ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[242: 匿名さん]

定借は必ず地主が儲かるように出来ている
借地期間が短くなって行くにしたがって売れにくくなる→結果的に投げ売りする住人が現れて相場が下がる
リバースモーゲージの対象外

今30代なら50～60年後に相続させられる子どもは困りそうだけどね

[243: 匿名さん]

個人的にはリバースモーゲージ対象外は不動産を所有するとしてはデメリットが大きいと思ってる

所有権の物件なら築70年だろうが査定さえ出れば100万200万借りられる可能性がある
しかも死んだら銀行が担保として持っていってくれるので相続する必要がない
仮に価値がより高かったとしたらより多くのお金が借りられて現金として子どもに相続できる可能性もある

終の棲家として定借を選ぶ理由は全くないと思うよ
きっちり借地期間終了するタイミングに死ねることはないだろうからね

[244: 匿名さん]

デベは定借物件を増やしてきてるし、世の中の仕組みも70年後は色々変わってるのかな

[245: 匿名さん]

自分的にはマンションの相続を考えなくていいように定借マンションを購入するのだと考えていましたが違うんですか？
自分の子供に遺すとして、さすがに売れないマンションの相続は考えないのではないでしょうか。

[246: 検討板ユーザーさん]

>>245 匿名さん
何歳で買って何歳で往生するかシミュレーションしてみるといいよ

30歳で買って100歳まで生きる予定ならきっちり借地期間満了できるかもね
35歳で買って90歳まで生きる予定なら借地期間15年残った定借マンションを相続せねばならない
他に資産がないなら被相続人は相続放棄してもいいかもしれないけど他の資産を相続したいなら借地権も相続しないといけない

それ以外にも、例えば30歳で購入→85歳で夫婦一方が亡くなり残った方は施設に入りたい、となった場合築55年の所有権マンションならそれなりの金額で処分できるだろうけど定借はどうだろう

[247: 通りがかりさん]

>>246 検討板ユーザーさん

立地がそれなりに良いので、管理が手間だろうけど安めで賃貸に出すか、激安で売却するかだね。
次の買主が賃貸に出して儲けが出る価格なら売れるだろう。

[248: 匿名さん]

早く現金化したくて売り急ぐ場合は買い叩かれる可能性はありますが、賃貸なら需要はあると思いますよ
相続する頃にはローンも終わってるでしょうし、解体費も積立てますから、子供にとってマイナスにはならないかなと

[249: 匿名さん]

解体金が積立分で足りなくなる可能性も考えないと

[250: マンコミュファンさん]

>>248 匿名さん
賃貸に出すごとに地主に許可＆おそらくいくらかの費用を払わないといけない点お忘れなく。
地代もかかり続ける点も同様。

[251: 匿名さん]

転借地なので直接地主とやり取りすることはないでしょうね

[252: マンション掲示板さん]

>>250 マンコミュファンさん
定借は間に入ってるデベに申請というか共有する感じですよ。特別に別途の費用も必要ないです。
定借なので地代はかかりますね。土地の固定資産税の代わりに。

[253: 匿名さん]

定借と所有権で家賃相場も運用コストもそこまで大きく変わらないかと思いますが、解体まで残り数年になった時は家賃さげざる得ないかと思います。あとは残年数が減っていくと売却益得るのは難しそうってとこですかね。今の新築マンションが築70年たった時に所有権だったらいくらぐらいで値がつくかはわからないですが。

[254: 職人さん]

>>253 匿名さん
所有権物件であれば”立地が良い所”のみ細分化された土地所有権のとりまとめとか
建て替えに協力する開発業者が現れることもあるだろうが、ここは無理。
ここ程度の立地であれば70年後には地主様に返還するというのは
ある意味賢い運用法だとも思う。
ここは70年分の家賃前払いの使い捨てマンションとして割り切って検討すべきやね。
資産価値を極端に意識する人は買うべきにあらずですわ。

[255: マンコミュファンさん]

>>254 職人さん

資産価値を極端に意識する人は買わないほうがいい、本当その通りですね。
何か定借の掲示板は、デメリットに対してえらく感情的な人や何ならデマを書きこまれることが多いですので各人しっかり判断が必要ですね。
私はメリットもあると思う派です。

[256: 通りがかりさん]

>>255 マンコミュファンさん
そうですね。実需買いならそんなに定借も悪くはないかと。
個人的には4000万の物件なら70年間使い倒して処分できるなら十分に思います。駅直結ぐらいの立地ならまとめて土地を買い取ってくれる業者もいるとおもいますが、他はなかなか厳しいのではと思いますし。

[257: マンション掲示板さん]

こちら以前画像貼ってた方のみたら、65～66平米は4～5階なら3700～3800と記載ありましたが、その値段に管理費修繕費プラスのほか、地代はいくらかかるのでしょうか？

