プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレサンス ロジェ 西大路御池についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.pressance-group.jp/pl-noj47/

所在地：京都府京都市中京区西ノ京新建町7番(地番)
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
　　　京福電気鉄道嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩2分
　　　阪急電鉄京都線「西院」駅 徒歩9分
　　　JR嵯峨野線（山陰本線）「二条」駅 徒歩13分
　　　京都市バス「西大路三条」停留所 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：48.89m2～81.37m2
売主：プレサンスコーポレーション
施工会社：金山工務店
管理会社：合人社計画研究所・プレサンスコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンコミュファンさん]

プレミストとクレヴィアが余ってる状況で更にジオまで近隣に建つので、やや弱気な価格設定してくると思われます。あと新築で80平米の部屋があったり内廊下だったり市内では希少な仕様で中京区アドレスでまだ安価なところで狙ってる人は早めに唾つけといたほうが良さそう。予想、坪単価280～とかかな。

[2: eマンションさん]

過去のやりとり見ると、プレサンスの評判あんまり良くないですけど、実際はどうなんですかね。

[3: マンション検討中さん]

まずは間取りと価格を見てからですね。

[4: マンコミュファンさん]

いよいよMRの案内始まったみたいなので、間取りと価格で新情報あれば是非共有いただきたいです。

[5: eマンションさん]

あの立地なら80平米で6000万台くらいだと適正だと予想しますが、どうだろう。

[6: eマンションさん]

>>5 eマンションさん

適正そんなもんだろうけど、最近京都市内の物件って予想の15％上ぐらいで販売開始してくるよな。だから6900万とかじゃない？

[7: eマンションさん]

>>6 eマンションさん
たぶんそのくらいでしょうね。いくら80平米だとしても、西大路御池の西向きのあの立地で6500越えたら、私はパスかな。

[8: マンション検討中さん]

>>7 eマンションさん
微妙なエリアですしね。
アッパー層なら、もう少し街中を狙うでしょうね。子育て世代には手が出ない。
まだまだ次々、竣工される勢いの中、価格戦略ミスった周辺の物件のいくつかで、売れ残り続出してる中で、興味深いところです。

[9: 通りがかりさん]

でももう35歳くらい旦那年収500、妻400の正社員で世帯年収900が定型ローン6000以上でも借りられるから買う人なら買うんかな。まずはそれ狙ってそうは気もする。子持ちだと結局10年後に相場下がっても仕方ないしな、今欲しいわけだし。もちろん中京区にこだわらなければ4000ちょいで新築あるけど、環境にこだわる人はそれなりにいるしな。

[10: 通りがかりさん]

>>9 通りがかりさん
定型じゃなくて提携

[11: 坪単価比較中さん]

このロケーションで、西大路惨状と呼ばず、西大路御池か。JAROだろ。

[12: 匿名さん]

近所に住んでますが住環境は悪くない。市営浴場なんか、最近はインスタとかで宣伝してるくらい。そもそも、一帯は大規模な再開発で商業施設やキレイな街並みになる予定ですが。市のＨＰで公表されてますよ。

[13: eマンションさん]

中京区で80㎡4LDKでお手頃価格は、子供二人以上の世帯には、それなりにいい物件だと思います。70㎡では手狭、それぞれに個室が欲しいと思ってる方は早めのアプローチをしたほうがよいかもです。あくまで私的な価値観ですが。

[14: マンション検討中さん]

中京区なのに割と手頃な値段は凄く魅力的なんですが、地域性と西大路挟んだ真向かいにイーグルコート立ってるのが少し気になりますね。

早く決めたいのですが、もっと良いところあるかもと思うと中々決めきれないです。

[15: eマンションさん]

>>14 マンション検討中さん
私も検討していますが、地域性は近くに住んでいますが、気にすることはないレベルです。そもそも再開発されますしね。向かいのイーグルは気になりますよね。80㎡の部屋ならば、イーグルは被らずに眺望は抜けると思いますが、他の部屋ですと、眺望はイーグルとお見合いになりそうですね。

[16: eマンションさん]

ですので、80㎡の部屋はニーズに合えば、近隣では他にない貴重な物件かと思います。お手頃価格といってもそれなりの値段ですが。。。間取りも悪くないですね。他の部屋はまぁそれなりですかね。

