プレサンス ロジェ 西大路御池についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.pressance-group.jp/pl-noj47/
所在地：京都府京都市中京区西ノ京新建町7番(地番)
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
京福電気鉄道嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩2分
阪急電鉄京都線「西院」駅 徒歩9分
JR嵯峨野線（山陰本線）「二条」駅 徒歩13分
京都市バス「西大路三条」停留所 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：48.89m2～81.37m2
売主：プレサンスコーポレーション
施工会社：金山工務店
管理会社：合人社計画研究所・プレサンスコミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-03-21 18:18:24
プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？
| No.1 |
by マンコミュファンさん 2022-03-22 23:15:41
投稿する
削除依頼
プレミストとクレヴィアが余ってる状況で更にジオまで近隣に建つので、やや弱気な価格設定してくると思われます。あと新築で80平米の部屋があったり内廊下だったり市内では希少な仕様で中京区アドレスでまだ安価なところで狙ってる人は早めに唾つけといたほうが良さそう。予想、坪単価280～とかかな。
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| No.2 |
過去のやりとり見ると、プレサンスの評判あんまり良くないですけど、実際はどうなんですかね。
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| No.3 |
まずは間取りと価格を見てからですね。
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| No.4 |
いよいよMRの案内始まったみたいなので、間取りと価格で新情報あれば是非共有いただきたいです。
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| No.5 |
あの立地なら80平米で6000万台くらいだと適正だと予想しますが、どうだろう。
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| No.6 |
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| No.7 |
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| No.8 |
>>7 eマンションさん
微妙なエリアですしね。 アッパー層なら、もう少し街中を狙うでしょうね。子育て世代には手が出ない。 まだまだ次々、竣工される勢いの中、価格戦略ミスった周辺の物件のいくつかで、売れ残り続出してる中で、興味深いところです。 |
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| No.9 |
でももう35歳くらい旦那年収500、妻400の正社員で世帯年収900が定型ローン6000以上でも借りられるから買う人なら買うんかな。まずはそれ狙ってそうは気もする。子持ちだと結局10年後に相場下がっても仕方ないしな、今欲しいわけだし。もちろん中京区にこだわらなければ4000ちょいで新築あるけど、環境にこだわる人はそれなりにいるしな。
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| No.10 |
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| No.11 |
このロケーションで、西大路惨状と呼ばず、西大路御池か。JAROだろ。
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| No.12 |
近所に住んでますが住環境は悪くない。市営浴場なんか、最近はインスタとかで宣伝してるくらい。そもそも、一帯は大規模な再開発で商業施設やキレイな街並みになる予定ですが。市のＨＰで公表されてますよ。
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| No.13 |
中京区で80㎡4LDKでお手頃価格は、子供二人以上の世帯には、それなりにいい物件だと思います。70㎡では手狭、それぞれに個室が欲しいと思ってる方は早めのアプローチをしたほうがよいかもです。あくまで私的な価値観ですが。
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| No.14 |
中京区なのに割と手頃な値段は凄く魅力的なんですが、地域性と西大路挟んだ真向かいにイーグルコート立ってるのが少し気になりますね。
早く決めたいのですが、もっと良いところあるかもと思うと中々決めきれないです。 |
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| No.15 |
>>14 マンション検討中さん
私も検討していますが、地域性は近くに住んでいますが、気にすることはないレベルです。そもそも再開発されますしね。向かいのイーグルは気になりますよね。80㎡の部屋ならば、イーグルは被らずに眺望は抜けると思いますが、他の部屋ですと、眺望はイーグルとお見合いになりそうですね。 |
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| No.16 |
ですので、80㎡の部屋はニーズに合えば、近隣では他にない貴重な物件かと思います。お手頃価格といってもそれなりの値段ですが。。。間取りも悪くないですね。他の部屋はまぁそれなりですかね。
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| No.17 |
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| No.18 |
ジオとプレロジェは同じくらいの価格帯のようですね。部屋による差はあるでしょうが、坪単価は同じくらいでしょうか？もちろんどちらにも良い点、悪い点があるでしょうから、両者の売れ行きがどうなるかは興味がありますね。
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| No.19 |
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| No.20 |
ジオは間取りが個性的というより、悪いですよね。3LDKの部屋だと、リビングでこぼこだったり、ベッド置けるのかと思うくらいの有効面積だったり、下がり天井が部屋の中央にあったり。坪単価が同じくらいなら、今のとこ私の中のではプレロジェ優勢です。
外観はどうなんですかね。あまり評価順位的に高くないので気にしてませんでした。変な外観でなければそれでいいです。 |
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| No.21 |
ジオもプレロジェも人気のない部屋は残るかもですね。二条とかと比べるとお得感はあっても、そもそもお高いですからね。
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| No.22 |
プレロジェ行ったら、もうなくなりますよーなんて言われました。まだ販売スタートしていないはずなのに、これって駄目なんじゃないの？
