レーベン上杉THE LUSTEAについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-kamisugi5/index.html
所在地：宮城県仙台市青葉区上杉五丁目143番1他（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：64.11m2～80.57m2
売主：タカラレーベン東北
施工会社：大末建設
管理会社：レーベンコミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-03-21 17:34:29
現在の物件
レーベン上杉THE LUSTEA
レーベン上杉THE LUSTEA [最終期2次]
- 所在地：宮城県仙台市青葉区上杉五丁目143番1他（地番）
- 交通：仙台市営地下鉄南北線 「北四番丁」駅 徒歩6分
- 総戸数： 50戸
レーベン上杉THE LUSTEAってどうですか？
| No.1 |
by マンコミュファンさん 2022-03-21 20:37:33
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削除依頼
一番乗り！
お値段次第ってマンションかな。 100ﾊﾟｰｾﾝﾄ駐車場以外の売りはなんだろう。 |
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| No.2 |
レーベンってなんで価格なかなか公表しないんですかね？モデルルーム行っても教えてくれないことあるようですが、コンセプトルーム行こうか迷ってます。レーベンの営業さんイケイケとトミーさんも言ってますし。押し売りは苦手なもので。
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| No.3 |
買う人にしか教えない。それがレーベン流。
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| No.4 |
>>3 匿名さん
いくら位ですかね？さすがに平均4500万とかだと 住友買った方がいいし、だからといって安くはないでしょうから3500万から4500万くらいかな。 レーベン価格なかなか教えてくれないから面倒くさいって聞きますよね。ナイスとかだったら良かったなぁ。 |
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| No.5 |
間取りってもう公開されてるんですか？？
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| No.6 |
一応3、4LDK仕様みたいだけどHPに詳細は無いような。
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| No.7 |
>>5 匿名さん
資料請求してみてはどうですか？ |
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| No.8 |
価格帯が気になる。上杉だから高くしてくるんだろうが。
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| No.9 |
>>7 匿名さん
そうですよね、資料請求してみました！ |
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| No.10 |
周辺施設も気になる。まあ栄えてるから病院やスーパーも特に問題はなさそうだけど、
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| No.11 |
間違えました。
問題というか、不便はなさそう。 |
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| No.12 |
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| No.13 |
立地はいいですよね。駐車場代が安いのは一見お得感あるけど、長期的に見たら修繕積立金が不足しそうな気も…。
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| No.14 |
>>13 マンション検討中さん
足りなくなって値上げして２倍にしたとしても上杉で敷地内平置き10000円なら安いと思う。 機械式3000円、平置き10000円とかなら有りかと思うけど。まぁ、売っちまえば関係ないからねぇ |
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| No.15 |
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| No.16 |
立地はいい方だと思います。イオンできたら徒歩３分ほどで行けますから利便性が良くなりますね。向かいにライオンズとプラウド建っているので空は見えずらいですが暗くなることはないですし車通勤、地下鉄通勤どちらでも対応できますね。でも強気に価格出されるとここじゃなくてもって考えてしまうような微妙感もある。
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| No.17 |
レーベン好きじゃないけどここは人気になる。立地は微妙だけど駐車場100%は希少だから資産性でも安心できる。
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| No.18 |
>>17 匿名さん
立地ちょっと悪くなるけど一つ通りが違うレーベン北六番町も駐車場100%しかも平置きなのに築5年位で結構売りに出されています。そしてなかなか売れてない。梅田町と上杉は違いますがここも資産として考えるマンションではないかと思います。 20年後くらいの機械式駐車場交換時期に機械式撤去して平置き60％くらいにすれば維持費抑えられますよね。 |
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| No.19 |
3分とはまた近くにできるんですね。この辺仕事でしか行ったことしかないけどイオン系多いイメージ。なんかあるのか？
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| No.20 |
>>17 匿名さん
駐車場100％完備はなかなかインパクトありましたね。平置きは抽選になるんでしょうかね。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
>>18 匿名さん
北6番丁って100%なんでしたっけ？知りませんでした。検索したら角部屋89平米で3980万あるんですね。これは辛い。徒歩16分と徒歩6分はさすがに違いすぎますしこっちは街中ですから100％が希少だと思います。 |
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| No.23 |
>>4 ここ検討者さん
ネットで見たら確かにモデルルーム行っても価格教えてもらえなかったって人多くて驚きました。予算やいくらまで出せるかとか聞かれるみたいですけど、それって一定期間内に一番高く言った人に合わせて価格設定するとかなんですかね？タカラレーベンのやり方ならば仕方ないし、文句は言えませんが検討するのが不安です。いいなと思ってるのですが。 |
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| No.24 |
>>20 マンション比較中さん
まあ抽選するにしても確率はハーフ＆ハーフでしょう！！ |