[17: 通りがかりさん]

>>16 eマンションさん

ほとんどの方が西大路御池ジオと比較されてるでしょうね。
ブランド的に安くないであろうジオより安いと思うので、結構早く売れちゃうのかな？

[18: マンション検討中さん]

ジオとプレロジェは同じくらいの価格帯のようですね。部屋による差はあるでしょうが、坪単価は同じくらいでしょうか？もちろんどちらにも良い点、悪い点があるでしょうから、両者の売れ行きがどうなるかは興味がありますね。

[19: マンション検討中さん]

>>18 マンション検討中さん

ジオはちょっと間取り個性的だし、価格同じなら内廊下で高さもあって80平米まであるプレロジェのが最初は人気出そうかな。プレロジェは外観デザインどんなだろ。

[20: マンション検討中さん]

ジオは間取りが個性的というより、悪いですよね。3LDKの部屋だと、リビングでこぼこだったり、ベッド置けるのかと思うくらいの有効面積だったり、下がり天井が部屋の中央にあったり。坪単価が同じくらいなら、今のとこ私の中のではプレロジェ優勢です。
外観はどうなんですかね。あまり評価順位的に高くないので気にしてませんでした。変な外観でなければそれでいいです。

[21: マンション検討中さん]

ジオもプレロジェも人気のない部屋は残るかもですね。二条とかと比べるとお得感はあっても、そもそもお高いですからね。

[22: 匿名さん]

プレロジェ行ったら、もうなくなりますよーなんて言われました。まだ販売スタートしていないはずなのに、これって駄目なんじゃないの？

[23: eマンションさん]

>>22 匿名さん

本当にコッソリ申し込み受け付けてたらダメだけど、販売開始時に申し込む宣言してる人が結構な人数いるとか？

[24: eマンションさん]

>>22 匿名さん
そういうこと言う販売員は信用できない。流石に1週間でなくなるわけない。価格も普通に高いし。
私の担当者はそんなこと一言も言ってませんでしたよ。

[25: eマンションさん]

>>23 eマンションさん
まだ要望を受け付けてるだけだと思いますよ。申し込み時期は今月下旬と聞きました。人気の部屋には要望が入ってるんでしょうね。流石にそんなに簡単には売れないと思いますよ。人気の部屋以外は普通ですもの。

[26: マンション検討中さん]

実質申し込みを受け付けてるなら、本当はダメなのかもしれないですね。そういう行為は信頼なくすから、キチンとやって欲しいな。

[27: 評判気になるさん]

やっぱり評判通りの会社なんですかねー

[28: 匿名さん]

広い部屋はもう押さえられてるって言われましたよ！

[29: eマンションさん]

>>28 匿名さん

地権者さんかな。それなら仕方ないけどなぁ、わざと買い煽りをしてるなら嫌な感じですね。

[30: 評判気になるさん]

詳しくないけど広告表示...とか公正取引...とかの法律違反ではないのだろうか？プレ側に指摘しても、あくまで要望を受けているだけで、予約を確約したものではありません。で終わりなんだろうな。営利企業だからしょうがないのかな。高額な買い物だし、気持ち的には正々堂々とやって欲しい。そりゃ評判悪くもなりますよ。

[31: 評判気になるさん]

>>29 eマンションさん
地権者ではないですね。だってあそこダイマルヤの転売用地だもの。最初はダイマルヤの看板たってた。

[32: eマンションさん]

ただ、人気ということは間取りや設備に対して価格は割安で良い感じなのかな？MR行った方、是非具体的に聞かせていただきたく。

[33: 匿名さん]

>>12 匿名さん
どういう経緯で市営浴場があるんですか？
市営浴場とか今どき聞いたことないです

[34: 評判気になるさん]

周辺の市営住宅が古くてお風呂がないからですよ。私も何回か行きましたが、市営の割に安くない笑 住民は無料なのかな。でも周辺地域自体が高齢化して市営住宅も空室ばかりなので、再開発されるみたいですよ。プレのＨＰの再開発のコーナーもそれをアピールポイントにするのでしょうね。まだ見られないけど。
銭湯もなくなるみたいだから、少し寂しい。レトロな感じを逆に活かせばいいのにな。

[35: 評判気になるさん]