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| No.23 |
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| No.24 |
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| No.25 |
>>23 eマンションさん
まだ要望を受け付けてるだけだと思いますよ。申し込み時期は今月下旬と聞きました。人気の部屋には要望が入ってるんでしょうね。流石にそんなに簡単には売れないと思いますよ。人気の部屋以外は普通ですもの。 |
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| No.26 |
実質申し込みを受け付けてるなら、本当はダメなのかもしれないですね。そういう行為は信頼なくすから、キチンとやって欲しいな。
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| No.27 |
やっぱり評判通りの会社なんですかねー
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| No.28 |
広い部屋はもう押さえられてるって言われましたよ！
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| No.29 |
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| No.30 |
詳しくないけど広告表示...とか公正取引...とかの法律違反ではないのだろうか？プレ側に指摘しても、あくまで要望を受けているだけで、予約を確約したものではありません。で終わりなんだろうな。営利企業だからしょうがないのかな。高額な買い物だし、気持ち的には正々堂々とやって欲しい。そりゃ評判悪くもなりますよ。
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| No.31 |
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| No.32 |
ただ、人気ということは間取りや設備に対して価格は割安で良い感じなのかな？MR行った方、是非具体的に聞かせていただきたく。
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| No.33 |
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| No.34 |
周辺の市営住宅が古くてお風呂がないからですよ。私も何回か行きましたが、市営の割に安くない笑 住民は無料なのかな。でも周辺地域自体が高齢化して市営住宅も空室ばかりなので、再開発されるみたいですよ。プレのＨＰの再開発のコーナーもそれをアピールポイントにするのでしょうね。まだ見られないけど。
銭湯もなくなるみたいだから、少し寂しい。レトロな感じを逆に活かせばいいのにな。 |
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| No.35 |
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| No.36 |
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| No.37 |
企業のコンプライアンスの問題では？
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| No.38 |
ここ地域的、歴史的背景が色濃く残る所ですよね？京都の公衆浴場のある所を調べれば一目瞭然です。
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| No.39 |
>>38 マンション検討中さん
ほとんど実情を知らないで書きこんでますね。現地に行ったことありますか？ 色濃く？？残り香もないですよ。公衆浴場の湯船に浸かって、偏った見方を洗い流すことをお薦めします。そもそも再開発される予定です。 |
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| No.41 |
[NO.40と本レスは、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.42 |
古い市営住宅が近いってだけで気にする人が多いなら、徒歩数分の二条の更に高いマンションが人気なワケないやんw
[一部テキストを削除しました。管理担当] |
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| No.43 |
ここの価格分かった上で言ってるんですかね。更に高いって、完売してないジオくらいですよ。
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| No.44 |
結局、価格レンジはどのくらいなんでしょう。
どの物件でも共通ですが、誰もが一番知りたい情報が説明会に参加しないとわからない。最初から分かっていれば、お互い無駄な時間やコストを使わずに済むのに… |
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| No.45 |
販売側からしてみれば、価格を固定せずにオープンにしないことで、購入してもらえるギリギリのところを探ってるのだと思いますよ。ですので、販売側には無駄にはなっていないと思われます。
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| No.46 |
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| No.47 |
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| No.48 |
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| No.49 |
プランE,Fは狭いですね。
A,B,Cは西日がきつそうだし、西大路通の騒音はどうですか？ |
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| No.50 |
西日でいうとABCは正面に、11階のイーグルがあるから、むしろ抜けてるＤがキツイですかね。
騒音はそこまで気にならないレベルだと思います。たまに暴走族が愉快なメロディを響かせてくれるくらいです。 |
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| No.51 |
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| No.52 |
このマンションの東側の部屋は位置取りとか間取りを含めて、需要ありますかね？購入を検討している立場としては、売れ残りの多い不良物件にならないか心配です。高層階以外はジオ二条の売れ残っている部屋と似た感じがします。
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| No.53 |
ＨＰに間取りと価格、掲載されましたね。
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| No.54 |
>>53 マンション検討中さん
見てきました！ 3630万からとありますので、二条駅近辺に比べたら価格は安く見えますが、Fタイプの2階とかの価格ですかね。 最多販売価格は5000万代後半かな。世帯年収1000万ぐらいからのファミリー向けですかね。 |
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| No.55 |
