ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: 匿名さん]

>>138 マンション掲示板さん

売却益かんがえるのなら所有権一択でしょうね
最後まで住むか賃貸出すならまあそこまで大差ないかと

所有権の場合は建て替え問題までには売りにげとかないと面倒くさいだろうなってのはあるかなぁ

[142: マンション比較中さん]

>>125 マンコミュファンさん
この情報本当ですか？
地代が上がりランニングコストがかかって大変だということをネットで見たので尻込みしていましたが、地代の改定があっても物価上昇率3％で数百円の上昇ならとても魅力的に思います。

公式サイトを見てもよくわからなかったので分かる方がいましたら教えていただければ嬉しいです。

[143: ご近所さん]

>>142 マンション比較中さん

正確には消費者物価指数に連動した上で、固定資産税の変動を調整するようです。
消費者物価指数が5%増えて、固定資産税（都営計画税含）も5％増えた場合、7000円が7350円に上昇する（5%増える）イメージです。
マンションによっては地代の設定が高い物件があるのでランニングコストがかかるものもありますが、本物件はそうでもないです。
ここは良い意味でも悪い意味でも爆発的に固定資産税評価が上昇するようなエリアではないので、そこまで心配されなくてもいいと思いますよ。

（以下ご参考）
仮に所有権の場合、固定資産税評価が1000万円と仮定すると、固定資産税と都市計画税は1.7%をかけて＝17万円/年額（約1.4万円/月額）となります。
これだけみると地代の方が安いと思われますが、居住用の土地については固定資産税を6分の1にしてくれる特例があるので、実際には5万3千円程度（約4千500円/月額）になります。
やはり所有権の方がランニングコストは低くなりますが、その差は月額数千円の範囲です。（そもその地代7000円程度ですし）
定借物件は所有権に比べて地代と固定資産税（都市計画税含）の差額分ランニングコストが悪化することがデメリットですが、この物件はその点はあまり気にしなくてもいいというのが私見です。

[144: 評判気になるさん]

この物件をベースに所有権マンションと定借マンションのどちらの方がメリットがあるのかを皆さんの意見をお伺いしたいです。
この物件（70年定借）が75㎡（23坪）で4500万円（坪単価約195万円）として、仮に所有権だった場合、どの程度の価格になるでしょうか。
今津駅から徒歩5分、西宮駅から徒歩9分の立地で、長谷工施工のジオということから坪単価250万円で計算して5750万円くらいが妥当な金額でしょうか。
購入費用が▲1250万円になる、これが定借最大のメリットですよね。
対してデメリットとしてランニングコストにおいて地代+解体準備金が発生しますが、本物件は地代が7000円程度+解体準備金が3000円程度なので毎月1万円のコストが発生します。そのかわり土地分の固定資産税・都市計画税が不要なので、土地の固定資産税・都市計画税を5万円/年額とすると、定借は所有権に対して年間7万円コストが高いということになります（地代等年額12万円-固定資産税等5万円）。
一方で1250万円の価格差があるということは住宅ローンの支払金利にも大きな影響があります。ローンを利用せず自己資金で買う人であれば1250万円を運用に回せるということになるので、年利0.56%程度の借入・運用で考えると年間7万円程度になるので、トータルすると定借も所有権もランニングコストはあまり変わらないということになります。
ということは、売却時の値段にどの位差がつくのかというのがポイントになるわけですが、購入時点で1250万円の差がついていますので、売却時の価格差が1250万円だったらイーブンということになります。
築20年～30年経過で所有権マンションが4000万円の相場だった場合、定借マンションの場合は2750円で売却できればイーブン。
築40年～50年経過で所有権マンションが2500万円の相場だった場合、定借マンションの場合1250円で売却できればイーブン。
築60年～70年経過は定借マンションは売却が現実的ではないので、評価0円（場合によってはマイナス）、所有権の場合は土地相当額として1250万円程度になるイメージでしょうか。