65～66の3L契約された方、月の支払い知りたいです。別のジオの借地でも中古出されてる方もなかなか売れてない感じで気になりますが築10年とかなら売却も大丈夫なのですかね？

[258: 匿名さん]

地代に関しては公式HPの物件概要に載っています。
上の方で言われているように購入前からすでに売却をお考えでしたら所有権が無難でしょう。
自己消費あるいは自分では住まなくなったとしても賃貸収入という考えでない場合は所有権のほうがよいと思います。

[259: マンション掲示板さん]

ありがとうございます。

売却は、もし転勤になった場合という考えなので絶対ではなくて、、、
それでもやはり可能性0でない場合は所有権の方が良いでしょうか

[260: 評判気になるさん]

>>259 マンション掲示板さん

売却に手間取る、もしくは割安で売却になるリスクと相場より安い定借物件のメリットデメリット比べるしかないですね。相場より1000万？安い代わりにリスクをとれるか、です。
ただ、今の年齢が40歳ぐらいなら転勤になる可能性が高いのは10年内？築10年内で借地権残り60年とかあれば、売却できないことは無いと思います。定借は値上がりは期待しにくいですが。

[261: マンション掲示板さん]

>>260 評判気になるさん

1000ほど、安いのですねぇ
考えなきゃですよね

旦那は31なので、まだ10～20年あるとやはりリスクありますよね。。

考えてみます！ありがとうございます。

[262: 通りがかりさん]

今津は子育てにはちょっと環境が....　
値段はお手頃ですが場所がねぇ

[264: 管理担当]

[No.15と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[265: マンション検討中さん]

県外者なのですが付近の治安はどうなんでしょうか？

[266: 匿名さん]

西宮駅周辺ってそもそも結構治安がよい印象があるけど…
マンションから駅まで
例えば夜とかどういう感じなのかっていうのは自分の目で確かめる必要はあるでしょう。
自分の変える時間帯で、金曜の夜とか？？

[267: マンション検討中さん]

転勤の可能性がある人には定借物件はよく考える必要がありそうですよね。ここが夫婦どちらかの地元なら、どちらかが単身赴任をするという考えもあります。

どちらの地元でもなければ、単身赴任してまで住み続ける意味がある場所かを考える必要があるので、売りたい時に売れる物件が良さそうですよね。

[268: 匿名さん]

今津駅の周辺はもともとパチスロや飲み屋が多いですね。一昔前の尼崎っていうイメージでしょうか。
ただ、町自体が下町っぽい雰囲気なので、犯罪が多いとかそんな感じはないかと私は思います。
西宮の七園とかに比べたら住んでる人のレベルも違いますが、最近はおしゃれなパン屋さんや駅前にもチェーンの飲食店など増えているので私はありかとは思いますよ(^-^)

[269: 通りがかりさん]

少し前にこの辺りに住み始めましたが、全く治安の悪さは感じませんよ

[270: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩10分以内の立地で
ある程度の間取りの物件となると、価格は高くなりますが
定借物件であるので買いやすい価格ですよね。
財産を残したいとかリセールは考えていないのであれば検討しても良いのかなと思います。
治安も悪くないと思いますし、住みやすそうですよね。

[271: 匿名さん]

確かに突然の転勤や家族構成が変わってしまう事もありそうですし、あらゆる事態に備えて売りたい時に売れる物件を検討しておくのがいいかもですね…
定借マンションを希望する住人さんは永住目的の方が多いのでしょうか。

[272: 匿名さん]

定借といっても70年以上ということなので
その前に建物を建て替えたり、とかそういう問題が出てくるような気もしなくはない。
現状では、
どういう方たちが契約しているのでしょうね？モデルルームに行ったときの雰囲気でなんとなくわかるかも。

[273: 匿名さん]

さすがに建て替えっていうのはないのではないか、と思う…。もう取り壊すときは決まっているので、大規模修繕＋適宜対応、という形に落ち着くのではないか。
今よりも安価にいろいろとできるようになるといいけれど、そういう都合のよい話はなかなかないかな。
とにかく、きちんと修繕積立金を積み立てておかないとですね。

[274: 名無しさん]

今の新築マンションはメンテナンスを怠らなければ70年は余裕で持つでしょう
最後の10年ぐらいは解体に向けての終活になるので修繕は控えめになる気はしますが、それでも普通の賃貸マンションよりはよっぽど綺麗でしょうし修繕費も抑えれてよいかもしれませんね

[275: マンション掲示板さん]

>>272 匿名さん
世帯年収1200までくらいの子ども2人までのファミリーがメインでしょうね。これ以上世帯年収あるなら、定借じゃないマンションを選ぶ人が多いでしょうし、間取り的には子ども2人までくらい。基本的には転売益を狙ってなくて永く住む人が多いとすると30代でしょうね。もしくは終の住処として老夫婦もいるのかな？

