ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: eマンションさん]

>>100 マンション検討中さん

築20年くらいまでは気にする必要無いよ。そもそも所有権マンションより安値で買った分、相場よりかは安くなるだろうけど。築30年になって残り40年まではまだギリ35年ローン使えるらしいよ（メガバンに確認した）。これ以降はめちゃくちゃ買い叩かれだすだろうね。そうなったら一生住んで余った期間は賃貸に出すほうが良さそう。ちゃんと管理してるファミリー物件なら家賃を抑えれば借り手はつくだろうから、あんまり不安になる必要はないかなぁ、と思ってる。

[102: マンコミュファンさん]

さすがに徒歩16分は買い手も借り手も少ないから投げ売りになるのは仕方ない気がします
ここは売却は厳しくても賃貸なら回せると思います

[103: 匿名さん]

人気地なら兎も角、そうでないなら
管理費、地代、解体積み立て金、固定資産税
を考えると小遣い銭ぐらいにしかならんやろうな。

[104: マンション検討中さん]

JR西宮駅の再開発に近いのも、ここのマンションの売りのようですが、再開発マンションの影響で、こちらのマンションも良い影響を受けますでしょうか？

[105: マンション検討中さん]

>>104 マンション検討中さん
栄えて地価が上がれば地代が上がりますね
その分家の価値は保てるのでイーブンでしょう

[106: 名無しさん]

>>105 マンション検討中さん

104です。ありがとうございました。

[107: eマンションさん]

105
言語明瞭意味不明

[108: マンション検討中さん]

>>101 eマンションさん
2060年には日本の人口が8000万人台にまで下がり、ファミリー層の絶対数が減るのだから賃貸で借り手がつくと思うのは危険な考え方だと思いますよ

[109: 名無しさん]

>>101 eマンションさん
借地残存5年で借主ついた場合の賃貸契約は、5年後に退去していただけるような契約とかあるのでしょうか？

[110: 匿名さん]

定期借地のマンションは残存期間が少なくなると借り手がつかないかと心配になりますね。

[111: 名無しさん]

借地マンションでも住吉のリバーサイドフォーラムのように普通借地権なら良いのでしょうね。

[112: マンション検討中さん]

プラウド夙川コートテラスも定期借地で似たような資産価値の推移になるのでしょうか？

[113: 口コミ知りたいさん]

>>109 名無しさん
双方事前に合意していれば、そういう契約で賃借できるよ。

[114: 匿名さん]

>>111 名無しさん

普通借地は延長できちゃうから、分譲と変わらないよ。地代がかかる分割安に購入できるかがポイント。

[115: 匿名さん]

JR西宮再開発マンションの検討はぜんぜん伸びてませんね。価格は非常に興味があります。こちらのマンションも引っ張ってもらって資産価値があがれば良いですね。

[116: マンション掲示板さん]

>>114 匿名さん
普通借地の場合、建て替えあるいは取り壊しの時まずくないですか？
土地を売って精算ができないのと取り壊し費用を積み立てていない
まあ建て替えまで住まなければよいのでしょうが

[117: マンション検討中さん]

>>112 マンション検討中さん
いくつか中古物件も出回っているようですが、新築時は坪単価270万弱だったことを踏まえると築4年の現在ではある程度価値を保っているようですね。

JR徒歩3分で築4年あたりだと、所有権物件の場合新築時よりも価格が上がることが多い時世ですがここは新築時より安く販売価格が設定されているようなので、今後はより早く下落する懸念はありますね。

[118: 通りがかりさん]

>>117 マンション検討中さん

112です。ありがとうございました。

[119: 検討板ユーザーさん]

ここも夙川コートテラスのように70年後には地主さんのものになるのですか？

[120: マンション検討中さん]

>>119 検討板ユーザーさん
一般のマンション（所有権）は土地と建物を購入します。
土地は戸数で割ったものを分割所有するようなイメージです。

借地権のマンションは土地は地主のもので建物のみを購入します。
地主には毎月地代（土地を借りるお金）を払います。

定期借地権のマンションは土地を借りる期間が決まっていて（ここだと2094年まで）
期限が来れば建物を壊して更地にして地主に返却します。

なので、70年後に地主のものになるわけではなく元々地主のものを期限を設けて借りている状態です。

[121: 通りがかりさん]

>>120 マンション検討中さん

119です。ありがとうございました。

[122: マンション検討中さん]

