クレヴィア長岡天神ってどうですか？

[マンション比較中さん]

クレヴィア長岡天神についての情報を希望しています。
全邸南向きで1フロア3戸のようです。
角部屋が多いのもいいですね！
公式URL：https://itochu-sumai.com/nagaokatenjin/index.html

所在地：京都府長岡京市天神1丁目418番1他6筆（地番）
交通：阪急電鉄京都本線「長岡天神」駅徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：72.36平米～86.95平米
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：タット・建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

踏切横で大通りまで出る道が狭く混んでいるのが難点。
駅近だから価格はそれなりと思うけれとも、同じぐらいの値段なら踏切渡ったジオの方が立地は良い気がしますがどうでしょう？
場所的に駐車場は100%での平面は無理だろうし、敷地的に外観的に何もない所に細長い建物は威圧感ありそう。
車が不要な高齢者や阪急電車だけで生活が完結するなら利便性は高いとは思いますが。

[2: 匿名さん]

結局、長岡天神の駅が好きかだと思います。

京都は碁盤の目のような道路になっているところと、このあたりのように道路が入り組んでいるところと2つに分かれています。
駅から近いのはいいですが、細い道も多いので自動車をよく利用するならコンパクトカーがいいかもしれません。
下町情緒があって雰囲気ある街です。

[3: 匿名さん]

阪急が利用しやすい立地ですね。
電車通勤は楽でいいのかなと思います。
間取りから考えるとファミリー向け物件かと思いますが
周辺の道は狭いので子供の飛び出しなど気を使いますね。
外観はどんな感じになるのかも気になりました。

[4: 匿名さん]

駅から徒歩４分という距離は便利そうですが、騒音面は多少気になる可能性はありそうです。
窓を開けての生活は出来なさそうですし、防音対策をしっかりとしているかというのは確認したほうがよさそう。
小さなお子さんがいる場合は、しっかりと注意して出歩かないと危なさそうですね。
便利そうな立地ではありますから、子供が大きくなったとき住みやすさを感じそうです。

[5: マンション検討中さん]

値段が気になります。
5000万～でしょうか。
修繕積立金マジックがあるか無いか…

[6: マンション検討中さん]

坪250～260万とかですかね。京都市内でも無いのでもう少し安いと嬉しいのですが、立地的にも強気な値段な気がします。

[7: 匿名さん]

長岡は水が美味しいと聞いたことがあり、
静かで住みやすい街であるらしいですね。
その分、価格はかなり高くなるのではないかなと思いますが
永住を考えると住みやすいところがいいですよね。
総戸数が４４戸と小規模なので、悩んでいる間に完売なんてこともあるかも。

[8: eマンションさん]

路線価的には大したことないですが、立地がいいですよね。
マンダイ近くのジオもあるので、様子見したいですがゆっくりしてたら完売しそうですね。

[9: マンション検討中さん]

15階建で上の階は見晴らしはいいと思います。
ただ災害時の停電などがあった場合に階段は大変そう。
長く住むとして長岡天神の駅の今後の高架計画を考えると2.3階は電車から見えそうでそこもちょっと気になるところ。結局4～8階が人気になりそうですが、現在の建築資材や設備の値上がりや円安考えると、その辺りの価格帯がどのくらいになのか。
駅近だし、昨今の新築マンションの値上がり方見てると高いんだろうなと思いますが。

[10: 通りがかりさん]

駅近なのは良いけれど、同じ距離なら踏切より東側の方ジオの方が断然利便性は良いと思います。
値段はもう少し高いかもしれないけれど。
高架になるのはかなり先でしょうし。

眺望はよいかもしれないけれど、断層も近いし中層に住む方がいざという時は良い気がします。

あと、長岡京の水道水が地下水だけだったのは昔の話で、今は京都府営水道とのブレンドです。
不味くはないけどダムの水買わされて元々高かった水道代がかなり上がりました。

[11: 匿名さん]

阪急が利用できるので、ここから大阪、兵庫方面に行きやすいです。

梅田までどのくらいで行けるのかと思い、調べてみました。
時間は38分だそう。長いか短いかは個人の判断によりそうですが、1本で行けるのいいですね！
梅田まで週末におでかけとかも実現できるのは魅力です。
もしかすると通勤で大阪方面の人も検討できる距離でしょうか。
三宮までは遠いかと思うものの、週末のちょっとしたおでかけができそうなのはいいですね。

[12: マンション検討中さん]

優先案内会っていつから始まるのかご存じですか？

[13: 匿名さん]

