ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[221: 名無しさん]

220さん

200ほど下がってたけど、元の購入価格ちらっとネットで見たらもっと安かったからだいぶ上乗せして最初販売してたっぽい

まぁ他物件の方なのでここで書く必要ないのでは？

[222: 匿名さん]

二つの路線を使い分けられるのはとても便利なんじゃないでしょうか。それでこの価格なのは悪くもない感じがします。
プランはあまり広くなく、ちょっとずつ個性のあるタイプが目につきました。収納の位置とか動線とか、65㎡ちょっとなのになぜか玄関ホールがとても広かったりとか。
4LDKのA?タイプが比較的いい感じにまとまっているプランに思えます。

[223: 名無しさん]

コロナ前の感覚なら割高に思ってただろうけど、これだけいろんなものが物価高した今ならこんなもんかと思う
気のせいか掲示板でも不動産バブルとか高値掴みなどといった言葉も以前ほど見なくなった気がする
値下がりの諦めがついたというか

[224: 匿名さん]

公式ホームページで住民インタビューと契約者さんの声を確認しようとしましたが、資料請求者限定コンテンツでしたか…
価格表はともかく契約者さんの声は制限を設けずに一般公開した方がいいコンテンツではないでしょうか？

[225: 検討板ユーザーさん]

>>224 さん

本当にその通りですね(￣―￣?)
SUUMOのサイトの取材レポの記事で契約者の声が見られるようになってるので、是非そちらの方をご覧ください。

[227: 匿名さん]

>>226 匿名さん
常識を身に付けましよう

[228: 匿名さん]

224さんに同意です。
だれにでも公開したほうが、
資料請求者だって増えそうに思いますけどね。

住民インタビューということで、
もう住んでいるものだと思いましたけど、
入居開始は2023年12月（予定）となっています。
ちょっと気が早い感じ。

でもまあ、個人情報の一種と思えば、
限定したほうが良いのかな。
具体的な意見とかが見られるのかも？

[229: 通りがかりさん]

フジッコのマンションって、いつ完成か現地の看板見て知ってる方いますか？

[230: 匿名さん]

住民インタビューって、本当に住む人なんですよね？
私は家族がこういったの苦手で（会社の人にバレるとか、同級生にバレるとか）、報酬があっても無理そうだなと。
このマンションに住むって全世界に公開してしまっているわけなので・・・

なので、写真なしとか限定公開は納得です。

12月、楽しみですね。

[231: 通りがかりさん]

>>230 匿名さん

なるほど、確かに顔写真が出て個人情報の部分も大きいですよね。
住民インタビューは、ジオ西宮今津に住んでいる方のインタビューみたいです。同じジオ、今津、定期借地権というくくりで載ってるのかな。

[232: 匿名さん]

えーっ、そうなんですか。
住人インタビューが全く別のジオマンションの感想であれば立地条件も日照も間取りも異なるのであまり参考にならない気がします。
ちなみに資料請求で閲覧できる公式の方も同じジオ西宮今津の住人インタビューになりますか？

[233: 名無しさん]

>>232 匿名さん
住民インタビューは今津のもうひとつの定借に住んでる方ので、ご契約者様の声は今回のこのジオを契約した方のインタビューだと思いますよ(^-^)

[234: 匿名さん]

完成前の口コミは同ブランドの他物件とか、まだ住んでないけど当物件を契約した人とかになるのは仕方がないかなと思います。
ブログやSNSのように、個人情報が出ても気にならない人もいることですし、コメントを気軽にできるタイプの方もいらっしゃるのだろうなとも思います。
完成まであと4～5ヶ月でしょうか、建物デザインはとてもシンプルに思えるのですが、エントランスアプローチの植栽がなかなか良い感じになりそうに思います。

[235: 匿名さん]

マンション全体で入っているプロバイダは、ここの場合は悪くなさそう？
上り/下り最大1Gbpsの高速・大容量インターネット
とあったのですが、これって良い方なんですか？
みんなが動画を見るような時間帯に、もったりした動きにならなければいいのですが。

[236: マンション掲示板さん]

>>235 匿名さん

1Gbpsは一般的な速度といえますね。ただ、理論値なので、実際はどうなのか、正直使用してみないとわからないと思います。

[237: 匿名さん]

公式トップページの定期借地権つきマンションの概要動画を見ました。
ざっくり言うと自分の資産ではないものの、リフォームも転売も可能な建て替えする心配のないマンションで、好立地に割安で住めるのがメリットという事でしょうか。

[238: 評判気になるさん]

>>237 匿名さん

そうですね。メリットは公式サイト掲載ですね。
デメリットは過去の定期借地権のマンションの掲示板でも読めば嫌というほど載っているので、参考にすれば良いかと。
デメリットを叫ぶ人がいても即完売、借地権期間が残っていれば転売実績もあるような定借マンションも沢山あるので、個人的には良い条件の物件を選べば問題ないと思いますよ。

