ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[112: マンション検討中さん]

プラウド夙川コートテラスも定期借地で似たような資産価値の推移になるのでしょうか？

[113: 口コミ知りたいさん]

>>109 名無しさん
双方事前に合意していれば、そういう契約で賃借できるよ。

[114: 匿名さん]

>>111 名無しさん

普通借地は延長できちゃうから、分譲と変わらないよ。地代がかかる分割安に購入できるかがポイント。

[115: 匿名さん]

JR西宮再開発マンションの検討はぜんぜん伸びてませんね。価格は非常に興味があります。こちらのマンションも引っ張ってもらって資産価値があがれば良いですね。

[116: マンション掲示板さん]

>>114 匿名さん
普通借地の場合、建て替えあるいは取り壊しの時まずくないですか？
土地を売って精算ができないのと取り壊し費用を積み立てていない
まあ建て替えまで住まなければよいのでしょうが

[117: マンション検討中さん]

>>112 マンション検討中さん
いくつか中古物件も出回っているようですが、新築時は坪単価270万弱だったことを踏まえると築4年の現在ではある程度価値を保っているようですね。

JR徒歩3分で築4年あたりだと、所有権物件の場合新築時よりも価格が上がることが多い時世ですがここは新築時より安く販売価格が設定されているようなので、今後はより早く下落する懸念はありますね。

[118: 通りがかりさん]

>>117 マンション検討中さん

112です。ありがとうございました。

[119: 検討板ユーザーさん]

ここも夙川コートテラスのように70年後には地主さんのものになるのですか？

[120: マンション検討中さん]

>>119 検討板ユーザーさん
一般のマンション（所有権）は土地と建物を購入します。
土地は戸数で割ったものを分割所有するようなイメージです。

借地権のマンションは土地は地主のもので建物のみを購入します。
地主には毎月地代（土地を借りるお金）を払います。

定期借地権のマンションは土地を借りる期間が決まっていて（ここだと2094年まで）
期限が来れば建物を壊して更地にして地主に返却します。

なので、70年後に地主のものになるわけではなく元々地主のものを期限を設けて借りている状態です。

[121: 通りがかりさん]

>>120 マンション検討中さん

119です。ありがとうございました。

[122: マンション検討中さん]

マンションの物件情報を見ると第1期は終わっていて今は“先着順“となっているのですが、第2期、第3期…は、ない感じなのでしょうか？
時期以降分譲になっていたところも、全部選べるようになっているのかが気になります。
どなたかご存知ないですか？

[123: 匿名さん]

財産評価通達上70年の地上権は自用地評価の90%で評価されます。
定借期間50年の物件に比べて70年の権利を取得するのは所有権を取得するのに近しい感覚です。
70年後、145戸で共有の土地に価値を感じないのであれば、定借で割安に買えるなら有りかと思います。
デメリットとして固定資産税を払うかわりに地代を払うわけですが、一戸あたりの地代が7,000円/月　は安い水準だと思います。

[124: 評判気になるさん]

>>109 名無しさん
分譲マンションは2年とか3年とか期間縛って賃貸に出してる物件はよくありますよ。転勤とかで一時的にマンションから離れるときに有効活用しているみたいです。

[125: マンコミュファンさん]

>>105 マンション検討中さん

このマンションの地代改訂は消費者物価指数に連動しているので、いま騒がれている物価上昇率で3%弱なので地代の改訂だと数百円の上昇になります。あまり気にしなくても良い水準かな。

[126: マンション検討中]

消費者物価指数のみを参照するというのは非常に良心的ですね

通常のスライド法だと消費者物価指数の他に地価や物価変動なども考慮され、固定資産税よりも高くなるのが一般的ですが、
消費者物価指数のみを参照するという場合、固定資産税評価額より地代が安い状況が生まれるかもしれませんね

周辺環境がより良くなって地価が上がった場合は、年間の固定費が所有権物件より安くなる可能性があるということであれば（固定資産税との差額を地主が払ってくれる）とても良いですね

[127: マンション検討中さん]

線路近くということで気になったので、現地を見に行きましたが、想像以上に音が気になりませんでした。カーブやブレーキがかかるような場所はうるさいのかもしれませんが、ここは大丈夫なようです。
JRと違って深夜に貨物列車が頻繁に走ることもなさそうですし、寝る時間に静かなら問題無さそうです(深夜になるにつれ本数も減りますしね)
線路が北側でバルコニーが南側なんで、音に敏感でなければそんなに気にしなくても良いんですかね。
ちなみに南側の43号線や高速の音は全然気になりませんでした。(むしろ静か)2ブロック離れていたら大丈夫なようです。

[128: マンション検討中さん]

JR西宮と今津駅周辺ってこれからどうなっていくんですかね、どちらも人通りは多い駅ですがマンションを買う上で地価の動向が気になります。

[129: eマンションさん]

>>128 マンション検討中さん
地価動向は景気によってどうなるか予測がつきませんが、西宮市が出している都市計画に関する基本方針は参考になると思います。
JR西宮と阪神西宮、それと阪急西宮北口は都市核として複合的な都市機能が集積し市民生活や都市活動の拠点と位置付けています。

今津、夙川、甲東園、苦楽園、甲子園、甲子園口は地域核として商業、医療、福祉等の日常生活の拠点として誘導していくとしています。
生活文化の軸として今津西線沿いが上げられ、水と緑の軸に津門川が挙げられているので、この物件の将来性は比較的ポジティブに捉えています。
JR西宮は大規模な開発がありますし期待感も持てます。
ただ今津駅周辺の古い建物や交通ルールのマナーの悪さ、P店が多く外でタバコを吸う人のマナーなど気になる点もあります。阪神阪急の乗り換え駅であり、ポテンシャルがある分勿体ないです。
今後今津駅の発展とともにファミリー世帯が住みやすい雰囲気を醸成できれば便利で素敵なエリアになると思います。

[130: 匿名さん]

このマンションの東隣が空き地になってましたが、何になるんでしょうか？

[131: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
ジオの所有権マンションになるそうです。

東隣および南隣の東側の現フジッコが所有権マンション、西側のフジッコが戸建て分譲地になる予定とのことです。
南隣の中央付近の文化住宅のような地域はフジッコの所有ではないとのことでそのままになるそうです。

[132: 匿名さん]

>>128 マンション検討中さん
大阪上本町に並ぶ関西トップの文教地区である西宮北口のような明確な強みはありません
空地が少なく古い家が多いため、工場跡地から急速に開発が進んだJR尼崎のような急な発展は望めません

それでも、西宮市の都市計画のみならず阪神なんば線や湾岸線を使った万博後の発展が望める夢洲エリアへのアクセスの良さなど将来へのプラス材料も多くあります。

時間はかかるが発展する（地価の上昇が望める）可能性は高い、という印象です。

ただし、土地を買わないことで資産として地価の上昇の恩恵が少なくなるなど、こちらのマンションを購入することのリスクは地価が上がった場合も考慮する必要があるかと思います。

借地は将来地価が上がることよりも将来地価が下がることへのリスクヘッジのような考え方もあるかもしれません。

[133: マンション掲示板さん]

改めて定借70年、30代ぐらいのファミリーか、リタイア層には良いと思うけどなぁ。予算が沢山ある人は除き、30代半ばだとちょっと便利な新築マンションって予算的に厳しいし、寿命と期間70年がピッタリ。子育てが終わる20年後に売却も可能だし、妥協して所有権の築10年中古より20年後には価格大差無さそう。
リタイア世代は死後に子どもが売却する際に残存50年もあれば、そこまで資産価値も落ちないだろうし。
中途半端に35年後ぐらいに売却とか、数年後に値上がり狙いとかはオススメできないけど。
円安と物価高、諸々考えても今は早めに買うのが吉だよなぁ。

[134: マンション検討中さん]

>>133 マンション掲示板さん
30代のファミリーが一番リスクでしょ
100歳・借地期間満了ピッタリに手放せることなんてまずないし、例えば80歳で体が悪くて老人ホームに入ろうとしても家を手放せなくて諦める、なんてのが容易に想像できる

95歳で大往生、遺産で借地残5年の物件が残った、なんて残された遺族は大変ですよ

子なし世帯や50歳以上で相続時もある程度残期間が残せる世帯向けかと思う

[135: 検討板ユーザーさん]

>>134 マンション検討中さん

定借の場合残り期間が見えてるのでまだ良いと思いますが、所有権の場合はボロボロのマンションをいつまで維持しないといけないか見通せないのでそっちの方が怖くないですかね。所有者145戸の大規模マンションなので出口が決まってるのはメリットだと思います。資産は残らないですけどね。4500万円で買って70年使ったら十分元取れてますよ。

