レーベン上杉THE LUSTEAってどうですか？

[マンション検討中さん]

レーベン上杉THE LUSTEAについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-kamisugi5/index.html

所在地：宮城県仙台市青葉区上杉五丁目143番1他（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：64.11m2～80.57m2
売主：タカラレーベン東北
施工会社：大末建設
管理会社：レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: 匿名さん]

非免震がネックになってる人もいるみたいだけど、地盤良いエリアだし、大規模修繕含めたコストも考えれば耐震で正解だと思いますよ。そもそも免震も縦揺れに効かなかったり、長周期地震動に弱かったり、必ず安心というわけでもないですし。

[82: 匿名さん]

修繕費のこと考えたら免震より耐震制震がいい
って人はしばらくマンション買わない方が
原価高騰で免震採用できない状況で作られるマンションの設計・構造・施工がどんなものか
パンフに書かないとこや引き渡し時に目に見えないとこは低め少なめ薄めにしてコスト抑えないと利益下がる

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
え！ここその原価上がった分の利益乗っかって驚き価格になったんじゃないの？上杉とはいえ安くて5000万円よ！

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
3.11や3.16の被害を経験している仙台で、あえて免震を採用しないのか、採用できないのか（原価が上がりすぎて完売可能な価額設定ができないのか）。
デベは、利益率を下げてでも高品質なマンションを提供するのか、利益率は堅持し建築法規は守りつつそこそこの品質を提供するのか。

デベをどこまで性善説で捉えるかどうかだと思いますよ。床天井スラブ厚境界壁etcこそ重要で、見た目やデザインは、新築ならそれなりで当然ですから。

[85: 匿名さん]

総戸数50前後のマンションでは耐震でしょう。全て免震にするのは原価上がり販売側にリスクが大きすぎる。

[86: 通りがかりさん]

>>85 匿名さん
すぐ近くの上杉3丁目ディアージュは35戸で免震なんだよなぁ…

[87: 名無しさん]

販売サイドの理屈は今どれだけ売れて儲かるかしかない。なので消費者側がどれだけ安心安全を重視するかだと思います。修繕コストのことを考えるコメント多いですが仙台に住む以上30年以内の大地震とそれに伴う人的物的コストは折り込むべきだと思います。私は免震一択です。

[88: 購入経験者さん]

野村や住友が近所で免振を採用するなか耐震というのはやはり大手と中堅の格の違いに見えてしまいます。
ハイグレードの「ザ・レーベン」ではなく通常のレーベンブランド、南向きで大通りに面しているとはいえ向かいのマンションで眺望は塞がれていて、周辺環境（雨宮のイオンや旧・現勝山グループの関連施設）もどう変化するかまだ不安定さが残る地域、とそれほど好条件が揃っているわけでもないのに販売価格は高いしその割に免振でもないし、なんでこんなに高いんだろう？

素人考えですが、地盤が良い＝地中深く支持層まで杭打ちしなくて良い＝コストが嵩まない、と考えるとその分価格が抑えられたりしそうな気がするのですが。
みなさんがおっしゃるように建築コストの上昇が価格に跳ね返ってきているのだとすると、これからできるマンションと、既にできている新築マンションとは価格だけでの単純比較はできないのかもしれませんね。

私の感覚だと、免振を選んでいたら利府長町の直下型でもし被害が出ても諦めはつくけど、耐震を選んでいて311のようなプレート型で被害が出てしまったら後悔しちゃいそう。
直下型は結構一か八か的な感じがするけど、プレート型は一撃必殺ではなくても数年おきに嫌な感じでダメージ重ねてくるからなおのこと、ね。
そりゃ耐震で何事もなく乗り切れれば一番なんでしょうけど、不安を抱えながら生活するくらいならランニングコストが高くても免振の方がいいかなあ。

[89: 名無しさん]

>>88 購入経験者さん
物件価格は建設コストに比例するものでなく、周りの物件価格と比較してどの程度でも売れそうか、で決まるからです。高いから高品質とは限りません。

[90: 通りがかりさん]

ブライダルとか不動産販売とか
消費者側は一生もので意気込むけど
事業者側は日々の仕事でしかないし、仕事として特別感や価値を演出してるだけですからね。

免震に出来なかったんですよ高いと売れないし利益率も下げられないから、なんて正直不動産のように率直なことは言わず、将来の修繕費のことも考えましたとか地盤がとても良かったのですとか、顧客ファーストぶって、嘘は言わないけど演出をして、購入検討者に話しますよ。だってノルマあるし、売らないと利益上げないと上司や株主が怒るんだもの。

[91: 匿名さん]

この値段でも買う人がいるから高いだけでしょ。免震とか耐震とかスラブ厚とか全然気にせず買う人の方が圧倒的に多い。気にしない富裕層がいるから物が売れるんですよね。住友だとかレーベンとかよく分からないけどこっちの方が駐車場１００％だし平置きでいいし、同じ値段ならって人もいるでしょう。

[92: 匿名さん]

>>88 購入経験者さん
家具固定して、保険かけとけば、耐震でもそんなに不安は感じないけどね。不安ということなら、免震だって将来の修繕費に不安を感じる。

[93: マンコミュファンさん]

地盤がいいから耐震でも大丈夫と言う人は耐震買った人なんじゃないですかね。後ろめたいのか懸命に言ってる人がいるけどお察し。

[94: 匿名さん]