[239: 匿名さん]

定借物件と知って、検討から外す人のために
トップページで詳しい情報を・・と紹介されているのでしょうね。
でも、資産ではないのであれば、リフォームはできないとしても
賃貸物件で十分な気がします。リセールもしにくいと聞きますし。
特別安い価格帯でもない限りは検討しにくいです。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん
自己消費なら定借でいいと思う
築70年済み続けた所有権マンションを買い取ってくれるお人好しが将来そんなにいるとは思えないし、それが子孫への資産になるかは疑問です

今の新築分譲マンションレベルのものを賃貸で借りる場合は自分で買ってローン払うより当然高くつくため、綺麗なマンションに住みたいなら買うしかないかなと思います。
よく賃貸派か購入派かの記事がありますが、賃貸と分譲の部屋のクオリティ差が考慮されてないんですよね
最近の分譲マンションの賃貸だとファミリー物件だと最低18万はしますしね

[241: マンション検討中さん]

>>240 匿名さん
めっちゃわかります。
賃貸派の方々、分譲新築との質の差は本当考慮されてないですよねぇ。質は気にしない方はいいんですけど、私は賃貸マンションから新築分譲マンションと引っ越すとゴミとか管理、部屋の設備と実際QOLは良い意味で全然違いました。定借は分譲クオリティなので、その点で折り合いつく方にはオススメです。

[242: 匿名さん]

定借は必ず地主が儲かるように出来ている
借地期間が短くなって行くにしたがって売れにくくなる→結果的に投げ売りする住人が現れて相場が下がる
リバースモーゲージの対象外

今30代なら50～60年後に相続させられる子どもは困りそうだけどね

[243: 匿名さん]

個人的にはリバースモーゲージ対象外は不動産を所有するとしてはデメリットが大きいと思ってる

所有権の物件なら築70年だろうが査定さえ出れば100万200万借りられる可能性がある
しかも死んだら銀行が担保として持っていってくれるので相続する必要がない
仮に価値がより高かったとしたらより多くのお金が借りられて現金として子どもに相続できる可能性もある

終の棲家として定借を選ぶ理由は全くないと思うよ
きっちり借地期間終了するタイミングに死ねることはないだろうからね

[244: 匿名さん]

デベは定借物件を増やしてきてるし、世の中の仕組みも70年後は色々変わってるのかな

[245: 匿名さん]

自分的にはマンションの相続を考えなくていいように定借マンションを購入するのだと考えていましたが違うんですか？
自分の子供に遺すとして、さすがに売れないマンションの相続は考えないのではないでしょうか。

[246: 検討板ユーザーさん]

>>245 匿名さん
何歳で買って何歳で往生するかシミュレーションしてみるといいよ

30歳で買って100歳まで生きる予定ならきっちり借地期間満了できるかもね
35歳で買って90歳まで生きる予定なら借地期間15年残った定借マンションを相続せねばならない
他に資産がないなら被相続人は相続放棄してもいいかもしれないけど他の資産を相続したいなら借地権も相続しないといけない

それ以外にも、例えば30歳で購入→85歳で夫婦一方が亡くなり残った方は施設に入りたい、となった場合築55年の所有権マンションならそれなりの金額で処分できるだろうけど定借はどうだろう

[247: 通りがかりさん]

>>246 検討板ユーザーさん

立地がそれなりに良いので、管理が手間だろうけど安めで賃貸に出すか、激安で売却するかだね。
次の買主が賃貸に出して儲けが出る価格なら売れるだろう。

[248: 匿名さん]

早く現金化したくて売り急ぐ場合は買い叩かれる可能性はありますが、賃貸なら需要はあると思いますよ
相続する頃にはローンも終わってるでしょうし、解体費も積立てますから、子供にとってマイナスにはならないかなと

[249: 匿名さん]

解体金が積立分で足りなくなる可能性も考えないと

[250: マンコミュファンさん]

>>248 匿名さん
賃貸に出すごとに地主に許可＆おそらくいくらかの費用を払わないといけない点お忘れなく。
地代もかかり続ける点も同様。

[251: 匿名さん]

転借地なので直接地主とやり取りすることはないでしょうね

[252: マンション掲示板さん]

>>250 マンコミュファンさん
定借は間に入ってるデベに申請というか共有する感じですよ。特別に別途の費用も必要ないです。
定借なので地代はかかりますね。土地の固定資産税の代わりに。

[253: 匿名さん]