マンションの物件情報を見ると第1期は終わっていて今は“先着順“となっているのですが、第2期、第3期…は、ない感じなのでしょうか？
時期以降分譲になっていたところも、全部選べるようになっているのかが気になります。
どなたかご存知ないですか？

[123: 匿名さん]

財産評価通達上70年の地上権は自用地評価の90%で評価されます。
定借期間50年の物件に比べて70年の権利を取得するのは所有権を取得するのに近しい感覚です。
70年後、145戸で共有の土地に価値を感じないのであれば、定借で割安に買えるなら有りかと思います。
デメリットとして固定資産税を払うかわりに地代を払うわけですが、一戸あたりの地代が7,000円/月　は安い水準だと思います。

[124: 評判気になるさん]

>>109 名無しさん
分譲マンションは2年とか3年とか期間縛って賃貸に出してる物件はよくありますよ。転勤とかで一時的にマンションから離れるときに有効活用しているみたいです。

[125: マンコミュファンさん]

>>105 マンション検討中さん

このマンションの地代改訂は消費者物価指数に連動しているので、いま騒がれている物価上昇率で3%弱なので地代の改訂だと数百円の上昇になります。あまり気にしなくても良い水準かな。

[126: マンション検討中]

消費者物価指数のみを参照するというのは非常に良心的ですね

通常のスライド法だと消費者物価指数の他に地価や物価変動なども考慮され、固定資産税よりも高くなるのが一般的ですが、
消費者物価指数のみを参照するという場合、固定資産税評価額より地代が安い状況が生まれるかもしれませんね

周辺環境がより良くなって地価が上がった場合は、年間の固定費が所有権物件より安くなる可能性があるということであれば（固定資産税との差額を地主が払ってくれる）とても良いですね

[127: マンション検討中さん]

線路近くということで気になったので、現地を見に行きましたが、想像以上に音が気になりませんでした。カーブやブレーキがかかるような場所はうるさいのかもしれませんが、ここは大丈夫なようです。
JRと違って深夜に貨物列車が頻繁に走ることもなさそうですし、寝る時間に静かなら問題無さそうです(深夜になるにつれ本数も減りますしね)
線路が北側でバルコニーが南側なんで、音に敏感でなければそんなに気にしなくても良いんですかね。
ちなみに南側の43号線や高速の音は全然気になりませんでした。(むしろ静か)2ブロック離れていたら大丈夫なようです。

[128: マンション検討中さん]

JR西宮と今津駅周辺ってこれからどうなっていくんですかね、どちらも人通りは多い駅ですがマンションを買う上で地価の動向が気になります。

[129: eマンションさん]

>>128 マンション検討中さん
地価動向は景気によってどうなるか予測がつきませんが、西宮市が出している都市計画に関する基本方針は参考になると思います。
JR西宮と阪神西宮、それと阪急西宮北口は都市核として複合的な都市機能が集積し市民生活や都市活動の拠点と位置付けています。

今津、夙川、甲東園、苦楽園、甲子園、甲子園口は地域核として商業、医療、福祉等の日常生活の拠点として誘導していくとしています。
生活文化の軸として今津西線沿いが上げられ、水と緑の軸に津門川が挙げられているので、この物件の将来性は比較的ポジティブに捉えています。
JR西宮は大規模な開発がありますし期待感も持てます。
ただ今津駅周辺の古い建物や交通ルールのマナーの悪さ、P店が多く外でタバコを吸う人のマナーなど気になる点もあります。阪神阪急の乗り換え駅であり、ポテンシャルがある分勿体ないです。
今後今津駅の発展とともにファミリー世帯が住みやすい雰囲気を醸成できれば便利で素敵なエリアになると思います。

[130: 匿名さん]

このマンションの東隣が空き地になってましたが、何になるんでしょうか？

[131: マンション検討中さん]

>>130 匿名さん
ジオの所有権マンションになるそうです。

東隣および南隣の東側の現フジッコが所有権マンション、西側のフジッコが戸建て分譲地になる予定とのことです。
南隣の中央付近の文化住宅のような地域はフジッコの所有ではないとのことでそのままになるそうです。

[132: 匿名さん]

>>128 マンション検討中さん
大阪上本町に並ぶ関西トップの文教地区である西宮北口のような明確な強みはありません
空地が少なく古い家が多いため、工場跡地から急速に開発が進んだJR尼崎のような急な発展は望めません