>>12さん
ごめんなさい、知らないんです。。。

購入希望と伝えておくと、個別連絡してくれるかもしれないと思います。
実際、優先案内会に参加したことがなく、あるのかないのかさえわからなくて。
大々的に告知ありますか？

[14: マンション検討中さん]

>>13 匿名さん

資料請求されてます？
GW中も完全予約制の事前案内会の案内が入っていましたが。

[15: マンション検討中さん]

資料請求したものです。事前案内会のメールが昨日届きました。

[16: マンション検討中さん]

入居時期が2023年12月から2024年1月に延期されてますね。
これだとZEHの住宅ローン控除4500万円から3500万円に減ってしまうし、その分販売苦戦しそうな気も。販売価格に反映させてくれるといいのですが。

[17: マンション検討中さん]

立地はいいけど
修繕積立金がグランアッシュと同じ感じでしたね。
10年後の修繕積立金か大変なことになりますから
富裕層向けかなと。

駐車場地上3階地下1階が…

[18: マンション検討中さん]

最近の新築マンションの修繕積立金は、京都市内含めどこも大体1㎡あたり100円くらいスタートなイメージですよね。
売る側も将来の段階的な値上げは、買主が当然見込んでるものとして設定してる感じですね。
ここは特殊な形のマンションでも無いし修繕もまだマシかなと思ってます。戸数もあるしグランアッシュよりはいいかなーって検討しています。

[19: ご近所さん]

近くに住んでるんですけど電車の音はうるさいですね。
特に構内放送や踏切の音がきになります。
阪急電車が高架になったらもっとうるさいかな。。

[20: 匿名さん]

>>17

>>修繕積立金がグランアッシュと同じ感じでしたね。
>>10年後の修繕積立金か大変なことになりますから
>>富裕層向けかなと。

グランアッシュと同じとは、他のマンションのことなのでしょうか?
修繕積立金はどこでも数年過ぎると上がることは
購入希望者は誰でも知っていることかと思いますが
そんなに急激に上げる事とかできるものなのでしょうか?

[21: 匿名さん]

長岡京市は地方の田舎なイメージしかない。
長岡天満宮への表参道って言っても、現地に行ってみましたが特にそれらしきものは何もなかった。
マンションとしては、阪急の特急が停車する。駐車場が地上4段式で約70%。駐輪場も200超えてるようなのでそこはいいと思う。
踏切が近くにあるのでその音が気になるかも。高架になるのはかなり先なので何とも。
また西側が将来道路拡幅されるようですが、長岡京市が具体的な道作りをまだしている途中らしいので、道路拡幅後の影響が気になる。
活断層ラインに近いようだが対応策込だとするともっとコストが上がる筈で、そこまでの値段でもないようなので未対応だと思われる。
そうなると、将来的にちょっと不安かも。
あと、長岡京市は雨水排水処理が遅れているので、基本的には水路や道路側溝に放流となる筈で、付近は意外と道路勾配がありそうなのでマンション自体の冠水はなさそうだけど、周りの冠水履歴はどうだろうか。
最後に気になるのが、水がおいしいと聞くけど、受水槽方式をとってるのがかなりマイナス。15階程度だと受水槽なしのほうが好ましいが、市の指導で受水槽方式取らざるを得ないのはもったいない。
マンションとしてZEH-MやらBELSやら取ってるし、仕様もそれなりにいいのはいいが、デザイン監修入ってますよという程のデザインでもないしランドデザインでもない。その分のコストアップが正直もったいない。設計事務所を信用して、時間かけて任せたほうが余程いいものができるしコストダウンできる。下手に売り主の事情で早く売りたいがために時間を絞って、下手にデザイン会社に任せているのがミエミエに見える。

[22: マンション検討中さん]

ほとんどのマンションが値段、間取り、眺望、立地などで折り合い付かずに決断しきれないので、どこを妥協するかですよね。
ここは伊藤忠だけあって、設備も中々ではないかと思いましたし、間取りも癖がなくて使いやすそうでした。あと南側の抜けもよく、病院があるから将来的にマンション建築も無さそうなのでいいと思いました。
値段は今どきあんなもんですかね。長岡京のイメージからして少し高いのかな？って感じですね。それなりの坪数なのでグロスではまぁまぁしますし。

あとは隣に建つレーベンと東側のジオが気になるところですが。

[23: マンション検討中さん]

>>20 匿名さん

え？
グランアッシュで修繕積立金の長期計画書を確認してないんですか？びっくりなんですけど…。
小規模マンションお約束の倍・倍ゲームでしたよ？
最初は安く見せて10年辺りから急に高くなっていってました。

