ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: 通りがかりさん]

>>120 マンション検討中さん

119です。ありがとうございました。

[122: マンション検討中さん]

マンションの物件情報を見ると第1期は終わっていて今は“先着順“となっているのですが、第2期、第3期…は、ない感じなのでしょうか？
時期以降分譲になっていたところも、全部選べるようになっているのかが気になります。
どなたかご存知ないですか？

[123: 匿名さん]

財産評価通達上70年の地上権は自用地評価の90%で評価されます。
定借期間50年の物件に比べて70年の権利を取得するのは所有権を取得するのに近しい感覚です。
70年後、145戸で共有の土地に価値を感じないのであれば、定借で割安に買えるなら有りかと思います。
デメリットとして固定資産税を払うかわりに地代を払うわけですが、一戸あたりの地代が7,000円/月　は安い水準だと思います。

[124: 評判気になるさん]

>>109 名無しさん
分譲マンションは2年とか3年とか期間縛って賃貸に出してる物件はよくありますよ。転勤とかで一時的にマンションから離れるときに有効活用しているみたいです。

[125: マンコミュファンさん]

>>105 マンション検討中さん

このマンションの地代改訂は消費者物価指数に連動しているので、いま騒がれている物価上昇率で3%弱なので地代の改訂だと数百円の上昇になります。あまり気にしなくても良い水準かな。

[126: マンション検討中]

消費者物価指数のみを参照するというのは非常に良心的ですね

通常のスライド法だと消費者物価指数の他に地価や物価変動なども考慮され、固定資産税よりも高くなるのが一般的ですが、
消費者物価指数のみを参照するという場合、固定資産税評価額より地代が安い状況が生まれるかもしれませんね

周辺環境がより良くなって地価が上がった場合は、年間の固定費が所有権物件より安くなる可能性があるということであれば（固定資産税との差額を地主が払ってくれる）とても良いですね

[127: マンション検討中さん]

線路近くということで気になったので、現地を見に行きましたが、想像以上に音が気になりませんでした。カーブやブレーキがかかるような場所はうるさいのかもしれませんが、ここは大丈夫なようです。
JRと違って深夜に貨物列車が頻繁に走ることもなさそうですし、寝る時間に静かなら問題無さそうです(深夜になるにつれ本数も減りますしね)
線路が北側でバルコニーが南側なんで、音に敏感でなければそんなに気にしなくても良いんですかね。
ちなみに南側の43号線や高速の音は全然気になりませんでした。(むしろ静か)2ブロック離れていたら大丈夫なようです。

[128: マンション検討中さん]

JR西宮と今津駅周辺ってこれからどうなっていくんですかね、どちらも人通りは多い駅ですがマンションを買う上で地価の動向が気になります。

[129: eマンションさん]

>>128 マンション検討中さん
地価動向は景気によってどうなるか予測がつきませんが、西宮市が出している都市計画に関する基本方針は参考になると思います。
JR西宮と阪神西宮、それと阪急西宮北口は都市核として複合的な都市機能が集積し市民生活や都市活動の拠点と位置付けています。

今津、夙川、甲東園、苦楽園、甲子園、甲子園口は地域核として商業、医療、福祉等の日常生活の拠点として誘導していくとしています。
生活文化の軸として今津西線沿いが上げられ、水と緑の軸に津門川が挙げられているので、この物件の将来性は比較的ポジティブに捉えています。
JR西宮は大規模な開発がありますし期待感も持てます。
ただ今津駅周辺の古い建物や交通ルールのマナーの悪さ、P店が多く外でタバコを吸う人のマナーなど気になる点もあります。阪神阪急の乗り換え駅であり、ポテンシャルがある分勿体ないです。
今後今津駅の発展とともにファミリー世帯が住みやすい雰囲気を醸成できれば便利で素敵なエリアになると思います。

[130: 匿名さん]

このマンションの東隣が空き地になってましたが、何になるんでしょうか？

[131: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
ジオの所有権マンションになるそうです。

東隣および南隣の東側の現フジッコが所有権マンション、西側のフジッコが戸建て分譲地になる予定とのことです。
南隣の中央付近の文化住宅のような地域はフジッコの所有ではないとのことでそのままになるそうです。

[132: 匿名さん]

>>128 マンション検討中さん
大阪上本町に並ぶ関西トップの文教地区である西宮北口のような明確な強みはありません
空地が少なく古い家が多いため、工場跡地から急速に開発が進んだJR尼崎のような急な発展は望めません