免震マンションに住んで1年。（それまで10年近く耐震のマンションの高層階住み）耐震マンションに住んでる時に一昨年の地震が起き、身の危険を感じるほど揺れました。しかし免震マンションに引っ越してから起きた今年3月の地震では何も動いておらず免震の凄さを体感しました。耐震マンションをお考えの方は保険はもちろん家具の配置にも配慮した方がいいと思います。あと免震マンションのモデルルームでたまに免震体験車試乗キャンペーンなるものがやってる事があります。機会があれば是非参加してほしいです。判断材料になるかと思いますので。

[95: マンコミュファンさん]

荒井の耐震マンションに住んでいる私からすれば上杉なら同じ耐震でも羨ましい。こちらは地震のたびに家の中ぐっちゃぐちゃですよ笑
結局免震採用してるマンション高額で買えなかったのよ。そういう人のための耐震。

[96: 名無しさん]

>>93 マンコミュファンさん
そういう方は今後もずっと耐震免震議論にも耐える必要ありそうですね。わたしはご免です。

[97: マンション検討中さん]

同じ値段で免震耐震どちらがよいかいえば誰だって免震だろう。小理屈並べるのも虚しいだけ。
レーベン耐震買うなら上杉のスミフ免震買ったほうがよい。レーベンでこの価格なら迷わずスミフ。もしくは北仙台の三井がよいのでは。

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
レーベンの一期結果が楽しみですね。

[99: マンコミュファンさん]

レーベンって販売期で残った住戸を先着順にする印象ないんだけど。結果ってわかるもん？

[100: 匿名さん]

>>99 マンコミュファンさん
確かに。

[101: 匿名さん]

金に余裕があればそりゃあ免震だけど、無理してまで免震買う必要性は感じないな。3.11も耐震で何とかなったし。限られた予算をどこに振り分けるかですよね。

[102: マンション検討中さん]

>>101 匿名さん
ここのレーベン買うお金で免震のシティハウス雨宮とかパークホームズ北仙台買えますよ。

[103: 通りがかりさん]

>>99 マンコミュファンさん

レーベンも売れ残りの先着順は皆無ではありませんよ。おそらく、一旦は契約が成立したけどローンが通らなかったキャンセル住戸とか、抽選ではなく最初から先着順で出したけど契約当日に条件が折り合わずに不成立になったりとか。

何戸売れるかはレーベンに限らずどのデベロッパーでも事前に分かってるんじゃないですかね。
マンションギャラリーに販売開始当日にいきなり来て、1回目で買う人はいないでしょう。担当営業と何度か話し合ってから買う決断をするわけで、その人数を数えれば何戸が確実に売れるかは読めますよね。
また、抽選の場合は事前に要望書というかたちで「誰がどの住戸を買うか」重複しないように事前に調整しており、大抵の場合は倍率1倍の茶番劇なのだそうです。
レーベン（他にもいますが）の場合は決断して確実に売れる分だけを販売し、他のデベロッパーの場合はまだ検討中で決断していない分も上積みで販売してるのではないですかね。販売当日に決断させるのも営業の腕前だろうということで。

[104: マンコミュファンさん]

>>103 通りがかりさん

大手町は引き渡し前後にキャンセルで先着があったのは知ってます。レーベンは販売が速いのは有名ですが販売期全てで確実に完売してるのか取りこぼしたら次期に回してるのか知ってたら教えてください。

[105: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
北仙台は街並みが悪かったり西向きだったりで個人的にイマイチかなと思うけど、雨宮は隠れた優良物件ですよね。イオンの建設が遅れてるけど、出来上がったら北四番丁・北仙台界隈では一番便利になると思います。

[106: 通りがかりさん]

>>104 さん

「販売が速い」と言っても、そもそも販売が不調なときは「販売しない」という戦術を採ってますからねえ。予告だけ出して1年近くも順延を繰り返したり、極端に絶不調な場合は着工してマンションギャラリーも開設した直後に「第1期販売を竣工直前まで延期する」と宣言した事例もありますし。

目論見が外れて取りこぼした分はケースバイケースですね。
絶好調で完成の半年前に全戸完売した物件では、最終期になってからキャンセル住戸が幾つか出て来ました。（しかも、普通に売れた他の住戸よりも割高な価格設定で。）
不調で竣工時もそれなりに売れ残っていた物件では、途中でキャンセル住戸があったはずなのにいつの間にか消えていました。（値下げの再登録をする前に別の人に売れてしまった？）
少なくとも、取りこぼしを単純に次期に回すと期ごとの販売戸数の合計が総戸数を超えてしまうので、別の方法で処理しているようです。

[107: マンション検討中さん]

駐車場500円～5,000円ってなんの差ですかね。機械式ってそんなに安いんですか？

[108: 匿名さん]

>>107
利便性を考えたら順当。他の物件でもそんな相場観。車ほとんど使わねって層は500円機械式で固定費が安くなり、毎日使う層は差額を払っても周辺借りるより安いんだから、双方にとってウレシい。

[109: 通りがかりさん]

機械式は遅くて不便だけど維持費修繕費高いから安く貸していいのか？って問題はありますけどね。いずれ管理組合で値上や機械式撤廃の議論はあるかも。
このあたりの目先感（売る時の映えしか考えないところ）で私はレーベンが好きになれない。

[110: マンション検討中さん]

