ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/
所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-03-14 22:49:10
ジオ西宮コートテラスってどうですか？
| No.1 |
by 坪単価比較中さん 2022-03-15 06:50:19
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削除依頼
得難い立地なら兎も角、この程度の立地で借地権とは・・・・
地主の執念が前近代的やな。 それと、阪急物件は以前なら結構な立地の物件が多かったが ここ数年は三流エリアが多く価格とエリアランクの乖離が激しくて 販売苦戦案件が多い。 |
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| No.2 |
アクセスの良い立地の割に販売価格が安いなあと思ったら借地権ですか。
70年あるので建物としてはちょうど建て替えの頃にはなりますが。 永住なら良いですけどリセールではちょっとハンデになるのが引っかかりますね。 地元民じゃないので土地のことがよく分からないのですが 交通の利便性の高い立地なので資産価値としては保っていける方なんでしょうか。 |
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| No.3 |
定借なので、資産価値の維持というのはどうなんだろう…難しいようには素人目には見えるけど
便利な場所に暮らしたい、という実需の意味合いでは 比較的リーズナブルに暮らしていけるという点では良いと思う。 あとは賃貸以上のメリットみたいなものがあればいいのですけどね。 |
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| No.4 |
定借のマンションは増えています。
どうせ借地権と思うのか、身軽でいいと思うのかは人によって変わりそうです。 不動産も「負動産」になりえるわけなので、気をつけないといけなくて、そんな中、借地権は人気となっていくような気もします。 引渡日より2094年まで 今から72年あるので、定年までは住んでそれ以降は別の住居に（海外になど）でもいいわけですし。 借地年数があと何年なのかも計算しておくと安心できそうな気もします。 |
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| No.5 |
それと、阪急物件は以前なら結構な立地の物件が多かったが
ここ数年は三流エリアが多く価格とエリアランクの乖離が激しくて 販売苦戦案件が多い。 ジオが長谷工化しているからでしょう。 長谷工マンションの代名詞が『ジオ』になりつつありますから。 |
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| No.6 |
>>長谷工マンションの代名詞が『ジオ』になりつつ
これ、原材料の高騰は関係ありそうですか？ 何でも値上がりしてしまって困ります。 建築業界も材料費が高くなっていると、マンションも高く売らざるを得ないのかなと思ったりして・・・ とすると中古の方が割安だったりするのかなど、深く考えてしまいます。 |
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| No.7 |
なんでも確かに値上がりしてしまっていますね。もともと、マンションは高めにきているなぁって思っていたところですが。
材料費の高騰もないというふうには言い切れない部分、もあるのかも。 ここの場合はそれ以前に西宮駅が使いやすいっていうところで 値段が高めに付きやすそうに見えますが。 |
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| No.8 |
最寄り駅3つ？でいずれも徒歩10分以内、一番近くて5分の立地で2900万円台～なのは、
やはり借地権だからではないかなと思います。そうでないとしたら、もっと高かったのでは？ 引渡日より2094年までとなると、期間は70年くらいになるのですか？ 70年も住めれば、十分な気もしますが、どうでしょう。 子どもたちは親と暮らしたマンションから出てしまうケースも多いと思われますし。 資産として残してあげるにしても、築70年経て建て替えのタイミングもあるので、 いっそ新築に越したほうがお得だったりするのでは。 |
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| No.9 |
ジオ西宮今津は完売しましたね。こちらは43より上なんで、なんやかんやで完売でしょうね。いい間取りは早めに動きたいと考えています。
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| No.10 |
立地的にも価格的にもいいなと思ったのですが
借地権物件だったんですね。 借地権物件って永住することを考えない人向けですよね。 もしリセールしたいと思ったとき、売ることはできるのでしょうか。 |
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| No.11 |
物件概要を見ると４ＬＤＫでも、４０００万円までで購入できるのであれば
定借というのにあまり拘らず、購入したいと思う人は多いと思います。 賃貸に住んでいるよりも期間があるとはいえ、持ち家に近いですしね。 財産を残すとか考えなければいい物件かなと感じました。 |
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| No.12 |
2094年まで定借期間があり、壊すまで現在の技術で言うと1年くらいかかる？ことまで考えると71年は暮らせる？
単純に考えれば2世代は一応、永住できる計算になります。 実際にどのような変化を建物が迎えるのかまでは正直わからないところではありますが… メリットはきちんとピリオドをうつ場面があること。 所有権の場合は建て直すか大修繕をして持ちこたえるかで意見が分かれそうに思うけど、ここの場合は少なくてもその心配はない。 |
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| No.13 |
そうなんですか。所有権の場合も大修繕や建て替えの時期があらかじめ決められているものだと思ってました。
話し合いで決めて行くことになるのだとしたら、なかなか決定しないかもしれませんね。反対する人ってけっこういそうだし。 そういう点では定借はきっぱりしていていいかもしれませんね。定借の利点欠点をしっかり踏まえて検討するべきだなと思いました。 |
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| No.14 |
定借物件って、最近名前を聞いてイメージできないことが多かったのですが
1２さんの情報はとてもわかりやすかったです。 メリットデメリットは確かにあるようですが 希望の立地であれば、いろいろ理解した上で購入してもいいかなと感じました。 定借物件か・・・と、それだけで敬遠することもないなと思いました。 |
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| No.15 |
定期借地権について、こちらでは細かく説明されています。
初めて聞く人にもわかりやすくて良いと思いました。 子供がいると財産を残したいと思う人も多いですが、 物件を残すと後の手続きなど大変だったりします。 計画的に住むことができ、子供が巣立った後は買い替えもありですしメリットを感じました。 |
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| No.16 |
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| No.17 |
＞＞13
ゴールが決まっている点では紛糾要因は少ないが 70年間の間には大規模小規模の修理は必要であり その際に、「どうせ潰すのだから」と言ってゴネる人もいるやろな。 買うなら割り切って”耐久消費財”の認識で買うべきや。 考えられるリスクは、古くなって値が付かなくなった時のスラム化。 一番の問題はここに限らず賃借権マンションの価格メリットがない 賃借権マンションばっかりと云う事や。 |
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| No.18 |
これだけのアクセス面の条件の良さでこれくらいの価格なのは定借の大きな魅力の一つだと思います。
様々な利点欠点を理解した上で購入するなら問題は無いのではと思えます。 大きな負債を抱えて将来的にずっと苦労しながら生活するよりいいかもなと思ったりもします。 人それぞれの考え方や選択があるだろうなとは思いますが。 |
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| No.19 |
ここらへんの街の雰囲気はどんな感じですか？
買い物などは徒歩か自転車があればどうにかなるような、便利なところでしょうか？ 子供がいるので、小学校の雰囲気など教えていただけるとありがたいです。 |
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| No.20 |
借地権だと、管理費や積立金以外に、毎月どのくらいコストがかかるのでしょうか？？
それを払い続けるとなると、やっぱり借地権は微妙でしょうか… |
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| No.21 |
資料請求したけど、間取りの紙が入っていませんでした、借地権は安心みたいな資料ばかり入って、逆に不安になりました。
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| No.22 |
解体するための費用がかかるので積立金。借地権なので月々の地代がかかります。
おおよその金額は問い合わせれば教えてくれますよ。合わせて1万ちょっとくらい かなと予想しています。もちろん、専有面積によって変わります。 永住するなら安心かもしれませんが、売却するときは残り期間によりますが ローンが組めないことも考えられるので、非常に不安です。そうなると賃貸 と考えると、住民の質がかなり低下しそうで不安です。 |