世の中にたくさんある100戸超の大規模なマンションって出口戦略どうするんでしょうね。建替、売却、現状維持の選択肢があるとして、建替えはハードル高いですし、現状維持の人が一定数いたら売却も難しそうですし、修繕管理費を拠出し続けないといけない築60年の物件とか区分売却も難しそうですし、負動産になる可能性が高いですよね。

[136: マンション検討中さん]

>>135 検討板ユーザーさん
同じ築60年のマンションを相続するとして
①あと10年で取り壊されるマンション（土地なし）
②取り壊し予定はないマンション（土地付き）
選ぶならどっち？ということ
西宮市内の駅徒歩10分内の築50年以上のファミリーマンションが普通に2000万以上で取引されている

70年きっちり使えるという計算を立てるのはリスクでしょ
購入者が20代でも90歳過ぎですよ？

40年、50年、60年での処分や相続が発生する可能性を考えると定借の方がリスクなのは間違いない

今津が今後廃れていって、60年後、所有権マンションが売出300万でも売れない、と予想するなら定借もありだと思うけど、ここを買いたい人は今津・JR西宮の今後の発展を期待している人が多いと思うから、そこは考えておく必要があると思うけどね

[137: 匿名さん]

>>136 マンション検討中さん
そりゃそう。
私なら価格が同じなら分譲を買う。安いから借地で諦める、というのが本音。

物件価格が安い分と借地のデメリットが相殺できるか、を考えている。
答えは出ないんだけどね。

[138: マンション掲示板さん]

定借期間残り少なくなって自分が死んだり、子が住まないのなら不動産屋丸投げで賃貸に出せば地代と他の維持費程度の利益なら出せるよ、この立地でファミリー物件なら築50年でも2000万で販売されてるんでしょ？
極端な話、家賃5万設定とかなら借り手つくでしょ。
ただ築50年とか60年の賃貸物件で間違っても儲かる感じではないのはわかるけどね。

[139: 匿名さん]

>>138 マンション掲示板さん
売却はそれで終わりだが賃貸は面倒くさいぞ
賃借期間が決まっている築古賃貸を空きなく埋めるのは相当運が良くないと難しい

定借と所有権の比較なら所有権の方がいいだろ
安い定借と高い所有権の比較なら色々メリットデメリットがあるが

[140: 匿名]

>>131 マンション検討中さん
ありがとうございます。
何かスーパーでもと思っていましたが残念…

一帯がジオ王国ですね

[141: 匿名さん]

>>138 マンション掲示板さん

売却益かんがえるのなら所有権一択でしょうね
最後まで住むか賃貸出すならまあそこまで大差ないかと

所有権の場合は建て替え問題までには売りにげとかないと面倒くさいだろうなってのはあるかなぁ

[142: マンション比較中さん]

>>125 マンコミュファンさん
この情報本当ですか？
地代が上がりランニングコストがかかって大変だということをネットで見たので尻込みしていましたが、地代の改定があっても物価上昇率3％で数百円の上昇ならとても魅力的に思います。

公式サイトを見てもよくわからなかったので分かる方がいましたら教えていただければ嬉しいです。

[143: ご近所さん]

>>142 マンション比較中さん

正確には消費者物価指数に連動した上で、固定資産税の変動を調整するようです。
消費者物価指数が5%増えて、固定資産税（都営計画税含）も5％増えた場合、7000円が7350円に上昇する（5%増える）イメージです。
マンションによっては地代の設定が高い物件があるのでランニングコストがかかるものもありますが、本物件はそうでもないです。
ここは良い意味でも悪い意味でも爆発的に固定資産税評価が上昇するようなエリアではないので、そこまで心配されなくてもいいと思いますよ。

（以下ご参考）
仮に所有権の場合、固定資産税評価が1000万円と仮定すると、固定資産税と都市計画税は1.7%をかけて＝17万円/年額（約1.4万円/月額）となります。
これだけみると地代の方が安いと思われますが、居住用の土地については固定資産税を6分の1にしてくれる特例があるので、実際には5万3千円程度（約4千500円/月額）になります。
やはり所有権の方がランニングコストは低くなりますが、その差は月額数千円の範囲です。（そもその地代7000円程度ですし）
定借物件は所有権に比べて地代と固定資産税（都市計画税含）の差額分ランニングコストが悪化することがデメリットですが、この物件はその点はあまり気にしなくてもいいというのが私見です。

[144: 評判気になるさん]

この物件をベースに所有権マンションと定借マンションのどちらの方がメリットがあるのかを皆さんの意見をお伺いしたいです。
この物件（70年定借）が75㎡（23坪）で4500万円（坪単価約195万円）として、仮に所有権だった場合、どの程度の価格になるでしょうか。
今津駅から徒歩5分、西宮駅から徒歩9分の立地で、長谷工施工のジオということから坪単価250万円で計算して5750万円くらいが妥当な金額でしょうか。
購入費用が▲1250万円になる、これが定借最大のメリットですよね。
対してデメリットとしてランニングコストにおいて地代+解体準備金が発生しますが、本物件は地代が7000円程度+解体準備金が3000円程度なので毎月1万円のコストが発生します。そのかわり土地分の固定資産税・都市計画税が不要なので、土地の固定資産税・都市計画税を5万円/年額とすると、定借は所有権に対して年間7万円コストが高いということになります（地代等年額12万円-固定資産税等5万円）。
一方で1250万円の価格差があるということは住宅ローンの支払金利にも大きな影響があります。ローンを利用せず自己資金で買う人であれば1250万円を運用に回せるということになるので、年利0.56%程度の借入・運用で考えると年間7万円程度になるので、トータルすると定借も所有権もランニングコストはあまり変わらないということになります。
ということは、売却時の値段にどの位差がつくのかというのがポイントになるわけですが、購入時点で1250万円の差がついていますので、売却時の価格差が1250万円だったらイーブンということになります。
築20年～30年経過で所有権マンションが4000万円の相場だった場合、定借マンションの場合は2750円で売却できればイーブン。
築40年～50年経過で所有権マンションが2500万円の相場だった場合、定借マンションの場合1250円で売却できればイーブン。
築60年～70年経過は定借マンションは売却が現実的ではないので、評価0円（場合によってはマイナス）、所有権の場合は土地相当額として1250万円程度になるイメージでしょうか。

そもそも前提条件が間違えている可能性はありますが、不動産の地価が変動しないという前提では所有権も定借もあまり変わらないというのが私の意見なのですが、皆さんいかがでしょうか？

[145: マンション比較中さん]

>>144 評判気になるさん
その内容でいうと、予算6000万でマンションの購入を検討している人からするとどちらを購入しても似たようなもんじゃないでしょうか。

問題は予算4500万の人が予算6000万の物件と比較する物件を買うことになる点ではないでしょうか。

予算6000万ならこの物件を購入しても1500万余剰があります。
仮に中古相場が下がっても、未だ誰も経験したことのない定期借地期間満了をどういう形で迎えても余剰の1500万で対応できる可能性が高いです。
結果的に何もなく済めば1500万浮いた形になるでしょう。

借入限度額が4500万ギリギリの人が購入した場合はどうでしょう。

・予想以上に中古相場が下がり、ローン残債以下になってしまう。
・築50年で管理組合の意向で大規模修繕することになりました。一時金が必要です。
・夫に先立たれ、妻の年金では固定費の負担が重いので住み替えたいが買い手がつかない。
などなど破綻するリスクが高いように思います。

しかも、こういった定借物件は「定借だから所有権より安い」を売りに、「所有権より安い」に釣られた方々が購入するコア層でしょう。
自分が破綻しなくとも、周りが破綻すれば１戸あたりの各種負担が増えるのは容易に想像ができます。


4500万で6000万の家に住める、という考え方は危険だと思います。
世の中に借地期間を満了した物件はないですし、借地期間残り〇年以降の状況も不透明です（東京の、主要駅直結定借マンションなどは参考にならないですしね）。

6000万かかると思ったら4500万で済んだ、がリスクがあるので残った予算でしっかり備えよう。
これなら定借でも問題ないのではないでしょうか。

[146: 口コミ知りたいさん]

>>144 評判気になるさん
こういう計算、私も何回もしましたが絶妙にかかるお金とリスクが同じくらいに落ち着くんですよね、デベロッパーはさすが今の相場でしっかり計算と商売されているなぁ、と感心します。

私の方針としては、子育てが完了する20年後までは定借でローンが割安ですんだ分を配当が出る証券ETFを可能な限り積み立て購入しておき、自分が寿命まで住んだ後は子が定借期間満了まで住むか、配当で維持費を相殺して所有するか、割安二束三文でも売却してスッキリするか、負担をかけない選択の余地を残そうと思います。