レーベンの駐車場含めた管理費運営は信頼できないよね。まさに売るときだけの目先の設定。今は建築ラッシュ、広告バンバンでイケイケだけどレーベンの10年後20年後は不安。将来的な資産価値なやらを考えると価格も変わらんしスミフ上杉2つのほうがいいよ。

[111: マンション検討中さん]

まだ間取り変更ができるんですね。リビング横の扉なくしてリビング広々使いたいな

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
それならCタイプでいいのでは？多少面積狭まりますが。

[113: 匿名さん]

>>109
平置きの人が利便性と引き換えに機械式の部分を払う形なんだよ。

[114: 匿名さん]

医療費や介護費ばかりかかる高齢者を若者が支えている構図と同じってことですね。管理組合が動き出した後に納得が続けばいいけれど。

[115: 匿名さん]

ちがうよ。
駐車場契約は任意、平置き駐車場が周辺相場並みの15000円くらいになる。駐車場いらない人は500円も払わなくてよくなるし、駐車場の上がりも増えるから管理費を下げてもいいくらいで、駐車場いらない人がハッピーになる。
ただしこの辺りの立地で駐車場率100%はなかなかないから、付加価値が落ちる。あと駐車場の利用率で駐車場の上がりが変わるから長期計画を立てにくくなるかな。

[116: 通りがかりさん]

駐車場の使用料は管理組合会計、機械式駐車場のメンテナンス費・修繕費も管理組合会計。駐車場を契約していようがいまいが管理組合（区分所有者）が均等に高い機械式駐車場のコストを負担させられる（機械式駐車場の使用者は毎月500円しか払ってきてない）。

駐車場の使用料だけで駐車場の各種コスト賄う特別会計みたいなことしてる管理組合なんかないでしょう。駐車場使用料が沢山プールされたから管理費修繕積立金を下げた、なんて管理組合もきいたことない。そんな事例あればマン管連で取り上げられる。

一般会計と混ざってしまい駐車場使ってない人にも機械式駐車場のバカ高いメンテナンス費や修繕費の影響が及びうるから分譲時に10年後20年後の修繕費とその間の駐車場使用率を考えて機械式でも毎月1万円、平置式でも毎月2万円とかにしないとなんでしょ。

駐車場使わない人にも使う人にもメリットある、レーベンの駐車場使用料設定は理想的みたいな書き方しているけど、じゃあなんで住友野村三菱ダイワ大京etcは駐車場の価格を毎月500円とかにしないのかって話だよ。周辺相場には利益や減価償却・ランニングコストが乗ってるから、それよりは分譲マンションの駐車場は安く出来るけど、利益は引けても修繕費・メンテナンス費は引けないから。

[117: 通りがかりさん]

有料記事だから最初しか読めないけど
https://diamond.jp/articles/-/143619
毎月500円年間6000円の使用料では初年度から赤字

でも売った後のことは管理組合がどうするかだから知らない、と

[118: 通りがかりさん]

自分に都合の良い情報しか信じない人っているからね。リスクや不確定性は一切受け止めない人。

ずっと楽観主義で修繕一時金をとられる場面でも明るく受け入れる人ならいいけど、自分の無理解や浅慮を棚に上げて被害者ぶる人は本当に厄介。

何故安いのか、安いことで将来の支障やリスクはないのか等その辺りを自分で考え決断できないならマンション買わない方が良い。鴨にされて終わる。

[119: 匿名さん]

いやいや違うって、と思ったら機械式の割合間違えてたわ。ランドプラン見て数え間違っていた。ここ1/2が機械式なのね。1/3と間違えた。駐車代で完結させようとしたときに機械式500円なら、平置きは10000円だね。すまん。

まあ、言いたいのは、100%駐車場の物件の場合、駐車場の位置による利便性の差を、どのくらい料金として利用者に負担させるかを設計するだけのこと、と言うこと。全戸駐車場付きの場合、付近の相場に合わせて駐車場台を設定する必要はないので、最低額部分は管理費なり修繕積立費なりに組み込んで、差額だけ駐車場代として取ればいい。
管理費なり修繕積立費なりを下げて駐車場代の上限側を周囲の相場に合わせてもいいが、デベとしては駐車場代が安いとアピールできて都合がいいのは指摘の通り。

今回の場合は、1区画あたり5000円足りていないから、この不足分を駐車場100%を全戸で維持する料金と設定していることになる（駐車場100%のメリットは以前挙げたけど、この地域では貴重であるのでリセールバリューの上積みが見込める、駐車場契約率の変動がないので資金計画リスクが小さいこと）。
隠れた駐車場維持費が2500円になるので、実質駐車場代3000円～7500円と言ってもいい。

さらに言うと、全て平置きで設計するなら、33台分、駐車場代15000円になる。契約率7割5分程度として、1戸あたり修繕積立費なり管理費なりを7500円くらい安くしても良いことになる。上の隠れた駐車場代との差を考えると10000円になる。
20年で売りに出すとすると、駐車場100%にリセールバリューが240万円あるかないかの見極めとなる。


これは蛇足だが、
>毎月500円年間6000円の使用料では初年度から赤字
と言う表現もレーベンの売り文句同様に恣意的だよね。500円という目立つ値にフォーカスして悪いということじゃなくて、機械式1車両あたり10000円確保されていない点が懸念とうことだ。500円といって煽るのはマスコミと同じ手法。駐車場100%の場合の運営設計という観点を抜いてるからね。上でも言ったけど、平置き10000円にすれば500円でもトントンだから。