近くのジオと高額な部屋で比べると、間取りが広い分価格はプレロジェのほうが上で、坪単価はジオのほうが高そうですかね。ジオは南向きですし。
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| No.56 |
80㎡とはいえ、6820か。やっぱり今マンション高いですね。今後下がらないのかな。
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| No.57 |
二条のジオのHPを見ると週末に抽選をやっているみたいです。
条件で決めかねたものを現物で見で決心する人がいるのかもしれません。 こちらも同じプロセスをたどるのかも。 |
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| No.58 |
二条のジオよりかはまだ庶民的な価格かと思います。二条でも西大路御池でも坪単価300は、10年後には後悔しそう。5年はこの価格は続くかもしれませんけど、10年以上続いたら異常ですよ。もう庶民は賃貸か、ローン地獄のどちらか。
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| No.60 |
しかし、最高値6820万4LDK82平米って京都市民の平均年収500くらい？×2の夫婦でも返済厳しいぐらいだけど、プレミスト西院が更に高値で似たような広さを先行して出してるから割安に見えるな。クレヴィア西院と同値くらい？だろうけど建物設備としては比較してどうだろ。こっちは地下鉄東西線近いのと何なら二条も徒歩圏内のが結構な強みかな。
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| No.61 |
>>60 通りがかりさん
同じくらいの広さの部屋がある、二条のジオや西院のプレミストと最高値の部屋で比べると坪単価で30から20くらい安いですよね。なのでお得に見えてしまう。実際、近くの西大路御池ジオや、イーグルウエストよりも坪単価は安いんじゃないですかね。 だから今の相場で見ると、周辺の他物件と比べてお得に見えてしまう。そもそも高いのは高いのですが。。。 |
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| No.62 |
御池を東から西に歩くと千本(JR)を境に急に普通の古い田舎町っぽくなる様に感じました。
関東や海外の方の購入対象にならなければ価格は落ち着くのでしょうか。 |
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| No.63 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.64 |
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| No.65 |
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| No.66 |
あの、高い買い物なので細かいところまで気になる方もいるかもですが、近所に住んでても市営浴場があることすら忘れてましたし、何ら治安も悪くなく建設地あたりは凄く便利な立地で西大路御池駅あたりは特に街並みも綺麗ですよ。
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| No.67 |
いずれ解消されると、抽象的なことを書かれていますが、現時点で解消されてない何があるのでしょうか。近くに住んでいますが、具体的にあるようでしたら教えてください。思い込みで書き込みされているようでしたら、実際に一度来てみたらどうですか。両洋高校の高校生たちの通学路で、放課後は公園でおしゃべりしているようなところですよ。
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| No.68 |
そもそも7000万弱のそれなりのお値段の物件ですから、本気の購入検討者なら、周辺環境を自分できちんと調べた上で購入すると思いますよ。
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| No.69 |
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000283/283270/mi...
再開発の概要ですね。購入検討者は既にご存じかと思われますが。 |
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| No.70 |
再開発計画見るとプレロジェの南側は日常購買施設となってますね。近くのフレスコより品揃えのいいスーパーだといいですね！低い建物だとなおいいですね。
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| No.71 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.72 |
もうみんな知ってますよ。その上で本気の購入検討者は実情を知らない思い込みの書き込みに左右されずに、現実の状況を調べて決めますよ。
あまり購入検討に関係ない書き込みしてると、管理者に削除されますよ。 |
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| No.73 |
差別を助長するのを楽しむような書きこみを見てると、この周辺の物件は高額だなと思っていましたが、一緒に暮らす住民の質を担保するための、必要コストだとあらためて実感できました。
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| No.74 |
今の京都市の財政状況で、財政危機が指摘されるはるか以前からの計画が、予定通り着手されると無邪気に信じられる人が羨ましい限りです。他にもっと解決されるべき課題が山積みの中で。
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| No.75 |
ファクトを少しは確認してから書きこみましょうよ。令和3年3月の概要発表は、はるか昔ですか？仮に予定どおり着手されなくても、近所の方々が書きこみしている通り、現状に問題もないので構いません。キレイな町並みになったらラッキーくらいです。
そもそも購入検討者ではありませんよね？ |
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| No.76 |
しかももう工事始まるし。工程表くらい確認しましょう。
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| No.77 |
1人？どうしても悪く言いたい方がいるようですね。どんなマンションでもデメリットはありますが、デマや誇張、間違ったことを書き込むのは困ったものですね。ここを検討はしていませんが近隣に住んでいるので。
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| No.78 |
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| No.79 |
聞きたくない悪い情報でも、そこに正確な情報性があれば、それはそれで検討する上で有益なのでありがたいです。ただ、始めから悪意ありきで、事実確認もしてない偏った書きこみは、無価値です。あおるのならせめて、根拠のある事実を具体的に書き込んでもらえると、検討に資する材料となります。
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| No.80 |
周辺に物件が多いと荒れるのが定番です
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| No.81 |