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| No.23 |
>>22 購入経験者さん
費用の件ありがとうございます。 ここらへんの固定資産税がどのくらいかわかりませんが、解体積み立てと地代が月1万ちょいなら、年間で同じくらいなのでしょうか マンションギャラリーに行ける日がなかなかないので、 情報助かります。 |
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| No.24 |
校区的に今津小学校？だとだいぶ遠い気がしますがどうでしょう
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| No.25 |
地代等の費用が月一万ということは年間で１２万弱でしょうか。
固定資産税とそれほど大差はないかもしれませんが、減税を受けれる１０年間があるとしたら、 もしかしたら、固定資産税の方が支払う金額が安くなる可能性もあります。 手に入らない土地に毎月費用が掛かるというのは、真剣に考慮したほうがよさそうですね |
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| No.26 |
借地権物件は、好立地でも比較的安くで購入できると思っていたのですが
ローンや管理費の別に、積み立てないといけない資金があるのですね。 知らなかったので勉強になりました。 その費用も含めて検討しないとですね! |
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| No.27 |
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| No.28 |
定借のメリット・デメリット、どこかにまとめた記事ないですか？
マイホーム＝自分のもののイメージです。 でも定借は「いつか返す」もの。だとしたらマイホームのイメージがない…… 定借で期間を終えたものってまだないですよね？（あるのかもしれませんが） 老後は違う住居に住む予定など、「その先」が知りたいです。 |
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| No.29 |
いつか返すではなく、返す日がはっきりと決まっているのです。それは悪い事でもないのです。
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| No.30 |
>>29 匿名さん
借地権だと売りづらい。 売れない限り、固定費を垂れ流し続けることになるので、悪いことです。 50年後に相続しようとして売れなかった場合、 20年いらない、管理修繕費はらうリスクを背負う人の気がしれません。 |
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| No.31 |
借地権は、返す日が決まっていましたね。失礼しました……
老後は別の場所で暮らすならいいのかな、海外移住ができるから自由度が高いのかなとも思います。 売りづらい場合は「負動産」になってしまうので、困ります。 売れない悩みってどんなものだろうと想像してしまいました。 売れない限りは管理修繕費は払っておかないといけないリスク…… じっくり考えてみます。 |
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| No.32 |
定借は残存期間が短かくなるにつれて、住宅ローンが使えなくなり、現金購入出来る
方以外には売れなくなります。売る予定が全くない、売れなくても困らない人が買うのでしょう。 |
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| No.33 |
定借=リスクのある賃貸
好立地の低価格以外、まじで買う意味がわからん。 |
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| No.34 |
借地借家法が改正されて約20年、定借期間を満了した物件はまだありません。
・残期間が減れば修繕積立金・管理費が減る（修繕してもどうせ壊すので） 固定費が減って廃墟化 ・定借が増えれば残期間の少ない定借向け住宅ローンが生まれる ・業績の悪いフジッコがここの南の土地を新たに貸し出してマンションが建つ 結果下層階の日当たりが終わる ・人口減少による西宮ブランドの崩壊でそもそも「好立地」でなくなる ・自動運転車の普及で鉄道駅近の価値の下落 未来予想はできますが、未来がどうなるかはわかりません。 悪い方向に進むのがリスクと考えるなら、定借物件になど手を出さない方がよいかと思います。 当方も定借新築と同程度の立地の築20年前後の中古マンションを比較し、特に将来の売却のことを考慮して中古マンションになりました。 中古ですが2000年代前半に建てられたマンションは共有廊下側もアウトフレームになっている物件が多く、ここはそういうところにもコストカットを感じてしまいますね。 |
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| No.35 |
3800万 金利0.6％ ボーナス0円 35年
ローン返済：10万 管理費：1万 修繕積立金：1万 地代・解体準備金：計1万 駐車場：1.5万 計：月14.5万 固定資産税：5万 保険：2万 とすると 年：181万（住宅ローン減税で20万返ってきたとして161万） 13年で2093万（住宅ローン減税を引いたもの） 13年後のローン残：ざっくり2800万 --- 13年後3000万で売り抜けたとして（仲介手数料100万として3100万で売れた場合） 2093+2800-3000＝1933 月あたり12.4万 売却益を入れても月12.4万はかかってる感じ これなら賃貸も視野だなあ 13年後、定借期間57年 築13年の本物件がいくらで売れるか 3000万で売れればよいが・・・定借なのでそこが不安 新築購入時の初期費用で追加200万程度と考えると、 売ることを前提にしていると割安な気はしないね |
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| No.36 |
スムラボにこういう記事がありました
https://www.sumu-lab.com/archives/56541/ 定借でも立地が良ければ買い手はいるようです まだよく読んでいないのですが 永住目的でも手放すときのことは考えておいた方が良さそうですね スムログの方にも定借に関する記事がけっこうたくさんあるので それらを参考にしてみても良いのかなと思いました メリット、デメリットそれぞれあるみたいですね |
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| No.37 |
>>36 匿名さん
参考になりますね。 ・銀座タワー 2003年 7月築 借地期間約50 年（2053年08月まで）残存期間約31年 57.06平米 5,233万円 坪単価303万円（販売済み） 銀座一丁目徒歩2分 ・神楽坂アインスタワー 2003年 1月築 借地期間約50 年（2054年05月まで） 残存期間約32年 55.47平米 5,680万円 坪単価338万円（販売済み） 神楽坂徒歩5分（最寄りは徒歩3分） 銀座は2LDK55平米で家賃相場は30万前後でしょうか。 神楽坂は同じマンションの同一平米で25万弱 家賃180～200か月分の値段で買えるなら投資用物件としてはいい買い物かもしれないですね。 逆に残期間30年あたりで山手線内側駅徒歩5分以内の物件でここまで値段が下がるのか、とちょっと驚いています。 |
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| No.38 |
終わりが見えてる定借物件は色々と議論できますが、
終わりの見えていない所有権物件は最後にはどうなるんでしょう？ 建て替え問題で揉めてしまう？ 人口減のなか建て替えても住人が減って、 建て替え費用の持ち出し負担が大きくなる？ 建て替えの問題が一番大きそうなんでしょうか？？ でも、所有権の物件でも負動産になる場合もあるから、 結局は立地とニーズなんでしょうね。。。 |
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| No.39 |
>>38 検討板ユーザーさん
完全な終わりは見えているが、「ここが分岐点」「終わりが見え始めた」タイミングがいつなのか、参考にできる実績や情報もなく先が見えないのがね そういう意味では所有権物件と同じかな 確実に終の棲家にするなら関係ないけどね |
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| No.40 |
地震で半壊して住めなくなった場合、土地がない分出ていくしかないのでしょうか？
震災のときは立て直しで補助金も出たので住人みんな同じ場所で建て替えたマンションに住めましたが、定借の場合はどうなるんだろうと不安です 他にも土地の東半分が南海トラフの兵庫県津波浸水想定図で津波被害想定にかかっているから、マンションに何かあった場合にどうなるのか気になっています |
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| No.41 |
所有権マンションは、住んでいる人が亡くなった時に売却か賃貸か、それとも相続人が住むかを決めると思います。
売却、賃貸の場合は買ってくれる人、住んでくれる人がいるかいないかで資産価値が変わってくるのかもしれません。 >>震災のときは立て直しで補助金 これってどんな感じになるのか・・・ 定借は補助金が出るのか出ないのかわからないです。知っている人いますか？ |
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| No.42 |
１期分の販売価格が出ましたね。
ジオマンションなので高いのかなと思っていましたが 買いやすい価格帯だなと思いました。 借地権物件ですが、子育てを終えたら引っ越すかもしれませんし そんなに問題ではないかなと感じました。 |
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| No.43 |
まぁ借地だしね...