[147: 匿名さん]

こんにちは！
こちらを購入された方、カラーセレクトはどちらを選びますか？モデルルームの色とても良かったのですが、北欧風、ナチュラル風のインテリアにも合うのかな？と迷っています。。
こういったお話はこちらでよいですか？違ったらすみません(^^;;

[148: 名無しさん]

ここは一時金がない代わりに修繕積立金・管理費がかなりのスピードで上がりますが、こんなものでしょうか？

[149: 評判気になるさん]

>>145 マンション比較中さん
>>146 口コミ知りたいさん

144です。
とても納得感のあるご意見ありがとうございます。
安く買えたことにより発生したデメリット・リスクを安く買えた分で備える、その通りだと思います。
入居者の中には定借のデメリットやリスクをよく考えずに購入された方もいるでしょうから、管理組合などがしっかり本物件や定借の特徴を捉えて、資産価値を守ることを意識して運営していくことが重要だと思います。（修繕積立金の増額などは反対される可能性高いですが）
定借の場合、前例や件数が少ないことから購入希望者が少ないため余分にディスカウントされてしまう可能性もありますので、実際に売却するまでの20年くらいの間に定借マンションのメリット・デメリットが周知されるといいですね。

余裕がある分ETF等でコツコツ投資していくやり方は参考になります。
住宅ローンの金利以上の利回りで運用できればプラスになりますし、不動産より金融資産の方が何かあった時に柔軟に対応できそうですしね。なにより金融資産が少しずつたまっていく感覚が心に余裕を作ってくれそうです。（実際には繰り上げ返済と悩むのでしょうが、住宅ローン控除のある13年間は返済せず運用にまわします。）

[150: 評判気になるさん]

>>147 匿名さん
モデルルームのGREIGE FLOW、高級感があってとても良かったですよね。
北欧風ならECRU WHITEが似合いそうですが、フローリングが白いと髪の毛が落ちているのがすごくきになるので、私は一番暗い色のMAJESTIC WALNUTにしようと思います。こういうのどうやって決めたらいいんですかね。家具の色とかカーテンの色とか、お洒落に見えるルールとかあるんですかね？

[151: 評判気になるさん]

>>148 名無しさん
管理費は不変で、修繕積立金が5年ごとに上昇していく計画ですよね。
最初の5年の修繕積立金が7000円くらいですごく安いんですよね。阪急阪神不動産が販売しやすく設定しているのでしょうが、個人的には初期設定がもっと高い方が健全だと思います。値上げについてこられない入居者が出てくると後々ややこしいので。
業者任せにしないで管理組合で話し合って、きっちり相見積もりをとって適正な修繕費の管理をすることも、資産価値を保つうえで重要ですよ。

[152: マンション比較中さん]

>>151 評判気になるさん
新築購入時に修繕積立基金を50か月分程度取っているようなので、初回の大規模修繕まではそれほど修繕積立金は上がらないかもしれないですね。

機械式駐車場が5基もあるので、いずれ2万超にはなるでしょう。

おそらく、「管理費上げるな、いずれ壊すんだから」という住人は少なからず出てくると思うので住人で作る管理組合が機能不全になる懸念もあります。
早い段階から管理組合としての方針を固めておく必要がありそうですね（特に解体前最後の大規模修繕の規模感など）

[153: マンション検討中さん]

ここに一人で住みたい

[154: 評判気になるさん]

>>149 評判気になるさん

賛同ありがとうございます。
おっしゃる通り、心の余裕って大切だと思ってます。少し補足すると、つみたてN I SAなどの投信が将来値上がりが固いのが分かっていますが、ETFの配当分でランニングコストは相殺の形がある程度作れれば自分の老後や子にも心理的不安にならないかと思っていて、これが大事なのかと思っています。

[155: 匿名]

>>150 評判気になるさん

モデルルーム、高級感がありすぎて、ニトリや無印良品などナチュラルな家具は合わせにくいのかな～とかイメージしずらく。魅力的なので迷うところです。
ネットでいろいろ調べるのですが、細かい色味が分かりにくいですよね( ??? ;)

ECRU WHITE、すっきり広く見えて良さそうですが、確かに髪の毛気になるかも…

ちなみにMAJESTIC WALNUTだとどのようなインテリアをお考えですか？

[156: 名無しさん]

>>155 匿名さん

同色のウォールナット素材の家具で統一したいと思っています。

[157: マンション検討中さん]

高いな

[158: 匿名さん]

カラーセレクトは簡単に変更できないので悩みますよね。
カラーに合わせたインテリアの組み合わせ例のシートのようなものを
配布していただけると助かりますが自力で組み合わせるしかなさそうですか？

[159: 評判気になるさん]

>>158 匿名さん
私もそれ気になります！
カラーセレクトの紙はもらいましたが、モデルルームみたいに見ないとイメージつかないと言いますか…。
あの紙の写真だけで選ぶのは正直厳しいです。

[160: 匿名さん]

最近は狭いプランのマンションが増えていますが、
このジオは狭いプランも広いプランもあり
それぞれの生活スタイルに合わせて選べそうですね。
ルーフバルコニーも広かったり、家庭菜園も楽しめそうかもしれません。
買いやすい価格帯なのも嬉しいですね。

[161: 口コミ知りたいさん]

ここは結局、60-70平米の部屋は地代も含めて最低4500万はすりるということでしょうか？
(過去のレスを見ると)

[162: 匿名さん]

かなり値段がしてくる可能性はあると思います。
やっぱり駅に近いからっていうのはとても大きいのではないでしょうか。
駅から徒歩5分以内って
やはりほかもそうですがかなり強気な価格のところが多くて。
マンションは立地がかなり重視されますので…。

[163: マンション掲示板さん]

>>161 口コミ知りたいさん
第一次販売が終わって、次期分譲分の値段が上がっていれば階数によってはそれぐらいの値段になっているかもしれないですが。
過去スレに価格表が載っているので参考にされるといいかと思います！

[164: 口コミ知りたいさん]

借地で4500～だと他のマンション検討しちゃいますよね。なにかメリットがあれば良いのですが。。

[165: マンション掲示板さん]

>>164 口コミ知りたいさん

新築住みたいなら、借地のが安いのがまぁ結局1番のメリット。中古との満足感の差はデカいよ（経験者談）

[166: eマンションさん]

借地だと売りにくいんですか？
もし、10年後に転勤とか慣れば売れるのでしょうか、

[167: 評判気になるさん]

>>166 eマンションさん

10年後はさすがに余裕。ただ他の借地権じゃない物件よりリセールバリューは付きにくいってだけだと思うよ。

[168: eマンション さん]

>>167 評判気になるさん

何年目くらいから売りにくいのでしょうか？？
二十年とかですかね？

例えば4000くらいの部屋なら(地代込み)万が一10年で売る場合、どのくらいで出せそうでしょうか？

[169: マンコミュファンさん]

>>168 eマンション さん

まず、メガバンの定借ローンが定借期間40年残ってないと35年ローンが使えないんですよ。だからグッと売りにくくなるのが30年後です。築20年で定借50年あればアラフォーのフルローンが使えるボリューム層も検討できるので売りやすそうです。

10年後について、どれくらいで出せるかは10年後の近隣相場によると思いますが、今後マンション価格が大きく下がるとは考えにくいので10年後の売却額が残債割れにはならないと思います。ただ定借期間が減っているので、定借じゃない物件のようにはいかないかもですね。ざっくり3500くらいは大丈夫かな？3000半ばの価格ならファミリー層なら欲しい人多いと思います、賃貸よりローンも安くなると思いますし。

[170: マンション比較中さん]

>>169 マンコミュファンさん

補足すると定借物件は現在不動産担保ローンの対象外なので、現金一括購入できるシニア層が購入対象外になる可能性が高いので築30年以降は大幅な下落が確実です。

また、10年～20年後に住宅ローン金利が今と同じというのは考えにくく、
ローン金利が1%上がれば35年ローンで500万程度支払総額が増えます。
そのため、中古マンション価格も金利に合わせて変動する可能性が高いです。
（今の不動産人気は超低金利に支えられているため）

現在変動金利で借りる方が多いと思いますが、金利の上昇に耐えられない
場合に物件を手放す割合は子の大学進学や子育て終了のタイミングが多いと
言われているので、こちらのマンションがファミリー層中心に買われている
と10～20年後に複数の物件が売りに出され、競合の結果価格が下がるリスクが
あります。

[171: マンション比較中さん]

なので手放す場合は他の人より先に売れるように情報収集しておくことをおすすめします。
住人のうちどこか1戸が安く売りだせば相場として残ってしまうので。

[172: 匿名さん]