もっとも修繕計画に駐車場が入っていなければ、指摘の通り悪質な売り手と言ってもいいかもしれない。

[120: マンション検討中さん]

この場所ならいずれ機械式は撤去されて全部平置きになるんじゃないですかね？20年後とか購入される方も高齢になってるでしょうし。機械式なくしても３３台分平置きに確保できるのであれば十分だと思う。

[121: マンション検討中さん]

スーパーは西友がいちばん近いのかな？

[122: ご近所さん]

>>121 マンション検討中さん
イオンも同じくらいの距離ですよ！専ら西友ユーザーですが！

[123: 名無しさん]

>>109 通りがかりさん
うそか本当かは知りませんが駐車代は値上げしない
そうです。

[124: 匿名さん]

>>123 名無しさん
将来駐車代を決めるのは管理組合ですよ。赤字運営になれば上げざるを得ない。
駐車代上げてるマンションは少ないけど管理費上げたり修繕上げたり、一時金で徴収したり色々だよね。

[125: 匿名さん]

>>123 名無しさん
詳しい計算を出してくれているのでよく読むと2,500円下駄を脱いでいるだけのようです。
駐車場で独立採算しているわけではないので駐車場代は傾斜分だけで実際は3,000円から7,500円みたいですよ。
下駄部分は管理費・維持費に入っているようです。
私も長期計画を見ていないからよく知らないですけど。

[126: 口コミ知りたいさん]

>>122 ご近所さん

近くにツルハ、やまや、ダイソーあって便利ですよ

[127: 坪単価比較中さん]

駐車場完備の物件の場合、住民間で貸し借りできるケースが多いと思いますが、いくらぐらいにするのでしょうか。駐車場代をベースに考えると機械式500円になってしまいますがが、そういう訳にはいかなと思うのですが。かと言って周辺相場と同じって訳にもいかないでしょうし。

[128: 通りがかりさん]

マンション駐車場を区分所有者なりが借りて、転貸したら、普通は解除されます。利ざやがあろうが無かろうが転貸は貸主（管理組合）同意が必要（民法612条）。
住民間の貸し借りのケースなど寡聞にして知りません。転貸可能と駐車場使用細則にでも定めれば転貸も自由ですが、そんな管理組合ないでしょう。

使わない駐車場なら借りない、使わなくなったら解約して返すものです。転貸して恣意的に使われては駐車場の管理がとんでもないことになるので。

[129: 通りがかりさん]

駐車場安いのはいいとして、物件本体の価格が高いと思いますがどうなんでしょう。

[130: 坪単価比較中さん]

>>128 通りがかりさん
駐車場完備でなければそうでしょうね。私が聞きに行った物件の話で恐縮ですが、完備物件だとウチ（おそらくデベ）では規約で禁止しませんと言っていしました。どちらも管理組合の構成員なので、住人間の貸し借りを柔軟にできるメリットがあるとのこと。ガチガチにしてしまうと、賃貸した時に駐車場完備でも借主に止めさせられません。（ご指摘を適用すればそうなりますね。）誰にもメリットがないからガチガチにしませんだそうです。手続き上は管理組合の同意を取るんでしょうが、同意に敷居がほとんどないということでしょう。外部との貸し借りをする場合は管理組合が貸す形になり管理組合の運営が複雑になる、一時的に利用権を手放す戸主のメリットがあまりないので、ほとんどありませんとのこと。
繰り返しますが駐車場完備物件の話です。

[131: 匿名さん]

どこのデベ？なんて物件？ありえないでしょ。

[132: マンション検討中さん]

ここの間取りやプランって今公式サイトに載っているものだけ？ではないですよね？？

[133: 匿名さん]

>>130 坪単価比較中さん
確かに理屈は通ってる
賃貸に出した時に駐車させちゃいけないことになるな
専門家の意見が聞きたい

[134: 匿名]

>>132 マンション検討中さん
ですね。資料請求してみたらどうです？

[135: 通りがかりさん]

ちなみに泉中央のレーベン予定地も好立地ですね

[136: 匿名さん]

>>134 匿名さん
資料請求してもホームページと同じですよ。知りたければ行くしかない。

[137: マンション検討中さん]

>>134 匿名さん
そうですよね、まずは資料請求してみたところです！

[138: マンション検討中さん]

>>136 匿名さん
…そうなのですね；とりあえず資料見てから検討してみます。ありがとうございます！

[139: 検討中ママさん]

近くに3つも小学校がありますが一番近くの上杉山通小学校は人気みたいですね。校庭は狭いにしても吹奏楽部や合唱部が盛んで先生方はとても熱心だそうです。とはいえ国立の学校も視野に入れつつなのでどなたかお詳しい方いらしたら情報ください。

[140: 名無しさん]

図面を見たら部屋の真ん中寄に梁があったので
気になりすぎて購入を断念しました。
上杉3丁目の物件も同じ梁やっぱりありました。

[141: 評判気になるさん]

>>140 名無しさん
レーベンAタイプ　4LDK6400万
シティテラス3LDK　5200万
どちらが買いですかね

[142: 匿名さん]

>>141 評判気になるさん
人それぞれ！

[143: 匿名さん]

>>141 評判気になるさん

レーベンですね。勝山舘跡地がどうなるかわからなくて不安だし

[144: マンション検討中さん]