そこさえ割り切れたら値段的には悪くないと思いますが |
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| No.44 |
分譲マンションを買うと、管理組合の仕事やマンション内での人間関係や資産管理など、様々な問題が生じることになる。
ここは定借物件だから建物だけが自分のもので土地は他人の財産。 結局、賃貸と分譲の中間的なものであり、完全に自分のものではないにも関わらず、分譲の悪い部分は全て受け入れなければならない。 定借物件を買うなら賃貸の方が何かと楽で自由がきいていいと思うけどね。 |
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| No.45 |
駅までのアクセスは良さそうですが、子育てや住環境としてはどうなんでしょうか。
地図を見ると、少しゴチャゴチャした立地にあるように見えます。 |
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| No.46 |
海外の不動産事情を聞いていると、海外は定借が日本より多いようです。
ドライな割り切り方をしているのかもしれません。 銀座タワーなど好立地にある物件だと、所有権であれ借地権であれ売買できるようですし、最終的には物件の魅力になってくるのかと思います。 高齢者用の住居に入ると決めているなら、残すことで、面倒な相続になってしまうこともありえるので、どちらがいいとか言えない気がしました。 |
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| No.47 |
子育てを終えたのちに転入してくる様な
立地なんやけどなあ。 土地勘を磨いてから検討した方がいいな。 |
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| No.48 |
ここは、床暖房、ディスポーザーはなさそうですよね？設備的にはあまり良くない部類に入るのでしょうか？
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| No.49 |
どうなんでしょう、
ディスポーザーは比較的大規模でないと付けられない事情があるみたいですし、 床暖房は気候的に温暖なら付いていなくても問題ないでしょうし。 駅徒歩5分、3駅3路線の立地で2900万円～3900万円という良心価格から考えるとすると、 設備面は必要最低限でも許せちゃいそうな気もしますが。 登録しないと設備仕様は見れないのかな？ |
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| No.50 |
2900万円～3900万円は戦略価格で価格はもう少し高くなるそうです。
3900万円の間取りで上階を希望したところ中層階でも4500万円らしいです。 3700万円～4500万円あたりがメイン、LB付は5000万円を超えてくるということらしいです。 西宮市とはいえ今津駅最寄りの定借マンションにしては結構いい値段でしたね。 |
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| No.51 |
今、マンションを購入検討しているものです！
広告の2,900万代～は戦略価格です。 ファミリーで70平米以上の部屋は平均4,500万はしますね(^^; あと、この物件は定借ですが、向かいのフジッコの土地にもジオのマンションを建てるそうで、そちらは土地も所有権になります。 ただ、価格は1000万～1,500万上がると考えて下さいと言われました。 正直今津で5,500万6,000万は高過ぎでは…？と思いました…笑 |
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| No.52 |
>>51 マンション検討中さん
平均4500ならローン支払いと管理修繕地代諸々で月に16万くらい、世帯年収800から1000ぐらいの普通のファミリーがターゲットならそんなものですかね。ジオはもう月の支払い20万超えると思うと、結構お金ある世帯しか無理ですよねぇ。。 |
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| No.53 |
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| No.54 |
定借って前にスーモとかで聞いた時は、値段安く設定してるけど毎月定借のお金が数万だっけ？上乗せされるので結局高くなりますと言われました。
そしてさらに上記のように4500とかになるなら、、メリットはどこですかね。 |
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| No.55 |
>>54 口コミ知りたいさん
定借じゃなかったら同条件の価格って5000万円台後半なんじゃない？だから定借だと、まずローンの与信が足りなかった人も買えるし、地代と解体費用は月に1万数千円だし毎月の支払いも数万円安いよ。デメリットは築20年くらいからのリセール評価ね。終の住処と割り切ったり、賃貸に出すなどしてデメリットカバーする必要はあるね。 |
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| No.56 |
リセール価格というよりスラム化が懸念される。
古くなって来た時に管理組合内でもめるやろ。 もう潰すねんから修理に金をかけるなと言う人もいれば、もっと綺麗にして欲しいと言う人もいるな。又、古くなっての再販は融資が付きにくいので当然に激安価格になると思う。 買うなら覚悟を持って買うべきや。 |
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| No.57 |
定借
ディスポーザー・床暖房なし 線路沿い 阪神駅徒歩5分、JR駅徒歩10分 機械式駐車場（西側住戸は電車の音と機械式駐車場の機械音が入る） 一般的な田の字間取り コンビニ300m以内になし ゴミ置き場のサイズ的におそらく24時間ゴミ出しは不可 4500万 う～ん |
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| No.58 |
今津の定借で4500万は法外ですわな。
本来、定借は地主が売り惜しむ様な 得難い立地にあるのが普通やけど この立地で何故地主が売り惜しむのがわからん。 |
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| No.59 |
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| No.60 |
北東側は阪神電車、北西側は機械駐車場、南西側は一軒家、南東側はマンション、東もマンション。南のマンション、一軒家とは道路一つのすぐ近くで、ベランダが南で丸見え。
阪神電車の高架下周りは暗く、機械駐車場は建物に異様に近い。 駐車場は平面で2万、機械式で安くて1.5万ほど。 なぜ建物をこんな作りにしたのか？ これで3ldkが定借4000万～は需要があるのか。 販売戦略大丈夫！？ |
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| No.61 |
スーモ見てたら3路線3駅10分圏内の同じような条件のグレイスロワ西宮などが、築7年の6F、3LDK、66.52m2で3,780万円って考えると、ジオの3LDKを4,500万円代で買ったとしても、築7年たった時点で売ったら3,000万円いくかいかないかってとこだね。
やっぱり価格設定が法外だわ |
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| No.62 |
この立地で定借やから、売る際に買い手がいなかったり、賃貸で借り主がいなかったら悲惨だな。
所有者は、次の所有者が見つからないかぎり、住んでいようがいまいが、解体まで毎月毎月、管理費、解体積立金、地代、修繕積立金やらを支払い続けなだめなのか。 親が死んで子供が相続しても負の遺産になるかもやね。 |
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| No.63 |
ここの南側は戸建て分譲になるらしいね
ここは南側開発の壁（電車の音、電車からの目線）としての役割があるということか 貧者が西宮に住もうと思うとそういう役回りを受け入れろ、という |
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| No.64 |
59㎡の間取り見ました。2LDKですが、1LDKとしても使えそうでよさそう。
キッチン横のパントリーが特に！コロナでストックも増えたので、ここまで大きなパントリーがあるといいなと思います。 コンセントが多かったら、オーブントースターやホームベーカリーなどパントリー内に入れてしまって、すっきりさせてしまうのも良さそうです。 ニオイが籠っちゃうでしょうか？ 洋室も6.5畳で広くて、ファミリーにも買いやすい気がします。 |
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| No.65 |
正式価格を頂きましたので、皆様のご参考までにどうぞ！ルーフバルコニー付はなかなかのお値段ですね！
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| No.66 |
おそらく
208：3990万 207：2990万 やね 208と308の価格差400万ってやり過ぎでは？ 201と301の価格差110万やし 【2990万～3990万♪】の広告に釣られて興味を持ったのが悲しくなるわ |
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| No.67 |
こちらでみなさんが書き込みされているポイントを参考にさせていただいてます。
価格表のシェアもありがとうございます。 割高なのだろうと予想しておりましたが、角部屋、ルーフバルコニーつきはこれくらいになってしまうんですね。 |
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| No.68 |
要望書出して、物件エントリーまでしてきたのですが、正直悩んでます…！
18日には抽選でおそらく正式に決まるので本当にここでいいのか… 他にもエントリーした方いらっしゃいますか？ どのくらい購入希望者が集まっているのかも気になります(^^; |
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| No.69 |
割高と言われてますが、新築で定借でなければ更に高く、インフレ諸々で次にできる新築は間違いなくこちらより高いわけで安く買いたいか、年収の与信が4000万くらいが限度の方（年収600万くらい？）にとっては定借は新築を購入できるチャンスといえばチャンスですよね。もちろん、定借メリットとデメリットは理解した上で。
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| No.70 |
もう少し下げてもらえんものか
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| No.71 |
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| No.72 |
定借メリットは金額だけ。
安く無ければ全くの意味なし。 一流立地でも得難い立地でもない当地が 何故こんな金額なのか不思議に思う。 値引き余地が大きいから慌てて買うのは 得策とは思えんね。 |