そもそも前提条件が間違えている可能性はありますが、不動産の地価が変動しないという前提では所有権も定借もあまり変わらないというのが私の意見なのですが、皆さんいかがでしょうか？

[145: マンション比較中さん]

>>144 評判気になるさん
その内容でいうと、予算6000万でマンションの購入を検討している人からするとどちらを購入しても似たようなもんじゃないでしょうか。

問題は予算4500万の人が予算6000万の物件と比較する物件を買うことになる点ではないでしょうか。

予算6000万ならこの物件を購入しても1500万余剰があります。
仮に中古相場が下がっても、未だ誰も経験したことのない定期借地期間満了をどういう形で迎えても余剰の1500万で対応できる可能性が高いです。
結果的に何もなく済めば1500万浮いた形になるでしょう。

借入限度額が4500万ギリギリの人が購入した場合はどうでしょう。

・予想以上に中古相場が下がり、ローン残債以下になってしまう。
・築50年で管理組合の意向で大規模修繕することになりました。一時金が必要です。
・夫に先立たれ、妻の年金では固定費の負担が重いので住み替えたいが買い手がつかない。
などなど破綻するリスクが高いように思います。

しかも、こういった定借物件は「定借だから所有権より安い」を売りに、「所有権より安い」に釣られた方々が購入するコア層でしょう。
自分が破綻しなくとも、周りが破綻すれば１戸あたりの各種負担が増えるのは容易に想像ができます。


4500万で6000万の家に住める、という考え方は危険だと思います。
世の中に借地期間を満了した物件はないですし、借地期間残り〇年以降の状況も不透明です（東京の、主要駅直結定借マンションなどは参考にならないですしね）。

6000万かかると思ったら4500万で済んだ、がリスクがあるので残った予算でしっかり備えよう。
これなら定借でも問題ないのではないでしょうか。

[146: 口コミ知りたいさん]

>>144 評判気になるさん
こういう計算、私も何回もしましたが絶妙にかかるお金とリスクが同じくらいに落ち着くんですよね、デベロッパーはさすが今の相場でしっかり計算と商売されているなぁ、と感心します。

私の方針としては、子育てが完了する20年後までは定借でローンが割安ですんだ分を配当が出る証券ETFを可能な限り積み立て購入しておき、自分が寿命まで住んだ後は子が定借期間満了まで住むか、配当で維持費を相殺して所有するか、割安二束三文でも売却してスッキリするか、負担をかけない選択の余地を残そうと思います。

[147: 匿名さん]

こんにちは！
こちらを購入された方、カラーセレクトはどちらを選びますか？モデルルームの色とても良かったのですが、北欧風、ナチュラル風のインテリアにも合うのかな？と迷っています。。
こういったお話はこちらでよいですか？違ったらすみません(^^;;

[148: 名無しさん]

ここは一時金がない代わりに修繕積立金・管理費がかなりのスピードで上がりますが、こんなものでしょうか？

[149: 評判気になるさん]

>>145 マンション比較中さん
>>146 口コミ知りたいさん

144です。
とても納得感のあるご意見ありがとうございます。
安く買えたことにより発生したデメリット・リスクを安く買えた分で備える、その通りだと思います。
入居者の中には定借のデメリットやリスクをよく考えずに購入された方もいるでしょうから、管理組合などがしっかり本物件や定借の特徴を捉えて、資産価値を守ることを意識して運営していくことが重要だと思います。（修繕積立金の増額などは反対される可能性高いですが）
定借の場合、前例や件数が少ないことから購入希望者が少ないため余分にディスカウントされてしまう可能性もありますので、実際に売却するまでの20年くらいの間に定借マンションのメリット・デメリットが周知されるといいですね。