なるほど。では１つの様式美として楽しむこととしますか。
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| No.82 |
なるほど、笑
思いあたる節がありすぎます。 |
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| No.83 |
確かに荒れてますね。
ただ、リセールバリューも考えてのことであれば、 再開発計画はおよそ10年スパンなので、頓挫の懸念は否めませんね。 田の字エリア外では、セカンド前提での需要は少ないでしょうし。 |
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| No.84 | ||
| No.85 |
人気エリアの順番
烏丸御池>二条>大宮>>西大路御池＝西院 |
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| No.86 |
二条は住みたい。
二条を買いたいが予算的には厳しいから西大路御池で妥協。 西大路御池はそんな感じでしょうか。 |
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| No.87 |
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| No.88 |
二条の物件より高額になってしまいますが、80㎡の部家があるのは魅力的ですね。正直4人家族で70は少し狭い。でもＨＰ見ると、高い部屋は第一期で売れちゃった感じですね。
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| No.89 |
高級マンションでもないのに内廊下ってどうなんでしょう？多少の風通しがあったほうが、気持ち良さそうです。あまり良い点を感じませんが、内廊下の利点て何があるのかしら。
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| No.90 |
>>89 マンション検討中さん
内廊下というと、それだけで高級感があります。 外部の音は聞こえにくいので静かで雨に濡れることもなく空調も効いていて快適な気がします。 ただ、廊下に窓を作れないのと室外機を置けないので、角部屋以外は制限が多そうです。 |
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| No.91 |
プレサンスロジェ円町のHPもアップされましたね。西大路御池より500万くらい安くなるかな。でも二条にも西院にも徒歩で行ける西大路御池と比べると利便性は悪いですね。
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| No.93 |
第一期で8戸、第二期で6戸。14/47。1ヶ月で1／3の売れ行きはペースとしては普通ですかね。一般的にどうなんでしょう？
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| No.94 |
東側から南側にかけての市営住宅エリアの再開発計画を見ると10年近くかかるようです。つまり、かなり近い場所で10年近く建物の解体や建築工事が続くということです。騒音や工事車両の出入りが10年続くことを皆さんあまり気にならないんでしょうか？（市営住宅が近いから嫌だと言っているのではなく、あくまで大規模工事に関してです。）
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| No.95 |
実質影響があるのは南側の一箇所だけなので、私はそこまで気にならないですかね。大部分は東側で、しかもライトハウスを挟んだ、さらに道路向こうですからね。
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| No.96 |
市営の保育園も2軒隣りにあって、もともと賑やかな場所ですしね。
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| No.97 |
二条と西院はそれぞれ違う良さがあるので、どちらにも歩いて行ける西大路御池は立地的に良いかも。もう少し安いといいんだけど。
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| No.98 |
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| No.99 |
近くに住んでますが、現在工事中のジオやプレサンスの工事の音とかほとんど気にならないですけどね。日中仕事に出てると工事してるのか分からないくらい。気になるひとは気になるのかな。
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| No.100 |
工事よりも南側にどんな建物が建つかが気になります。現在、南側の市営住宅は5階だから、新しい建物の高さによっては日当たりと眺望がだいぶ違ってくる。日常購買施設らしいからそんなに高い建物は来ないと思うんだけど、再開発計画では1番最後の10年後だからまだどうなるか分からないですね。
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| No.101 |
近くのイーグルウエストも値下げしたみたいだし、ここもジオも価格に需要が追いつかないかな。
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| No.102 |
ジオが思ったはど良くないから、こっちやイーグルコートを選ぶ人が増えるかと思ったけど、そんな単純な買い物ではないか。
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| No.103 |
荒らすひとがいなくなると、途端にカキコミが少なくなって寂しさを感じますね。今もどこかで頑張っておられるのでしょうか。
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| No.104 |
西大路通り沿いは、騒音はどうでしょうか？また、西日も気になるところです。京都市内の中心では南向きは無理とは思いますが、暑さも半端無いのですが、購入された方のご意見を伺いたいです。
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| No.105 |
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| No.106 |
近所に住んでますが、騒音はほとんど気にならないレベルですね。エアコンつけない時期は窓開けてても問題ないですね。
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| No.107 |
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| No.108 |
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| No.109 |
ジオは間取りがひどいのと、管理費、修繕費が高いよ。少し割高でもプレのほうが良さそう。
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| No.110 |
ジオもイーグルウエストも、価格設定に購買力が追いつかずに値下げしたようですね。プレロジェも同様に下げないと苦戦するのでは。
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| No.111 |