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| No.73 |
そもそも一流立地なら、定借と言えどこんなものじゃないと思います。
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| No.74 |
夙川のテニスコート跡地のプラウドに比べたら…って話ではありますね。
あそこも定借に関わらず所有権並のお高さでした。 |
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| No.75 |
今津と夙川を比較しても仕方ない。
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| No.76 |
設備が普通でこの値段ならまだ分からなくもないが、床暖なしディスポーザーなし共用部にテレワークスペースもなし、で設備がそこそこなのにこの価格というのが
ウリがエコキュートだのオール電化だの建物周りの植物だの・・ 公式サイトを見るといかにウリがないかがよくわかる |
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| No.77 |
なんだかんだで、入居1年以上前のこの時期で7割ほど成約済みですね。
確かにこれまでに比べれば高いのですが、これから駅近で新築でマンションを買いたいとなると土地がなかなかないでしょうし、あってもダントツにここより高いわけです… 3路線使える便利な場所というだけでメリットは十分あるのでは？ 中古でこれよりスペックの良いマンションはあるのでしょうが、そういうところは築年数の割に値段が高騰していて予算に合わない。 そういう方には新築で便利なところに住めて、アリなのではないでしょうか？ |
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| No.78 |
少し高いと感じても、これから数年は他のマンションの値段が下がることも考えられにくいですし、新築で便利な場所に住みたい人には需要があるのでは？
夙川や西宮北口などに比べてしまうと…ですが、それなりに便利な方に入ると思います。 予算を増やす、違う駅、駅徒歩も伸ばせばもっと設備の良いところを選べるかもしれませんが、どちらを選ぶかだと思います。 現地に行きましたが、ロングレールということで電車の音も思ったより気にならず、窓を閉めれば完全に気にならないと思いました。 まわりも戸建てやマンションが建つようなので、雰囲気も今よりは間違いなく良くなると感じます。 |
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| No.79 |
>>77 匿名さん
その通りだと思います。 今後どこも、物件価格が高騰すると予想する人には買いで、 現在新築の同条件物件に対して予算が足りない方にも買いだと思います。一時取得の場合は早く買わなければ子の成長は待ってくれない、などありますしね。 |
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| No.80 |
エンドユーザーが買えないレベルにまで
価格が吊り上がっていてもまだ揚がると 言うのは煽ってるか、焦ってるとしか言い様がないな。数十年のローン完済が厳しい人までが買ってるのではないの？ ちょっとは冷静になった方がいいよ。 |
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| No.81 |
関電さえ絡まなければ、床暖房は付きましたよね…
先にできた今津は床暖付いてきますし。 関電不動産が余計です(泣) |
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| No.82 |
>>80 前回バブルの大勝利人間さん
数年後にここより安い物件が出てくるのなら待ちたいですが、価格高騰がストップしても土地がないと新築マンションは難しくないですか？ 今現在、築20年以内の中古も含めて、阪神間地区では安い部類の物件になると思うのですが。 10年後、今より1000万くらい下がるのなら待ちたいですが、実際どうなのでしょうね。 |
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| No.83 |
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| No.84 |
>>83 マンコミュファンさん
一応、最近のシエリアシリーズに住んでるけど床暖無しでもあまり気にならないよ。窓がLOW-Eの複層ガラスだからかな、前に住んでた築20年のマンションと比べたら雲泥の差でビックリした。まぁ寒さが気になる人は床暖房あるにこしたことはないけど、笑。 関電不動産開発、アフターケアとか対応は超丁寧だしアプリで色々管理できてて自分的には満足してるよ。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
確かに標準設備としてあっても、結局ケチって使わなくなる気もしますね(^-^;
リビングに高性能のエアコン、必要な部分にホットカーペットでも代用できそうな気はします。 床暖房憧れますが…(泣) |
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| No.87 |
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| No.88 |
7割も成約済みなのか‥
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| No.89 |
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| No.90 |
>>89 マンコミュファンさん
相場が上がるも下がるも5年後くらいかな？2、3年後の物件は現相場でもう計画進んでそうだし。上がるか現状維持だと思うけどなぁ。人口減少で安くなるのはもっと郊外物件だろうし、このあたりが安くなるころには何十年もたってそう。 |
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| No.91 |
人口減少で余りだす物件は駅から離れた不便な場所でしょうね
それでも２０年後とかの話だと思いますが 当面物価は下がりそうもないですし、しばらく相場も現状維持かそれ以上で推移しそうに思います 自分が住むためのマンション探しであれば、相場が下がるのを10年も20年も待ってたらもはや何が目的かわからなくなりそうです |
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| No.92 |
ここって、地代など含めたら結局70平米弱のお部屋で最低4500～くらいになるということでしょうか？？
内覧いって話聞かれた方いませんか？ よければ、借地についてどんな説明受けたか聞きたいです。(何年後にどうなるか？など。更新できるか？値段はいくらか？など) |
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| No.93 |
更新出来るなら定期借地の意味が無いがな。
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| No.94 |
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| No.95 |
>>88 マンション検討中さん
9/16時点で41/102余っているようなので6割弱は成約っぽいですね 3550万以下の部屋11戸とLB付2戸は売れていて3900万円代の部屋は1戸も売れていないようですね。 |
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| No.96 |
関西圏の残期間37～25年あたりの定借マンションの価格が、
築年数・平米数・駅までの所要時間が似たようなマンションと比較してかなり割安になっているので 所有権物件を購入→30年～35年あたりで売却後ここの中古物件を購入 や 中古の定借物件を購入→借地期間満了後別の定借物件の中古を購入 などがコスパがよさそうですね 定借物件を途中で手放すと払い続けてきた解体準備金が無駄になったうえ、売却価格も残念なことになりそうなので、新築で買うなら早めに手放すか終の棲家とするか（終の棲家にしても借地権満了当日に亡くなるのは不可能だと思うので色々無駄になりそうですが・・・） |
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| No.97 |
築22年残期間29年でこの価格
家賃で言うと月々3万円ちょっと 
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| No.98 |
エスト塚口プリサージュ！！
50年定借、尼崎で塚口16分のんを比較する意味がわかりませんね。 悪口を言いたいだけなのでしょうか。 |
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| No.99 |
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| No.100 |
定借怖いですね・・・
借地期間がどれくらい残っていれば所有権マンションと同じくらいの価値になるのでしょうか？ |
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| No.101 |
>>100 マンション検討中さん
築20年くらいまでは気にする必要無いよ。そもそも所有権マンションより安値で買った分、相場よりかは安くなるだろうけど。築30年になって残り40年まではまだギリ35年ローン使えるらしいよ（メガバンに確認した）。これ以降はめちゃくちゃ買い叩かれだすだろうね。そうなったら一生住んで余った期間は賃貸に出すほうが良さそう。ちゃんと管理してるファミリー物件なら家賃を抑えれば借り手はつくだろうから、あんまり不安になる必要はないかなぁ、と思ってる。 |
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| No.102 |
さすがに徒歩16分は買い手も借り手も少ないから投げ売りになるのは仕方ない気がします
ここは売却は厳しくても賃貸なら回せると思います |
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| No.103 |
人気地なら兎も角、そうでないなら
管理費、地代、解体積み立て金、固定資産税 を考えると小遣い銭ぐらいにしかならんやろうな。 |
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| No.104 |
JR西宮駅の再開発に近いのも、ここのマンションの売りのようですが、再開発マンションの影響で、こちらのマンションも良い影響を受けますでしょうか？
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| No.105 |
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| No.106 |
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| No.107 |
105
言語明瞭意味不明 |