レーベンと錦町のシエリアで比較したいのですがシエリアがさっぱり進まなくて困ってる。駐車場はレーベンの勝ちですが、静かな環境はシエリアかなと。関電不動産早くしてくれー。

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん

シエリアは低層階だと向かいの老人ホームが気になりそうだから、高層階狙いかな

[146: 名無しさん]

駐車場の修繕積立費は管理費の中に組み込まれてるらしいですよ。

[147: マンション比較中さん]

>>140 名無しさん
Ｅタイプですか。確かに洋室（１）（２）に梁が出そうです。
角部屋あるあるみたいですが、残念ですね。

[148: マンション掲示板さん]

>>141 評判気になるさん
レーベンとシティテラスは全く別物でした。
作りが違います。
うちは狭いけどシティテラスにしましたよ。

[149: 匿名さん]

>>148 マンション掲示板さん
シティテラスはいろいろな設備あるから管理費値上がりしそうだからこわいんだよ

[150: マンション検討中さん]

申し込んだけど、抽選になりそうだから買えるか怪しい感じ…

[151: マンション検討中さん]

ここ抽選なんですか？人気物件なんですね。

[152: マンション検討中さん]

抽選ダメなら錦町のシエリアがある

[153: 通りがかりさん]

ここの価格帯で抽選ですか。金持ちたくさんいるんだなぁ。羨ましい。

[154: 匿名さん]

やっぱりシティテラスよりレーベンだよな。勝山館跡地に何ができるか油断できないので

[155: 買い替え検討中さん]

>>153 通りがかりさん
借金すれば誰でも買えるよ。ローン組もうぜ。

[156: 名無しさん]

抽選も大事だけど、明日は選挙の投票日です。必ず行きましょう

[157: マンション検討中さん]

第2期ってもう締切終わったんですかね？

[158: 通りがかりさん]

>>157 マンション検討中さん

まだ第2期は販売開始してないから、受け付けてると思いますよ？

[159: 通りがかりさん]

価格出ましたね。4898万～
これってお得なんですか？

[160: マンション検討中さん]

>>159 通りがかりさん
上杉ですからね。お得ではないけど、極端に高いわけでもないですかね。去年、おととしに建ててればもう数百万円安かったでしょうけど。

[161: マンション検討中さん]

Bタイプの低層階で4,900万切る位か。やっぱりこのエリアである程度の広さを求めるなら5,500万以上は必要なのかな…高くなったな～

[162: 匿名さん]

価格は雨宮のシティハウスとほぼ同じですね。立地はレーベンにやや分あり、建物は住不、売主の信用度は住不に軍配。
あとは好みですかね。

[163: 匿名さん]

>>162 匿名さん
やや近い北仙台パークホームズなら5000万円で中層階中部屋買えますよ。好みですが。

[164: 通りがかりさん]

>>163 匿名さん
あそこも検討しましたが西日なのが気になるんですよね。

[165: 匿名さん]

>>164 通りがかりさん
いっそ一番町のシティタワーの低層階が本町二丁目のプラウドにするか、ってなっちゃいますよね。

[166: マンコミュファンさん]

>>165 匿名さん

そのあたり攻めるなら一番町のプラウドもどーでしょうか。

[167: マンション検討中さん]

>>161 マンション検討中さん
目の前のプラウドと同じ価格帯なら免震にしてほしかった。

[168: マンション掲示板さん]

>>167 マンション検討中さん

完全に同意。
修繕費が高いから免震はデメリットって営業に説明されたけど、どう考えてもそれを上回るメリットがあるよなぁ。

[169: 検討板ユーザーさん]

>>163 匿名さん
パークホームズは設備仕様が劣るのが気になります。

[170: 通りがかりさん]

上杉のマンションは供給多いから納得できないなら次を待てばよろし。気長に待てば妥協点に折り合えがつけれる物件に巡り合えるよ。
自分は7年目でようやく踏ん切りつけれた。賃貸だったから1,000万位無駄になったしやっぱりあの物件買っときゃよかったってのもあったけどね。

[171: 通りがかりさん]

納得出来るハードルをどこまで下げるかですよね。気長に待ってたらさらに世界情勢悪くなりそう。

[172: マンション検討中さん]

情勢が良くなったとしても急に値段下げるってならないと思うから、5年10年はこの値段のままになるんじゃないかと

[173: 匿名さん]

価格は下がらんでしょ。むしろ金利上がって待てば待つほど総額高くなる。金利上がれば物件価格下がるなんてすごく時間かかるから、いつか物価高と金利高の地獄期間が来る可能性もゼロではない。

[174: 匿名さん]

待てば待つほどどんどん高くなる。あらゆる資材が価格転嫁される前に購入すべきだろう

[175: マンション検討中さん]

ここは買うなら今でしょって言える値段ではなくなってるね。もうすでに高過ぎる。5.6000千万が普通なマンションなんて二馬力でもキツイ。

[176: 匿名さん]

二日町のツルハがオープンセールしてたから行って来たけど、この辺では一番の広さと品揃えでした。スーパー並みでした

[177: 通りがかりさん]

この辺のマンション掲示板でツルハアピールしてるのは何で？

[178: 口コミ知りたいさん]

>>177 通りがかりさん
利便性をアピールすることでマンションの資産価値が高まるからですかね。

[179: 名無しさん]

ちょっと前までヨークベニマル東照宮の話題も多かったですよ。マンションが建てば住民が増えていろいろなお店ができて便利になり資産価値が上がりますね

[180: 匿名さん]