それでも、西宮市の都市計画のみならず阪神なんば線や湾岸線を使った万博後の発展が望める夢洲エリアへのアクセスの良さなど将来へのプラス材料も多くあります。

時間はかかるが発展する（地価の上昇が望める）可能性は高い、という印象です。

ただし、土地を買わないことで資産として地価の上昇の恩恵が少なくなるなど、こちらのマンションを購入することのリスクは地価が上がった場合も考慮する必要があるかと思います。

借地は将来地価が上がることよりも将来地価が下がることへのリスクヘッジのような考え方もあるかもしれません。

[133: マンション掲示板さん]

改めて定借70年、30代ぐらいのファミリーか、リタイア層には良いと思うけどなぁ。予算が沢山ある人は除き、30代半ばだとちょっと便利な新築マンションって予算的に厳しいし、寿命と期間70年がピッタリ。子育てが終わる20年後に売却も可能だし、妥協して所有権の築10年中古より20年後には価格大差無さそう。
リタイア世代は死後に子どもが売却する際に残存50年もあれば、そこまで資産価値も落ちないだろうし。
中途半端に35年後ぐらいに売却とか、数年後に値上がり狙いとかはオススメできないけど。
円安と物価高、諸々考えても今は早めに買うのが吉だよなぁ。

[134: マンション検討中さん]

>>133 マンション掲示板さん
30代のファミリーが一番リスクでしょ
100歳・借地期間満了ピッタリに手放せることなんてまずないし、例えば80歳で体が悪くて老人ホームに入ろうとしても家を手放せなくて諦める、なんてのが容易に想像できる

95歳で大往生、遺産で借地残5年の物件が残った、なんて残された遺族は大変ですよ

子なし世帯や50歳以上で相続時もある程度残期間が残せる世帯向けかと思う

[135: 検討板ユーザーさん]

>>134 マンション検討中さん

定借の場合残り期間が見えてるのでまだ良いと思いますが、所有権の場合はボロボロのマンションをいつまで維持しないといけないか見通せないのでそっちの方が怖くないですかね。所有者145戸の大規模マンションなので出口が決まってるのはメリットだと思います。資産は残らないですけどね。4500万円で買って70年使ったら十分元取れてますよ。

世の中にたくさんある100戸超の大規模なマンションって出口戦略どうするんでしょうね。建替、売却、現状維持の選択肢があるとして、建替えはハードル高いですし、現状維持の人が一定数いたら売却も難しそうですし、修繕管理費を拠出し続けないといけない築60年の物件とか区分売却も難しそうですし、負動産になる可能性が高いですよね。

[136: マンション検討中さん]

>>135 検討板ユーザーさん
同じ築60年のマンションを相続するとして
①あと10年で取り壊されるマンション（土地なし）
②取り壊し予定はないマンション（土地付き）
選ぶならどっち？ということ
西宮市内の駅徒歩10分内の築50年以上のファミリーマンションが普通に2000万以上で取引されている

70年きっちり使えるという計算を立てるのはリスクでしょ
購入者が20代でも90歳過ぎですよ？

40年、50年、60年での処分や相続が発生する可能性を考えると定借の方がリスクなのは間違いない

今津が今後廃れていって、60年後、所有権マンションが売出300万でも売れない、と予想するなら定借もありだと思うけど、ここを買いたい人は今津・JR西宮の今後の発展を期待している人が多いと思うから、そこは考えておく必要があると思うけどね

[137: 匿名さん]

>>136 マンション検討中さん
そりゃそう。
私なら価格が同じなら分譲を買う。安いから借地で諦める、というのが本音。

物件価格が安い分と借地のデメリットが相殺できるか、を考えている。
答えは出ないんだけどね。

[138: マンション掲示板さん]

定借期間残り少なくなって自分が死んだり、子が住まないのなら不動産屋丸投げで賃貸に出せば地代と他の維持費程度の利益なら出せるよ、この立地でファミリー物件なら築50年でも2000万で販売されてるんでしょ？
極端な話、家賃5万設定とかなら借り手つくでしょ。
ただ築50年とか60年の賃貸物件で間違っても儲かる感じではないのはわかるけどね。

[139: 匿名さん]

>>138 マンション掲示板さん
売却はそれで終わりだが賃貸は面倒くさいぞ
賃借期間が決まっている築古賃貸を空きなく埋めるのは相当運が良くないと難しい

定借と所有権の比較なら所有権の方がいいだろ
安い定借と高い所有権の比較なら色々メリットデメリットがあるが

[140: 匿名]

