プレサンス ロジェ 西大路御池についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.pressance-group.jp/pl-noj47/
所在地：京都府京都市中京区西ノ京新建町7番(地番)
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
京福電気鉄道嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩2分
阪急電鉄京都線「西院」駅 徒歩9分
JR嵯峨野線（山陰本線）「二条」駅 徒歩13分
京都市バス「西大路三条」停留所 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：48.89m2～81.37m2
売主：プレサンスコーポレーション
施工会社：金山工務店
管理会社：合人社計画研究所・プレサンスコミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-03-21 18:18:24
プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？
| No.151 |
by 検討板ユーザーさん 2022-12-28 22:16:27
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イーグルコートのウエストは最終3戸ですね。
こちらは販売個数6戸とありますが、残りどれくらいなんでしょうね。 HPではE、Fタイプの間取りの表示がありませんが小さめのお部屋は完売でしょうか。 |
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| No.152 |
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| No.153 |
>>152 通りがかりさん
最初はエントランスも豪華で内廊下、間取りも価格も若干優位性あったのですが価格が同等になると、やっぱり少しでも二条駅に近いイーグル、地下鉄西大路御池や生活利便性で少し少し優位なジオに目が向きますね。ただ阪急で通勤ならこちらですし、人それぞれの条件に合わせて決まると思うので年末年始でしっかり考えた方々が年明け決めにかかって、一気に売れると予想します。 以外とシーンズが残りそうですね。価格というかランニングコストの管理費が月1万ほど高くて1番小規模だから修繕もすぐに上がるでしょうし。 あと、前にシエリアのモデルルームがあったところにモデルルームらしきものが建造中なのですが、また二条界隈にマンション建つのかな？楽しみです。 |
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| No.154 |
>>153 通りがかりさん
新しいマンションまた建つんですかね。 二条、西大路御池、円町、西院あたりは購入可能な層に対して、供給過多になってきてる気もしますけどね。 高値で仕入れた土地でしょうから、価格もそれなりで購入できる層は限られるでしょうし。 中古も以前と比べて動きが悪いですね。まぁ新築が多い分、当たり前なんでしょうけど。 |
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| No.155 |
ここはまだ良いほうだけど、最近のマンションは管理費が高い。周辺の10年、15年の中古は規模に関わらず5000くらい。管理サービス内容に3倍の差なんてないと思いますけどね。ここ10年で物価や平均所得が3倍になったなんて聞かないですし。シーンズなんて5倍弱です。少し払うのがバカらしく感じてしまいます。
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| No.156 |
電気代上がってるから管理費は上がるよ。
タワマンなんかは共用施設多いから、どえらく上がる。 それ＋管理人、清掃人の人件費もアップするし。 |
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| No.157 |
>>156 匿名さん
でもその理屈だと、中古の管理費も上がらないとおかしいですね。電気代や人件費のアップは同様でしょうし。ただし、人件費は15年前と変わらないと思いますが。コストの問題だったら納得なんですけど、おそらく機会損失なのでしょうね。 |
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| No.158 |
>>157 通りがかりさん
ともかく、この物件に関しては管理費も修繕積立金も相場通りでまっとうです。 |
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| No.159 |
>>158 匿名さん
相場通りなんですけどね。スーモに出てる9年前に竣工した隣のパデシオンは、ここより戸数少なくて5500円なんですよね。今後この価格差を払い続けると思うと、少し複雑です。サービス内容に差はないでしょうし。 https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_71375295/ |
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| No.160 |
何が言いたいのか分からない。
新築マンションの中では管理費まともな部類のこの物件でも不満なら、中古のみから探したらいかが？ それともパデシオンの売主さんですか？ |
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| No.161 |
>>160 検討板ユーザーさん
月5500円の管理費なんてのは論外だから無視するとして、ここは修繕積立金が低すぎないかな。まあ５年に１度、管理組合で引上げていくんだろうけど。 |
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| No.162 |
同コスト、同サービス下で生じている価格差に疑問を持っただけですが、この掲示板にカキコミしてもしょうがなかったですね。失礼しました。ちなみに斜め向かいのサーパスは5300円です。https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_70782053/
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| No.163 |
>>162 eマンションさん