立地は良いと思うのですが、間取りがイマイチって感じでしょうか。
ジオなので、もう少し設備や間取りに特別感があっても良さそうなのですが・・・。
ここは価格が抑え目なので仕方ないのかなぁ。

[173: eマンションさん]

>>169 マンコミュファンさん

ありがとうございます！！

機会あれば内覧してきます。

[174: 通りがかりさん]

ここって天井高何センチですか？

[175: 匿名さん]

ここ、オール電化なんですね。

電気代がどんどん上がっていますし、

停電になったときに困ったりしないでしょうか。

ちょっとしたことかもしれませんが、自分はとても気になりました。

[176: マンション検討中さん]

モデルルーム内見行ってきました。
とても良かったです。
貸借付にするか所有権付の中古にするか悩んでいます。
コートテラス購入決められたかた決め手を聞かせてください。

[177: 匿名さん]

3駅3線使えること、新築、最低限欲しい平米数を加味した上で私達夫婦の手の出せる価格帯、となるとこちらの物件になりました(^^;
私も最初は定借なら中古の所有権がいい！と思っていましたが、結局中古でも欲しいと思える物件は新築並に高くて買えませんでした…
ただ、定借なので将来自分の老後の資産になるとは考えず、その分の浮いたお金でしっかり老後に備えないとなぁと考えてはいます。

[178: 口コミ知りたいさん]

>>176 マンション検討中さん

貸借付については、どんな説明うけましたか？
実際、転勤などで売る場合とか貸し主に言わないといけないそうですが費用かかったりはないのですかね？
更新は無料ぽいですが、地代以外の費用が気になります。

私も内覧行こうか迷ってて、、

[179: 匿名さん]

定借ってどういうかんじなのかよくわからないですよね…
土地の分の固定資産税はかからないだろうけれど、
建物分の固定資産税はかかるんですよね？
マンションの価格の割合ってどの程度が建物の価格分が含まれているんだろうっていうのもあるし…。
難しいですね。

[180: 匿名さん]

市西在校生数/過去3年間の卒業生徒数
浜脇38/810
西浜11/212
大社52/785
苦楽21/480
上ヶ51/755
甲陵87/816
平木22/387
甲武64/890
瓦木80/866
深津18/326
上甲27/626
今津21/482
真砂20/514
鳴尾24/678
浜甲12/267
鳴南4/305
高須1/207
学文54/709
山口4/441
塩瀬24/776

[181: 匿名さん]

定借だと固定資産税かからないと聞いたことがあるけど、建物分は確かにかかりますね。
地代がかかりつつ、
固定資産税もあるということなので
きちんと固定費出して、長い目で見ていかないとならないでしょう。

[182: マンション検討中さん]

長文失礼いたします。

夫の職場が大阪梅田になり、奈良からこちらの地域に引っ越しを考えております。
現在こちらと、阪急稲野駅の新物件で検討しております。

家族構成：夫婦（30代後半）、小学校低学年1名

子どもの中学受験も検討していて、西宮北口の塾に通いやすいこちらか、JRでの大阪駅までの通勤時間がやや短く子育て向きの大規模マンションである阪急稲野駅プロジェクトで悩んでおります（あちらはまだ価格が出ていないみたいですが）。

こちらを購入した方、購入検討されている方に質問です。
〇今津周辺と稲野周辺の地位はどちらがよい、などありますでしょうか？
　西宮は住みたい街ランキング常連で良いと聞き及んでおりますが、一方で阪神沿線は下町よりであまり良くない評判も聞きます。
　方や稲野はあまり聞いたことがない地域でネットを調べても良くわからなくて…
〇こちらの物件の魅力は価格以外だとどういったものがあるでしょうか？
　定借は正直怖いですが、それを超える地域的な魅力などがあれば（購入のきっかけになったようなものがあれば）お聞かせいただきたいです。
〇阪神電鉄の魅力で、何かあれば知りたいです。
　当方、野球に興味がないため甲子園球場が近い、というのは魅力ではなく・・
　大阪や神戸三宮に行ける電車とは認識しておりますが、JRでも同じように行けるため、阪神電鉄を使っておられる方の生の声が聞きたいです。

当方奈良から出たことがないため、無知でして・・・
何卒宜しくお願い申し上げます。

[183: マンション比較中さん]

>>182 マンション検討中さん

入居時期が1年違うのでそこが問題でないなら、価格差～500万程度であれば稲野の方でよいのではないでしょうか。

1、稲野～西宮北口が駅内乗り換えありで11分、今津～西宮北口が3分
　　駅までの徒歩距離込みで13分と8分、どちらも塾通学に問題ないかと思います。
　　むしろ家から駅が近い方が親としては安心かと
2、稲野～梅田が20分、猪名寺～大阪が18分、今津～梅田が19分、西宮～大阪が13分
　　朝の混雑具合はJR＞阪急阪神で、駅までの徒歩を考えるとすべてどっこいどっこい
　　かな、と。
3、土地柄どちらが悪いということは無いと思います。
　　どちらも100戸以上のマンションなので、マンション内のコミュニティが重要かと
　　つかしんが個人的にかなりおすすめのショッピングセンターで徒歩2分は魅力だと思います。
　　今津は43号線という巨大な道路を超えると買い物も食事も便利ですが
　　老後を考えるとつかしん徒歩2分に分がありそうです。
4、ジオの価格以外の魅力は・・・正直あまりありません。
　　記載のとおり定借のため、土地主の利益を住人が負担する形です。
　　床暖・ディスポーザもなく、駐車場はすべて機械式です。
　　稲野は全室トランクルーム付で床暖・ディスポーザありのため設備は上。
　　500戸を超えるマンションにしては共用施設がしょぼいため、管理費もそれほど
　　高くないような気がしています。
5、今津はＪＲ西宮南の発展の可能性がありますが、先3年くらいまでは市場が新しくなって
　　マンションが建つくらいしか予定がありません。
　　稲野はつかしんくらいしか見どころがありません。空港が近く飛行機の音も
　　若干入ってくると思われます。
6、阪神大震災の死者数が西宮と尼崎・伊丹では大きな差がありました。
　　これは武庫川（西宮と尼崎を隔てる川）の東側の土地が非常に硬く、揺れを抑えた
　　という可能性があります（現に武庫之荘周辺のマンションの基礎は土地が硬いためかなり浅めで
　　大丈夫と聞いたことがあります）
　　海からも遠いため津波被害も考えにくいため、稲野の方が災害には強そうです。
7、阪神電車はなんば方面に直結しているため、なんばへ行くのは便利です。
　　なんばからは奈良方面に行けると思うので、ご実家が奈良であれば帰省時に都合がよいかと思います。
　　一方で駅数が非常に多く、電車が非常に遅いです。
　　三宮～大阪間などの移動では阪神電車はおすすめできません。
8、大規模マンション（500戸以上）は先20年は安定して住めると思いますが
　　子育て世帯が子育てを卒業すると一気に寂れるリスクがあります。
　　ただ、稲野は駅からかなり近く、買い物や病院には困らなさそうなので、大規模
　　マンションにしてはそのリスクは低そうです。

結論、最終的には入居希望時期と予算、近隣や設備などを見てみて気に入った方に決めればよいかと思います。

[184: 匿名さん]

ジオ西宮コートテラスの購入者です。
稲野のワンダーシティ気になりますよね！
設備等はあちらの方が良いでしょうし、何より所有権ですしね笑

私がこちらに決めた理由としては、今津に価値を感じたと言うよりは、ここは今津でも阪神西宮寄りなこと、西宮北口へのアクセスの良さからです。

昔から住んでいるので贔屓もあるかと思いますが、西宮北口はガーデンズもありますし、阪神西宮のエビスタも飲食店、子どもの病院等揃っているので不自由ありません。

あと、規模感も100戸越えだけど多すぎず、自分には丁度良いかなと思います(^-^)
稲野のワンダーシティも素敵なので一体いくらか気になりますね～

[185: 匿名さん]

定期借地権ガイドがありました。「高騰を続けるマンション価格。」と書いてあり、その中で定期借地権のメリットがあるとのこと。
今日、日銀が利上げを発表して、住宅ローンを借りる人が減るんじゃないかと不動産関連の株が売られています。
そうなると、所有権より定期借地権・・・？
それとも、どちらにしても住宅ローンは関係するから賃貸派が増える？

よく理解していないので、詳しい方、教えてほしいです。

[186: マンション検討中さん]

＞183さん、184さん
182です。
詳しい内容ありがとうございます！

やはり現地を見て確認し、予算と相談しながら検討したいと思います。

線路の隣だったり、公園の隣なのがどの程度影響があるのか、周辺の買い物は便利かなど現地で色々確認して回ろうと思います。

[187: 匿名さん]