>>131 マンション検討中さん
ありがとうございます。
何かスーパーでもと思っていましたが残念…

一帯がジオ王国ですね

[141: 匿名さん]

>>138 マンション掲示板さん

売却益かんがえるのなら所有権一択でしょうね
最後まで住むか賃貸出すならまあそこまで大差ないかと

所有権の場合は建て替え問題までには売りにげとかないと面倒くさいだろうなってのはあるかなぁ

[142: マンション比較中さん]

>>125 マンコミュファンさん
この情報本当ですか？
地代が上がりランニングコストがかかって大変だということをネットで見たので尻込みしていましたが、地代の改定があっても物価上昇率3％で数百円の上昇ならとても魅力的に思います。

公式サイトを見てもよくわからなかったので分かる方がいましたら教えていただければ嬉しいです。

[143: ご近所さん]

>>142 マンション比較中さん

正確には消費者物価指数に連動した上で、固定資産税の変動を調整するようです。
消費者物価指数が5%増えて、固定資産税（都営計画税含）も5％増えた場合、7000円が7350円に上昇する（5%増える）イメージです。
マンションによっては地代の設定が高い物件があるのでランニングコストがかかるものもありますが、本物件はそうでもないです。
ここは良い意味でも悪い意味でも爆発的に固定資産税評価が上昇するようなエリアではないので、そこまで心配されなくてもいいと思いますよ。

（以下ご参考）
仮に所有権の場合、固定資産税評価が1000万円と仮定すると、固定資産税と都市計画税は1.7%をかけて＝17万円/年額（約1.4万円/月額）となります。
これだけみると地代の方が安いと思われますが、居住用の土地については固定資産税を6分の1にしてくれる特例があるので、実際には5万3千円程度（約4千500円/月額）になります。
やはり所有権の方がランニングコストは低くなりますが、その差は月額数千円の範囲です。（そもその地代7000円程度ですし）
定借物件は所有権に比べて地代と固定資産税（都市計画税含）の差額分ランニングコストが悪化することがデメリットですが、この物件はその点はあまり気にしなくてもいいというのが私見です。

[144: 評判気になるさん]

この物件をベースに所有権マンションと定借マンションのどちらの方がメリットがあるのかを皆さんの意見をお伺いしたいです。
この物件（70年定借）が75㎡（23坪）で4500万円（坪単価約195万円）として、仮に所有権だった場合、どの程度の価格になるでしょうか。
今津駅から徒歩5分、西宮駅から徒歩9分の立地で、長谷工施工のジオということから坪単価250万円で計算して5750万円くらいが妥当な金額でしょうか。
購入費用が▲1250万円になる、これが定借最大のメリットですよね。
対してデメリットとしてランニングコストにおいて地代+解体準備金が発生しますが、本物件は地代が7000円程度+解体準備金が3000円程度なので毎月1万円のコストが発生します。そのかわり土地分の固定資産税・都市計画税が不要なので、土地の固定資産税・都市計画税を5万円/年額とすると、定借は所有権に対して年間7万円コストが高いということになります（地代等年額12万円-固定資産税等5万円）。
一方で1250万円の価格差があるということは住宅ローンの支払金利にも大きな影響があります。ローンを利用せず自己資金で買う人であれば1250万円を運用に回せるということになるので、年利0.56%程度の借入・運用で考えると年間7万円程度になるので、トータルすると定借も所有権もランニングコストはあまり変わらないということになります。
ということは、売却時の値段にどの位差がつくのかというのがポイントになるわけですが、購入時点で1250万円の差がついていますので、売却時の価格差が1250万円だったらイーブンということになります。
築20年～30年経過で所有権マンションが4000万円の相場だった場合、定借マンションの場合は2750円で売却できればイーブン。
築40年～50年経過で所有権マンションが2500万円の相場だった場合、定借マンションの場合1250円で売却できればイーブン。
築60年～70年経過は定借マンションは売却が現実的ではないので、評価0円（場合によってはマイナス）、所有権の場合は土地相当額として1250万円程度になるイメージでしょうか。

そもそも前提条件が間違えている可能性はありますが、不動産の地価が変動しないという前提では所有権も定借もあまり変わらないというのが私の意見なのですが、皆さんいかがでしょうか？

[145: マンション比較中さん]