それでも、西宮市の都市計画のみならず阪神なんば線や湾岸線を使った万博後の発展が望める夢洲エリアへのアクセスの良さなど将来へのプラス材料も多くあります。

時間はかかるが発展する（地価の上昇が望める）可能性は高い、という印象です。

ただし、土地を買わないことで資産として地価の上昇の恩恵が少なくなるなど、こちらのマンションを購入することのリスクは地価が上がった場合も考慮する必要があるかと思います。

借地は将来地価が上がることよりも将来地価が下がることへのリスクヘッジのような考え方もあるかもしれません。

[133: マンション掲示板さん]

改めて定借70年、30代ぐらいのファミリーか、リタイア層には良いと思うけどなぁ。予算が沢山ある人は除き、30代半ばだとちょっと便利な新築マンションって予算的に厳しいし、寿命と期間70年がピッタリ。子育てが終わる20年後に売却も可能だし、妥協して所有権の築10年中古より20年後には価格大差無さそう。
リタイア世代は死後に子どもが売却する際に残存50年もあれば、そこまで資産価値も落ちないだろうし。
中途半端に35年後ぐらいに売却とか、数年後に値上がり狙いとかはオススメできないけど。
円安と物価高、諸々考えても今は早めに買うのが吉だよなぁ。

[134: マンション検討中さん]

>>133 マンション掲示板さん
30代のファミリーが一番リスクでしょ
100歳・借地期間満了ピッタリに手放せることなんてまずないし、例えば80歳で体が悪くて老人ホームに入ろうとしても家を手放せなくて諦める、なんてのが容易に想像できる

95歳で大往生、遺産で借地残5年の物件が残った、なんて残された遺族は大変ですよ

子なし世帯や50歳以上で相続時もある程度残期間が残せる世帯向けかと思う

[135: 検討板ユーザーさん]

>>134 マンション検討中さん

定借の場合残り期間が見えてるのでまだ良いと思いますが、所有権の場合はボロボロのマンションをいつまで維持しないといけないか見通せないのでそっちの方が怖くないですかね。所有者145戸の大規模マンションなので出口が決まってるのはメリットだと思います。資産は残らないですけどね。4500万円で買って70年使ったら十分元取れてますよ。

世の中にたくさんある100戸超の大規模なマンションって出口戦略どうするんでしょうね。建替、売却、現状維持の選択肢があるとして、建替えはハードル高いですし、現状維持の人が一定数いたら売却も難しそうですし、修繕管理費を拠出し続けないといけない築60年の物件とか区分売却も難しそうですし、負動産になる可能性が高いですよね。

[136: マンション検討中さん]

>>135 検討板ユーザーさん
同じ築60年のマンションを相続するとして
①あと10年で取り壊されるマンション（土地なし）
②取り壊し予定はないマンション（土地付き）
選ぶならどっち？ということ
西宮市内の駅徒歩10分内の築50年以上のファミリーマンションが普通に2000万以上で取引されている

70年きっちり使えるという計算を立てるのはリスクでしょ
購入者が20代でも90歳過ぎですよ？

40年、50年、60年での処分や相続が発生する可能性を考えると定借の方がリスクなのは間違いない

今津が今後廃れていって、60年後、所有権マンションが売出300万でも売れない、と予想するなら定借もありだと思うけど、ここを買いたい人は今津・JR西宮の今後の発展を期待している人が多いと思うから、そこは考えておく必要があると思うけどね

[137: 匿名さん]

>>136 マンション検討中さん
そりゃそう。
私なら価格が同じなら分譲を買う。安いから借地で諦める、というのが本音。

物件価格が安い分と借地のデメリットが相殺できるか、を考えている。
答えは出ないんだけどね。

[138: マンション掲示板さん]

定借期間残り少なくなって自分が死んだり、子が住まないのなら不動産屋丸投げで賃貸に出せば地代と他の維持費程度の利益なら出せるよ、この立地でファミリー物件なら築50年でも2000万で販売されてるんでしょ？
極端な話、家賃5万設定とかなら借り手つくでしょ。
ただ築50年とか60年の賃貸物件で間違っても儲かる感じではないのはわかるけどね。

[139: 匿名さん]

>>138 マンション掲示板さん
売却はそれで終わりだが賃貸は面倒くさいぞ
賃借期間が決まっている築古賃貸を空きなく埋めるのは相当運が良くないと難しい

定借と所有権の比較なら所有権の方がいいだろ
安い定借と高い所有権の比較なら色々メリットデメリットがあるが

[140: 匿名]

>>131 マンション検討中さん
ありがとうございます。
何かスーパーでもと思っていましたが残念…

一帯がジオ王国ですね