余裕がある分ETF等でコツコツ投資していくやり方は参考になります。
住宅ローンの金利以上の利回りで運用できればプラスになりますし、不動産より金融資産の方が何かあった時に柔軟に対応できそうですしね。なにより金融資産が少しずつたまっていく感覚が心に余裕を作ってくれそうです。（実際には繰り上げ返済と悩むのでしょうが、住宅ローン控除のある13年間は返済せず運用にまわします。）

[150: 評判気になるさん]

>>147 匿名さん
モデルルームのGREIGE FLOW、高級感があってとても良かったですよね。
北欧風ならECRU WHITEが似合いそうですが、フローリングが白いと髪の毛が落ちているのがすごくきになるので、私は一番暗い色のMAJESTIC WALNUTにしようと思います。こういうのどうやって決めたらいいんですかね。家具の色とかカーテンの色とか、お洒落に見えるルールとかあるんですかね？

[151: 評判気になるさん]

>>148 名無しさん
管理費は不変で、修繕積立金が5年ごとに上昇していく計画ですよね。
最初の5年の修繕積立金が7000円くらいですごく安いんですよね。阪急阪神不動産が販売しやすく設定しているのでしょうが、個人的には初期設定がもっと高い方が健全だと思います。値上げについてこられない入居者が出てくると後々ややこしいので。
業者任せにしないで管理組合で話し合って、きっちり相見積もりをとって適正な修繕費の管理をすることも、資産価値を保つうえで重要ですよ。

[152: マンション比較中さん]

>>151 評判気になるさん
新築購入時に修繕積立基金を50か月分程度取っているようなので、初回の大規模修繕まではそれほど修繕積立金は上がらないかもしれないですね。

機械式駐車場が5基もあるので、いずれ2万超にはなるでしょう。

おそらく、「管理費上げるな、いずれ壊すんだから」という住人は少なからず出てくると思うので住人で作る管理組合が機能不全になる懸念もあります。
早い段階から管理組合としての方針を固めておく必要がありそうですね（特に解体前最後の大規模修繕の規模感など）

[153: マンション検討中さん]

ここに一人で住みたい

[154: 評判気になるさん]

>>149 評判気になるさん

賛同ありがとうございます。
おっしゃる通り、心の余裕って大切だと思ってます。少し補足すると、つみたてN I SAなどの投信が将来値上がりが固いのが分かっていますが、ETFの配当分でランニングコストは相殺の形がある程度作れれば自分の老後や子にも心理的不安にならないかと思っていて、これが大事なのかと思っています。

[155: 匿名]

>>150 評判気になるさん

モデルルーム、高級感がありすぎて、ニトリや無印良品などナチュラルな家具は合わせにくいのかな～とかイメージしずらく。魅力的なので迷うところです。
ネットでいろいろ調べるのですが、細かい色味が分かりにくいですよね( ??? ;)

ECRU WHITE、すっきり広く見えて良さそうですが、確かに髪の毛気になるかも…

ちなみにMAJESTIC WALNUTだとどのようなインテリアをお考えですか？

[156: 名無しさん]

>>155 匿名さん

同色のウォールナット素材の家具で統一したいと思っています。

[157: マンション検討中さん]

高いな

[158: 匿名さん]

カラーセレクトは簡単に変更できないので悩みますよね。
カラーに合わせたインテリアの組み合わせ例のシートのようなものを
配布していただけると助かりますが自力で組み合わせるしかなさそうですか？

[159: 評判気になるさん]

>>158 匿名さん
私もそれ気になります！
カラーセレクトの紙はもらいましたが、モデルルームみたいに見ないとイメージつかないと言いますか…。
あの紙の写真だけで選ぶのは正直厳しいです。

[160: 匿名さん]

最近は狭いプランのマンションが増えていますが、
このジオは狭いプランも広いプランもあり
それぞれの生活スタイルに合わせて選べそうですね。
ルーフバルコニーも広かったり、家庭菜園も楽しめそうかもしれません。
買いやすい価格帯なのも嬉しいですね。