マンション増えると競合増えてリセールしにくくなり価値下がるって習いました

[181: eマンションさん]

>>180 匿名さん

誰に習ったの？トミーですか

[182: 匿名さん]

需要と供給によって価格は決まることを、私は中学校で習いました。

[183: 匿名さん]

営利目的の匿名ブログは吟味して情報にあたるよう大学のいろんな授業で習いました

[184: 検討板ユーザーさん]

残り１０戸、竣工前に完売しそう。

[185: マンション検討中さん]

残り10戸って事はそこそこ売れてるんですね。
あまり話題になってないから、苦戦してると思ってました

[186: 匿名さん]

カウンドダウンしてくれる人よく見ますがどこで知ってるのですか？レーベンは特に売れ行きが分かりにくいですが。

[187: 検討板ユーザーさん]

>>186 匿名さん
仰る通りですね。今回はたまたま物件概要に書いてありました。

[188: マンション比較中さん]

３丁目は年越し確定のようなのでこちらが先に完売かな。

[189: 通りがかりさん]

勝山館跡地にベニマルが出来ますね。
この辺りはマンションが多いので、結構混みそう

[190: 匿名さん]

>>189 通りがかりさん
まじすか！建物のイメージ湧かない。さらにイオンの計画なくなるじゃないですか。

[191: 匿名さん]

イオンの計画がなくなることはないと思う。仙台市と合意してるんだから

[192: 通りがかりさん]

仙台市と合意ってソースはどこなんでしょうか
イオン予定地の売主って仙台市ではないですよね
容積率緩和とか都市計画上の話でしたら反故にして撤退して土地売却したからと言ってイオンには何のペナルティもありません

[193: 口コミ知りたいさん]

>>192 通りがかりさん

撤退なんてしたらイオンの立場が悪くなるよ。今後の出店にも影響するよね。東北でのイオンの収益は大きいからね。

[194: 匿名さん]

シティテラスの西側とかNHK跡地とかにもマンション建つだろうし、その他の計画もあるからまだまだ住民増えるでしょう。イオン撤退はないでしょう。

[195: マンション掲示板さん]

>>193 口コミ知りたいさん

ヨークベニマルも儲けてまっせ。明日は塩釜がオープンするみたい。無印良品とワークマンプラスが併設されているみたい

[196: マンション掲示板さん]

ヨークは割と高級なスーパーと言われてるだけ食品全般は美味しいよ
身近ではあるけどブランドイメージは元々良い

[197: 匿名さん]

んだなベニマルさいくべ

[198: マンション検討中さん]

イオン撤退はなくてもイオンができることはないでしょう
慈善事業じゃないんだし利益が見込めなければ建てないでしょう
長町がいい例だわ

>>193 口コミ知りたいさん
公共用地の入札でなんか制限される可能性があるということですか？

[199: 匿名さん]

隣の病院の工事が終わったら流石に着工すると思う

[200: 匿名さん]

大規模イオンが後発で来る理由がない
信仰みたいにあの大きな敷地にイオン来ると信じてやまないとか、某団体かよ
北四番丁から歩いて遠いし、先発表したヨークベニマルに規模で抗えるようなイオンなら、とっくに建てとるやろ
上杉の資産家の皆さん、真にイオン来て欲しいなら株主総会で質問なりしていただきたいものだわ

[201: 匿名さん]

コロナとロシア情勢が落ち着く頃にはみんな喜んでイオンに行くようになる

[202: マンション掲示板さん]

スーパーが隣接したところは東西線沿線の街には割とあるけどねえ
イオンは普通にできると思ってる
今は時期が悪い
これだけ人が住んでスーパーが足りないとかビジネスチャンスしかない

[203: 匿名さん]

>>199 匿名さん
長町が何年間更地なのか思い出してみるといいよ。
周りにこれだけマンション建っているのにイオンからは「建てたい」というコメントしか出てきてないんだよね。

[204: 口コミ知りたいさん]

>>203 匿名さん

ヤマダ電機もできたしそろそろだろうな。建てる気ないならとっくに売却してるだろう

[205: 匿名さん]

勝山館は建物を継続利用する姿勢示して買って、時間おいて地震理由に壊してるからね。大規模不動産を塩漬けにするのは行政とか売主とか株主への「熟慮に熟慮を重ねたのですが」というポーズ。
オリンピックが終わったら、職人不足と資材高騰が収まったら、ウクライナが平和を取り戻したら、と何年も塩漬けたのに好材料が増えないどころか世界規模で先行き不透明になってるし、土地はデカいし値段も高かったしで進退決められてないのかも。手放してマンション用地にしても周りの未売マンションと共倒れだし。

[206: 通りがかりさん]

当初の関係者は異動なり退職なりで残ってなさそうだし今のイオン担当者も更地のまま引き継いで終わらせたいって思ってそう

[207: マンション検討中さん]

>>204 口コミ知りたいさん
ヤマダができるとなぜイオンが建つのか、関連性がないので説明してほしい。

[208: 評判気になるさん]

>>207 マンション検討中さん

競合他社の動向を注視し自社の店舗開発に生かすため

[209: 通りがかりさん]

>>208 評判気になるさん

商品構成はなるべくかぶらない方がいいな。お店も利益とりやすいだろうし。消費者としてはガンガン競争して安くなって欲しいが

[210: 匿名さん]