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| No.25 |
>>24 匿名さん
毎日通勤で使う人にとっては楽観視できないよね。機械式になるならいらないって人多いと思う。ここ駐車場１００%かつ平置きでも５０００円ってのがウリだよね。ホームページでも大きくアピールしてるし。抽選外して外部の平置き月極だと近くでも月２倍から３倍払わないといけない。目当ての人にとっては死活問題。機械式慣れるとしても毎日はストレスなんだよね。経験者です。 売る側のレーベンとしても平置きは最後までとっておきたいだろうし、どうなるかな。 |
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| No.26 |
>平置きでも５０００円
でもどうせ機械式の分が不足してるから、管理費・修繕積立費に上乗せなんだよなぁ |
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| No.27 |
間取りなどアップされてましたよ！結構広くていい感じだけどバルコニーの目隠しというか柱が気にならないのかなぁ。レーベン上杉３丁目もだけどレーベンの流行りなの？やっぱり浴室テレビは付いてましたねwテレビ自体見る人減ってるのにニーズあるのかな。
シエリア錦町とどっちが価格を先に載せるかが興味あります。トミーさんの価格調査やってくれないかな。 |
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| No.28 |
>>27 マンコミュファンさん
浴室テレビは、浴槽のバブルジェット（ミラバスビジョン）のオマケですよ。 バブルジェットのリモコンがテレビと兼用になっており、異常時にはエラーメッセージが表示されるのでしょう。 それと、テレビ番組は見なくても時計として点けておくという使い方もありますよ。（エコキュートの操作パネルにも時計は表示されてたはずだけど。） |
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| No.29 |
上杉3丁目のザレーベンで最低坪単価が195万円でしたがここはどんな感じかな。比較的ゆとりある間取りや装備見る限りファミリータイプって感じですから、高級路線の3丁目よりはお値打ちになる気もしますが。エレベーター食い込んでるタイプで3000万円前半くらいからですかね。
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| No.30 |
全邸南向きではあるけど南面は交通量の多い幹線道路だし
建物が敷地の最南部分にあるのも騒音や排気ガス、埃の ことを考えるとどうなんだろう？ 南面の窓は二重サッシにするくらいの配慮は欲しいけど それもないようだし。 それに角部屋はともかく、中部屋はバルコニー外側に 柱のような装飾があるので、日照や開放感がかなり 阻害される心配もあるんじゃないかと。 |
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| No.31 |
>>30 マンション比較中さん
あの装飾は目隠しなんでしょうけど、曇ガラスで十分な気もしますけどね。売主がデザイン凝る会社というか癖が強いから周りと同じようなマンションは建てたくないのでは？ 排ガス騒音は利便性高いマンションだと多くが被害あるので妥協するしかないでしょう。夜はそんなに車通りないですよ。 |
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| No.32 |
Cタイプの横長いい感じですね。他ももっとwebで公開してほしい＾＾
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| No.33 |
>>30 マンション比較中さん
角部屋は装飾ないバルコニーなのでいいのですが、さすがに80平米超えはいらないし高いだろうから検討するならば中部屋の3つかな。アルファベット順であればBは狭いだろうからＣかDかな。多分Dは縦長リビングで窓側2部屋ってプランだろうけど。ここも4000万5000万を超えてくるなら近場の財閥の方が免震で良さそうな気もするけどどうなんでしょうね。 |
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| No.34 |
「ザ」はつかなそうですね。
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| No.35 |
ザが付くとプレミアムのようですが、３丁目と５丁目の設備そんなに違うかね？立地としては３丁目のが静かだけど、その代わり５丁目は駐車場全戸確保してるし。
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| No.36 |
目の前が右折含みで５車線。幸町方面へ走る車の音は大して気になりませんが、信号待ちのアイドリングと走り出しって結構響くんですよね。騒音が気になります。仕方ないのかなマンション買うなら。
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| No.37 |
駐車場が手前で建屋が奥の方が良かったのでは？と思うのですが、法規制上の問題なのでしょうか。
素人ですみません。 ここもザ付きでリッチ路線かと思っていたので、この展開は意外でした。 |
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| No.38 |
北側1/3は第二種住居地域で隣地斜線規制がきついと思う。
雪降ったら駐車場は融けないねぇ。。。自転車が南側入出庫なのはいいね |
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| No.39 |
ディスポーザー、食洗機とか大体のは標準みたいですね。悪くないんじゃないかな。あとは価格やなー。
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| No.40 |
長町もそうだけどここのイオンも出来る出来る詐欺じゃないか。。。？
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| No.41 |
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| No.42 |
大規模開発には行政の許可が必要。市は許可に関わるだけで開発にタッチしてるわけではない。語弊を生む表現だな。
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| No.43 |
建築場所まで行ってきましたが、かなり交通量多いですね。少しマイナス。
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| No.44 |
どなたか話聞きにいきました？有益な情報得られるなら行こうかと思いますけど、大した話もなくまた来てくれたら教えます的な感じであれば時間もったいないなぁと。
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| No.45 |
七十七銀行の隣にローソンが６月にオープンしますよ
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| No.46 |
中住戸はバルコニー側にガラス埋まってますけど、風通し悪くなるだけじゃなくて排ガスで汚くならないですかね？
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| No.47 | ||
| No.49 |
>>42 匿名さん