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| No.108 |
>>101 eマンションさん
2060年には日本の人口が8000万人台にまで下がり、ファミリー層の絶対数が減るのだから賃貸で借り手がつくと思うのは危険な考え方だと思いますよ |
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| No.109 |
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| No.110 |
定期借地のマンションは残存期間が少なくなると借り手がつかないかと心配になりますね。
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| No.111 |
借地マンションでも住吉のリバーサイドフォーラムのように普通借地権なら良いのでしょうね。
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| No.112 |
プラウド夙川コートテラスも定期借地で似たような資産価値の推移になるのでしょうか？
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| No.113 |
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| No.114 |
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| No.115 |
JR西宮再開発マンションの検討はぜんぜん伸びてませんね。価格は非常に興味があります。こちらのマンションも引っ張ってもらって資産価値があがれば良いですね。
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| No.116 |
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| No.117 |
>>112 マンション検討中さん
いくつか中古物件も出回っているようですが、新築時は坪単価270万弱だったことを踏まえると築4年の現在ではある程度価値を保っているようですね。 JR徒歩3分で築4年あたりだと、所有権物件の場合新築時よりも価格が上がることが多い時世ですがここは新築時より安く販売価格が設定されているようなので、今後はより早く下落する懸念はありますね。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
ここも夙川コートテラスのように70年後には地主さんのものになるのですか？
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| No.120 |
>>119 検討板ユーザーさん
一般のマンション（所有権）は土地と建物を購入します。 土地は戸数で割ったものを分割所有するようなイメージです。 借地権のマンションは土地は地主のもので建物のみを購入します。 地主には毎月地代（土地を借りるお金）を払います。 定期借地権のマンションは土地を借りる期間が決まっていて（ここだと2094年まで） 期限が来れば建物を壊して更地にして地主に返却します。 なので、70年後に地主のものになるわけではなく元々地主のものを期限を設けて借りている状態です。 |
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| No.121 |
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| No.122 |
マンションの物件情報を見ると第1期は終わっていて今は“先着順“となっているのですが、第2期、第3期…は、ない感じなのでしょうか？
時期以降分譲になっていたところも、全部選べるようになっているのかが気になります。 どなたかご存知ないですか？ |
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| No.123 |
財産評価通達上70年の地上権は自用地評価の90%で評価されます。
定借期間50年の物件に比べて70年の権利を取得するのは所有権を取得するのに近しい感覚です。 70年後、145戸で共有の土地に価値を感じないのであれば、定借で割安に買えるなら有りかと思います。 デメリットとして固定資産税を払うかわりに地代を払うわけですが、一戸あたりの地代が7,000円/月 は安い水準だと思います。 |
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| No.124 |
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| No.125 |
>>105 マンション検討中さん
このマンションの地代改訂は消費者物価指数に連動しているので、いま騒がれている物価上昇率で3%弱なので地代の改訂だと数百円の上昇になります。あまり気にしなくても良い水準かな。 |
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| No.126 |
消費者物価指数のみを参照するというのは非常に良心的ですね
通常のスライド法だと消費者物価指数の他に地価や物価変動なども考慮され、固定資産税よりも高くなるのが一般的ですが、 消費者物価指数のみを参照するという場合、固定資産税評価額より地代が安い状況が生まれるかもしれませんね 周辺環境がより良くなって地価が上がった場合は、年間の固定費が所有権物件より安くなる可能性があるということであれば（固定資産税との差額を地主が払ってくれる）とても良いですね |
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| No.127 |
線路近くということで気になったので、現地を見に行きましたが、想像以上に音が気になりませんでした。カーブやブレーキがかかるような場所はうるさいのかもしれませんが、ここは大丈夫なようです。
JRと違って深夜に貨物列車が頻繁に走ることもなさそうですし、寝る時間に静かなら問題無さそうです(深夜になるにつれ本数も減りますしね) 線路が北側でバルコニーが南側なんで、音に敏感でなければそんなに気にしなくても良いんですかね。 ちなみに南側の43号線や高速の音は全然気になりませんでした。(むしろ静か)2ブロック離れていたら大丈夫なようです。 |
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| No.128 |
JR西宮と今津駅周辺ってこれからどうなっていくんですかね、どちらも人通りは多い駅ですがマンションを買う上で地価の動向が気になります。
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| No.129 |
>>128 マンション検討中さん
地価動向は景気によってどうなるか予測がつきませんが、西宮市が出している都市計画に関する基本方針は参考になると思います。 JR西宮と阪神西宮、それと阪急西宮北口は都市核として複合的な都市機能が集積し市民生活や都市活動の拠点と位置付けています。 今津、夙川、甲東園、苦楽園、甲子園、甲子園口は地域核として商業、医療、福祉等の日常生活の拠点として誘導していくとしています。 生活文化の軸として今津西線沿いが上げられ、水と緑の軸に津門川が挙げられているので、この物件の将来性は比較的ポジティブに捉えています。 JR西宮は大規模な開発がありますし期待感も持てます。 ただ今津駅周辺の古い建物や交通ルールのマナーの悪さ、P店が多く外でタバコを吸う人のマナーなど気になる点もあります。阪神阪急の乗り換え駅であり、ポテンシャルがある分勿体ないです。 今後今津駅の発展とともにファミリー世帯が住みやすい雰囲気を醸成できれば便利で素敵なエリアになると思います。 |
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| No.130 |
このマンションの東隣が空き地になってましたが、何になるんでしょうか？
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| No.131 |
>>130 匿名さん
ジオの所有権マンションになるそうです。 東隣および南隣の東側の現フジッコが所有権マンション、西側のフジッコが戸建て分譲地になる予定とのことです。 南隣の中央付近の文化住宅のような地域はフジッコの所有ではないとのことでそのままになるそうです。 |
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| No.132 |
>>128 マンション検討中さん
大阪上本町に並ぶ関西トップの文教地区である西宮北口のような明確な強みはありません 空地が少なく古い家が多いため、工場跡地から急速に開発が進んだJR尼崎のような急な発展は望めません それでも、西宮市の都市計画のみならず阪神なんば線や湾岸線を使った万博後の発展が望める夢洲エリアへのアクセスの良さなど将来へのプラス材料も多くあります。 時間はかかるが発展する（地価の上昇が望める）可能性は高い、という印象です。 ただし、土地を買わないことで資産として地価の上昇の恩恵が少なくなるなど、こちらのマンションを購入することのリスクは地価が上がった場合も考慮する必要があるかと思います。 借地は将来地価が上がることよりも将来地価が下がることへのリスクヘッジのような考え方もあるかもしれません。 |
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| No.133 |
改めて定借70年、30代ぐらいのファミリーか、リタイア層には良いと思うけどなぁ。予算が沢山ある人は除き、30代半ばだとちょっと便利な新築マンションって予算的に厳しいし、寿命と期間70年がピッタリ。子育てが終わる20年後に売却も可能だし、妥協して所有権の築10年中古より20年後には価格大差無さそう。
リタイア世代は死後に子どもが売却する際に残存50年もあれば、そこまで資産価値も落ちないだろうし。 中途半端に35年後ぐらいに売却とか、数年後に値上がり狙いとかはオススメできないけど。 円安と物価高、諸々考えても今は早めに買うのが吉だよなぁ。 |
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| No.134 |
>>133 マンション掲示板さん
30代のファミリーが一番リスクでしょ 100歳・借地期間満了ピッタリに手放せることなんてまずないし、例えば80歳で体が悪くて老人ホームに入ろうとしても家を手放せなくて諦める、なんてのが容易に想像できる 95歳で大往生、遺産で借地残5年の物件が残った、なんて残された遺族は大変ですよ 子なし世帯や50歳以上で相続時もある程度残期間が残せる世帯向けかと思う |
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| No.135 |
>>134 マンション検討中さん
定借の場合残り期間が見えてるのでまだ良いと思いますが、所有権の場合はボロボロのマンションをいつまで維持しないといけないか見通せないのでそっちの方が怖くないですかね。所有者145戸の大規模マンションなので出口が決まってるのはメリットだと思います。資産は残らないですけどね。4500万円で買って70年使ったら十分元取れてますよ。 世の中にたくさんある100戸超の大規模なマンションって出口戦略どうするんでしょうね。建替、売却、現状維持の選択肢があるとして、建替えはハードル高いですし、現状維持の人が一定数いたら売却も難しそうですし、修繕管理費を拠出し続けないといけない築60年の物件とか区分売却も難しそうですし、負動産になる可能性が高いですよね。 |