販売担当者も「10年以内に売り逃げれば良いんですよ。」そうは言っても買い手がつかなかったら地獄ですよ。

[24: 名無しさん]

掲示板見てると新築マンション出るたびに価格がちょっと高いかなって話が出ますが、結局この20年近く販売価格は上がっていっているので、世の中の流れに追いつけてないのかなと思います。

[25: ご近所さん]

優先案内会に行かれた方、３LDKでいくらくらいだったでしょうか？

[26: マンション検討中さん]

>>25 ご近所さん

まだ決まってないみたいですけど、真ん中が5000万円台～、角が5300万円台～って感じですね。

[27: 匿名さん]

5000万か、、、

[28: マンション検討中さん]

駅前だからある意味妥当かと。周りと比較してという意味で高いとは思います。
阪急沿線の駅前は値段がつりあがってますね。

[29: マンション検討中さん]

隣のレーベンのHPも出来てますね。レーベンとジオの値段次第で売れ行きがかなり変わる気がしますね。

[30: 匿名さん]

>>隣のレーベンのHP
購入検討者からすると、いいライバル関係になるならOK！
悪口の言い合いは避けてほしいですけど・・・

お買い得になったり、来場記念プレゼントがあったりするといいなと思っています。
どうでしょうね？

[31: マンション検討中さん]

葬儀屋の跡地…

[32: マンション検討中さん]

>>31 マンション検討中さん

線路側の一部は家族葬の斎場でしたが、殆どはパチンコ屋の敷地です。
斎場自体はあまり稼働はしていなかったです。
結構前を通ってたけど、使っているの見たことがない。
できてそれほど経ってないし建物も新しかったけどコロナ禍で余計にダメだったのかも。

[33: 匿名さん]

価格って、まだ出ていないですよね？
長岡天神駅まで徒歩圏内。もう少し歩くことになりますが、JRも利用出来ますし
人気物件となるのではないでしょうか。
元々長岡京市は人気の地域で高めの価格帯です。
それでも購入したいという人は多いです。詳細が早く知りたいですね。

[34: マンション検討中さん]

MR行くと大体は教えてもらえますが、
4LDK…約6000台中盤～7000台中盤
3LDK角部屋…約5000中盤～6000前半
3LDK真ん中…約5000前後～5000後半
坪230～280万円位の設定ですかね。京都市内では西院より若干安い設定ですね。

駅の西側なのが少し惜しいですが、道路拡幅も確定しているので早期に売れそうですね。

[35: マンション比較中さん]

もう7割ぐらい申込が入ってるみたいです。竣工が再来年1月なんで完成までに完売は間違いなさそう

[36: マンション検討中さん]

スレの勢いと実際の売れ行きには乖離がありますよね。長岡京に建つ3つのマンションの第一弾としては中々な売れ行きですね。
京都市内はまた路線価が上がり、ますます高くなる一方なので、向日市や長岡京市あたりのマンションが売れていきそうですね。

[37: 匿名さん]

4LDKの間取り見ています。
洋室2の柱がちょっと気になりますが、LDKの西側の窓4列は豪華！全部開けたらきっといい風が吹いてきそうです。
浴室が1618なのもかなり広い！家族みんなで入ってもらえるのかなと期待しています。

売れ行きいいと聞き、早めに動かなくてはいけないかなと考えています。

[38: 口コミ知りたいさん]

>>23 マンション検討中さん

大変なことになると書いてあるから、どんなレベルかと思ったらよくあるレベルじゃないですか。
あまりご存じないことだからビックリされたんでしょうね。

[39: マンション検討中さん]

物件概要出てましたね。
1期30戸ですが、MR曰く完売予定で抽選部屋も何戸かあるみたいです。勢いよく売れてるみたいで、年内全戸完売が見えてるみたいです。

[40: マンション検討中さん]

>>38 口コミ知りたいさん
急にマウントとるねあなた。
そんな急激に上がるものなのでしょうか？とびくついていたくせに。無理しなくて良いよ。結局世帯で1200万は最低ないと余裕もって買えないマンションなんだから。

[41: 評判気になるさん]

>>40 マンション検討中さん

大変参考となる情報ありがとうございました
その基準なら特に問題なさそうです

[42: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん

1期販売が先着で4LDK1戸になってるので、ほぼ売れたみたいですね。竣工まで１年半あるので順調な売れ行きってことですかね。
ジオが気になってますが、ここよりは確実に高いでしょうし悩ましいです。悩んでる間に完売になるかもしれないですし…