日本語としては、語弊の「ある」もしくは「誤解」を生む が正しいですね。 ともあれ、許可をした責任はあると考える市民が多いのでは？「許可しただけです、開発にタッチしてないので無関係です。」とは言えないでしょう。 |
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| No.50 |
建設後弊害がでた場合に許認可者の責任はあれど建設しないことへの責任はいいがかりじゃね？建設命令とか出すの？wごねすぎるとミニストップになっちゃうw
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| No.51 |
>>50 マンコミュファンさん
実現可能性の低い計画に許可しちゃう議員はどうなんですか…？そんな人に投票したい？私は嫌だなぁ。 昨今の地価上昇を利用した土地転がしの形になった広島のイケアみたいなことにならないといいですねー |
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| No.52 |
議員www
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| No.53 |
そもそもあの場所にイオン自体が無理あるような。今以上の渋滞起こさないでほしい。
そういえば卸町とか長町の掲示板では上杉って伝統とか歴史がって言ってる人多いけど、そんな場所にイオンでいいのかな？ちぐはぐな感じですよね。 |
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| No.54 |
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| No.55 |
その上杉アドレスにかつてボーリング場やスケートリンクがあったわけで、隣の雨宮にイオンは不釣り合いとか言われても、ちょっと今さらな感じが。当時あの向かいには西友がありましたし、商業施設のイメージだけで考えればイオンでもそれほど変わらないでしょ。
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| No.56 |
第一期４８００万円台から。最多価格帯５４００万円台。斜め向かいの免震プラウド買えたやん。雨宮のシティハウス買えるやん。
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| No.57 |
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| No.58 |
>>56 匿名さん
シティテラス並みの値段設定ですかね… |
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| No.59 |
コンセプトルーム伺わなくて良かった。予算伝えたらどんな対応されてたんだろう。仙台中心部の新築マンションは5000万必要なんですね。高騰前に戻れるなら買えるうちに買っておけば良かった。
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| No.60 |
３０００万円台が安く感じる世の中になってきましたね。逆に３０００万円前半だと大丈夫かと質を疑ってしまう。
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| No.61 |
物件価格、金利、税制、あらゆる面で早期の購入がお買い得でしたね。
特に中心部はコロナ明けに加えて、再開発の本格始動で今後力強く価格が上昇しそう。そして中心部を買えない人たちが郊外に雪崩込み、共連れで郊外の価格もまだ上がりそうな予感。 |
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| No.62 |
仙台都心への回帰とか言われてるけど、私は郊外へ行くしかないなぁ。住む場所で貧富の差が開きそうですね。公式見ましたけど、本当に4888万からなんですね。何にお金掛かってるのかな。土地？
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| No.63 |
レーベンは他物件で最安値を1期に出さないスタイルを取ったりしてますが、最多が5,400ですか。
駐車場安いとは言え、大分高い印象です。 というか、広告宣伝費かけすぎじゃないですか？この会社。 |
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| No.64 |
１期で２４戸って強気ですね。それだけ反応が良かったのかな。
それともレーベンでは普通の売り方なのでしょうか。 |
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| No.65 |
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| No.66 |
今から考えると、錦町も新寺もかなりお買い得でしたね。
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| No.67 |
全邸ライオンズマンションビューなんじゃないの？ザレーベン上杉三丁目超えるの？
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| No.68 |
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| No.69 |
一期の価格設定で24戸分譲って強気なのはある程度の見込みがあるからでしょうが、上杉山小学校の為？5千万6千万出す魅力は何？
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| No.70 |
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| No.71 |
駐車場120％完備なんですね！ありがたや
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| No.72 |
100ﾊﾟｰｾﾝﾄでは？
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| No.73 |
マンション名の末尾の英語
ルナシー感なんとかならないですか？ |
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| No.74 |
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| No.75 |
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| No.76 |
レーベン上杉ルナシー笑
北仙台の三井と同等価格で勝負して申込みが多いんだからすごい。上杉学区と平置き駐車場は金持ちファミリーにとって魅力なのかな。こう高くても売れてくると、どんどんつられるように価格上昇していくから困ります。 |
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| No.77 |
ところでなぜラスティ？意味が分かりません。
Rusty （錆びた）しか頭に浮かびません |
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| No.78 |
>>76 通りがかりさん
北仙台より上杉の方が都心に近いから、同価格なら上杉かな。 |
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| No.79 |
>>72 匿名さん