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| No.136 |
>>135 検討板ユーザーさん
同じ築60年のマンションを相続するとして ①あと10年で取り壊されるマンション（土地なし） ②取り壊し予定はないマンション（土地付き） 選ぶならどっち？ということ 西宮市内の駅徒歩10分内の築50年以上のファミリーマンションが普通に2000万以上で取引されている 70年きっちり使えるという計算を立てるのはリスクでしょ 購入者が20代でも90歳過ぎですよ？ 40年、50年、60年での処分や相続が発生する可能性を考えると定借の方がリスクなのは間違いない 今津が今後廃れていって、60年後、所有権マンションが売出300万でも売れない、と予想するなら定借もありだと思うけど、ここを買いたい人は今津・JR西宮の今後の発展を期待している人が多いと思うから、そこは考えておく必要があると思うけどね |
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| No.137 |
>>136 マンション検討中さん
そりゃそう。 私なら価格が同じなら分譲を買う。安いから借地で諦める、というのが本音。 物件価格が安い分と借地のデメリットが相殺できるか、を考えている。 答えは出ないんだけどね。 |
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| No.138 |
定借期間残り少なくなって自分が死んだり、子が住まないのなら不動産屋丸投げで賃貸に出せば地代と他の維持費程度の利益なら出せるよ、この立地でファミリー物件なら築50年でも2000万で販売されてるんでしょ？
極端な話、家賃5万設定とかなら借り手つくでしょ。 ただ築50年とか60年の賃貸物件で間違っても儲かる感じではないのはわかるけどね。 |
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| No.139 |
>>138 マンション掲示板さん
売却はそれで終わりだが賃貸は面倒くさいぞ 賃借期間が決まっている築古賃貸を空きなく埋めるのは相当運が良くないと難しい 定借と所有権の比較なら所有権の方がいいだろ 安い定借と高い所有権の比較なら色々メリットデメリットがあるが |
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| No.140 |
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| No.141 |
>>138 マンション掲示板さん
売却益かんがえるのなら所有権一択でしょうね 最後まで住むか賃貸出すならまあそこまで大差ないかと 所有権の場合は建て替え問題までには売りにげとかないと面倒くさいだろうなってのはあるかなぁ |
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| No.142 |
>>125 マンコミュファンさん
この情報本当ですか？ 地代が上がりランニングコストがかかって大変だということをネットで見たので尻込みしていましたが、地代の改定があっても物価上昇率3％で数百円の上昇ならとても魅力的に思います。 公式サイトを見てもよくわからなかったので分かる方がいましたら教えていただければ嬉しいです。 |
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| No.143 |
>>142 マンション比較中さん
正確には消費者物価指数に連動した上で、固定資産税の変動を調整するようです。 消費者物価指数が5%増えて、固定資産税（都営計画税含）も5％増えた場合、7000円が7350円に上昇する（5%増える）イメージです。 マンションによっては地代の設定が高い物件があるのでランニングコストがかかるものもありますが、本物件はそうでもないです。 ここは良い意味でも悪い意味でも爆発的に固定資産税評価が上昇するようなエリアではないので、そこまで心配されなくてもいいと思いますよ。 （以下ご参考） 仮に所有権の場合、固定資産税評価が1000万円と仮定すると、固定資産税と都市計画税は1.7%をかけて＝17万円/年額（約1.4万円/月額）となります。 これだけみると地代の方が安いと思われますが、居住用の土地については固定資産税を6分の1にしてくれる特例があるので、実際には5万3千円程度（約4千500円/月額）になります。 やはり所有権の方がランニングコストは低くなりますが、その差は月額数千円の範囲です。（そもその地代7000円程度ですし） 定借物件は所有権に比べて地代と固定資産税（都市計画税含）の差額分ランニングコストが悪化することがデメリットですが、この物件はその点はあまり気にしなくてもいいというのが私見です。 |
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| No.144 |
この物件をベースに所有権マンションと定借マンションのどちらの方がメリットがあるのかを皆さんの意見をお伺いしたいです。
この物件（70年定借）が75㎡（23坪）で4500万円（坪単価約195万円）として、仮に所有権だった場合、どの程度の価格になるでしょうか。 今津駅から徒歩5分、西宮駅から徒歩9分の立地で、長谷工施工のジオということから坪単価250万円で計算して5750万円くらいが妥当な金額でしょうか。 購入費用が▲1250万円になる、これが定借最大のメリットですよね。 対してデメリットとしてランニングコストにおいて地代+解体準備金が発生しますが、本物件は地代が7000円程度+解体準備金が3000円程度なので毎月1万円のコストが発生します。そのかわり土地分の固定資産税・都市計画税が不要なので、土地の固定資産税・都市計画税を5万円/年額とすると、定借は所有権に対して年間7万円コストが高いということになります（地代等年額12万円-固定資産税等5万円）。 一方で1250万円の価格差があるということは住宅ローンの支払金利にも大きな影響があります。ローンを利用せず自己資金で買う人であれば1250万円を運用に回せるということになるので、年利0.56%程度の借入・運用で考えると年間7万円程度になるので、トータルすると定借も所有権もランニングコストはあまり変わらないということになります。 ということは、売却時の値段にどの位差がつくのかというのがポイントになるわけですが、購入時点で1250万円の差がついていますので、売却時の価格差が1250万円だったらイーブンということになります。 築20年～30年経過で所有権マンションが4000万円の相場だった場合、定借マンションの場合は2750円で売却できればイーブン。 築40年～50年経過で所有権マンションが2500万円の相場だった場合、定借マンションの場合1250円で売却できればイーブン。 築60年～70年経過は定借マンションは売却が現実的ではないので、評価0円（場合によってはマイナス）、所有権の場合は土地相当額として1250万円程度になるイメージでしょうか。 そもそも前提条件が間違えている可能性はありますが、不動産の地価が変動しないという前提では所有権も定借もあまり変わらないというのが私の意見なのですが、皆さんいかがでしょうか？ |
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| No.145 |
>>144 評判気になるさん
その内容でいうと、予算6000万でマンションの購入を検討している人からするとどちらを購入しても似たようなもんじゃないでしょうか。 問題は予算4500万の人が予算6000万の物件と比較する物件を買うことになる点ではないでしょうか。 予算6000万ならこの物件を購入しても1500万余剰があります。 仮に中古相場が下がっても、未だ誰も経験したことのない定期借地期間満了をどういう形で迎えても余剰の1500万で対応できる可能性が高いです。 結果的に何もなく済めば1500万浮いた形になるでしょう。 借入限度額が4500万ギリギリの人が購入した場合はどうでしょう。 ・予想以上に中古相場が下がり、ローン残債以下になってしまう。 ・築50年で管理組合の意向で大規模修繕することになりました。一時金が必要です。 ・夫に先立たれ、妻の年金では固定費の負担が重いので住み替えたいが買い手がつかない。 などなど破綻するリスクが高いように思います。 しかも、こういった定借物件は「定借だから所有権より安い」を売りに、「所有権より安い」に釣られた方々が購入するコア層でしょう。 自分が破綻しなくとも、周りが破綻すれば１戸あたりの各種負担が増えるのは容易に想像ができます。 4500万で6000万の家に住める、という考え方は危険だと思います。 世の中に借地期間を満了した物件はないですし、借地期間残り〇年以降の状況も不透明です（東京の、主要駅直結定借マンションなどは参考にならないですしね）。 6000万かかると思ったら4500万で済んだ、がリスクがあるので残った予算でしっかり備えよう。 これなら定借でも問題ないのではないでしょうか。 |
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| No.146 |
>>144 評判気になるさん
こういう計算、私も何回もしましたが絶妙にかかるお金とリスクが同じくらいに落ち着くんですよね、デベロッパーはさすが今の相場でしっかり計算と商売されているなぁ、と感心します。 私の方針としては、子育てが完了する20年後までは定借でローンが割安ですんだ分を配当が出る証券ETFを可能な限り積み立て購入しておき、自分が寿命まで住んだ後は子が定借期間満了まで住むか、配当で維持費を相殺して所有するか、割安二束三文でも売却してスッキリするか、負担をかけない選択の余地を残そうと思います。 |
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| No.147 |
こんにちは！
こちらを購入された方、カラーセレクトはどちらを選びますか？モデルルームの色とても良かったのですが、北欧風、ナチュラル風のインテリアにも合うのかな？と迷っています。。 こういったお話はこちらでよいですか？違ったらすみません(^^;; |
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| No.148 |
ここは一時金がない代わりに修繕積立金・管理費がかなりのスピードで上がりますが、こんなものでしょうか？
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| No.149 |
>>145 マンション比較中さん
>>146 口コミ知りたいさん 144です。 とても納得感のあるご意見ありがとうございます。 安く買えたことにより発生したデメリット・リスクを安く買えた分で備える、その通りだと思います。 入居者の中には定借のデメリットやリスクをよく考えずに購入された方もいるでしょうから、管理組合などがしっかり本物件や定借の特徴を捉えて、資産価値を守ることを意識して運営していくことが重要だと思います。（修繕積立金の増額などは反対される可能性高いですが） 定借の場合、前例や件数が少ないことから購入希望者が少ないため余分にディスカウントされてしまう可能性もありますので、実際に売却するまでの20年くらいの間に定借マンションのメリット・デメリットが周知されるといいですね。 余裕がある分ETF等でコツコツ投資していくやり方は参考になります。 住宅ローンの金利以上の利回りで運用できればプラスになりますし、不動産より金融資産の方が何かあった時に柔軟に対応できそうですしね。なにより金融資産が少しずつたまっていく感覚が心に余裕を作ってくれそうです。（実際には繰り上げ返済と悩むのでしょうが、住宅ローン控除のある13年間は返済せず運用にまわします。） |