>>208 評判気になるさん

それだと出店目的が自社の店舗開発になるだろ？
ヤマダ電機もできる→イオンが出店する　の因果関係の説明になっていないな。

[211: マンコミュファンさん]

>>210 匿名さん
もちろん営利団体なんだから利益は追及するよね。言うまでもないと思うが。ヤマダデンキがオープンしたしそろそろ様子見も終わると思う

[212: 匿名さん]

>>211 マンコミュファンさん

だから、なんでヤマダのオープンが様子見をやめるトリガーになるのか？と言う説明を聞いているのだが。

[213: 名無しさん]

>>212 匿名さん

このマンションとは関係のない話なのでそろそろ質問するのやめて下さい。とても困っております

[214: 匿名さん]

>>213 名無しさん

自分で言い始めたネタは自分で回収してくれ。

[215: 匿名さん]

>>214 匿名さん
もうやめてあげて　イジメよくない

[216: 買い替え検討中さん]

近くにコンビニあるのすごいありがたいですね
今住んでるところコンビニとかも車で30分かけないといけないので魅力的です

[217: 坪単価比較中さん]

>>216 買い替え検討中さん
いやほんとですよね
立地も周辺状況もいいですし、前50邸南向きってのが個人的に魅力的です
加えて、キッチン・バスルームの標準設備もかなり最新だと思います。
物件案内会が最終期なので見に行くとイメージ付くかもです

[218: マンション検討中さん]

>>216 買い替え検討中さん
近くのコンビニが車で30分って大体どこに引っ越しても便利になりそうですけどね。

[219: 名無しさん]

>>216 買い替え検討中さん

このマンションは新しくできる勝山館跡地のヨークベニマルまで走って３秒

[220: 職人さん]

地震きたら貼ってる石落ちてきそう

[221: 通りすがり]

立地はかなり良いと思うのですが、前面道路の騒音や粉塵が気になります。高層階だと、粉塵とかは気にしなくて良いんでしょうかね。
最終販売みたいですが、何階を販売ているのかも不明です。情報お持ちの方いますか？

[222: eマンションさん]

>>220 職人さん

大末建設の施工だから安心して大丈夫ですよ

[223: 通りがかりさん]

>>222 eマンションさん

調べてみたらプラウド一番町とかデュオヒルズ上杉も建設中なんだね。安心じゃん

[224: 検討板ユーザーさん]

>>219 名無しさん

来週に説明会があるみたいですよ。二階建てでヨーク以外のテナントが三軒入るみたいですね

[225: 匿名さん]

外観見えてきましたが、何か想像してたのと違う。

[226: 匿名]

あれ？外観なんか変。カッコいいのかな。

[227: 匿名さん]

わかる人にはわかるし、わからん人にはわからん。わいはすっきゃねん

[228: 通りがかりさん]

何か艶がないというか高級感はどこいったん？って感じなのだが。これからまた変化するのかな。

[229: eマンションさん]

>>222 eマンションさん
長町と間違え参考になるを押しました。
なるほど、安心ですね。

[230: ご近所さん]

大手町や三丁目のはハイグレードの「ザ・レーベン」で、ここは通常ブランドです。「THE LUSTEA」とかつけてますけど、優良誤認でも期待してるのかな。

[231: マンション掲示板さん]

以前3丁目のMR訪れた時、セールスから「THEがつくのは最上級の印なんです」と説明を受けましたが、昨年から発表してる物件は軒並みTHEが付いているという。
冠に付くのか副題に付くのかで差別してるんでしょうけど、正直分かりにくいです。

[232: eマンションさん]

>>231 マンション掲示板さん
最上級じゃないですとはいえ5000万超えるプランばかりだぜ。大衆マンションでもないでしょうに。

[233: 検討板ユーザーさん]

個人的にレーベンの黒光りは苦手だからマットなのもいいんじゃないかな。

[234: 口コミ知りたいさん]

>>224 検討板ユーザーさん

今日説明会に行きましたけど違いますね。ほぼ平屋で、スロープで屋上に駐車場ですね

[235: 検討板ユーザーさん]

>>234 さん

ヨークベニマルの他に何の店舗が入るか説明ありましたか？

[236: 検討板ユーザーさん]

>>235 検討板ユーザーさん

ヨークベニマルのみ。白根クリニックが老朽化している為二階に入る構想もあったが実現せず。イオン雨宮に専門店は任せるかんじでしょう。二大流通小売り企業での調整があったのではないかな。以上現場からでした

[237: 通りがかりさん]

>>236 検討板ユーザーさん

イオンに様々な業種の専門店が入るだろうからね。ホント上杉の住民がうらやましい

[238: 通りがかりさん]

ここ買ったものですがもう少しで完成。待つの長かったです。ただいま県外に住んでるので全然見れてないですが、外観微妙なんですか！？少し残念ですが大事なのは部屋の中なのでそちらはがっかりしないように作られてるといいなと。

[239: 検討板ユーザーさん]

>>238 通りがかりさん
コンセプト通りかと思います。洗練されてますよ。

[240: 匿名さん]

大町のは専有部でコスト調整しすぎでしたよ

[241: 通りがかりさん]

今日マンションの前を通ってみました。
外観はもう少し濃いグレーのイメージでしたが、意外とそうでもなかったって印象でした。これはこれで良いかと

[242: 匿名さん]

タカラレーベンリアルネット仙台営業所がオープンしました。これで中古マンションの売却も安心ですね

[243: マンコミュファンさん]