>>32 eマンションさん
行ったらすぐ教えてくれますよ。まだＨＰにオープンしてない価格情報はここでは言いにくいですよ。

[36: eマンションさん]

>>28 匿名さん
本広告前の予約は、ダメなはずやけどね。
建前だけで、ここだけでなく業界では当たり前なんかな。

[37: 匿名さん]

企業のコンプライアンスの問題では？

[38: マンション検討中さん]

ここ地域的、歴史的背景が色濃く残る所ですよね？京都の公衆浴場のある所を調べれば一目瞭然です。

[39: eマンションさん]

>>38 マンション検討中さん
ほとんど実情を知らないで書きこんでますね。現地に行ったことありますか？
色濃く？？残り香もないですよ。公衆浴場の湯船に浸かって、偏った見方を洗い流すことをお薦めします。そもそも再開発される予定です。

[41: eマンションさん]

[NO.40と本レスは、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[42: eマンションさん]

古い市営住宅が近いってだけで気にする人が多いなら、徒歩数分の二条の更に高いマンションが人気なワケないやんw

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[43: マンション検討中さん]

ここの価格分かった上で言ってるんですかね。更に高いって、完売してないジオくらいですよ。

[44: マンション検討中さん]

結局、価格レンジはどのくらいなんでしょう。
どの物件でも共通ですが、誰もが一番知りたい情報が説明会に参加しないとわからない。最初から分かっていれば、お互い無駄な時間やコストを使わずに済むのに…

[45: マンション検討中さん]

販売側からしてみれば、価格を固定せずにオープンにしないことで、購入してもらえるギリギリのところを探ってるのだと思いますよ。ですので、販売側には無駄にはなっていないと思われます。

[46: eマンションさん]

>>42 eマンションさん

市営なの？改良だとおもってました。

[47: eマンションさん]

>>46 eマンションさん

改良住宅は市営住宅の種類やで

[48: eマンションさん]

>>43 マンション検討中さん

ここの詳細価格はわからんけど、二条周辺中古の高騰具合や見ると二条周辺のが西大路御池あたりより高いんじゃないですかね？

[49: マンション検討中さん]

プランE,Fは狭いですね。
A,B,Cは西日がきつそうだし、西大路通の騒音はどうですか？

[50: eマンションさん]

西日でいうとABCは正面に、11階のイーグルがあるから、むしろ抜けてるＤがキツイですかね。
騒音はそこまで気にならないレベルだと思います。たまに暴走族が愉快なメロディを響かせてくれるくらいです。

[51: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん
圧倒的に売り手市場の論理ですね。

[52: eマンションさん]

このマンションの東側の部屋は位置取りとか間取りを含めて、需要ありますかね？購入を検討している立場としては、売れ残りの多い不良物件にならないか心配です。高層階以外はジオ二条の売れ残っている部屋と似た感じがします。

[53: マンション検討中さん]

ＨＰに間取りと価格、掲載されましたね。

[54: 通りがかりさん]

>>53 マンション検討中さん

見てきました！
3630万からとありますので、二条駅近辺に比べたら価格は安く見えますが、Fタイプの2階とかの価格ですかね。
最多販売価格は5000万代後半かな。世帯年収1000万ぐらいからのファミリー向けですかね。

[55: eマンションさん]

近くのジオと高額な部屋で比べると、間取りが広い分価格はプレロジェのほうが上で、坪単価はジオのほうが高そうですかね。ジオは南向きですし。

[56: eマンションさん]

80㎡とはいえ、6820か。やっぱり今マンション高いですね。今後下がらないのかな。

[57: 匿名さん]

二条のジオのHPを見ると週末に抽選をやっているみたいです。
条件で決めかねたものを現物で見で決心する人がいるのかもしれません。
こちらも同じプロセスをたどるのかも。

[58: マンション検討中さん]

二条のジオよりかはまだ庶民的な価格かと思います。二条でも西大路御池でも坪単価300は、10年後には後悔しそう。5年はこの価格は続くかもしれませんけど、10年以上続いたら異常ですよ。もう庶民は賃貸か、ローン地獄のどちらか。

[60: 通りがかりさん]