50戸に対し52台あるからなんとなく120％でｗ |
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| No.80 |
今日見てきたけど、いい感じでした
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| No.81 |
非免震がネックになってる人もいるみたいだけど、地盤良いエリアだし、大規模修繕含めたコストも考えれば耐震で正解だと思いますよ。そもそも免震も縦揺れに効かなかったり、長周期地震動に弱かったり、必ず安心というわけでもないですし。
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| No.82 |
修繕費のこと考えたら免震より耐震制震がいい
って人はしばらくマンション買わない方が 原価高騰で免震採用できない状況で作られるマンションの設計・構造・施工がどんなものか パンフに書かないとこや引き渡し時に目に見えないとこは低め少なめ薄めにしてコスト抑えないと利益下がる |
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| No.83 |
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| No.84 |
>>83 匿名さん
3.11や3.16の被害を経験している仙台で、あえて免震を採用しないのか、採用できないのか（原価が上がりすぎて完売可能な価額設定ができないのか）。 デベは、利益率を下げてでも高品質なマンションを提供するのか、利益率は堅持し建築法規は守りつつそこそこの品質を提供するのか。 デベをどこまで性善説で捉えるかどうかだと思いますよ。床天井スラブ厚境界壁etcこそ重要で、見た目やデザインは、新築ならそれなりで当然ですから。 |
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| No.85 |
総戸数50前後のマンションでは耐震でしょう。全て免震にするのは原価上がり販売側にリスクが大きすぎる。
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| No.86 |
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| No.87 |
販売サイドの理屈は今どれだけ売れて儲かるかしかない。なので消費者側がどれだけ安心安全を重視するかだと思います。修繕コストのことを考えるコメント多いですが仙台に住む以上30年以内の大地震とそれに伴う人的物的コストは折り込むべきだと思います。私は免震一択です。
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| No.88 |
野村や住友が近所で免振を採用するなか耐震というのはやはり大手と中堅の格の違いに見えてしまいます。
ハイグレードの「ザ・レーベン」ではなく通常のレーベンブランド、南向きで大通りに面しているとはいえ向かいのマンションで眺望は塞がれていて、周辺環境（雨宮のイオンや旧・現勝山グループの関連施設）もどう変化するかまだ不安定さが残る地域、とそれほど好条件が揃っているわけでもないのに販売価格は高いしその割に免振でもないし、なんでこんなに高いんだろう？ 素人考えですが、地盤が良い＝地中深く支持層まで杭打ちしなくて良い＝コストが嵩まない、と考えるとその分価格が抑えられたりしそうな気がするのですが。 みなさんがおっしゃるように建築コストの上昇が価格に跳ね返ってきているのだとすると、これからできるマンションと、既にできている新築マンションとは価格だけでの単純比較はできないのかもしれませんね。 私の感覚だと、免振を選んでいたら利府長町の直下型でもし被害が出ても諦めはつくけど、耐震を選んでいて311のようなプレート型で被害が出てしまったら後悔しちゃいそう。 直下型は結構一か八か的な感じがするけど、プレート型は一撃必殺ではなくても数年おきに嫌な感じでダメージ重ねてくるからなおのこと、ね。 そりゃ耐震で何事もなく乗り切れれば一番なんでしょうけど、不安を抱えながら生活するくらいならランニングコストが高くても免振の方がいいかなあ。 |
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| No.89 |
>>88 購入経験者さん
物件価格は建設コストに比例するものでなく、周りの物件価格と比較してどの程度でも売れそうか、で決まるからです。高いから高品質とは限りません。 |
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| No.90 |
ブライダルとか不動産販売とか
消費者側は一生もので意気込むけど 事業者側は日々の仕事でしかないし、仕事として特別感や価値を演出してるだけですからね。 免震に出来なかったんですよ高いと売れないし利益率も下げられないから、なんて正直不動産のように率直なことは言わず、将来の修繕費のことも考えましたとか地盤がとても良かったのですとか、顧客ファーストぶって、嘘は言わないけど演出をして、購入検討者に話しますよ。だってノルマあるし、売らないと利益上げないと上司や株主が怒るんだもの。 |
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| No.91 |
この値段でも買う人がいるから高いだけでしょ。免震とか耐震とかスラブ厚とか全然気にせず買う人の方が圧倒的に多い。気にしない富裕層がいるから物が売れるんですよね。住友だとかレーベンとかよく分からないけどこっちの方が駐車場１００％だし平置きでいいし、同じ値段ならって人もいるでしょう。
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| No.92 |
>>88 購入経験者さん
家具固定して、保険かけとけば、耐震でもそんなに不安は感じないけどね。不安ということなら、免震だって将来の修繕費に不安を感じる。 |
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| No.93 |
地盤がいいから耐震でも大丈夫と言う人は耐震買った人なんじゃないですかね。後ろめたいのか懸命に言ってる人がいるけどお察し。
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| No.94 |
免震マンションに住んで1年。（それまで10年近く耐震のマンションの高層階住み）耐震マンションに住んでる時に一昨年の地震が起き、身の危険を感じるほど揺れました。しかし免震マンションに引っ越してから起きた今年3月の地震では何も動いておらず免震の凄さを体感しました。耐震マンションをお考えの方は保険はもちろん家具の配置にも配慮した方がいいと思います。あと免震マンションのモデルルームでたまに免震体験車試乗キャンペーンなるものがやってる事があります。機会があれば是非参加してほしいです。判断材料になるかと思いますので。
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| No.95 |
荒井の耐震マンションに住んでいる私からすれば上杉なら同じ耐震でも羨ましい。こちらは地震のたびに家の中ぐっちゃぐちゃですよ笑
結局免震採用してるマンション高額で買えなかったのよ。そういう人のための耐震。 |
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| No.96 |
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| No.97 |
同じ値段で免震耐震どちらがよいかいえば誰だって免震だろう。小理屈並べるのも虚しいだけ。