人気の二条にも、二条にないお店やイオンもある西院がどちらも徒歩圏内。西大路御池自体も地下鉄の駅間近で、日常生活に必要なお店も揃っている。立地はいいです。が、お値段もそれなり。
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| No.112 |
HP見ると、また6900くらいの部屋が売れたみたいですね。人気部屋は高くても需要があるんですね。
ここは高いところから売れている気がします。 |
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| No.113 |
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| No.114 |
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| No.115 |
円町のプレサンスも価格出ましたが、こことほぼ同じくらいですね。同じ価格だとしたら円町より西大路御池のほうが良いと思います。
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| No.116 |
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| No.117 |
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| No.118 |
ジオより間取りのデッドスペースがないのが気に入りました。イーグルもも迷ってたけど、北向きなのと、隣にボロボロの家が建ってるから地震きた時に倒れそうで怖い。円町も値段変わらないから、それだったら、絶対、西大路御池の方が、将来売れるかなと。
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| No.119 |
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| No.120 |
周辺が新築ラッシュだからか、近くの15年くらいの中古価格が一時期と比べて落ち着いてきてる感じがしますね。1年前は今売り出してる新築とほぼ変わらない印象でした。
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| No.121 |
先着順販売なのに、１つの部屋を登録抽選にしてますね。その部屋をお得な価格に設定して、来場者増を狙ってるのかな。同時期竣工が多いと、ここに限らずどこも大変そうです。
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| No.122 |
ジオ西大路は間取り悪すぎ
イーグルコートは立地微妙 消去法でプレサンス西大路かなー と思ってますが、いかがですか？ |
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| No.123 |
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| No.124 |
その3つで比較するとプレロジェがいいかなぁと思います。坪単価もウエストよりは安いかな。でも高い部屋から売れてたイメージなので、もう条件のいい部屋は契約済みかもですね。
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| No.125 |
プレロジェがいいと言うより、他が微妙だからかな。それぞれ部屋によっての良し悪しもありますしね。どの物件も販売からそれなりに経つので、条件いい部屋はもう残ってないかもです。
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| No.126 |
ジオとこちらで真剣に比較してます。
この掲示板を見て少し不安になったんですが、やはりプレサンスってあまり良くない企業なんですか？見学に行った際はそう感じなかったんですが、住み始めてから問題が出てきたりすると。。 内廊下に惹かれて正直こちらに気持ちが傾いていたんですが、ここを見てしまってから他の掲示板も見ると、被害者の会みたいなのも出てきて。。大きな企業だからある程度一定数こういったマイナス意見があるのは良くある事だと思うのですが。迷ってます。 |
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| No.127 |
関西（京滋）ではプレサンスは最大手の一つでしょう。これだけたくさん物件が売れてるってことは一つの信用でしょう。購入後はデベは関係なくなり管理会社の問題になるし。管理会社も系列であるにせよ。ジオもアンチは嵐のようにこき下ろし記事書いてます。
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| No.128 |
すみません。「デベ」はなんの略でしょうか？
あまり不動産に詳しくなくすみません。 管理会社も系列なんですね。そこまで考えてなかったです。。 |
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| No.129 |
デベ（デベロッパー）＝売主、マンションは売主と、設計を請け負う設計事務所（一級建築士）、そして建物をつくる施工会社の三位一体で出来上がります。出来上がり、住民が入居したら、住民たちが理事会を構成し、ふだんは理事会に代わって管理会社が月々の管理費や修繕積立金の管理を預り、毎日の清掃も請け負ってくれますよ。理事長には毎月、管理会社が支出の明細を届けてくれます。管理会社はあくまで理事会に雇われているので、系列の管理会社がいやであれば、理事会で決めて別の管理会社を選べます。
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| No.130 |
デベの評判が悪いのも以前の販売手法とかに対してであって、建物自体に関してのものは少ないですね。あまり噂に左右されず、物件自体で判断されたほうがよいかと思います。
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| No.131 |
>>126 匿名さん
どちらもまだいい部屋残ってます？ でも私は今購入しておかないと、新築はこの周辺には今後数年は建たないと予想してます。既に用地取得済の場合は別ですが、周辺物件の販売状況や価格調整などからすると、今の高値で売らなきゃいけないのであれば、なかなか買い手がつかないのが分かったので、この周辺は商売としての利益が低そうです。価格が下げられれば別でしょうが、今の社会状況だと期待はできなさそうですね。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
ジオ西大路御池、プレサンス西大路御池、二条周辺と比較して、プレサンス西大路御池が良いと言われてますが、どう考えても１番人気の無い所だと思います。周辺環境を見れば明らかですが、市営住宅横で三条付近ですよ。
私も行きましたが、市営住宅が区画整理とか言われておりましたが、財政難の京都でそこまでの費用捻出が出来るか微妙ですし、その他の市営住宅も同じ様な事をしていますが、鷹峯の市営住宅と同じように買い手付くんですかね。。。 |
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| No.134 |
まぁ、価値観は人それぞれですから。いち個人の考えをあたかも一般論のように書かなくても。1番人気がないかどうかは、販売状況で分かりそうなものですけどね。
むしろ他の競合物件の優位点を教えて欲しいです。比較検討の参考にしたいので。 |
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| No.135 |
ジオ西とプレロジェ、ウエストのMR行きましたが、販売状況はどこも似たような感じに思えました。プレロジェが特別人気がある訳でも、人気がない訳でもなく、どこも似たような感じ。あえて言えば、プレロジェは6800くらいの高い部屋から売れてたから、高くても人気のある部屋は売れるんだなと思ったくらいかな。
