プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレサンス ロジェ 西大路御池についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.pressance-group.jp/pl-noj47/

所在地：京都府京都市中京区西ノ京新建町7番(地番)
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
　　　京福電気鉄道嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩2分
　　　阪急電鉄京都線「西院」駅 徒歩9分
　　　JR嵯峨野線（山陰本線）「二条」駅 徒歩13分
　　　京都市バス「西大路三条」停留所 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：48.89m2～81.37m2
売主：プレサンスコーポレーション
施工会社：金山工務店
管理会社：合人社計画研究所・プレサンスコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[264: eマンションさん]

大宮、西院あたりのエリアは割と苦戦している印象ですが、二条、西大路御池エリアはやはり人気ありますね（私自身は西院も大宮も大好きな街です）。

四条通の賑やかさは享受したいが住環境は一歩引きたい、でも利便性は落としたくないという京都人のわがまま？を叶えてくれるのが御池通なのかなと思います。

あと何かと貶されがちな地下鉄東西線も、鴨川や東山へのアクセスといった文化資本的な価値は結構大きいと思います。あのあたりにバスで行くの大変なので。

[265: 検討板ユーザーさん]

>>263 評判気になるさん
そのエリアで価格調整した物件が複数あるので、そう簡単には、これ以上は上げられないと予想します。当初価格だと、需要が厳しいとデベが判断した結果でしょうから。その経緯は他のデベも当然把握してるでしょうから、さらに上げるのは販売戦略的にあまりなさそうな気もします。

[266: マンコミュファンさん]

>>265 検討板ユーザーさん

確かに。
暫くは西大路御池から二条は坪240万前後から条件良くて280くらいが相場ですかね。新築はともかく、中古もあまり変わらないのがどうなのかと思いますが。あとこれから本格的に販売が始まる円町の物件がどれくらいで売りだすかも相場に影響しそうです。

[267: eマンションさん]

>>266 マンコミュファンさん
適正相場はそのくらいなんでしょうが、実際はどの物件も最も高い部屋は300越えでした。300の部屋がないのはプレロジェくらいでは。
多くの物件は入居開始時くらいには完売してるので、下手に竣工前完売するより、デベとしては絶妙な値付けをしてるのかもしれませんね。あんまり早く売り切れるようなら、もっと高く売れた可能性があるでしょうし。価格調整も含めた市場原理が働いた上で、今の価格なんでしょうね。個人的には280がいいとこかなとは思いますし、二条と西大路御池はもう少し価格差があると納得できるんですけどね。

[268: eマンションさん]

>>266 マンコミュファンさん
二条が240はもうずいぶん前の相場かと思います。
築2.30年の中古ならあると思いますが、駅東側のジオ二条の時期で既に新築は平均330くらいだったかと思います。
西側のイーグルコートも結局270～330くらいのレンジで完売しましたし、西大路御池も260～280で売れてます。
それで買えない方は滋賀などに出て行かれているのが現状ではないでしょうか（今では草津でも坪200超えてますが）。
円町物件は、土地費用は取得時期が分からないので何ともいえませんが、これまでの物件と違って建設費用の上昇を真正面から受けることになるので、安くはならない気がします。
また、阪急圏外且つ地下鉄も遠くなるため、エリア的に二条・西大路御池ほど競合しないイメージです。

[269: 通りがかりさん]

>>268 eマンションさん
西側のイーグルコートはウエストのことですか？その価格だと厳しいから価格調整したんだと思いますけど。ウエストだとするとその価格レンジで完売はしていないですね。ちなみに最後に売れたキャンセル住戸は坪217でした。フロントのことですかね。

[270: 検討板ユーザーさん]

長く売れ残ってる地域やマンションの適正価格を実際の販売価格より低く見積もるのは理解できるけど、売れてる地域やマンションの適正価格を過去の価格をもとに論じるのは理解できない。
値上げしても売れてるマクドナルドに対して、昔は90円だったから適正価格は90円！って言ってるみたい。
問題ないペースで売れてるんなら需要供給曲線の交わる均衡点＝適正価格なんじゃないですか？

[271: eマンションさん]

>>269 通りがかりさん
価格調整で価格にメリハリはついたものの300↑の部屋も依然あったと記憶してますが記憶違いでしょうか。
間違いなら具体的な金額教えてください。
キャセル住戸が何故あの価格で出たのか詳細は分かりませんが、完全に外れ値なので特殊事情では（条件が合って買えた人はラッキーでしょうが）。それをもって相場を考えるのはどうかと思います。

[272: マンション検討中さん]

この相場感見るとシエリアは定借のデメリットを加味しても安かったんよなぁ。坪200から240くらい？だったと思うけど、次に二条近辺で定借だとしても10%くらいは上げて販売されそうね。今は何というか相場の底が上がる感じだね。

[273: マンション掲示板さん]

>>271 eマンションさん
私の記憶では坪300を超える部屋は1戸か2戸くらいと記憶してますが、私のほう間違いかもしれませんね。失礼しました。私が検討していた部屋は、おそらく1番高額な部屋でしたが300から280になったので、他も同様だろうと考えてました。全戸は把握してないので、あなたのほうが正しいかもしれませんね。でも下限はそんなに高かったですかね、1階で270もしました？

[274: eマンションさん]

>>273 マンション掲示板さん
すみませんが私も1階は検討しておらず、またあくまで私が見たときの記憶ベースですので、あまり目くじらを立てずご容赦下さい。
ここはプレロジェさんの検討板ですし、完売済の個別物件の細かなレンジに関するこれ以上の議論は他の検討者の迷惑になるかと思いますので（ここには1階の部屋もありませんし）、以後ご返信不要です。

[275: マンション掲示板さん]

多少のやり取りがあったほうが、掲示板としては情報の精度も上がって健全かもしれませんね。
ちなみに少し前の二条物件の平均坪単価はこのネット記事で何となく分かります。
https://www.sumu-lab.com/archives/40014/

[276: マンション掲示板さん]

スマラボの記事だと平均坪単価は
ジオ二が300、フロントが290、
ウエストがフロントよりちょい下（調整前）
シエリアが205 のようです。

[277: マンション掲示板さん]

>>276 さん

シエリアは4階以上の部屋はだいたい220以上してたよー。

[278: eマンションさん]

一部シートがなくなって、建物の南側が見えてきましたね。

[279: eマンションさん]

あと1邸みたいですね。残りまるまる1ヶ月、竣工前完売もありうるかな。

[280: eマンションさん]

>>278 eマンションさん
早速みてきました！今日、西大路通側のシート剥がしはじめてたので明日には全体が見えるようになりそうです。

[281: マンション検討中さん]

>>280 eマンションさん

外観、シックでいい感じですね。
築年たっても良い味出そうです。

[282: 検討板ユーザーさん]

>>280 eマンションさん
写真共有ありがとうございます。
HPでは正面のデザインしか見られず側面がどうなるのか気になっていましたが、素敵な感じですね。

[283: 通りがかりさん]

外観いい感じですね！
図面集ですでに分かっていたことですが、側面の窓がやはり小さいですね。窓を大きくすると、建物の強度が下がったりする設計上の理由があるのでしょうか？南側はもう少し大きい窓だと良かったです。
逆に西側の窓は大きすぎますね。見栄えはいいですが、西陽を遮るのが大変そうです。でも冬は暖かくていいかな。