[276: 評判気になるさん]

定借マンションが増えてきたら、それが普通になるのかもしれませんね。定借から定借への住み替えが主流になる日が来るかもです。

[277: 匿名さん]

定借のマンションだと、賃貸よりも優れている部分が多くなってくるかと思いますが、
どういうところがそれにあたるのでしょうか。
断然賃貸よりもメリットがないと、定借から定借に住み替える…というのは難しそう。
メリットとしてあるとしたら、
きちんと最初からおしまいをどうするのか決めてあるところでしょうか。
分譲だとどうするか揉めそう…。

[278: 通りがかりさん]

>>277 匿名さん

比較対象は同レベルの分譲賃貸マンションになると思いますが、家賃相場的にはファミリータイプなら18万から20万ちょいぐらいでしょうかね
家賃と購入した場合とのランニングコストとの比較になるかな

[279: 匿名さん]

定借マンションについては、いろいろ考え方はあるかなと思います。
自分的には、アクセスの良い立地で、通常物件よりも少し買いやすい価格で購入できるというイメージでした。
でも、そんなに設備や立地も特段変わらないのであれば、賃貸に住んでいくのと変わらないかなと。
無理して購入したいと感じるポイントがないとなぁと思いますね。

[280: マンション検討中さん]

同感やね。
価格が妥当であれば定借マンションも合理的で将来のトラブルも少なくていいと思うけど、昨今の定借マンションは土地購入代金不要とは思えない価格やからね。
土地所有者が売り渡すのが惜しくなるような土地なら理解できるがこんな
普通の土地で定借とも思えない価格なら買う理由が無いと思う。

[281: マンコミュファンさん]

>>280 マンション検討中さん
そこが結局、278さんのご意見の通り同スペックの賃貸よりはるかに安い、ということなんじゃないでしょうか。

[282: 匿名さん]

定借はマンションの相続や建て替えなどの悩みがなくなるのはメリットかもしれませんね。
こちらは賃貸活用も可能だそうですが、はじめからオーナーさんが入居せず賃貸で運用される方もいらっしゃるのでしょうか。

[283: 検討板ユーザーさん]

70年住み切るなら定借でいいと思う。あくまで住み切るならですが。
所有権だとして70年後に建て替え寸前のマンションを資産というのは無理があるように思える。

[284: 匿名さん]

なるほどなと思いました。
定借についてもっと勉強しないと。

あと17戸で完売となるのですか？
いろいろなご意見があるとはいえ好調だったのでは？
アクセス面が良好そうなので注目度は高めだったのかな？

月々の支払い面で項目がちと多くなりますね。
管理費、修繕積立金に地代と解体準備金が加わります。

[285: 匿名さん]

時折耳にする老朽化マンションの建て替え問題（住人の合意形成が難しく放置されている）を考えれば70年で解体が決まっていた方がややこしくないかもですね。
とは言え、定借のデメリットもあるでしょうし私ももう少し勉強しなければ。

[286: 匿名さん]

確かに取り壊し確定のマンションは、資産とはいいがたいカナ…
ただおしまいに揉めることはなさそうなのはいい。
揉めることがあるとするならば、解体金が足りなさそうなときぐらい？これもきちんと世情をみつつ増やしたりはしないといけなさそう。

[287: マンション検討中さん]

少し前に検討していましたが、初期に貼ってくださった価格表から400万プラスされていた部屋もありました。
パンダ部屋や安めの一期販売で人気があるという演出?をして、二期以降値上げして販売していくとわかって買う気が失せてしまいました。結局、最初に安く買えた人の分を後で買う人が負担するってことなのではと。最近の新築マンションは小出しで販売して値上げしていくので、少しでも興味がある物件は、初期から動こうと思いました。

[288: 匿名さん]

売れ行きが良かったからこそ、値上げをしていったというのはあるのではないでしょうか。
人気がそこまでないと、
そもそも上げたらもっと売れなくなっていってしまうので…。
なかなかそこは、買う側としても気分は微妙ですよね。
人気がないところってなると、定借なのに加えてさらに流動性が低くなるので。

[289: 匿名さん]

定借マンションで値上げはすごいですね。
みなさんが仰るように売れ行きが良くなければ値上げもしないでしょうし、売れ残る心配のないマンションだと考えてよろしいのではないでしょうか。
ただそれが資産価値に繋がるかどうかは不明です。

[290: 名無しさん]

売れ行きがよかったこと。また、分譲開始からのこの一年で、西宮はじめ人気エリアの不動産価格がさらに上昇したこともあると思います。確かに今の値段より400万引きなら買いですね、期間70年ですし。今となってはですが。

[291: 名無しさん]

今日久しぶりにホームページを見たら140戸供給とのこと！残り5戸ですかね？
案外スピード感あってびっくりしました！