オール電化なので電気代の高騰を心配される方がいらっしゃいますが、ガスも高騰していますし併用で電気・ガスの基本料金を支払うよりはコストを抑えられるのではないでしょうか。
また停電に備え卓上ガスコンロを備えておけば安心だと思います。

[188: 匿名さん]

結局、光熱費は全体的に値上がっていますよね汗
今となっては、何がいいのかはよくわからなけれど
ご家庭によって良し悪しはそれぞれ変わってくるかと思います。
お子さんが小さいお宅だと、ガスではなくてIHのほうが危険度が低いなどあるでしょうし。
そういう方だとオール電化はいいでしょうね。

[189: 名無しさん]

>>180 匿名さん
開進館に入れられて通わせられて変なのと関わらなかったら山手だろうと浜手だろうと市西はどうにでもなる。

[190: 匿名さん]

実家のリフォームでガスからIHに変更しましたが、色々と使いやすそうでしたね。
年配の人だと火を扱うのはやっぱり色々気になるので、子としても安心しましたが。
コンロが掃除しやすそうなのもメリットです。
今住んでいるところがガス火の方だとフライパンや鍋などを一式買い替えないといけないのがデメリットでしょうかね。

[191: マンション検討中さん]

第2期の価格が出ましたね。

第1期と比べて300万程度の値上げのようです。第1期で購入された方は良かったですね。

[192: 匿名さん]

価格どこに出ていますか？
元から高いと感じてましたが、そんなに上がっているんですね(^-^;
売れ行き好調なんでしょうか？

[193: 匿名さん]

販売戸数 13戸
価格 3,790万円～5,190万円
最多価格帯 4,600万円台（3戸）

物件概要に出ています。
第1期で売れ行きがよかったら上がることもあります。タイミングよく買えた人、おめでとうございます。

[194: 通りがかりさん]

いや上がったわけじゃないですよ
前でてた値段が売れたとかで
単にフロアや部屋の違いで値段同じかと(^^;

[195: 匿名さん]

１期の先着分と２期の販売分で価格が違うのは
階が違うなどの理由があるのですね。
ジオマンションは高いとイメージしていましたが
ジオ西宮コートテラスはそこまで高く無いんだなと思いました。
規模が大きいからなのでしょうか？

[196: 口コミ知りたいさん]

>>195 さん

定借なのと、設備が必要最小限だからですよー。どちらも納得できればお買い得。安いから買うはやめといたほうが良いって感じかな。個人的には定借は有りだけど設備は充実させて欲しかった。

[197: 匿名さん]

ここ最近SNSでオール電化の電気料金が爆上がりしている事を知り戦々恐々としております。
値上げは去年の1.5倍ほどで、中には10万円超えの家庭もあったようで恐ろしい限りですがマンションの一括受電の場合、どんな感じになるんでしょう？

[198: マンション掲示板さん]

>>197 匿名さん

関電は上がってないよ。深夜帯の割引が無くなった分は電気代上がったように感じるけど。

[199: 評判気になるさん]

>>198 マンション掲示板さん

たぶんガス併用より安いで、マンションの一括受電のオール電化。

[200: 匿名さん]

>>196 口コミ知りたいさん
マンション比較初心者なのですが、設備が充実とは具体的にどういった設備ですか？比較する際に参考にしたく、教えて頂きたいです。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん

よく言われるのは、専有部なら床暖房、ディスポーザー、食洗機の有無、風呂やらトイレのグレードだよ。共有部ならゴミ捨て場が24時間かとか、エントランスとかラウンジの作りがしっかりしてると資産価値にも繋がるし、これらの項目を検討してる物件で比較したら？ただ暑がりの人は床暖いらんやろし、人それぞれよね。ちなみにディスポーザーはあるとめちゃくちゃ便利だけど使ったことないなら別に無くてもなんとも思わん。

[202: 匿名さん]

今時のマンションで一般的にありそうな物（>>201さんが書いた中なら床暖房とか）がないと
リセールで出した時などにやっぱりちょっと差別化されてしまいますね。
永住組で家族の生活スタイルに合わせて納得して買うなら良いのですけど。
設備仕様を見ると注目点としては「電池式電気自動車用充電設備」があるということでしょうかね。
これは意外とないマンションも多いような。

[203: 匿名さん]

最近では電気自動車の充電ポートがついているマンションは増えていると思いますよ

個人的にマンションの設備が充実しているなと思う設備は、
床暖房、食洗機、ディスポーザー、タンクレストイレ、浴室乾燥機、ミストサウナ付きこれらが付いていると
設備が充実しているなと感じます。
ただ、その分価格も高くなるし、ディスポーザーは特に管理費が高くなります。良い設備がついていればそれなりに維持費がかかるということですね。

[204: 匿名さん]

コートテラスの南側と横にもこれからジオのマンション建つそうですが、まだサイト等ないですね
こちら側に期待してます

[205: 匿名さん]

確かにマンションの設備が充実しているとそれだけ成約率も上がるでしょうけど、家事動線の良い間取りであったり子供の片付けの習慣が身につく造りになっていたり、洗濯室に一時的に洗濯物を干せるバーがついていたりタッチレス水栓がついていたりと痒い所に手が届く家事がしやすい設備が助かります。

[206: 匿名さん]

専有部が充実しているのはマストですよね。そのうえで共用部がしっかりしているのは大切かなぁと。
ひとまずここは、全体的に暮らしやすいように考えられているのは伝わってきます。
その分、値段もお高めになってしまうのか。
いろいろとついているから仕方がないのだろうけど。

[207: マンション検討中さん]

駅近良いですよね。

ここは、部屋によってキッチンボードや洗面台のドアや床などの色が違ったりしますか？それとも全て同じカラーでしょうか？
事前に無料で変更などはあるのでしょうか？

[208: 匿名さん]

好立地の新築マンションに比較的低価格で住めるのが定借のメリットと考えてよろしいのでしょうか。
あとはこちらの掲示板で勉強し、リセールの時期を見誤らないようにすればよさそうですかね。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>208 匿名さん
そうですね、建物は同じなので1番は価格です。
リセールのタイミング、もしくは住み続けるか面倒でも賃貸運用するか、ですね。
定借で良かったかどうかの答えは本当に人によるということです。掲示板はマイナス意見目立ち易いので。

[210: 匿名さん]

昔からの西宮人間だけど、この立地で
定借とは思えない価格でよく買うなと思う。
いい点は事実上不可能な建て替えの心配を
しなくてもいい事ぐらいだろう。
賢明な人なら家賃の前払いの感覚で買ってるな。
購入後は資産価値と言う言葉を忘れて生活すべきやね。

[211: 評判気になるさん]

近くの同じ定借でジオ西宮今津がリセールで出てますね。残存期間70年あるので大丈夫だと思いますが動向気になります。

[212: 匿名さん]

SUUMO見てきました！
3年程前は4,000万も出せば良い部屋買えてたんですよね(^^;
物価高の影響をもろに感じます…
ジオ今津よりもコートテラスの方が土地代は高そうではありますが…

[213: eマンションさん]

>>210 匿名さん
たしかに過去と比べるととてつもなく高い
しかしこれから出てくる新築マンションはもっと高くなるからねぇ

[214: 口コミ知りたいさん]

>>210 匿名さん
リセールしない前提で買うってなら、安心よな定借。逆ならやめといたほうが良い。

[215: eマンションさん]

この周りに建つマンションと戸建ての情報無いでしょうか？

[216: 匿名さん]

物価高・・・どうしてこんなに高くなってしまったんでしょう。新築マンションも
普通のサラリー世帯ではなかなか購入できない価格帯になってしまってきています。
そういうことを考えると中古市場は人気がますます上がっているようですね。
ある程度築年数があってもいいから、広めの部屋に住みたいという方は中古を探すそうです。

定借という点は良し悪しが分かれる点でしょうね

[217: 匿名さん]

地代が月々6,460円～7,910円。
管理費と修繕積立金の他にこれらがかかる。
固定資産税は建物分は負担することになりますが、これがいくらくらいになるんだろう？
それがわからないとなんとも言えないかな…。

[218: 評判気になるさん]

>>217 匿名さん
ざっくりとだけど建物だけで初年度15万くらいで、最初の5年は軽減措置で9万くらいかな。
土地の固定資産税と年間地代はだいたい一緒かな？
※あくまでざっくり目安なので、営業さんにも確認してみてくださいね。

[219: 匿名さん]

218さん、ありがとうございます。
地代がそのまま固定資産税、と思えばなんとなく納得ですね。
変動がある、というのも
土地の評価額によって固定資産税が変わってくるのもあってなのかも？
いずれにしても
固定費は多めに感じてしまうけど、
固定資産税を細かく払っていると思えば納得なのかな。