レーベン耐震買うなら上杉のスミフ免震買ったほうがよい。レーベンでこの価格なら迷わずスミフ。もしくは北仙台の三井がよいのでは。 |
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| No.98 |
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| No.99 |
レーベンって販売期で残った住戸を先着順にする印象ないんだけど。結果ってわかるもん？
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| No.100 |
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| No.101 |
金に余裕があればそりゃあ免震だけど、無理してまで免震買う必要性は感じないな。3.11も耐震で何とかなったし。限られた予算をどこに振り分けるかですよね。
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| No.102 |
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| No.103 |
>>99 マンコミュファンさん
レーベンも売れ残りの先着順は皆無ではありませんよ。おそらく、一旦は契約が成立したけどローンが通らなかったキャンセル住戸とか、抽選ではなく最初から先着順で出したけど契約当日に条件が折り合わずに不成立になったりとか。 何戸売れるかはレーベンに限らずどのデベロッパーでも事前に分かってるんじゃないですかね。 マンションギャラリーに販売開始当日にいきなり来て、1回目で買う人はいないでしょう。担当営業と何度か話し合ってから買う決断をするわけで、その人数を数えれば何戸が確実に売れるかは読めますよね。 また、抽選の場合は事前に要望書というかたちで「誰がどの住戸を買うか」重複しないように事前に調整しており、大抵の場合は倍率1倍の茶番劇なのだそうです。 レーベン（他にもいますが）の場合は決断して確実に売れる分だけを販売し、他のデベロッパーの場合はまだ検討中で決断していない分も上積みで販売してるのではないですかね。販売当日に決断させるのも営業の腕前だろうということで。 |
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| No.104 |
>>103 通りがかりさん
大手町は引き渡し前後にキャンセルで先着があったのは知ってます。レーベンは販売が速いのは有名ですが販売期全てで確実に完売してるのか取りこぼしたら次期に回してるのか知ってたら教えてください。 |
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| No.105 |
>>102 マンション検討中さん
北仙台は街並みが悪かったり西向きだったりで個人的にイマイチかなと思うけど、雨宮は隠れた優良物件ですよね。イオンの建設が遅れてるけど、出来上がったら北四番丁・北仙台界隈では一番便利になると思います。 |
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| No.106 |
>>104 さん
「販売が速い」と言っても、そもそも販売が不調なときは「販売しない」という戦術を採ってますからねえ。予告だけ出して1年近くも順延を繰り返したり、極端に絶不調な場合は着工してマンションギャラリーも開設した直後に「第1期販売を竣工直前まで延期する」と宣言した事例もありますし。 目論見が外れて取りこぼした分はケースバイケースですね。 絶好調で完成の半年前に全戸完売した物件では、最終期になってからキャンセル住戸が幾つか出て来ました。（しかも、普通に売れた他の住戸よりも割高な価格設定で。） 不調で竣工時もそれなりに売れ残っていた物件では、途中でキャンセル住戸があったはずなのにいつの間にか消えていました。（値下げの再登録をする前に別の人に売れてしまった？） 少なくとも、取りこぼしを単純に次期に回すと期ごとの販売戸数の合計が総戸数を超えてしまうので、別の方法で処理しているようです。 |
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| No.107 |
駐車場500円～5,000円ってなんの差ですかね。機械式ってそんなに安いんですか？
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| No.108 |
>>107
利便性を考えたら順当。他の物件でもそんな相場観。車ほとんど使わねって層は500円機械式で固定費が安くなり、毎日使う層は差額を払っても周辺借りるより安いんだから、双方にとってウレシい。 |
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| No.109 |
機械式は遅くて不便だけど維持費修繕費高いから安く貸していいのか？って問題はありますけどね。いずれ管理組合で値上や機械式撤廃の議論はあるかも。
このあたりの目先感（売る時の映えしか考えないところ）で私はレーベンが好きになれない。 |
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| No.110 |
レーベンの駐車場含めた管理費運営は信頼できないよね。まさに売るときだけの目先の設定。今は建築ラッシュ、広告バンバンでイケイケだけどレーベンの10年後20年後は不安。将来的な資産価値なやらを考えると価格も変わらんしスミフ上杉2つのほうがいいよ。
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| No.111 |
まだ間取り変更ができるんですね。リビング横の扉なくしてリビング広々使いたいな
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| No.112 |
>>111 マンション検討中さん
それならCタイプでいいのでは？多少面積狭まりますが。 |
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| No.113 |
>>109
平置きの人が利便性と引き換えに機械式の部分を払う形なんだよ。 |
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| No.114 |
医療費や介護費ばかりかかる高齢者を若者が支えている構図と同じってことですね。管理組合が動き出した後に納得が続けばいいけれど。
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| No.115 |
ちがうよ。
駐車場契約は任意、平置き駐車場が周辺相場並みの15000円くらいになる。駐車場いらない人は500円も払わなくてよくなるし、駐車場の上がりも増えるから管理費を下げてもいいくらいで、駐車場いらない人がハッピーになる。 ただしこの辺りの立地で駐車場率100%はなかなかないから、付加価値が落ちる。あと駐車場の利用率で駐車場の上がりが変わるから長期計画を立てにくくなるかな。 |
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| No.116 |
駐車場の使用料は管理組合会計、機械式駐車場のメンテナンス費・修繕費も管理組合会計。駐車場を契約していようがいまいが管理組合（区分所有者）が均等に高い機械式駐車場のコストを負担させられる（機械式駐車場の使用者は毎月500円しか払ってきてない）。