近所の築浅物件に住んでて管理費1.2から1.5万だけど、管理人さん週6日日勤、簡易的だけど荷物受取や宅配、クリーニングなんかのコンシェルジュサービス、24時間ゴミ捨てOK、ディスポーザー有り、あと24時間セコム的なサービスと割と広めの共用ラウンジの管理をお任せしてるんだから、まぁそんなもんかなぁ、と思ってる。安いにこしたことはないけど値段だけじゃなくサービス内容まで比較しないといけないから、一概に高い安いは比べられんよね。 5300円のとこが、まず同クオリティの同サービスだったら羨ましい限りだけど。 |
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| No.164 |
>>163 名無しさん
サービスに明らかな差があればそうなんでしょうけど。下記リンク先でも言及されてるように、同等サービスであっても既存の委託元には値上げを要求できないので、新規委託元にその分も上乗せして企業収支を保っているのではないですかね。 https://www.news-postseven.com/archives/20200607_1568902.html/2 |
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| No.165 |
>>162 eマンションさん
これは自分も常々疑問に思ってます。確か、大津京のマンショのスレでも話題になってましたし、自分の持ちマンションでも話題になりました。近隣マンションの会計報告書と比べてみたいですよね。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
>>165 マンション検討中さん
そうなんですよね。結局、何の対価なのかも検証しないまま、言い値を払うだけのメンバーばかりだと管理組合的には戦力として期待できませんから。 |
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| No.168 |
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| No.169 | ||
| No.170 |
固定金利はもうしょうがないとして、変動はしばらくはこのままでいって欲しい。賃金上昇が伴う2%の物価上昇は今の経済状況だとそう簡単じゃないと思うけど、4月に総裁変わったらそもそもの基準が変わりそう。https://www3.nhk.or.jp/news/html/20230103/k10013940351000.html
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| No.171 |
>>168 匿名さん
言いたいことはわかるんだけど、みんな高いなぁと思いつつ新築の場合はもう管理費が売主によって決まってるし、納得いかないから管理費下げて売ってくれるワケではないってだけですかね。新築で目当ての物件買いたいなら。 |
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| No.172 |
>>171 評判気になるさん
新築購入時だけに限ればおっしゃる通りでしょうけど、その後はリプレイスとか管理組合の采配に大きく左右されそうですね。実サービスの価格差でないのであれば。 |
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| No.173 |
マンションは管理を買うもの。安けりゃいいって人が住むと管理が荒れそう。
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| No.174 |
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| No.175 |
そもそも同サービス下での価格差についてのつもりでしたけど、価格だけの言及でしたらもう不毛ですね。
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| No.176 |
>>173 評判気になるさん
マンションは管理を買うものというのは、管理「会社」ではなく、管理「組合」が、自分たちの財産の価値を守る努力をしているのを買えという意味ですよね。 高けりゃ安心っていう思考停止の人が住んで、管理が荒れてるマンションもありますからね。 同じサービスに、高い管理費払っている管理組合は、管理会社の良いお客さんでしょうが、良い管理をしていないのではないかという議論です。 |
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| No.177 |
>>176 マンション検討中さん
スレちがいになってないか？ここは新築物件を語るところ。 |
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| No.178 |
>>170 eマンションさん
ご近所物件との管理費差の話題がスレ違いだとは思いませんが。 ただ、もういいかなと思ったので住宅ローンの話に変えようとしたのに笑 管理費も大事ですが、金利も大事です。 いろいろ勉強になりました。みなさんありがとうございました。 |
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| No.179 |
満足されたんですね。
引き続き中古物件探し頑張ってください。 |
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| No.180 |
4900万円台から３LDKがあるということなので、今の京都の相場から考えると
かなりお得感があるように感じられます。 これは低層階の部屋のことなのかな…。 ボリュームゾーンは立地から考えるともっと高く設定されていそうだし。 |
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| No.181 |
予定通り公園の工事から着手されて、再開発計画も順調に進んでますね。
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| No.182 |
昔、このあたりのイメージは
正直言うとあまり良いとは言い難い雰囲気がありました。 でも、どんどんとイメージは変わってきているなと感じます。 再開発計画が順調というのもあるのかな。 |
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| No.183 |
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| No.184 |