[220: 口コミ知りたいさん]

>>211 評判気になるさん

リセール、値段下がってきた。

[221: 名無しさん]

220さん

200ほど下がってたけど、元の購入価格ちらっとネットで見たらもっと安かったからだいぶ上乗せして最初販売してたっぽい

まぁ他物件の方なのでここで書く必要ないのでは？

[222: 匿名さん]

二つの路線を使い分けられるのはとても便利なんじゃないでしょうか。それでこの価格なのは悪くもない感じがします。
プランはあまり広くなく、ちょっとずつ個性のあるタイプが目につきました。収納の位置とか動線とか、65㎡ちょっとなのになぜか玄関ホールがとても広かったりとか。
4LDKのA?タイプが比較的いい感じにまとまっているプランに思えます。

[223: 名無しさん]

コロナ前の感覚なら割高に思ってただろうけど、これだけいろんなものが物価高した今ならこんなもんかと思う
気のせいか掲示板でも不動産バブルとか高値掴みなどといった言葉も以前ほど見なくなった気がする
値下がりの諦めがついたというか

[224: 匿名さん]

公式ホームページで住民インタビューと契約者さんの声を確認しようとしましたが、資料請求者限定コンテンツでしたか…
価格表はともかく契約者さんの声は制限を設けずに一般公開した方がいいコンテンツではないでしょうか？

[225: 検討板ユーザーさん]

>>224 さん

本当にその通りですね(￣―￣?)
SUUMOのサイトの取材レポの記事で契約者の声が見られるようになってるので、是非そちらの方をご覧ください。

[227: 匿名さん]

>>226 匿名さん
常識を身に付けましよう

[228: 匿名さん]

224さんに同意です。
だれにでも公開したほうが、
資料請求者だって増えそうに思いますけどね。

住民インタビューということで、
もう住んでいるものだと思いましたけど、
入居開始は2023年12月（予定）となっています。
ちょっと気が早い感じ。

でもまあ、個人情報の一種と思えば、
限定したほうが良いのかな。
具体的な意見とかが見られるのかも？

[229: 通りがかりさん]

フジッコのマンションって、いつ完成か現地の看板見て知ってる方いますか？

[230: 匿名さん]

住民インタビューって、本当に住む人なんですよね？
私は家族がこういったの苦手で（会社の人にバレるとか、同級生にバレるとか）、報酬があっても無理そうだなと。
このマンションに住むって全世界に公開してしまっているわけなので・・・

なので、写真なしとか限定公開は納得です。

12月、楽しみですね。

[231: 通りがかりさん]

>>230 匿名さん

なるほど、確かに顔写真が出て個人情報の部分も大きいですよね。
住民インタビューは、ジオ西宮今津に住んでいる方のインタビューみたいです。同じジオ、今津、定期借地権というくくりで載ってるのかな。

[232: 匿名さん]

えーっ、そうなんですか。
住人インタビューが全く別のジオマンションの感想であれば立地条件も日照も間取りも異なるのであまり参考にならない気がします。
ちなみに資料請求で閲覧できる公式の方も同じジオ西宮今津の住人インタビューになりますか？

[233: 名無しさん]

>>232 匿名さん
住民インタビューは今津のもうひとつの定借に住んでる方ので、ご契約者様の声は今回のこのジオを契約した方のインタビューだと思いますよ(^-^)

[234: 匿名さん]

完成前の口コミは同ブランドの他物件とか、まだ住んでないけど当物件を契約した人とかになるのは仕方がないかなと思います。
ブログやSNSのように、個人情報が出ても気にならない人もいることですし、コメントを気軽にできるタイプの方もいらっしゃるのだろうなとも思います。
完成まであと4～5ヶ月でしょうか、建物デザインはとてもシンプルに思えるのですが、エントランスアプローチの植栽がなかなか良い感じになりそうに思います。

[235: 匿名さん]

マンション全体で入っているプロバイダは、ここの場合は悪くなさそう？
上り/下り最大1Gbpsの高速・大容量インターネット
とあったのですが、これって良い方なんですか？
みんなが動画を見るような時間帯に、もったりした動きにならなければいいのですが。

[236: マンション掲示板さん]

>>235 匿名さん

1Gbpsは一般的な速度といえますね。ただ、理論値なので、実際はどうなのか、正直使用してみないとわからないと思います。

[237: 匿名さん]

公式トップページの定期借地権つきマンションの概要動画を見ました。
ざっくり言うと自分の資産ではないものの、リフォームも転売も可能な建て替えする心配のないマンションで、好立地に割安で住めるのがメリットという事でしょうか。

[238: 評判気になるさん]

>>237 匿名さん

そうですね。メリットは公式サイト掲載ですね。
デメリットは過去の定期借地権のマンションの掲示板でも読めば嫌というほど載っているので、参考にすれば良いかと。
デメリットを叫ぶ人がいても即完売、借地権期間が残っていれば転売実績もあるような定借マンションも沢山あるので、個人的には良い条件の物件を選べば問題ないと思いますよ。

[239: 匿名さん]

定借物件と知って、検討から外す人のために
トップページで詳しい情報を・・と紹介されているのでしょうね。
でも、資産ではないのであれば、リフォームはできないとしても
賃貸物件で十分な気がします。リセールもしにくいと聞きますし。
特別安い価格帯でもない限りは検討しにくいです。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん
自己消費なら定借でいいと思う
築70年済み続けた所有権マンションを買い取ってくれるお人好しが将来そんなにいるとは思えないし、それが子孫への資産になるかは疑問です

今の新築分譲マンションレベルのものを賃貸で借りる場合は自分で買ってローン払うより当然高くつくため、綺麗なマンションに住みたいなら買うしかないかなと思います。
よく賃貸派か購入派かの記事がありますが、賃貸と分譲の部屋のクオリティ差が考慮されてないんですよね
最近の分譲マンションの賃貸だとファミリー物件だと最低18万はしますしね

[241: マンション検討中さん]

>>240 匿名さん
めっちゃわかります。
賃貸派の方々、分譲新築との質の差は本当考慮されてないですよねぇ。質は気にしない方はいいんですけど、私は賃貸マンションから新築分譲マンションと引っ越すとゴミとか管理、部屋の設備と実際QOLは良い意味で全然違いました。定借は分譲クオリティなので、その点で折り合いつく方にはオススメです。

[242: 匿名さん]

定借は必ず地主が儲かるように出来ている
借地期間が短くなって行くにしたがって売れにくくなる→結果的に投げ売りする住人が現れて相場が下がる
リバースモーゲージの対象外

今30代なら50～60年後に相続させられる子どもは困りそうだけどね

[243: 匿名さん]

個人的にはリバースモーゲージ対象外は不動産を所有するとしてはデメリットが大きいと思ってる

所有権の物件なら築70年だろうが査定さえ出れば100万200万借りられる可能性がある
しかも死んだら銀行が担保として持っていってくれるので相続する必要がない
仮に価値がより高かったとしたらより多くのお金が借りられて現金として子どもに相続できる可能性もある

終の棲家として定借を選ぶ理由は全くないと思うよ
きっちり借地期間終了するタイミングに死ねることはないだろうからね

[244: 匿名さん]

デベは定借物件を増やしてきてるし、世の中の仕組みも70年後は色々変わってるのかな

[245: 匿名さん]

自分的にはマンションの相続を考えなくていいように定借マンションを購入するのだと考えていましたが違うんですか？
自分の子供に遺すとして、さすがに売れないマンションの相続は考えないのではないでしょうか。

[246: 検討板ユーザーさん]

>>245 匿名さん
何歳で買って何歳で往生するかシミュレーションしてみるといいよ

30歳で買って100歳まで生きる予定ならきっちり借地期間満了できるかもね
35歳で買って90歳まで生きる予定なら借地期間15年残った定借マンションを相続せねばならない
他に資産がないなら被相続人は相続放棄してもいいかもしれないけど他の資産を相続したいなら借地権も相続しないといけない

それ以外にも、例えば30歳で購入→85歳で夫婦一方が亡くなり残った方は施設に入りたい、となった場合築55年の所有権マンションならそれなりの金額で処分できるだろうけど定借はどうだろう

[247: 通りがかりさん]

>>246 検討板ユーザーさん

立地がそれなりに良いので、管理が手間だろうけど安めで賃貸に出すか、激安で売却するかだね。
次の買主が賃貸に出して儲けが出る価格なら売れるだろう。

[248: 匿名さん]

早く現金化したくて売り急ぐ場合は買い叩かれる可能性はありますが、賃貸なら需要はあると思いますよ
相続する頃にはローンも終わってるでしょうし、解体費も積立てますから、子供にとってマイナスにはならないかなと