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| No.136 |
今スーモに出てる西大路御池とか円町、二条物件て中古築20年内くらいは3LDKは4000万代だから、迷ってる人いたらこの3物件のどれかを早めに決めたほうが良いよ。このあと続く物件で更に条件が良さそうなのは考えづらいから、リセールでも価値はあまり下がらないだろうし、中古より新築のが満足度はだいぶ高いよ（経験談）
何故かシーンズの話は一緒に出ないけど、シーンズでも良さげ。 |
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| No.137 |
>>136 マンション検討中さん
周辺物件の売れ行きからすると、この後はなかなか続かないと思います。リセールも今が高値であるとすると、あんまり期待できないかな。大きく下がらないことを願うばかりです。あと、シーンズはファミリーには少々選びずらい間取りですから。 |
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| No.138 |
三条の市営住宅周辺は今後大きく開発されていくとのことです。
本物件を含め、二条の西側周辺の中古なども今後も価値は保たれるかと思います。 |
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| No.139 |
>>138 さん
競合物件の価格動向見ると、今が高値のような気がしますね。まだ高くなる余地があるなら早々に下げないでしょう。購買力がついていけてない感じですね。本来はここらは坪230くらいが適正かと思います。購入検討する立場としては必要なので買わざるを得ないのですが、将来的な資産価値としてはあまり期待していません。 |
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| No.140 |
西大路御池、二条がピンポイントで資産価値が下がる可能性は低い。むしろ、地区としては上がる要素の方が強い。
二条や西大路御池が下がってくるような時は、世界規模や日本規模での出来事（リーマンショックや日本の金利引き上げなど）だと思ってます。 |
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| No.141 |
うーん。今の価格でも厳しいから、周辺物件は早期に値下げせざるを得なかったという現実があるのに、さらに価格が高くなる要素って具体的になんですかね。仮にそうなっても、他人事ではなく自分ごととして捉えた場合に購入します？自分はそれでも本当に買うと言うなら上がる可能性はあるかもですね。でもそれが多数ならデベは値下げを選択する必要はなかったし、その上でまだどこも完売できていない現状と矛盾するような。
この周辺の資産価値が上がってくれればそれは大変助かるのですが、日本の所得が上がる見込みがないなかでさらに上がった場合、誰が購入できるのですかね。二条も西大路御池も高所得層が選ぶような不動産ではないでしょうし。 |
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| No.142 |
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| No.143 |
三条周辺の開発途中、二条の根強い人気などこの地区だけが狙い打ちされたように資産価値が下がる可能性は低い。
下がるとしたら日本全体の景気が下向いたりする時のことを言っている。 値下げして販売してる価格が適正水準であるので、相場として下がっているとは言えない。 どちらかと言うと、値下げした価格でも相場は上がっていると考えています。 |
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| No.144 |
>>143 マンション掲示板さん
これ以上価格が上がっても市場原理が働くという認識ですか。まぁ期待しておきます。 |
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| No.145 |
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| No.146 |
内廊下だけでなく、他の周辺物件が一階に部屋を作って部屋数をかせぐ中で一階全てが共用部分、さらには2階も２部屋つぶしてエントランスの高さを広くしてるのも何気に良きです。
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| No.147 |
2階つぶしてるのは一部屋分でしたね。スミマセン。
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
隣のパデシオンが売りに出てますね。2階で坪240。けっこう強気な価格です。新築も多いなかでこの価格で売れるかは、この周辺の資産価値の一つの指標になりそうです。
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| No.151 |
イーグルコートのウエストは最終3戸ですね。
こちらは販売個数6戸とありますが、残りどれくらいなんでしょうね。 HPではE、Fタイプの間取りの表示がありませんが小さめのお部屋は完売でしょうか。 |
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| No.152 |
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| No.153 |
>>152 通りがかりさん
最初はエントランスも豪華で内廊下、間取りも価格も若干優位性あったのですが価格が同等になると、やっぱり少しでも二条駅に近いイーグル、地下鉄西大路御池や生活利便性で少し少し優位なジオに目が向きますね。ただ阪急で通勤ならこちらですし、人それぞれの条件に合わせて決まると思うので年末年始でしっかり考えた方々が年明け決めにかかって、一気に売れると予想します。 以外とシーンズが残りそうですね。価格というかランニングコストの管理費が月1万ほど高くて1番小規模だから修繕もすぐに上がるでしょうし。 あと、前にシエリアのモデルルームがあったところにモデルルームらしきものが建造中なのですが、また二条界隈にマンション建つのかな？楽しみです。 |
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| No.154 |
>>153 通りがかりさん
新しいマンションまた建つんですかね。 二条、西大路御池、円町、西院あたりは購入可能な層に対して、供給過多になってきてる気もしますけどね。 高値で仕入れた土地でしょうから、価格もそれなりで購入できる層は限られるでしょうし。 中古も以前と比べて動きが悪いですね。まぁ新築が多い分、当たり前なんでしょうけど。 |
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| No.155 |
ここはまだ良いほうだけど、最近のマンションは管理費が高い。周辺の10年、15年の中古は規模に関わらず5000くらい。管理サービス内容に3倍の差なんてないと思いますけどね。ここ10年で物価や平均所得が3倍になったなんて聞かないですし。シーンズなんて5倍弱です。少し払うのがバカらしく感じてしまいます。
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| No.156 |
電気代上がってるから管理費は上がるよ。
タワマンなんかは共用施設多いから、どえらく上がる。 それ＋管理人、清掃人の人件費もアップするし。 |