西院まで足を伸ばしてプレミストと比較しています。
こちらのほうが２線徒歩圏内という優位性がありますが、リセール価格を見たらどちらも似たりよったりでしょうか。間取りで選びたいなと思っています。 |
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| No.185 |
>>184 坪単価比較中さん
間取りは人によって合う合わないあると思いますが、立地の資産価値はこちらのほうが良いと思います。 また、プレミストは竣工後今だに完売していないので、価格に対して需要はイマイチだと思いますよ（現に近くの安価な新築分譲は即完売だったので） 建物のクオリティや共有部の豪華さはプレミストだと思いますが、プレミストの何に気に入られてるんですか？ |
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| No.186 |
>>184 坪単価比較中さん
2線でなくて3線ですね。さらに地下鉄は激近。 流石に駅から離れた西院物件より資産価値は高いと思うけど。人気の二条駅も徒歩圏内だし。 ただもう良い部屋は契約済みだと思いますが。 |
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| No.187 |
もちろんこちらの物件のほうが交通の便とリッチのブランドに優るのも理解できるのですが、
・JRや東西線駅の需要はそこまで重要視しないので阪急からの接続でも我慢できるかなというところ ・徒歩圏内のスーパーなど商業施設の豊富さ ・プレミストの需要の低さからの値引き後価格 上記のような要素で少し揺れています。 さらに三条の再開発が…という話がありますが、周辺の大きめの土地は既に企業や公共施設が入っているので、二条のように開けていくイメージがあまり掴めません。 企業の撤退、移転の可能性など考えるとキリがないですが、ポジティブな情報があれば教えていただきたいです。 |
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| No.188 |
>>187 坪単価比較中さん
単純な立地による資産価値はプレだと思いますが、リセール価格は物件単位での比較ではなく、部屋の条件によって大きく違ってきますので、今残っている部屋だとどちらもリセールは期待できないのではないでしょうか。 |
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| No.189 |
ポジティブな情報だと、公表されている再開発計画の概要だと、隣の建物は日常購買施設（スーパー？）が入る予定になっています。
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| No.190 |
>>188 マンコミュファンさん
こちらプレロジェはSUUMO見たところ間取りはまだ数種選べるみたいだし、低階層と高階層は人によって好き好みだし一概には言えないかな。 二条近辺の新築より安いし、二条あたりを生活圏にしたい人には割安に感じるから値段も大きく下がらないはず。 |
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| No.191 |
>>190 検討板ユーザーさん
いやいや、この物件は高層と低層で条件が大分違うと思いますよ。3方向をパデシオン、ライトハウス、市営に囲まれてますから。実際6500オーバーの高額な高層階から売れてましたし。 |
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| No.192 |
>>191 口コミ知りたいさん
確かに景観の抜け感は全然違いますよね。低階層と高階層の同間取りで価格差どれくらいあるんでしょうね。景観や高階層にこだわり無い層が惹かれる価格なんでしょうか。15％以上違えば割安感あってリセールも良さそうかな、と。 |
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| No.193 |
>>192 匿名さん
日照もだいぶ違いますしね。ちなみに1番広い部屋だと端数は忘れてしまいましたが高層が6800台で、低層が今出ている6460くらいだと思います。おそらく400万くらいの差なので、6%くらいですかね。 |
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| No.194 |
私の知ってるポジティブ情報だと。京都有数の進学校、西京中高がすぐ近く。
あと大企業の本社群が近くにあるので、治安もいいと思います。島津の医療ビルで人間ドックも受けれますし、最近はすごく綺麗な女性専用の施設まで建ちましたよね。 |
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| No.195 |
1番の利点は二条も西院も、なんなら円町も徒歩で行けるハブ的な立地ですかね。これだけ利用できると、大体何でもあります。
何気にありがたいのが、右京区役所が近い。右京区の西院より近いですよね。 |
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| No.196 |
この物件は中京区やのに右京区役所に行くことってあるのでしょうか？
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| No.197 |
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| No.198 |
向かいのサーパスの横に、新しいマンションが建築中ですね。ネット上では投資用の分譲と予想されてますが、あそこで投資用は厳しい気がしますね。賃貸か単身向けですかね。どちらにしても厳しそう。
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| No.199 |
成約キャンペーンやっているようです。JTB旅行券10万円分プレゼント。旅行支援がまだ残っている自治体に行けば、0円旅行ができたりするのかと思いました。
ただし10万円の旅行券が妥当なのかどうかとは思います。 引っ越し費用負担、諸費用負担の方がありがたいのかも。入居後に旅行する機会は少なくなりそうなのかなとも思ったりして。。。 |
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| No.200 |
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