[249: 匿名さん]

解体金が積立分で足りなくなる可能性も考えないと

[250: マンコミュファンさん]

>>248 匿名さん
賃貸に出すごとに地主に許可＆おそらくいくらかの費用を払わないといけない点お忘れなく。
地代もかかり続ける点も同様。

[251: 匿名さん]

転借地なので直接地主とやり取りすることはないでしょうね

[252: マンション掲示板さん]

>>250 マンコミュファンさん
定借は間に入ってるデベに申請というか共有する感じですよ。特別に別途の費用も必要ないです。
定借なので地代はかかりますね。土地の固定資産税の代わりに。

[253: 匿名さん]

定借と所有権で家賃相場も運用コストもそこまで大きく変わらないかと思いますが、解体まで残り数年になった時は家賃さげざる得ないかと思います。あとは残年数が減っていくと売却益得るのは難しそうってとこですかね。今の新築マンションが築70年たった時に所有権だったらいくらぐらいで値がつくかはわからないですが。

[254: 職人さん]

>>253 匿名さん
所有権物件であれば”立地が良い所”のみ細分化された土地所有権のとりまとめとか
建て替えに協力する開発業者が現れることもあるだろうが、ここは無理。
ここ程度の立地であれば70年後には地主様に返還するというのは
ある意味賢い運用法だとも思う。
ここは70年分の家賃前払いの使い捨てマンションとして割り切って検討すべきやね。
資産価値を極端に意識する人は買うべきにあらずですわ。

[255: マンコミュファンさん]

>>254 職人さん

資産価値を極端に意識する人は買わないほうがいい、本当その通りですね。
何か定借の掲示板は、デメリットに対してえらく感情的な人や何ならデマを書きこまれることが多いですので各人しっかり判断が必要ですね。
私はメリットもあると思う派です。

[256: 通りがかりさん]

>>255 マンコミュファンさん
そうですね。実需買いならそんなに定借も悪くはないかと。
個人的には4000万の物件なら70年間使い倒して処分できるなら十分に思います。駅直結ぐらいの立地ならまとめて土地を買い取ってくれる業者もいるとおもいますが、他はなかなか厳しいのではと思いますし。

[257: マンション掲示板さん]

こちら以前画像貼ってた方のみたら、65～66平米は4～5階なら3700～3800と記載ありましたが、その値段に管理費修繕費プラスのほか、地代はいくらかかるのでしょうか？

65～66の3L契約された方、月の支払い知りたいです。別のジオの借地でも中古出されてる方もなかなか売れてない感じで気になりますが築10年とかなら売却も大丈夫なのですかね？

[258: 匿名さん]

地代に関しては公式HPの物件概要に載っています。
上の方で言われているように購入前からすでに売却をお考えでしたら所有権が無難でしょう。
自己消費あるいは自分では住まなくなったとしても賃貸収入という考えでない場合は所有権のほうがよいと思います。

[259: マンション掲示板さん]

ありがとうございます。

売却は、もし転勤になった場合という考えなので絶対ではなくて、、、
それでもやはり可能性0でない場合は所有権の方が良いでしょうか

[260: 評判気になるさん]

>>259 マンション掲示板さん

売却に手間取る、もしくは割安で売却になるリスクと相場より安い定借物件のメリットデメリット比べるしかないですね。相場より1000万？安い代わりにリスクをとれるか、です。
ただ、今の年齢が40歳ぐらいなら転勤になる可能性が高いのは10年内？築10年内で借地権残り60年とかあれば、売却できないことは無いと思います。定借は値上がりは期待しにくいですが。

[261: マンション掲示板さん]

>>260 評判気になるさん

1000ほど、安いのですねぇ
考えなきゃですよね

旦那は31なので、まだ10～20年あるとやはりリスクありますよね。。

考えてみます！ありがとうございます。

[262: 通りがかりさん]

今津は子育てにはちょっと環境が....　
値段はお手頃ですが場所がねぇ

[264: 管理担当]

[No.15と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[265: マンション検討中さん]

県外者なのですが付近の治安はどうなんでしょうか？

[266: 匿名さん]

西宮駅周辺ってそもそも結構治安がよい印象があるけど…
マンションから駅まで
例えば夜とかどういう感じなのかっていうのは自分の目で確かめる必要はあるでしょう。
自分の変える時間帯で、金曜の夜とか？？

[267: マンション検討中さん]

転勤の可能性がある人には定借物件はよく考える必要がありそうですよね。ここが夫婦どちらかの地元なら、どちらかが単身赴任をするという考えもあります。

どちらの地元でもなければ、単身赴任してまで住み続ける意味がある場所かを考える必要があるので、売りたい時に売れる物件が良さそうですよね。

[268: 匿名さん]

今津駅の周辺はもともとパチスロや飲み屋が多いですね。一昔前の尼崎っていうイメージでしょうか。
ただ、町自体が下町っぽい雰囲気なので、犯罪が多いとかそんな感じはないかと私は思います。
西宮の七園とかに比べたら住んでる人のレベルも違いますが、最近はおしゃれなパン屋さんや駅前にもチェーンの飲食店など増えているので私はありかとは思いますよ(^-^)

[269: 通りがかりさん]

少し前にこの辺りに住み始めましたが、全く治安の悪さは感じませんよ

[270: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩10分以内の立地で
ある程度の間取りの物件となると、価格は高くなりますが
定借物件であるので買いやすい価格ですよね。
財産を残したいとかリセールは考えていないのであれば検討しても良いのかなと思います。
治安も悪くないと思いますし、住みやすそうですよね。

[271: 匿名さん]

確かに突然の転勤や家族構成が変わってしまう事もありそうですし、あらゆる事態に備えて売りたい時に売れる物件を検討しておくのがいいかもですね…
定借マンションを希望する住人さんは永住目的の方が多いのでしょうか。

[272: 匿名さん]

定借といっても70年以上ということなので
その前に建物を建て替えたり、とかそういう問題が出てくるような気もしなくはない。
現状では、
どういう方たちが契約しているのでしょうね？モデルルームに行ったときの雰囲気でなんとなくわかるかも。

[273: 匿名さん]

さすがに建て替えっていうのはないのではないか、と思う…。もう取り壊すときは決まっているので、大規模修繕＋適宜対応、という形に落ち着くのではないか。
今よりも安価にいろいろとできるようになるといいけれど、そういう都合のよい話はなかなかないかな。
とにかく、きちんと修繕積立金を積み立てておかないとですね。

[274: 名無しさん]

今の新築マンションはメンテナンスを怠らなければ70年は余裕で持つでしょう
最後の10年ぐらいは解体に向けての終活になるので修繕は控えめになる気はしますが、それでも普通の賃貸マンションよりはよっぽど綺麗でしょうし修繕費も抑えれてよいかもしれませんね

[275: マンション掲示板さん]

>>272 匿名さん
世帯年収1200までくらいの子ども2人までのファミリーがメインでしょうね。これ以上世帯年収あるなら、定借じゃないマンションを選ぶ人が多いでしょうし、間取り的には子ども2人までくらい。基本的には転売益を狙ってなくて永く住む人が多いとすると30代でしょうね。もしくは終の住処として老夫婦もいるのかな？

[276: 評判気になるさん]

定借マンションが増えてきたら、それが普通になるのかもしれませんね。定借から定借への住み替えが主流になる日が来るかもです。

[277: 匿名さん]

定借のマンションだと、賃貸よりも優れている部分が多くなってくるかと思いますが、
どういうところがそれにあたるのでしょうか。
断然賃貸よりもメリットがないと、定借から定借に住み替える…というのは難しそう。
メリットとしてあるとしたら、
きちんと最初からおしまいをどうするのか決めてあるところでしょうか。
分譲だとどうするか揉めそう…。

[278: 通りがかりさん]

>>277 匿名さん

比較対象は同レベルの分譲賃貸マンションになると思いますが、家賃相場的にはファミリータイプなら18万から20万ちょいぐらいでしょうかね
家賃と購入した場合とのランニングコストとの比較になるかな

[279: 匿名さん]

定借マンションについては、いろいろ考え方はあるかなと思います。
自分的には、アクセスの良い立地で、通常物件よりも少し買いやすい価格で購入できるというイメージでした。
でも、そんなに設備や立地も特段変わらないのであれば、賃貸に住んでいくのと変わらないかなと。
無理して購入したいと感じるポイントがないとなぁと思いますね。

[280: マンション検討中さん]