むしろ建物の外壁は今はライトグレーが主流かもしれないです。
ヨドバシの新しいビルも薄っすら程度のライトグレーでとても上品ですよ。

[244: マンション掲示板さん]

>>242 匿名さん

価格が高騰するなか新築マンションの購入を見送り中古マンションを買う人も増えているもんな。

[245: ご近所さん]

ライトグレーっていっても、こっちのはコンクリ打ち放しに見えるんだけど。

[246: マンコミュファンさん]

>>245 ご近所さん
私は黒光りよりはいいと思う
マットなのは今の流行りかも
ヨドバシも黒いテカテカのビルからマットで明るくなってるし 実物見ていないけれど 笑

[247: 匿名さん]

「主流」「今の流行り」→ すぐに時代を感じるようになる。
そこにこだわるのはどうかと思うけど。

[248: 匿名さん]

>>247 匿名さん
それはどの時代にも当てはまる事だから流行が悪ではない
マンションにはあまりにも建てた時代のトレンドが満載だったり
大分前ならレンガ造り、例えば20年前なら重厚感ある石をメインに使ったベランダが主流だったし、今はすりガラスで採光性の取れたベランダが主流
外壁に関しても建てた年代らしい特徴がある
どれが良いとかではなく流れはある

[249: 匿名さん]

いや、だからこだわんなくていい、って言ってるんだけど。

[250: 検討板ユーザーさん]

>>249 匿名さん
しつこい

[251: 検討板ユーザーさん]

残り二部屋だと思うのですが、中々売れませんね。
あえて売りに出していないのかも知れませんが。
南東の角部屋でも売れ残ることあるんですねぇ、高いのかな、、

[252: 検討板ユーザーさん]

>>250 検討板ユーザーさん
同じ穴の狢

[253: マンション検討中さん]

構って欲しくてツンしてるのさ。

[254: 匿名さん]

首都圏の人の話し方って驚くほどくどさがない 大抵田舎者は話を掘り下げすぎるししつこい
暇だから井戸端会議しがち 笑

[255: 通りがかりさん]

レーベンかシティテラスかで迷いましたが
上杉3丁目を見てから断然シティテラスを見ると
作りが全然違います。
シティテラスは手狭ですが私はレーベンの梁がどうしてもゆるせませんでした。
買ってから後悔するところだったし、営業の客の品定めする感じもいやでした。

[256: マンション比較中さん]

タカラレーベンのマンションって完成予想図と実物、全く違うから気を付けた方がいいですよ。

[257: 通りがかりさん]

外観はいいとして縦の柱結構太いんですね。中部屋の彩光に影響はないのかな。買ってないけど部屋見てみたいなぁ。

[258: 通りがかりさん]

>>256 マンション比較中さん

他のデベロッパーも似たようなものだろ

[259: 匿名さん]

一緒にしないでくれ

[260: 匿名さん]

一緒にしないでくれ

[261: eマンションさん]

>>259 匿名さん

あなたは三井不動産の方ですか？

[262: 評判気になるさん]

>>260 匿名さん

あなたは住友不動産の方ですか？

[263: 通りがかりさん]

レーベンのマンション高過ぎじゃない？めっちゃ強気ですよね。今一番高い気がする。

[264: 通りがかりさん]

>>263 通りがかりさん
そんなことはないと思います。適正価格です

[265: 名無しさん]

柱のせいで採光が入りにくそうですね

[266: 検討板ユーザーさん]

南東の角部屋が当たりですね。

[267: 通りがかりさん]

採光に影響ありそうな柱だけど、そこら辺は設計の段階でちゃんと考えられていたのだろうか

[268: マンション掲示板さん]

地震には強いかも？ 笑

[269: マンコミュファンさん]

>>268 マンション掲示板さん
耐震ですっけ？

[270: 名無しさん]

毎日通って見てますが真ん中の部屋は日中も暗いですよね
夏場はいいけど今の時期は大変そう

[271: 通りがかりさん]

確かに下から見上げると暗く見えますけど、実際部屋に入ったらまた違うんですかね(笑)

[272: 匿名さん]

竣工後は完売してるだろうから見れないのが残念。レーベンのデザインに多いけど、実際どういう感じなのか中から見てみたいですよね。

[273: 検討板ユーザーさん]

かなり出来上がって来ましたね。
再来月には、住民が集まる。

[274: 検討板ユーザーさん]

完売しましたね。
最終2戸登録案内して直ぐに売れましたし、購入者決まってたんでしょうね。

[275: 検討板ユーザーさん]

>>274 検討板ユーザーさん
泉中央ももはや完売ですし、新田も勢いすごいし、長町南も予約すごいからしばらく竣工前完売続きそうですね。レーベンに限らずですけど、マンション売れてるね。売れ行き悪くなってきたってのは東京とかですかね。

[276: 口コミ知りたいさん]

人気物件は竣工前完売しますね。

[277: 検討板ユーザーさん]

ザ・レーベン3丁目は、、

[278: 通りがかりさん]

トミーさんが貼り付けてるマンションの画像見ると、部屋の中に陽の光が入ってるように見えないんですけど...

[279: マンコミュファンさん]

>>278 通りがかりさん
完売しちゃったから見れないけど中部屋の彩光どーなんだか気になりますねぇ。だいぶ飾りが太いですよね。

[280: 検討板ユーザーさん]

綺麗な建物ですね。
そろそろ入居でしょうか。