駐車場の使用料だけで駐車場の各種コスト賄う特別会計みたいなことしてる管理組合なんかないでしょう。駐車場使用料が沢山プールされたから管理費修繕積立金を下げた、なんて管理組合もきいたことない。そんな事例あればマン管連で取り上げられる。 一般会計と混ざってしまい駐車場使ってない人にも機械式駐車場のバカ高いメンテナンス費や修繕費の影響が及びうるから分譲時に10年後20年後の修繕費とその間の駐車場使用率を考えて機械式でも毎月1万円、平置式でも毎月2万円とかにしないとなんでしょ。 駐車場使わない人にも使う人にもメリットある、レーベンの駐車場使用料設定は理想的みたいな書き方しているけど、じゃあなんで住友野村三菱ダイワ大京etcは駐車場の価格を毎月500円とかにしないのかって話だよ。周辺相場には利益や減価償却・ランニングコストが乗ってるから、それよりは分譲マンションの駐車場は安く出来るけど、利益は引けても修繕費・メンテナンス費は引けないから。 |
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| No.117 |
有料記事だから最初しか読めないけど
https://diamond.jp/articles/-/143619 毎月500円年間6000円の使用料では初年度から赤字 でも売った後のことは管理組合がどうするかだから知らない、と |
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| No.118 |
自分に都合の良い情報しか信じない人っているからね。リスクや不確定性は一切受け止めない人。
ずっと楽観主義で修繕一時金をとられる場面でも明るく受け入れる人ならいいけど、自分の無理解や浅慮を棚に上げて被害者ぶる人は本当に厄介。 何故安いのか、安いことで将来の支障やリスクはないのか等その辺りを自分で考え決断できないならマンション買わない方が良い。鴨にされて終わる。 |
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| No.119 |
いやいや違うって、と思ったら機械式の割合間違えてたわ。ランドプラン見て数え間違っていた。ここ1/2が機械式なのね。1/3と間違えた。駐車代で完結させようとしたときに機械式500円なら、平置きは10000円だね。すまん。
まあ、言いたいのは、100%駐車場の物件の場合、駐車場の位置による利便性の差を、どのくらい料金として利用者に負担させるかを設計するだけのこと、と言うこと。全戸駐車場付きの場合、付近の相場に合わせて駐車場台を設定する必要はないので、最低額部分は管理費なり修繕積立費なりに組み込んで、差額だけ駐車場代として取ればいい。 管理費なり修繕積立費なりを下げて駐車場代の上限側を周囲の相場に合わせてもいいが、デベとしては駐車場代が安いとアピールできて都合がいいのは指摘の通り。 今回の場合は、1区画あたり5000円足りていないから、この不足分を駐車場100%を全戸で維持する料金と設定していることになる（駐車場100%のメリットは以前挙げたけど、この地域では貴重であるのでリセールバリューの上積みが見込める、駐車場契約率の変動がないので資金計画リスクが小さいこと）。 隠れた駐車場維持費が2500円になるので、実質駐車場代3000円～7500円と言ってもいい。 さらに言うと、全て平置きで設計するなら、33台分、駐車場代15000円になる。契約率7割5分程度として、1戸あたり修繕積立費なり管理費なりを7500円くらい安くしても良いことになる。上の隠れた駐車場代との差を考えると10000円になる。 20年で売りに出すとすると、駐車場100%にリセールバリューが240万円あるかないかの見極めとなる。 これは蛇足だが、 >毎月500円年間6000円の使用料では初年度から赤字 と言う表現もレーベンの売り文句同様に恣意的だよね。500円という目立つ値にフォーカスして悪いということじゃなくて、機械式1車両あたり10000円確保されていない点が懸念とうことだ。500円といって煽るのはマスコミと同じ手法。駐車場100%の場合の運営設計という観点を抜いてるからね。上でも言ったけど、平置き10000円にすれば500円でもトントンだから。 もっとも修繕計画に駐車場が入っていなければ、指摘の通り悪質な売り手と言ってもいいかもしれない。 |
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| No.120 |
この場所ならいずれ機械式は撤去されて全部平置きになるんじゃないですかね？20年後とか購入される方も高齢になってるでしょうし。機械式なくしても３３台分平置きに確保できるのであれば十分だと思う。
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| No.121 |
スーパーは西友がいちばん近いのかな？
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| No.122 |
>>121 マンション検討中さん
イオンも同じくらいの距離ですよ！専ら西友ユーザーですが！ |
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| No.123 |
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| No.124 |
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| No.125 |
>>123 名無しさん
詳しい計算を出してくれているのでよく読むと2,500円下駄を脱いでいるだけのようです。 駐車場で独立採算しているわけではないので駐車場代は傾斜分だけで実際は3,000円から7,500円みたいですよ。 下駄部分は管理費・維持費に入っているようです。 私も長期計画を見ていないからよく知らないですけど。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
駐車場完備の物件の場合、住民間で貸し借りできるケースが多いと思いますが、いくらぐらいにするのでしょうか。駐車場代をベースに考えると機械式500円になってしまいますがが、そういう訳にはいかなと思うのですが。かと言って周辺相場と同じって訳にもいかないでしょうし。
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| No.128 |
マンション駐車場を区分所有者なりが借りて、転貸したら、普通は解除されます。利ざやがあろうが無かろうが転貸は貸主（管理組合）同意が必要（民法612条）。
住民間の貸し借りのケースなど寡聞にして知りません。転貸可能と駐車場使用細則にでも定めれば転貸も自由ですが、そんな管理組合ないでしょう。 使わない駐車場なら借りない、使わなくなったら解約して返すものです。転貸して恣意的に使われては駐車場の管理がとんでもないことになるので。 |
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| No.129 |
駐車場安いのはいいとして、物件本体の価格が高いと思いますがどうなんでしょう。
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| No.130 |
>>128 通りがかりさん
駐車場完備でなければそうでしょうね。私が聞きに行った物件の話で恐縮ですが、完備物件だとウチ（おそらくデベ）では規約で禁止しませんと言っていしました。どちらも管理組合の構成員なので、住人間の貸し借りを柔軟にできるメリットがあるとのこと。ガチガチにしてしまうと、賃貸した時に駐車場完備でも借主に止めさせられません。（ご指摘を適用すればそうなりますね。）誰にもメリットがないからガチガチにしませんだそうです。手続き上は管理組合の同意を取るんでしょうが、同意に敷居がほとんどないということでしょう。外部との貸し借りをする場合は管理組合が貸す形になり管理組合の運営が複雑になる、一時的に利用権を手放す戸主のメリットがあまりないので、ほとんどありませんとのこと。 繰り返しますが駐車場完備物件の話です。 |