同感やね。
価格が妥当であれば定借マンションも合理的で将来のトラブルも少なくていいと思うけど、昨今の定借マンションは土地購入代金不要とは思えない価格やからね。
土地所有者が売り渡すのが惜しくなるような土地なら理解できるがこんな
普通の土地で定借とも思えない価格なら買う理由が無いと思う。

[281: マンコミュファンさん]

>>280 マンション検討中さん
そこが結局、278さんのご意見の通り同スペックの賃貸よりはるかに安い、ということなんじゃないでしょうか。

[282: 匿名さん]

定借はマンションの相続や建て替えなどの悩みがなくなるのはメリットかもしれませんね。
こちらは賃貸活用も可能だそうですが、はじめからオーナーさんが入居せず賃貸で運用される方もいらっしゃるのでしょうか。

[283: 検討板ユーザーさん]

70年住み切るなら定借でいいと思う。あくまで住み切るならですが。
所有権だとして70年後に建て替え寸前のマンションを資産というのは無理があるように思える。

[284: 匿名さん]

なるほどなと思いました。
定借についてもっと勉強しないと。

あと17戸で完売となるのですか？
いろいろなご意見があるとはいえ好調だったのでは？
アクセス面が良好そうなので注目度は高めだったのかな？

月々の支払い面で項目がちと多くなりますね。
管理費、修繕積立金に地代と解体準備金が加わります。

[285: 匿名さん]

時折耳にする老朽化マンションの建て替え問題（住人の合意形成が難しく放置されている）を考えれば70年で解体が決まっていた方がややこしくないかもですね。
とは言え、定借のデメリットもあるでしょうし私ももう少し勉強しなければ。

[286: 匿名さん]

確かに取り壊し確定のマンションは、資産とはいいがたいカナ…
ただおしまいに揉めることはなさそうなのはいい。
揉めることがあるとするならば、解体金が足りなさそうなときぐらい？これもきちんと世情をみつつ増やしたりはしないといけなさそう。

[287: マンション検討中さん]

少し前に検討していましたが、初期に貼ってくださった価格表から400万プラスされていた部屋もありました。
パンダ部屋や安めの一期販売で人気があるという演出?をして、二期以降値上げして販売していくとわかって買う気が失せてしまいました。結局、最初に安く買えた人の分を後で買う人が負担するってことなのではと。最近の新築マンションは小出しで販売して値上げしていくので、少しでも興味がある物件は、初期から動こうと思いました。

[288: 匿名さん]

売れ行きが良かったからこそ、値上げをしていったというのはあるのではないでしょうか。
人気がそこまでないと、
そもそも上げたらもっと売れなくなっていってしまうので…。
なかなかそこは、買う側としても気分は微妙ですよね。
人気がないところってなると、定借なのに加えてさらに流動性が低くなるので。

[289: 匿名さん]

定借マンションで値上げはすごいですね。
みなさんが仰るように売れ行きが良くなければ値上げもしないでしょうし、売れ残る心配のないマンションだと考えてよろしいのではないでしょうか。
ただそれが資産価値に繋がるかどうかは不明です。

[290: 名無しさん]

売れ行きがよかったこと。また、分譲開始からのこの一年で、西宮はじめ人気エリアの不動産価格がさらに上昇したこともあると思います。確かに今の値段より400万引きなら買いですね、期間70年ですし。今となってはですが。

[291: 名無しさん]

今日久しぶりにホームページを見たら140戸供給とのこと！残り5戸ですかね？
案外スピード感あってびっくりしました！

[292: 匿名さん]

140戸供給となっていて、総戸数145戸だと思うともう少しだと思うのですが、
先着順で17戸、2期12次で1戸の販売がまだあるようなんですよね。
どういうことなんだろう？10月末に物件概要が更新されているはずなのに。
供給（総戸数）が140戸超えているだけで、契約までに至っている戸数とは違うということ？

[293: マンション検討中さん]

>>292 匿名さん
そうだと思います。供給個数は制約済み及び販売中の物件個数の総数を指しているのでしょう。逆に残り5戸は次期分譲で、まだ販売が開始していないのでしょう。

[294: 匿名さん]

>>292 匿名さん
>>293 マンション検討中さん
ややこしいですね。。。

供給しない戸数？オーナー物件？
そう思ったら次期分譲だったんですね。どちらにしても希望間取りが買えればいいかとずぼらでいます。

[295: 匿名さん]

どれくらいが結局は成約まで至っているのかがよくわからないですが…
そろそろおしまいみたいなものが見えてきていると考えていいのでしょうか。
西宮だったら、それなりに需要はありそうだし、
それだけのスピードで売れていてもおかしくはないなと思うのだけど。

[296: 評判気になるさん]

>>295 匿名さん
毎度の事だけど西宮だから売れるなんて事は無い。事実売れ残ってる物件も多いし、過去の売買履歴を見ても立派が悪いとこは軒並み苦戦してる。

[297: 匿名さん]

>>296 評判気になるさん
そもそも需要がありそうなところはそれなりに価格が高いし、弱そうなところは安い。総じて西宮というよりは今は駅距離であったり、駅自体の魅力があるところに需要が旺盛です。
西宮＝需要がある　といった考えは一昔前前の見方で、メディアの情報操作に騙されないようにしなくてはならないと私も思いますね。

[298: 評判気になるさん]

>>296 評判気になるさん
× 立派が悪いとこは軒並み苦戦
○立地が悪いとこは軒並み苦戦（訂正）

[299: 匿名さん]

思っていたよりも販売はかなり早く進んでいるように感じられますよね。
立地はここはよい、と言ってもいいので、それも理由なんでしょうか。
使える駅や路線が多いのも大切だと思う。
ただ定借で値上がりするのは本当にびっくりです…

[300: 匿名さん]

利用しやすい駅複数あるのは魅力的ですが
すごく近いかというと、そこまででもないような。
西宮自体が人気の立地ということでしょうか。
間取りもそこまで広くないのであれば、
定借ではなくてもこの価格帯で見つかるかなと思いました。

[301: マンション比較中さん]

>>297 匿名さん
同感です。
西宮と言っても色んな場所があるわけで、よくTVでは西宮を紹介する時に夙川や苦楽園の風景を切り取って映し出してるけどそういった風光明媚な場所はごく一部であることをちゃんと切り分けて考えないといけないと思います。
全ては価格に反映されているわけで人気があって良いマンション（立地やグレード等）は当然高い。総じて阪神間のマンション物件で探してみても西宮が需要があって高いというわけでなく、使い勝手の良い路線の駅に近いなどの生活利便性が優れた物件になるほどエリアに限らず高くなっているように思う。

[302: 匿名さん]

現在先着順住戸が9戸販売中ですが、公式サイトのトップページに掲げられている供給戸数が140戸突破は成約という意味合いではなく販売済の住戸が140戸であるという意味ですか？
残っている住戸は何戸になるのでしょう？

[303: 匿名さん]

公式サイトの限定コンテンツですが、価格表はともかく住民インタビューや契約者の声、WEBパンフレットは一般公開の方が良くないですか？
公式サイトを見てモデルルームに足を運んでみようと考える人もいそうですよね。

[304: 管理担当]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[305: eマンションさん]

>>304 住民さん1さん
ココの物件って西北！？？
発言内容の意図がわからん。

[306: 名無しさん]

まだ売れてない住戸があるみたいですが、所有権のジオ西宮テラスの強気価格を見た人達が諦めてこちらを買うのかなー？なんて思っています(^-^;

[307: 匿名さん]

住民インタビューとか、たぶん特定出来ちゃったりするから
一般公開は嫌だナァみたいなのがあるんじゃないですかね…。
それを慮ってこういう形になっているのかも。
顔出しなしで色々と出してくれると
検討する側は気軽に見れるのでいいんじゃないの？とは思いますが。

[308: 匿名さん]

供給戸数を調べてみたら、売り出された戸数と出ましたので、売れた数とは違うみたいなんですが、
ホームページでは売れた数のことを言ってるのかな？先着順があと4戸だから、総戸数から考えるとその4戸で最後みたいなニュアンスです。
ということは141戸売れたということでいいのかも。竣工後3ヶ月程度ですから、順調に売れてる感じかなと思います。

[309: 匿名さん]

最終2戸になっていますね。
Nタイプの方、玄関入ってすぐのところに、広めのホールがあるのは珍しいように思います。
L字型のカウンターもあって。
こちら側に水回りを引っ張ってこなかったのかぁということで面白いです。

[310: 匿名さん]

玄関ホールも広いけど、玄関そのものも広い。
例えば折り畳み自転車を置いておく、などもできるんじゃないかと。
あとはカウンターの下をうまく使って収納できるとよいかもしれない。
棚とかもうまく作れれば。

[311: マンション検討中さん]

完売したみたいですね。おめでとうございます。