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| No.150 |
>>147 匿名さん
モデルルームのGREIGE FLOW、高級感があってとても良かったですよね。 北欧風ならECRU WHITEが似合いそうですが、フローリングが白いと髪の毛が落ちているのがすごくきになるので、私は一番暗い色のMAJESTIC WALNUTにしようと思います。こういうのどうやって決めたらいいんですかね。家具の色とかカーテンの色とか、お洒落に見えるルールとかあるんですかね？ |
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| No.151 |
>>148 名無しさん
管理費は不変で、修繕積立金が5年ごとに上昇していく計画ですよね。 最初の5年の修繕積立金が7000円くらいですごく安いんですよね。阪急阪神不動産が販売しやすく設定しているのでしょうが、個人的には初期設定がもっと高い方が健全だと思います。値上げについてこられない入居者が出てくると後々ややこしいので。 業者任せにしないで管理組合で話し合って、きっちり相見積もりをとって適正な修繕費の管理をすることも、資産価値を保つうえで重要ですよ。 |
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| No.152 |
>>151 評判気になるさん
新築購入時に修繕積立基金を50か月分程度取っているようなので、初回の大規模修繕まではそれほど修繕積立金は上がらないかもしれないですね。 機械式駐車場が5基もあるので、いずれ2万超にはなるでしょう。 おそらく、「管理費上げるな、いずれ壊すんだから」という住人は少なからず出てくると思うので住人で作る管理組合が機能不全になる懸念もあります。 早い段階から管理組合としての方針を固めておく必要がありそうですね（特に解体前最後の大規模修繕の規模感など） |
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| No.153 |
ここに一人で住みたい
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| No.154 |
>>149 評判気になるさん
賛同ありがとうございます。 おっしゃる通り、心の余裕って大切だと思ってます。少し補足すると、つみたてN I SAなどの投信が将来値上がりが固いのが分かっていますが、ETFの配当分でランニングコストは相殺の形がある程度作れれば自分の老後や子にも心理的不安にならないかと思っていて、これが大事なのかと思っています。 |
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| No.155 |
>>150 評判気になるさん
モデルルーム、高級感がありすぎて、ニトリや無印良品などナチュラルな家具は合わせにくいのかな～とかイメージしずらく。魅力的なので迷うところです。 ネットでいろいろ調べるのですが、細かい色味が分かりにくいですよね( ??? ;) ECRU WHITE、すっきり広く見えて良さそうですが、確かに髪の毛気になるかも… ちなみにMAJESTIC WALNUTだとどのようなインテリアをお考えですか？ |
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| No.156 |
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| No.157 |
高いな
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| No.158 |
カラーセレクトは簡単に変更できないので悩みますよね。
カラーに合わせたインテリアの組み合わせ例のシートのようなものを 配布していただけると助かりますが自力で組み合わせるしかなさそうですか？ |
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| No.159 |
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| No.160 |
最近は狭いプランのマンションが増えていますが、
このジオは狭いプランも広いプランもあり それぞれの生活スタイルに合わせて選べそうですね。 ルーフバルコニーも広かったり、家庭菜園も楽しめそうかもしれません。 買いやすい価格帯なのも嬉しいですね。 |
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| No.161 |
ここは結局、60-70平米の部屋は地代も含めて最低4500万はすりるということでしょうか？
(過去のレスを見ると) |
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| No.162 |
かなり値段がしてくる可能性はあると思います。
やっぱり駅に近いからっていうのはとても大きいのではないでしょうか。 駅から徒歩5分以内って やはりほかもそうですがかなり強気な価格のところが多くて。 マンションは立地がかなり重視されますので…。 |
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| No.163 |
>>161 口コミ知りたいさん
第一次販売が終わって、次期分譲分の値段が上がっていれば階数によってはそれぐらいの値段になっているかもしれないですが。 過去スレに価格表が載っているので参考にされるといいかと思います！ |
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| No.164 |
借地で4500～だと他のマンション検討しちゃいますよね。なにかメリットがあれば良いのですが。。
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| No.165 |
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| No.166 |
借地だと売りにくいんですか？
もし、10年後に転勤とか慣れば売れるのでしょうか、 |
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| No.167 |
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| No.168 |
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| No.169 |
>>168 eマンション さん
まず、メガバンの定借ローンが定借期間40年残ってないと35年ローンが使えないんですよ。だからグッと売りにくくなるのが30年後です。築20年で定借50年あればアラフォーのフルローンが使えるボリューム層も検討できるので売りやすそうです。 10年後について、どれくらいで出せるかは10年後の近隣相場によると思いますが、今後マンション価格が大きく下がるとは考えにくいので10年後の売却額が残債割れにはならないと思います。ただ定借期間が減っているので、定借じゃない物件のようにはいかないかもですね。ざっくり3500くらいは大丈夫かな？3000半ばの価格ならファミリー層なら欲しい人多いと思います、賃貸よりローンも安くなると思いますし。 |
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| No.170 |
>>169 マンコミュファンさん
補足すると定借物件は現在不動産担保ローンの対象外なので、現金一括購入できるシニア層が購入対象外になる可能性が高いので築30年以降は大幅な下落が確実です。 また、10年～20年後に住宅ローン金利が今と同じというのは考えにくく、 ローン金利が1%上がれば35年ローンで500万程度支払総額が増えます。 そのため、中古マンション価格も金利に合わせて変動する可能性が高いです。 （今の不動産人気は超低金利に支えられているため） 現在変動金利で借りる方が多いと思いますが、金利の上昇に耐えられない 場合に物件を手放す割合は子の大学進学や子育て終了のタイミングが多いと 言われているので、こちらのマンションがファミリー層中心に買われている と10～20年後に複数の物件が売りに出され、競合の結果価格が下がるリスクが あります。 |
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| No.171 |
なので手放す場合は他の人より先に売れるように情報収集しておくことをおすすめします。
住人のうちどこか1戸が安く売りだせば相場として残ってしまうので。 |
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| No.172 |
立地は良いと思うのですが、間取りがイマイチって感じでしょうか。
ジオなので、もう少し設備や間取りに特別感があっても良さそうなのですが・・・。 ここは価格が抑え目なので仕方ないのかなぁ。 |
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| No.173 |
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| No.174 |
ここって天井高何センチですか？
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| No.175 |
ここ、オール電化なんですね。
電気代がどんどん上がっていますし、 停電になったときに困ったりしないでしょうか。 ちょっとしたことかもしれませんが、自分はとても気になりました。 |
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| No.176 |
モデルルーム内見行ってきました。
とても良かったです。 貸借付にするか所有権付の中古にするか悩んでいます。 コートテラス購入決められたかた決め手を聞かせてください。 |
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| No.177 |
3駅3線使えること、新築、最低限欲しい平米数を加味した上で私達夫婦の手の出せる価格帯、となるとこちらの物件になりました(^^;
私も最初は定借なら中古の所有権がいい！と思っていましたが、結局中古でも欲しいと思える物件は新築並に高くて買えませんでした… ただ、定借なので将来自分の老後の資産になるとは考えず、その分の浮いたお金でしっかり老後に備えないとなぁと考えてはいます。 |
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| No.178 |
>>176 マンション検討中さん
貸借付については、どんな説明うけましたか？ 実際、転勤などで売る場合とか貸し主に言わないといけないそうですが費用かかったりはないのですかね？ 更新は無料ぽいですが、地代以外の費用が気になります。 私も内覧行こうか迷ってて、、 |
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| No.179 |
定借ってどういうかんじなのかよくわからないですよね…