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| No.131 |
どこのデベ？なんて物件？ありえないでしょ。
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| No.132 |
ここの間取りやプランって今公式サイトに載っているものだけ？ではないですよね？？
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
ちなみに泉中央のレーベン予定地も好立地ですね
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| No.136 |
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| No.137 |
>>134 匿名さん
そうですよね、まずは資料請求してみたところです！ |
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| No.138 |
>>136 匿名さん
…そうなのですね；とりあえず資料見てから検討してみます。ありがとうございます！ |
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| No.139 |
近くに3つも小学校がありますが一番近くの上杉山通小学校は人気みたいですね。校庭は狭いにしても吹奏楽部や合唱部が盛んで先生方はとても熱心だそうです。とはいえ国立の学校も視野に入れつつなのでどなたかお詳しい方いらしたら情報ください。
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| No.140 |
図面を見たら部屋の真ん中寄に梁があったので
気になりすぎて購入を断念しました。 上杉3丁目の物件も同じ梁やっぱりありました。 |
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| No.141 |
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| No.142 |
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| No.143 |
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| No.144 |
レーベンと錦町のシエリアで比較したいのですがシエリアがさっぱり進まなくて困ってる。駐車場はレーベンの勝ちですが、静かな環境はシエリアかなと。関電不動産早くしてくれー。
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| No.145 |
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| No.146 |
駐車場の修繕積立費は管理費の中に組み込まれてるらしいですよ。
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
申し込んだけど、抽選になりそうだから買えるか怪しい感じ…
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| No.151 |
ここ抽選なんですか？人気物件なんですね。
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| No.152 |
抽選ダメなら錦町のシエリアがある
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| No.153 |
ここの価格帯で抽選ですか。金持ちたくさんいるんだなぁ。羨ましい。
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| No.154 |
やっぱりシティテラスよりレーベンだよな。勝山館跡地に何ができるか油断できないので
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| No.155 |
>>153 通りがかりさん
借金すれば誰でも買えるよ。ローン組もうぜ。 |
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| No.156 |
抽選も大事だけど、明日は選挙の投票日です。必ず行きましょう
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| No.157 |
第2期ってもう締切終わったんですかね？
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| No.158 |
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| No.159 |
価格出ましたね。4898万～
これってお得なんですか？ |
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| No.160 |
>>159 通りがかりさん
上杉ですからね。お得ではないけど、極端に高いわけでもないですかね。去年、おととしに建ててればもう数百万円安かったでしょうけど。 |
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| No.161 |
Bタイプの低層階で4,900万切る位か。やっぱりこのエリアである程度の広さを求めるなら5,500万以上は必要なのかな…高くなったな～
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| No.162 |
価格は雨宮のシティハウスとほぼ同じですね。立地はレーベンにやや分あり、建物は住不、売主の信用度は住不に軍配。
あとは好みですかね。 |
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| No.163 |
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| No.164 |
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| No.165 |
>>164 通りがかりさん
いっそ一番町のシティタワーの低層階が本町二丁目のプラウドにするか、ってなっちゃいますよね。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
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| No.168 |
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| No.169 |
>>163 匿名さん
パークホームズは設備仕様が劣るのが気になります。 |
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| No.170 |
上杉のマンションは供給多いから納得できないなら次を待てばよろし。気長に待てば妥協点に折り合えがつけれる物件に巡り合えるよ。
自分は7年目でようやく踏ん切りつけれた。賃貸だったから1,000万位無駄になったしやっぱりあの物件買っときゃよかったってのもあったけどね。 |
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| No.171 |
