プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレサンス ロジェ 西大路御池についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.pressance-group.jp/pl-noj47/

所在地：京都府京都市中京区西ノ京新建町7番(地番)
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
　　　京福電気鉄道嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩2分
　　　阪急電鉄京都線「西院」駅 徒歩9分
　　　JR嵯峨野線（山陰本線）「二条」駅 徒歩13分
　　　京都市バス「西大路三条」停留所 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：48.89m2～81.37m2
売主：プレサンスコーポレーション
施工会社：金山工務店
管理会社：合人社計画研究所・プレサンスコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[144: 検討板ユーザーさん]

>>143 マンション掲示板さん
これ以上価格が上がっても市場原理が働くという認識ですか。まぁ期待しておきます。

[145: 検討板ユーザーさん]

>>143 マンション掲示板さん
どの物件を検討されてますか。ジオ、ウエスト、プレのどれかでしょうか。それともシーンズですかね。

[146: eマンションさん]

内廊下だけでなく、他の周辺物件が一階に部屋を作って部屋数をかせぐ中で一階全てが共用部分、さらには2階も２部屋つぶしてエントランスの高さを広くしてるのも何気に良きです。

[147: eマンションさん]

2階つぶしてるのは一部屋分でしたね。スミマセン。

[148: 匿名さん]

>>147 eマンションさん
確かに二層吹抜のエントランスは素敵ですね。
京都では二層吹抜のエントランスってあまり見かけないので（高さ制限の影響でしょうか。）、たまに見かけると良いなと思います。

[149: 検討板ユーザーさん]

>>140 マンション掲示板さん
普通に日銀も大規模緩和の見直しですし、GDPもマイナス成長ですけどね。

[150: eマンションさん]

隣のパデシオンが売りに出てますね。2階で坪240。けっこう強気な価格です。新築も多いなかでこの価格で売れるかは、この周辺の資産価値の一つの指標になりそうです。

[151: 検討板ユーザーさん]

イーグルコートのウエストは最終3戸ですね。
こちらは販売個数6戸とありますが、残りどれくらいなんでしょうね。
HPではE、Fタイプの間取りの表示がありませんが小さめのお部屋は完売でしょうか。

[152: 通りがかりさん]

>>151 検討板ユーザーさん
残り4分の1くらいですかね？？最初は好調に思えましたが、それに合わせてか？、２つの周辺物件が価格を調整してきて価格での優位性がなくなってしまいましたね。

[153: 通りがかりさん]

>>152 通りがかりさん

最初はエントランスも豪華で内廊下、間取りも価格も若干優位性あったのですが価格が同等になると、やっぱり少しでも二条駅に近いイーグル、地下鉄西大路御池や生活利便性で少し少し優位なジオに目が向きますね。ただ阪急で通勤ならこちらですし、人それぞれの条件に合わせて決まると思うので年末年始でしっかり考えた方々が年明け決めにかかって、一気に売れると予想します。
以外とシーンズが残りそうですね。価格というかランニングコストの管理費が月1万ほど高くて1番小規模だから修繕もすぐに上がるでしょうし。
あと、前にシエリアのモデルルームがあったところにモデルルームらしきものが建造中なのですが、また二条界隈にマンション建つのかな？楽しみです。

[154: マンコミュファンさん]

>>153 通りがかりさん
新しいマンションまた建つんですかね。
二条、西大路御池、円町、西院あたりは購入可能な層に対して、供給過多になってきてる気もしますけどね。
高値で仕入れた土地でしょうから、価格もそれなりで購入できる層は限られるでしょうし。
中古も以前と比べて動きが悪いですね。まぁ新築が多い分、当たり前なんでしょうけど。

[155: eマンションさん]

ここはまだ良いほうだけど、最近のマンションは管理費が高い。周辺の10年、15年の中古は規模に関わらず5000くらい。管理サービス内容に3倍の差なんてないと思いますけどね。ここ10年で物価や平均所得が3倍になったなんて聞かないですし。シーンズなんて5倍弱です。少し払うのがバカらしく感じてしまいます。

[156: 匿名さん]

電気代上がってるから管理費は上がるよ。
タワマンなんかは共用施設多いから、どえらく上がる。
それ＋管理人、清掃人の人件費もアップするし。

[157: 通りがかりさん]

>>156 匿名さん
でもその理屈だと、中古の管理費も上がらないとおかしいですね。電気代や人件費のアップは同様でしょうし。ただし、人件費は15年前と変わらないと思いますが。コストの問題だったら納得なんですけど、おそらく機会損失なのでしょうね。

[158: 匿名さん]

>>157 通りがかりさん
ともかく、この物件に関しては管理費も修繕積立金も相場通りでまっとうです。

[159: 評判気になるさん]

>>158 匿名さん
相場通りなんですけどね。スーモに出てる9年前に竣工した隣のパデシオンは、ここより戸数少なくて5500円なんですよね。今後この価格差を払い続けると思うと、少し複雑です。サービス内容に差はないでしょうし。
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_71375295/

[160: 検討板ユーザーさん]

何が言いたいのか分からない。
新築マンションの中では管理費まともな部類のこの物件でも不満なら、中古のみから探したらいかが？
それともパデシオンの売主さんですか？

[161: 匿名さん]

>>160 検討板ユーザーさん
月5500円の管理費なんてのは論外だから無視するとして、ここは修繕積立金が低すぎないかな。まあ５年に１度、管理組合で引上げていくんだろうけど。

[162: eマンションさん]

同コスト、同サービス下で生じている価格差に疑問を持っただけですが、この掲示板にカキコミしてもしょうがなかったですね。失礼しました。ちなみに斜め向かいのサーパスは5300円です。https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_70782053/

[163: 名無しさん]

>>162 eマンションさん
近所の築浅物件に住んでて管理費1.2から1.5万だけど、管理人さん週6日日勤、簡易的だけど荷物受取や宅配、クリーニングなんかのコンシェルジュサービス、24時間ゴミ捨てOK、ディスポーザー有り、あと24時間セコム的なサービスと割と広めの共用ラウンジの管理をお任せしてるんだから、まぁそんなもんかなぁ、と思ってる。安いにこしたことはないけど値段だけじゃなくサービス内容まで比較しないといけないから、一概に高い安いは比べられんよね。
5300円のとこが、まず同クオリティの同サービスだったら羨ましい限りだけど。