[43: 通りがかりさん]

>>40 マンション検討中さん

1200万じゃマンショマン買ってカツカツの生活だと思う。子供を私立に入れたらお金足りないよ。

[44: マンション検討中さん]

やっぱりそうですよね
言葉遣いがまともじゃなかったり、無駄に失礼な批判しかしない方のご意見は参考にしないようにしてます、、

[45: マンション検討中さん]

このマンションの購入層は、どんな人が多いのでしょうか
立地がいいので多少無理しても購入しようか検討しています

[46: 匿名さん]

ここのマンション契約しました。
自分たちはdinksですが、マンションギャラリーで聞くと若い夫婦、子ども持ちの方、住替えの年配の方など、割と幅広い世代が購入しているみたいです。

立地も良いし設備も割と良いみたいなので、良い選択が出来るといいですね。

[47: マンション検討中さん]

ここ最上階の角部屋がまだ空いてて、値段も他の階数と比べてあんまり差がないけど、なんでなのかしら？

[48: マンション検討中さん]

MRで聞いたのですが、１期の要望書締切以降にキャンセルが出たみたいで、２期以降に回すみたいな話だったと思います。

確かに１階あたりの値上がりが少ない印象です。南側に高い建物が無くて眺望が抜けてるからですかね？高層階を狙いたい人にはお得ですね。

[49: 口コミ知りたいさん]

>>46 匿名さん

隣のマンションなども見比べられましたか？
今のところどっちが良いか迷ってまして。

ご決断されたポイントなどもお聞き出来れば有り難いです。

[50: マンコミュファンさん]

>>47 マンション検討中さん

最上階はどのタイプですか？
Aタイプは空いてましたか？

[51: 匿名さん]

>>49 口コミ知りたいさん
MRには行きませんでしたが、情報はある程度見比べました。隣は線路に向いて部屋があり、歩行者専用道路に面しているので車の出入りなど不便かなと思いました。

決めたポイントは
・南向きで眺望が抜けている
・バルコニー出幅が普通のマンションより広い
・宅配ボックスが各住戸に付いている
・ZEHで節電できそう
・T2サッシで遮音が効いてそう
あたりで決めました。
あとは営業の方がこれまで見てきたマンションと違って回りくどくなく直ぐに価格表の話に行ってくれたこともあり、好印象でした。

>>50
私が見たときはAタイプの最上階は埋まっていました。Cタイプは次期販売になっていました。

[52: マンコミュファンさん]

>>51 匿名さん
ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。
あと、お部屋状況もありがとうございます。

[53: マンション検討中さん]

>>43 通りがかりさん
世帯で1200あれば5000～5500くらいのマンションくらいは買えますよ。貯金も投資も十分できます。それ以上は厳しいけど。そしてあくまで最低ラインだからね、よく読んで。

[54: マンション検討中さん]

ジオを待つ

[55: マンション検討中さん]

出だし好調だったけど、意外と売れ残ってるんですね・・・不安になります。。。

[56: マンコミュファンさん]

まだ販売開始して1ヶ月ですからね～。
即完は田の字地区に出来るマンション位でないかと。
ここ最近田の字以外では、エスリード梅小路、イーグルコート二条、定借のシエリア二条辺りが早かったと思います。

同地区でレーベンは１期販売が当初よりかなり延期してましたし苦戦している印象ですし、グランアッシュは竣工済。
こちらは出足良さそうですが、ジオの情報待ちしている方もいそうなのでコツコツ販売する感じですかね。

[57: 通りがかりさん]

>>53 マンション検討中さん
あなたがそう思うなら、もうそれでいいんじゃないですか
だからもう来ないでくださいね

[58: マンション検討中さん]

>>57 通りがかりさん
最初に突っかかってきておいて
返信したら来ないでください、は失礼です
あなたに言われる筋合いは一切ありません。

[59: マンコミュファンさん]

２期販売で、Ｂタイプの部屋で5,000万円切って坪230万円位は結構割安な気がしますね。
２期が11月からなので、伊藤忠は割とゆっくり販売するタイプなのか、パンダ部屋で一気に集客狙う戦略なのか分かりませんが、反響ありそうな気がします。

[60: 匿名さん]

５９様が書かれているように
価格的には、割と安いほうなのかもしれませんね。
阪急で通勤通学している場合なら、この立地はかなりいいと思います。
総戸数が少ない物件なので、気になる間取りは早めに問い合わせをする必要があるかも。

[61: マンコミュファンさん]