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| No.157 |
>>156 匿名さん
でもその理屈だと、中古の管理費も上がらないとおかしいですね。電気代や人件費のアップは同様でしょうし。ただし、人件費は15年前と変わらないと思いますが。コストの問題だったら納得なんですけど、おそらく機会損失なのでしょうね。 |
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| No.158 |
>>157 通りがかりさん
ともかく、この物件に関しては管理費も修繕積立金も相場通りでまっとうです。 |
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| No.159 |
>>158 匿名さん
相場通りなんですけどね。スーモに出てる9年前に竣工した隣のパデシオンは、ここより戸数少なくて5500円なんですよね。今後この価格差を払い続けると思うと、少し複雑です。サービス内容に差はないでしょうし。 https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_71375295/ |
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| No.160 |
何が言いたいのか分からない。
新築マンションの中では管理費まともな部類のこの物件でも不満なら、中古のみから探したらいかが？ それともパデシオンの売主さんですか？ |
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| No.161 |
>>160 検討板ユーザーさん
月5500円の管理費なんてのは論外だから無視するとして、ここは修繕積立金が低すぎないかな。まあ５年に１度、管理組合で引上げていくんだろうけど。 |
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| No.162 |
同コスト、同サービス下で生じている価格差に疑問を持っただけですが、この掲示板にカキコミしてもしょうがなかったですね。失礼しました。ちなみに斜め向かいのサーパスは5300円です。https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_70782053/
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| No.163 |
>>162 eマンションさん
近所の築浅物件に住んでて管理費1.2から1.5万だけど、管理人さん週6日日勤、簡易的だけど荷物受取や宅配、クリーニングなんかのコンシェルジュサービス、24時間ゴミ捨てOK、ディスポーザー有り、あと24時間セコム的なサービスと割と広めの共用ラウンジの管理をお任せしてるんだから、まぁそんなもんかなぁ、と思ってる。安いにこしたことはないけど値段だけじゃなくサービス内容まで比較しないといけないから、一概に高い安いは比べられんよね。 5300円のとこが、まず同クオリティの同サービスだったら羨ましい限りだけど。 |
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| No.164 |
>>163 名無しさん
サービスに明らかな差があればそうなんでしょうけど。下記リンク先でも言及されてるように、同等サービスであっても既存の委託元には値上げを要求できないので、新規委託元にその分も上乗せして企業収支を保っているのではないですかね。 https://www.news-postseven.com/archives/20200607_1568902.html/2 |
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| No.165 |
>>162 eマンションさん
これは自分も常々疑問に思ってます。確か、大津京のマンショのスレでも話題になってましたし、自分の持ちマンションでも話題になりました。近隣マンションの会計報告書と比べてみたいですよね。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
>>165 マンション検討中さん
そうなんですよね。結局、何の対価なのかも検証しないまま、言い値を払うだけのメンバーばかりだと管理組合的には戦力として期待できませんから。 |
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| No.168 |
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| No.169 | ||
| No.170 |
固定金利はもうしょうがないとして、変動はしばらくはこのままでいって欲しい。賃金上昇が伴う2%の物価上昇は今の経済状況だとそう簡単じゃないと思うけど、4月に総裁変わったらそもそもの基準が変わりそう。https://www3.nhk.or.jp/news/html/20230103/k10013940351000.html
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| No.171 |
>>168 匿名さん
言いたいことはわかるんだけど、みんな高いなぁと思いつつ新築の場合はもう管理費が売主によって決まってるし、納得いかないから管理費下げて売ってくれるワケではないってだけですかね。新築で目当ての物件買いたいなら。 |
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| No.172 |
>>171 評判気になるさん
新築購入時だけに限ればおっしゃる通りでしょうけど、その後はリプレイスとか管理組合の采配に大きく左右されそうですね。実サービスの価格差でないのであれば。 |
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| No.173 |
マンションは管理を買うもの。安けりゃいいって人が住むと管理が荒れそう。
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| No.174 |
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| No.175 |
そもそも同サービス下での価格差についてのつもりでしたけど、価格だけの言及でしたらもう不毛ですね。
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| No.176 |
>>173 評判気になるさん
マンションは管理を買うものというのは、管理「会社」ではなく、管理「組合」が、自分たちの財産の価値を守る努力をしているのを買えという意味ですよね。 高けりゃ安心っていう思考停止の人が住んで、管理が荒れてるマンションもありますからね。 同じサービスに、高い管理費払っている管理組合は、管理会社の良いお客さんでしょうが、良い管理をしていないのではないかという議論です。 |
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| No.177 |
>>176 マンション検討中さん
スレちがいになってないか？ここは新築物件を語るところ。 |
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| No.178 |
>>170 eマンションさん
ご近所物件との管理費差の話題がスレ違いだとは思いませんが。 ただ、もういいかなと思ったので住宅ローンの話に変えようとしたのに笑 管理費も大事ですが、金利も大事です。 いろいろ勉強になりました。みなさんありがとうございました。 |
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| No.179 |