納得出来るハードルをどこまで下げるかですよね。気長に待ってたらさらに世界情勢悪くなりそう。
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| No.172 |
情勢が良くなったとしても急に値段下げるってならないと思うから、5年10年はこの値段のままになるんじゃないかと
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| No.173 |
価格は下がらんでしょ。むしろ金利上がって待てば待つほど総額高くなる。金利上がれば物件価格下がるなんてすごく時間かかるから、いつか物価高と金利高の地獄期間が来る可能性もゼロではない。
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| No.174 |
待てば待つほどどんどん高くなる。あらゆる資材が価格転嫁される前に購入すべきだろう
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| No.175 |
ここは買うなら今でしょって言える値段ではなくなってるね。もうすでに高過ぎる。5.6000千万が普通なマンションなんて二馬力でもキツイ。
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| No.176 |
二日町のツルハがオープンセールしてたから行って来たけど、この辺では一番の広さと品揃えでした。スーパー並みでした
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| No.177 |
この辺のマンション掲示板でツルハアピールしてるのは何で？
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| No.178 |
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| No.179 |
ちょっと前までヨークベニマル東照宮の話題も多かったですよ。マンションが建てば住民が増えていろいろなお店ができて便利になり資産価値が上がりますね
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| No.180 |
マンション増えると競合増えてリセールしにくくなり価値下がるって習いました
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| No.181 |
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| No.182 |
需要と供給によって価格は決まることを、私は中学校で習いました。
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| No.183 |
営利目的の匿名ブログは吟味して情報にあたるよう大学のいろんな授業で習いました
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| No.184 |
残り１０戸、竣工前に完売しそう。
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| No.185 |
残り10戸って事はそこそこ売れてるんですね。
あまり話題になってないから、苦戦してると思ってました |
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| No.186 |
カウンドダウンしてくれる人よく見ますがどこで知ってるのですか？レーベンは特に売れ行きが分かりにくいですが。
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| No.187 |
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| No.188 |
３丁目は年越し確定のようなのでこちらが先に完売かな。
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| No.189 |
勝山館跡地にベニマルが出来ますね。
この辺りはマンションが多いので、結構混みそう |
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| No.190 |
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| No.191 |
イオンの計画がなくなることはないと思う。仙台市と合意してるんだから
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| No.192 |
仙台市と合意ってソースはどこなんでしょうか
イオン予定地の売主って仙台市ではないですよね 容積率緩和とか都市計画上の話でしたら反故にして撤退して土地売却したからと言ってイオンには何のペナルティもありません |
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| No.193 |
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| No.194 |
シティテラスの西側とかNHK跡地とかにもマンション建つだろうし、その他の計画もあるからまだまだ住民増えるでしょう。イオン撤退はないでしょう。
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| No.195 |
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| No.196 |
ヨークは割と高級なスーパーと言われてるだけ食品全般は美味しいよ
身近ではあるけどブランドイメージは元々良い |
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| No.197 |
んだなベニマルさいくべ
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| No.198 |
イオン撤退はなくてもイオンができることはないでしょう
慈善事業じゃないんだし利益が見込めなければ建てないでしょう 長町がいい例だわ >>193 口コミ知りたいさん 公共用地の入札でなんか制限される可能性があるということですか？ |
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| No.199 |
隣の病院の工事が終わったら流石に着工すると思う
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| No.200 |
大規模イオンが後発で来る理由がない
信仰みたいにあの大きな敷地にイオン来ると信じてやまないとか、某団体かよ 北四番丁から歩いて遠いし、先発表したヨークベニマルに規模で抗えるようなイオンなら、とっくに建てとるやろ 上杉の資産家の皆さん、真にイオン来て欲しいなら株主総会で質問なりしていただきたいものだわ |
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レーベン上杉THE LUSTEA
レーベン上杉THE LUSTEA [最終期2次]
- 所在地：宮城県仙台市青葉区上杉五丁目143番1他（地番）
- 交通：仙台市営地下鉄南北線 「北四番丁」駅 徒歩6分
- 総戸数： 50戸
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