土地の分の固定資産税はかからないだろうけれど、 建物分の固定資産税はかかるんですよね？ マンションの価格の割合ってどの程度が建物の価格分が含まれているんだろうっていうのもあるし…。 難しいですね。 |
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| No.180 |
市西在校生数/過去3年間の卒業生徒数
浜脇38/810 西浜11/212 大社52/785 苦楽21/480 上ヶ51/755 甲陵87/816 平木22/387 甲武64/890 瓦木80/866 深津18/326 上甲27/626 今津21/482 真砂20/514 鳴尾24/678 浜甲12/267 鳴南4/305 高須1/207 学文54/709 山口4/441 塩瀬24/776 |
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| No.181 |
定借だと固定資産税かからないと聞いたことがあるけど、建物分は確かにかかりますね。
地代がかかりつつ、 固定資産税もあるということなので きちんと固定費出して、長い目で見ていかないとならないでしょう。 |
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| No.182 |
長文失礼いたします。
夫の職場が大阪梅田になり、奈良からこちらの地域に引っ越しを考えております。 現在こちらと、阪急稲野駅の新物件で検討しております。 家族構成：夫婦（30代後半）、小学校低学年1名 子どもの中学受験も検討していて、西宮北口の塾に通いやすいこちらか、JRでの大阪駅までの通勤時間がやや短く子育て向きの大規模マンションである阪急稲野駅プロジェクトで悩んでおります（あちらはまだ価格が出ていないみたいですが）。 こちらを購入した方、購入検討されている方に質問です。 〇今津周辺と稲野周辺の地位はどちらがよい、などありますでしょうか？ 西宮は住みたい街ランキング常連で良いと聞き及んでおりますが、一方で阪神沿線は下町よりであまり良くない評判も聞きます。 方や稲野はあまり聞いたことがない地域でネットを調べても良くわからなくて… 〇こちらの物件の魅力は価格以外だとどういったものがあるでしょうか？ 定借は正直怖いですが、それを超える地域的な魅力などがあれば（購入のきっかけになったようなものがあれば）お聞かせいただきたいです。 〇阪神電鉄の魅力で、何かあれば知りたいです。 当方、野球に興味がないため甲子園球場が近い、というのは魅力ではなく・・ 大阪や神戸三宮に行ける電車とは認識しておりますが、JRでも同じように行けるため、阪神電鉄を使っておられる方の生の声が聞きたいです。 当方奈良から出たことがないため、無知でして・・・ 何卒宜しくお願い申し上げます。 |
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| No.183 |
>>182 マンション検討中さん
入居時期が1年違うのでそこが問題でないなら、価格差～500万程度であれば稲野の方でよいのではないでしょうか。 1、稲野～西宮北口が駅内乗り換えありで11分、今津～西宮北口が3分 駅までの徒歩距離込みで13分と8分、どちらも塾通学に問題ないかと思います。 むしろ家から駅が近い方が親としては安心かと 2、稲野～梅田が20分、猪名寺～大阪が18分、今津～梅田が19分、西宮～大阪が13分 朝の混雑具合はJR＞阪急阪神で、駅までの徒歩を考えるとすべてどっこいどっこい かな、と。 3、土地柄どちらが悪いということは無いと思います。 どちらも100戸以上のマンションなので、マンション内のコミュニティが重要かと つかしんが個人的にかなりおすすめのショッピングセンターで徒歩2分は魅力だと思います。 今津は43号線という巨大な道路を超えると買い物も食事も便利ですが 老後を考えるとつかしん徒歩2分に分がありそうです。 4、ジオの価格以外の魅力は・・・正直あまりありません。 記載のとおり定借のため、土地主の利益を住人が負担する形です。 床暖・ディスポーザもなく、駐車場はすべて機械式です。 稲野は全室トランクルーム付で床暖・ディスポーザありのため設備は上。 500戸を超えるマンションにしては共用施設がしょぼいため、管理費もそれほど 高くないような気がしています。 5、今津はＪＲ西宮南の発展の可能性がありますが、先3年くらいまでは市場が新しくなって マンションが建つくらいしか予定がありません。 稲野はつかしんくらいしか見どころがありません。空港が近く飛行機の音も 若干入ってくると思われます。 6、阪神大震災の死者数が西宮と尼崎・伊丹では大きな差がありました。 これは武庫川（西宮と尼崎を隔てる川）の東側の土地が非常に硬く、揺れを抑えた という可能性があります（現に武庫之荘周辺のマンションの基礎は土地が硬いためかなり浅めで 大丈夫と聞いたことがあります） 海からも遠いため津波被害も考えにくいため、稲野の方が災害には強そうです。 7、阪神電車はなんば方面に直結しているため、なんばへ行くのは便利です。 なんばからは奈良方面に行けると思うので、ご実家が奈良であれば帰省時に都合がよいかと思います。 一方で駅数が非常に多く、電車が非常に遅いです。 三宮～大阪間などの移動では阪神電車はおすすめできません。 8、大規模マンション（500戸以上）は先20年は安定して住めると思いますが 子育て世帯が子育てを卒業すると一気に寂れるリスクがあります。 ただ、稲野は駅からかなり近く、買い物や病院には困らなさそうなので、大規模 マンションにしてはそのリスクは低そうです。 結論、最終的には入居希望時期と予算、近隣や設備などを見てみて気に入った方に決めればよいかと思います。 |
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| No.184 |
ジオ西宮コートテラスの購入者です。
稲野のワンダーシティ気になりますよね！ 設備等はあちらの方が良いでしょうし、何より所有権ですしね笑 私がこちらに決めた理由としては、今津に価値を感じたと言うよりは、ここは今津でも阪神西宮寄りなこと、西宮北口へのアクセスの良さからです。 昔から住んでいるので贔屓もあるかと思いますが、西宮北口はガーデンズもありますし、阪神西宮のエビスタも飲食店、子どもの病院等揃っているので不自由ありません。 あと、規模感も100戸越えだけど多すぎず、自分には丁度良いかなと思います(^-^) 稲野のワンダーシティも素敵なので一体いくらか気になりますね～ |
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| No.185 |
定期借地権ガイドがありました。「高騰を続けるマンション価格。」と書いてあり、その中で定期借地権のメリットがあるとのこと。
今日、日銀が利上げを発表して、住宅ローンを借りる人が減るんじゃないかと不動産関連の株が売られています。 そうなると、所有権より定期借地権・・・？ それとも、どちらにしても住宅ローンは関係するから賃貸派が増える？ よく理解していないので、詳しい方、教えてほしいです。 |
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| No.186 |
＞183さん、184さん
182です。 詳しい内容ありがとうございます！ やはり現地を見て確認し、予算と相談しながら検討したいと思います。 線路の隣だったり、公園の隣なのがどの程度影響があるのか、周辺の買い物は便利かなど現地で色々確認して回ろうと思います。 |
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| No.187 |
オール電化なので電気代の高騰を心配される方がいらっしゃいますが、ガスも高騰していますし併用で電気・ガスの基本料金を支払うよりはコストを抑えられるのではないでしょうか。
また停電に備え卓上ガスコンロを備えておけば安心だと思います。 |
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| No.188 |
結局、光熱費は全体的に値上がっていますよね汗
今となっては、何がいいのかはよくわからなけれど ご家庭によって良し悪しはそれぞれ変わってくるかと思います。 お子さんが小さいお宅だと、ガスではなくてIHのほうが危険度が低いなどあるでしょうし。 そういう方だとオール電化はいいでしょうね。 |
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| No.189 |
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| No.190 |
実家のリフォームでガスからIHに変更しましたが、色々と使いやすそうでしたね。
年配の人だと火を扱うのはやっぱり色々気になるので、子としても安心しましたが。 コンロが掃除しやすそうなのもメリットです。 今住んでいるところがガス火の方だとフライパンや鍋などを一式買い替えないといけないのがデメリットでしょうかね。 |
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| No.191 |
第2期の価格が出ましたね。
第1期と比べて300万程度の値上げのようです。第1期で購入された方は良かったですね。 |
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| No.192 |
価格どこに出ていますか？
元から高いと感じてましたが、そんなに上がっているんですね(^-^; 売れ行き好調なんでしょうか？ |
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| No.193 |
販売戸数 13戸
価格 3,790万円～5,190万円 最多価格帯 4,600万円台（3戸） 物件概要に出ています。 第1期で売れ行きがよかったら上がることもあります。タイミングよく買えた人、おめでとうございます。 |
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| No.194 |
いや上がったわけじゃないですよ
前でてた値段が売れたとかで 単にフロアや部屋の違いで値段同じかと(^^; |
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| No.195 |
１期の先着分と２期の販売分で価格が違うのは
階が違うなどの理由があるのですね。 ジオマンションは高いとイメージしていましたが ジオ西宮コートテラスはそこまで高く無いんだなと思いました。 規模が大きいからなのでしょうか？ |
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| No.196 |
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| No.197 |
ここ最近SNSでオール電化の電気料金が爆上がりしている事を知り戦々恐々としております。
値上げは去年の1.5倍ほどで、中には10万円超えの家庭もあったようで恐ろしい限りですがマンションの一括受電の場合、どんな感じになるんでしょう？ |
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| No.198 |
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| No.199 |
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| No.200 |
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