現在、第１期五次１戸って細かく期分け販売しますね。上の方に30戸販売ってありましたが、その後も二次～五次販売してるので８割弱は売れてるのですかね。kyoto1192さんの記事ではここが先行需要を吸収出来てるとありましたが。
ちなみにジオは2023年3月販売開始なので、様子見で売れ行きが若干停滞するかもですね。

[62: 匿名さん]

最先端レジデンスっていうことを謳っています。
おそらくZEH-Mを採用しているからそのように言っているのだと思いますが。
このZEH-Mの採用って購入者的には何かメリットはあったりするのですか？
共用部の光熱費がすごく安くなるとか、
専有部の光熱費も安くなるなどあるのでしょうか。

[63: マンコミュファンさん]

ZEHだと保温性が高く電気代が安くなることが期待できます。ここはエネファームも付いているので売電もあると思われます。
共用部はあまり変化ないと思います。

あとは2024年以降入居なので、今よりは住宅ローン控除が下がりますが、一般の住宅よりは高くなりますね。

[64: 匿名さん]

>>63さん
>>ZEHだと保温性が高く電気代が安くなることが期待できます。
冬でも温かいんですか？

よくわからないんですが、エネファームの売電はどうなるんですか？
管理会社に入金され、そこから・・・？
月々に少額でもおこづかい入金がされればありがたいです。

エネファーム売電分を積み立てておいて、1年に1度の食事会とかだったら、素直にお金でもらいたいですね。

[65: マンコミュファンさん]

断熱がしっかりしているので、暖房や冷房である程度の温度で保ちやすく、冷房や暖房が弱でも十分になるのではないかと思います。

入金ルートはわかりかねますが、エネファームの売電は年1回１２ヶ月分入金となるみたいです。売電額次第ですが、通常の住戸の6～7割程度になるようです。

[66: 匿名さん]

光熱費が値上がりしていることを考えるとエネファームの売電システムが導入されているのは
魅力を感じます。
年に一回１２か月分入金されるようですが、どのくらいの金額が入金されるのか試算がわかるようなら知りたいですね。
売電によってどのくらいの節約になるのかという点も気になります。

[67: マンコミュファンさん]

ＡタイプとＢタイプの部屋が最終1邸になっています。Ｃタイプはまだ最終が出ていないですが、中々の売れ行きではないでしょうか。
レーベンとの競合やジオ待ちでもう少し時間がかかると思っていましたが、竣工前完売はほぼ確実な見込みですね。

京都市内はもちろんですが、高槻のマンション高騰の影響で、適度に住みやすい長岡京に流れてきているのでしょうか。

[68: 匿名さん]

最終４邸で完売間近ですね。２期の２戸は売れるとすると、先着２戸残すのみです。

ここの売行きを見ていると、立地も更に良いジオはかなりの速度で売れそうです。

[69: 匿名さん]

もう２戸のみですか？
今は完成しても売れ残っている物件も多いようですし
かなりの人気物件ということですね。
やっぱり駅に近い立地は違うということかな。
希望の間取りが残っていればラッキーですね。

[70: デベにお勤めさん]

エレベーター付きで、異常に安い修繕積立金
ババ抜きやね

[71: 匿名さん]

ここを購入した者です。
4LDKのタイプですが、今残ってる3階と
すごく悩みました。なぜかというと、バルコニーの奥行きが全幅2.65Mだから。
4階以上は、バルコニーの中央部は2.65M
だけど、左右若しくは正面右側は1.95Mなんだもの。全幅奥行きが2.65Mあるのは、2、3階だけ。
残ってるのは3階だし、外から見えなさそうだし
価格も上層階よりずっと手頃だし、中身上層階と一緒だし、今でもいいな～って思います。
全然ババじゃないんですけど、、

[72: 通りがかりさん]

長岡のマンションスレには定期的に修繕積立金安いマンが現れますね。kyotoさんのブログにも出てきてたし。
ここ最近の京都のマンションは大体１平米100円スタートが多いと思います。購入された方は皆さん長期修繕計画の説明を受けているわけですから分かっていらっしゃるのでは？

[73: 検討板ユーザーさん]

最終１戸になってますけど、入居１年前でここまで来るのは中々すごいですね。近くのマンションと比較して坪単価が安かったのもあるんですかね。
市内にこだわり無ければ、阪急JRの２路線使えるし生活するには便利だし。
ジオのいいベンチマークになりそうですね。

[74: マンコミュファンさん]

完売しましたね。
売出しから約半年なので中々の売れ行きでしたね。