しかし、最高値6820万4LDK82平米って京都市民の平均年収500くらい？×2の夫婦でも返済厳しいぐらいだけど、プレミスト西院が更に高値で似たような広さを先行して出してるから割安に見えるな。クレヴィア西院と同値くらい？だろうけど建物設備としては比較してどうだろ。こっちは地下鉄東西線近いのと何なら二条も徒歩圏内のが結構な強みかな。

[61: マンション検討中さん]

>>60 通りがかりさん
同じくらいの広さの部屋がある、二条のジオや西院のプレミストと最高値の部屋で比べると坪単価で30から20くらい安いですよね。なのでお得に見えてしまう。実際、近くの西大路御池ジオや、イーグルウエストよりも坪単価は安いんじゃないですかね。
だから今の相場で見ると、周辺の他物件と比べてお得に見えてしまう。そもそも高いのは高いのですが。。。

[62: 匿名さん]

御池を東から西に歩くと千本(JR)を境に急に普通の古い田舎町っぽくなる様に感じました。
関東や海外の方の購入対象にならなければ価格は落ち着くのでしょうか。

[63: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[64: マンション検討中さん]

>>63 マンション検討中さん
心配なさらずとも、あなたが住めるような物件ではありませんので、安心ください。そもそも再開発されて、銭湯もなくなる予定です。

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん
市営浴場はシンボルですね。
いずれ解消されるでしょうが、黙らせるのではなく、知ったうえで購入すべきですね。

[66: 通りがかりさん]

あの、高い買い物なので細かいところまで気になる方もいるかもですが、近所に住んでても市営浴場があることすら忘れてましたし、何ら治安も悪くなく建設地あたりは凄く便利な立地で西大路御池駅あたりは特に街並みも綺麗ですよ。

[67: eマンションさん]

いずれ解消されると、抽象的なことを書かれていますが、現時点で解消されてない何があるのでしょうか。近くに住んでいますが、具体的にあるようでしたら教えてください。思い込みで書き込みされているようでしたら、実際に一度来てみたらどうですか。両洋高校の高校生たちの通学路で、放課後は公園でおしゃべりしているようなところですよ。

[68: eマンションさん]

そもそも7000万弱のそれなりのお値段の物件ですから、本気の購入検討者なら、周辺環境を自分できちんと調べた上で購入すると思いますよ。

[69: マンション検討中さん]

https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000283/283270/mi...
再開発の概要ですね。購入検討者は既にご存じかと思われますが。

[70: eマンションさん]

再開発計画見るとプレロジェの南側は日常購買施設となってますね。近くのフレスコより品揃えのいいスーパーだといいですね！低い建物だとなおいいですね。

[71: マンション検討中]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[72: eマンションさん]

もうみんな知ってますよ。その上で本気の購入検討者は実情を知らない思い込みの書き込みに左右されずに、現実の状況を調べて決めますよ。
あまり購入検討に関係ない書き込みしてると、管理者に削除されますよ。

[73: マンション検討中さん]

差別を助長するのを楽しむような書きこみを見てると、この周辺の物件は高額だなと思っていましたが、一緒に暮らす住民の質を担保するための、必要コストだとあらためて実感できました。

[74: マンション検討中さん]

今の京都市の財政状況で、財政危機が指摘されるはるか以前からの計画が、予定通り着手されると無邪気に信じられる人が羨ましい限りです。他にもっと解決されるべき課題が山積みの中で。

[75: eマンションさん]

ファクトを少しは確認してから書きこみましょうよ。令和3年3月の概要発表は、はるか昔ですか？仮に予定どおり着手されなくても、近所の方々が書きこみしている通り、現状に問題もないので構いません。キレイな町並みになったらラッキーくらいです。
そもそも購入検討者ではありませんよね？

[76: eマンションさん]

しかももう工事始まるし。工程表くらい確認しましょう。

[77: 通りがかりさん]

1人？どうしても悪く言いたい方がいるようですね。どんなマンションでもデメリットはありますが、デマや誇張、間違ったことを書き込むのは困ったものですね。ここを検討はしていませんが近隣に住んでいるので。

[78: eマンションさん]

>>77 通りがかりさん
近所にお住まいの実情をよくご存じのかたの情報はとても参考になります。ありがとうございます！

[79: マンション検討中さん]

聞きたくない悪い情報でも、そこに正確な情報性があれば、それはそれで検討する上で有益なのでありがたいです。ただ、始めから悪意ありきで、事実確認もしてない偏った書きこみは、無価値です。あおるのならせめて、根拠のある事実を具体的に書き込んでもらえると、検討に資する材料となります。