満足されたんですね。
引き続き中古物件探し頑張ってください。 |
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| No.180 |
4900万円台から３LDKがあるということなので、今の京都の相場から考えると
かなりお得感があるように感じられます。 これは低層階の部屋のことなのかな…。 ボリュームゾーンは立地から考えるともっと高く設定されていそうだし。 |
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| No.181 |
予定通り公園の工事から着手されて、再開発計画も順調に進んでますね。
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| No.182 |
昔、このあたりのイメージは
正直言うとあまり良いとは言い難い雰囲気がありました。 でも、どんどんとイメージは変わってきているなと感じます。 再開発計画が順調というのもあるのかな。 |
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| No.183 |
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| No.184 |
西院まで足を伸ばしてプレミストと比較しています。
こちらのほうが２線徒歩圏内という優位性がありますが、リセール価格を見たらどちらも似たりよったりでしょうか。間取りで選びたいなと思っています。 |
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| No.185 |
>>184 坪単価比較中さん
間取りは人によって合う合わないあると思いますが、立地の資産価値はこちらのほうが良いと思います。 また、プレミストは竣工後今だに完売していないので、価格に対して需要はイマイチだと思いますよ（現に近くの安価な新築分譲は即完売だったので） 建物のクオリティや共有部の豪華さはプレミストだと思いますが、プレミストの何に気に入られてるんですか？ |
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| No.186 |
>>184 坪単価比較中さん
2線でなくて3線ですね。さらに地下鉄は激近。 流石に駅から離れた西院物件より資産価値は高いと思うけど。人気の二条駅も徒歩圏内だし。 ただもう良い部屋は契約済みだと思いますが。 |
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| No.187 |
もちろんこちらの物件のほうが交通の便とリッチのブランドに優るのも理解できるのですが、
・JRや東西線駅の需要はそこまで重要視しないので阪急からの接続でも我慢できるかなというところ ・徒歩圏内のスーパーなど商業施設の豊富さ ・プレミストの需要の低さからの値引き後価格 上記のような要素で少し揺れています。 さらに三条の再開発が…という話がありますが、周辺の大きめの土地は既に企業や公共施設が入っているので、二条のように開けていくイメージがあまり掴めません。 企業の撤退、移転の可能性など考えるとキリがないですが、ポジティブな情報があれば教えていただきたいです。 |
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| No.188 |
>>187 坪単価比較中さん
単純な立地による資産価値はプレだと思いますが、リセール価格は物件単位での比較ではなく、部屋の条件によって大きく違ってきますので、今残っている部屋だとどちらもリセールは期待できないのではないでしょうか。 |
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| No.189 |
ポジティブな情報だと、公表されている再開発計画の概要だと、隣の建物は日常購買施設（スーパー？）が入る予定になっています。
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| No.190 |
>>188 マンコミュファンさん
こちらプレロジェはSUUMO見たところ間取りはまだ数種選べるみたいだし、低階層と高階層は人によって好き好みだし一概には言えないかな。 二条近辺の新築より安いし、二条あたりを生活圏にしたい人には割安に感じるから値段も大きく下がらないはず。 |
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| No.191 |
>>190 検討板ユーザーさん
いやいや、この物件は高層と低層で条件が大分違うと思いますよ。3方向をパデシオン、ライトハウス、市営に囲まれてますから。実際6500オーバーの高額な高層階から売れてましたし。 |
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| No.192 |
>>191 口コミ知りたいさん
確かに景観の抜け感は全然違いますよね。低階層と高階層の同間取りで価格差どれくらいあるんでしょうね。景観や高階層にこだわり無い層が惹かれる価格なんでしょうか。15％以上違えば割安感あってリセールも良さそうかな、と。 |
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| No.193 |
>>192 匿名さん
日照もだいぶ違いますしね。ちなみに1番広い部屋だと端数は忘れてしまいましたが高層が6800台で、低層が今出ている6460くらいだと思います。おそらく400万くらいの差なので、6%くらいですかね。 |
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| No.194 |
私の知ってるポジティブ情報だと。京都有数の進学校、西京中高がすぐ近く。
あと大企業の本社群が近くにあるので、治安もいいと思います。島津の医療ビルで人間ドックも受けれますし、最近はすごく綺麗な女性専用の施設まで建ちましたよね。 |
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| No.195 |
1番の利点は二条も西院も、なんなら円町も徒歩で行けるハブ的な立地ですかね。これだけ利用できると、大体何でもあります。
何気にありがたいのが、右京区役所が近い。右京区の西院より近いですよね。 |
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| No.196 |
この物件は中京区やのに右京区役所に行くことってあるのでしょうか？
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| No.197 |
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| No.198 |
向かいのサーパスの横に、新しいマンションが建築中ですね。ネット上では投資用の分譲と予想されてますが、あそこで投資用は厳しい気がしますね。賃貸か単身向けですかね。どちらにしても厳しそう。
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| No.199 |
成約キャンペーンやっているようです。JTB旅行券10万円分プレゼント。旅行支援がまだ残っている自治体に行けば、0円旅行ができたりするのかと思いました。
ただし10万円の旅行券が妥当なのかどうかとは思います。 引っ越し費用負担、諸費用負担の方がありがたいのかも。入居後に旅行する機会は少なくなりそうなのかなとも思ったりして。。。 |
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| No.200 |
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