定借と所有権で家賃相場も運用コストもそこまで大きく変わらないかと思いますが、解体まで残り数年になった時は家賃さげざる得ないかと思います。あとは残年数が減っていくと売却益得るのは難しそうってとこですかね。今の新築マンションが築70年たった時に所有権だったらいくらぐらいで値がつくかはわからないですが。

[254: 職人さん]

>>253 匿名さん
所有権物件であれば”立地が良い所”のみ細分化された土地所有権のとりまとめとか
建て替えに協力する開発業者が現れることもあるだろうが、ここは無理。
ここ程度の立地であれば70年後には地主様に返還するというのは
ある意味賢い運用法だとも思う。
ここは70年分の家賃前払いの使い捨てマンションとして割り切って検討すべきやね。
資産価値を極端に意識する人は買うべきにあらずですわ。

[255: マンコミュファンさん]

>>254 職人さん

資産価値を極端に意識する人は買わないほうがいい、本当その通りですね。
何か定借の掲示板は、デメリットに対してえらく感情的な人や何ならデマを書きこまれることが多いですので各人しっかり判断が必要ですね。
私はメリットもあると思う派です。

[256: 通りがかりさん]

>>255 マンコミュファンさん
そうですね。実需買いならそんなに定借も悪くはないかと。
個人的には4000万の物件なら70年間使い倒して処分できるなら十分に思います。駅直結ぐらいの立地ならまとめて土地を買い取ってくれる業者もいるとおもいますが、他はなかなか厳しいのではと思いますし。

[257: マンション掲示板さん]

こちら以前画像貼ってた方のみたら、65～66平米は4～5階なら3700～3800と記載ありましたが、その値段に管理費修繕費プラスのほか、地代はいくらかかるのでしょうか？

65～66の3L契約された方、月の支払い知りたいです。別のジオの借地でも中古出されてる方もなかなか売れてない感じで気になりますが築10年とかなら売却も大丈夫なのですかね？

[258: 匿名さん]

地代に関しては公式HPの物件概要に載っています。
上の方で言われているように購入前からすでに売却をお考えでしたら所有権が無難でしょう。
自己消費あるいは自分では住まなくなったとしても賃貸収入という考えでない場合は所有権のほうがよいと思います。

[259: マンション掲示板さん]

ありがとうございます。

売却は、もし転勤になった場合という考えなので絶対ではなくて、、、
それでもやはり可能性0でない場合は所有権の方が良いでしょうか

[260: 評判気になるさん]

>>259 マンション掲示板さん

売却に手間取る、もしくは割安で売却になるリスクと相場より安い定借物件のメリットデメリット比べるしかないですね。相場より1000万？安い代わりにリスクをとれるか、です。
ただ、今の年齢が40歳ぐらいなら転勤になる可能性が高いのは10年内？築10年内で借地権残り60年とかあれば、売却できないことは無いと思います。定借は値上がりは期待しにくいですが。

[261: マンション掲示板さん]

>>260 評判気になるさん

1000ほど、安いのですねぇ
考えなきゃですよね

旦那は31なので、まだ10～20年あるとやはりリスクありますよね。。

考えてみます！ありがとうございます。

[262: 通りがかりさん]

今津は子育てにはちょっと環境が....　
値段はお手頃ですが場所がねぇ

[264: 管理担当]

[No.15と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[265: マンション検討中さん]

県外者なのですが付近の治安はどうなんでしょうか？

[266: 匿名さん]

西宮駅周辺ってそもそも結構治安がよい印象があるけど…
マンションから駅まで
例えば夜とかどういう感じなのかっていうのは自分の目で確かめる必要はあるでしょう。
自分の変える時間帯で、金曜の夜とか？？

[267: マンション検討中さん]

転勤の可能性がある人には定借物件はよく考える必要がありそうですよね。ここが夫婦どちらかの地元なら、どちらかが単身赴任をするという考えもあります。

どちらの地元でもなければ、単身赴任してまで住み続ける意味がある場所かを考える必要があるので、売りたい時に売れる物件が良さそうですよね。

[268: 匿名さん]

今津駅の周辺はもともとパチスロや飲み屋が多いですね。一昔前の尼崎っていうイメージでしょうか。
ただ、町自体が下町っぽい雰囲気なので、犯罪が多いとかそんな感じはないかと私は思います。
西宮の七園とかに比べたら住んでる人のレベルも違いますが、最近はおしゃれなパン屋さんや駅前にもチェーンの飲食店など増えているので私はありかとは思いますよ(^-^)

[269: 通りがかりさん]

少し前にこの辺りに住み始めましたが、全く治安の悪さは感じませんよ

[270: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩10分以内の立地で
ある程度の間取りの物件となると、価格は高くなりますが
定借物件であるので買いやすい価格ですよね。
財産を残したいとかリセールは考えていないのであれば検討しても良いのかなと思います。
治安も悪くないと思いますし、住みやすそうですよね。