[80: 職人さん]

周辺に物件が多いと荒れるのが定番です

[81: マンション検討中さん]

なるほど。では１つの様式美として楽しむこととしますか。

[82: 通りがかりさん]

なるほど、笑
思いあたる節がありすぎます。

[83: 評判気になるさん]

確かに荒れてますね。
ただ、リセールバリューも考えてのことであれば、
再開発計画はおよそ10年スパンなので、頓挫の懸念は否めませんね。
田の字エリア外では、セカンド前提での需要は少ないでしょうし。

[84: 匿名さん]

別に悪い話というわけではありませんが。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B1%B1%E5%B2%B8%E5%BF%8D
https://www.ktv.jp/news/feature/211102/

[85: マンション掲示板さん]

人気エリアの順番
烏丸御池>二条>大宮>>西大路御池＝西院

[86: マンコミュファンさん]

二条は住みたい。
二条を買いたいが予算的には厳しいから西大路御池で妥協。
西大路御池はそんな感じでしょうか。

[87: eマンションさん]

>>86 マンコミュファンさん
ここの6800より高いのは、二条ではジオだけですけどね。
二条近辺が希望ならイーグルウエストがおすすめです。西大路御池の2物件と坪単価では同じくらいになったはず。

[88: マンション検討中さん]

二条の物件より高額になってしまいますが、80㎡の部家があるのは魅力的ですね。正直4人家族で70は少し狭い。でもＨＰ見ると、高い部屋は第一期で売れちゃった感じですね。

[89: マンション検討中さん]

高級マンションでもないのに内廊下ってどうなんでしょう？多少の風通しがあったほうが、気持ち良さそうです。あまり良い点を感じませんが、内廊下の利点て何があるのかしら。

[90: 匿名さん]

>>89 マンション検討中さん
内廊下というと、それだけで高級感があります。
外部の音は聞こえにくいので静かで雨に濡れることもなく空調も効いていて快適な気がします。
ただ、廊下に窓を作れないのと室外機を置けないので、角部屋以外は制限が多そうです。

[91: eマンションさん]

プレサンスロジェ円町のHPもアップされましたね。西大路御池より500万くらい安くなるかな。でも二条にも西院にも徒歩で行ける西大路御池と比べると利便性は悪いですね。

[93: 評判気になるさん]

第一期で8戸、第二期で6戸。14/47。1ヶ月で1／3の売れ行きはペースとしては普通ですかね。一般的にどうなんでしょう？

[94: 匿名さん]

東側から南側にかけての市営住宅エリアの再開発計画を見ると10年近くかかるようです。つまり、かなり近い場所で10年近く建物の解体や建築工事が続くということです。騒音や工事車両の出入りが10年続くことを皆さんあまり気にならないんでしょうか？（市営住宅が近いから嫌だと言っているのではなく、あくまで大規模工事に関してです。）

[95: マンション検討中さん]

実質影響があるのは南側の一箇所だけなので、私はそこまで気にならないですかね。大部分は東側で、しかもライトハウスを挟んだ、さらに道路向こうですからね。

[96: マンション検討中さん]

市営の保育園も2軒隣りにあって、もともと賑やかな場所ですしね。

[97: マンション検討中さん]

二条と西院はそれぞれ違う良さがあるので、どちらにも歩いて行ける西大路御池は立地的に良いかも。もう少し安いといいんだけど。

[98: 検討板ユーザーさん]

>>94 匿名さん

西側は大通り、南側と東側は今後解体工事と建設工事と数年間はかなりうるさい状況が続きます

[99: eマンションさん]

近くに住んでますが、現在工事中のジオやプレサンスの工事の音とかほとんど気にならないですけどね。日中仕事に出てると工事してるのか分からないくらい。気になるひとは気になるのかな。

[100: マンション検討中さん]

工事よりも南側にどんな建物が建つかが気になります。現在、南側の市営住宅は5階だから、新しい建物の高さによっては日当たりと眺望がだいぶ違ってくる。日常購買施設らしいからそんなに高い建物は来ないと思うんだけど、再開発計画では1番最後の10年後だからまだどうなるか分からないですね。