>>144 評判気になるさん
その内容でいうと、予算6000万でマンションの購入を検討している人からするとどちらを購入しても似たようなもんじゃないでしょうか。

問題は予算4500万の人が予算6000万の物件と比較する物件を買うことになる点ではないでしょうか。

予算6000万ならこの物件を購入しても1500万余剰があります。
仮に中古相場が下がっても、未だ誰も経験したことのない定期借地期間満了をどういう形で迎えても余剰の1500万で対応できる可能性が高いです。
結果的に何もなく済めば1500万浮いた形になるでしょう。

借入限度額が4500万ギリギリの人が購入した場合はどうでしょう。

・予想以上に中古相場が下がり、ローン残債以下になってしまう。
・築50年で管理組合の意向で大規模修繕することになりました。一時金が必要です。
・夫に先立たれ、妻の年金では固定費の負担が重いので住み替えたいが買い手がつかない。
などなど破綻するリスクが高いように思います。

しかも、こういった定借物件は「定借だから所有権より安い」を売りに、「所有権より安い」に釣られた方々が購入するコア層でしょう。
自分が破綻しなくとも、周りが破綻すれば１戸あたりの各種負担が増えるのは容易に想像ができます。


4500万で6000万の家に住める、という考え方は危険だと思います。
世の中に借地期間を満了した物件はないですし、借地期間残り〇年以降の状況も不透明です（東京の、主要駅直結定借マンションなどは参考にならないですしね）。

6000万かかると思ったら4500万で済んだ、がリスクがあるので残った予算でしっかり備えよう。
これなら定借でも問題ないのではないでしょうか。

[146: 口コミ知りたいさん]

>>144 評判気になるさん
こういう計算、私も何回もしましたが絶妙にかかるお金とリスクが同じくらいに落ち着くんですよね、デベロッパーはさすが今の相場でしっかり計算と商売されているなぁ、と感心します。

私の方針としては、子育てが完了する20年後までは定借でローンが割安ですんだ分を配当が出る証券ETFを可能な限り積み立て購入しておき、自分が寿命まで住んだ後は子が定借期間満了まで住むか、配当で維持費を相殺して所有するか、割安二束三文でも売却してスッキリするか、負担をかけない選択の余地を残そうと思います。

[147: 匿名さん]

こんにちは！
こちらを購入された方、カラーセレクトはどちらを選びますか？モデルルームの色とても良かったのですが、北欧風、ナチュラル風のインテリアにも合うのかな？と迷っています。。
こういったお話はこちらでよいですか？違ったらすみません(^^;;

[148: 名無しさん]

ここは一時金がない代わりに修繕積立金・管理費がかなりのスピードで上がりますが、こんなものでしょうか？

[149: 評判気になるさん]

>>145 マンション比較中さん
>>146 口コミ知りたいさん

144です。
とても納得感のあるご意見ありがとうございます。
安く買えたことにより発生したデメリット・リスクを安く買えた分で備える、その通りだと思います。
入居者の中には定借のデメリットやリスクをよく考えずに購入された方もいるでしょうから、管理組合などがしっかり本物件や定借の特徴を捉えて、資産価値を守ることを意識して運営していくことが重要だと思います。（修繕積立金の増額などは反対される可能性高いですが）
定借の場合、前例や件数が少ないことから購入希望者が少ないため余分にディスカウントされてしまう可能性もありますので、実際に売却するまでの20年くらいの間に定借マンションのメリット・デメリットが周知されるといいですね。

余裕がある分ETF等でコツコツ投資していくやり方は参考になります。
住宅ローンの金利以上の利回りで運用できればプラスになりますし、不動産より金融資産の方が何かあった時に柔軟に対応できそうですしね。なにより金融資産が少しずつたまっていく感覚が心に余裕を作ってくれそうです。（実際には繰り上げ返済と悩むのでしょうが、住宅ローン控除のある13年間は返済せず運用にまわします。）

[150: 評判気になるさん]

>>147 匿名さん
モデルルームのGREIGE FLOW、高級感があってとても良かったですよね。
北欧風ならECRU WHITEが似合いそうですが、フローリングが白いと髪の毛が落ちているのがすごくきになるので、私は一番暗い色のMAJESTIC WALNUTにしようと思います。こういうのどうやって決めたらいいんですかね。家具の色とかカーテンの色とか、お洒落に見えるルールとかあるんですかね？