ブランズ牛込柳町

[匿名さん]

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/yanagicho/


新宿区弁天町。
外苑東通りから一歩奥まった高台の住宅街に6階建て93戸のマンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。


(仮称)新宿区弁天町計画

地名地番　東京都新宿区弁天町72-2他
交　　通　都営大江戸線牛込柳町駅徒歩5分、東京メトロ東西線神楽坂駅徒歩10分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上6階建 総戸数93戸
延床面積　8,502.83 ㎡
建築面積　1,780.46 ㎡
敷地面積　3,095.62 ㎡

建築主 東急不動産株式会社
設計者 不二建設株式会社一級建築士事務所
施工者 株式会社東急コミュニティー

着工予定 2022/03/31
建物竣工　2024/1月中旬予定
お引渡し　2024/2月下旬予定

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[1401: 検討板ユーザーさん]

精神病院の隣で韓国企業が数多く住戸を所有する売れ残りマンションで倍率下げ工作をする意味って...

[1402: マンコミュファンさん]

>>1401 検討板ユーザーさん

ここはもともとロッテ所有の土地ですか？
社宅になるんですかね。

[1403: マンション検討中さん]

いいぞ、コージーコーナーの親会社すら気になる愛国者たち！もっとやれ！

[1404: 匿名さん]

>>1402 マンコミュファンさん
一部コージーコーナーが持っていて、ロッテに買収。その土地を病院側の一部と交換したようですね。そのまま一般賃貸にして不動産収入源とするようです。

[1405: 名無しさん]

>>1404 匿名さん

ロッテに問い合わせてそういう回答をもらったんですか？

[1406: 検討板ユーザーさん]

>>1404 匿名さん

ありがとうございます。一般賃貸なので、必ずしも韓国の方が住むわけではないのですね。

[1407: 名無しさん]

>>1406 検討板ユーザーさん
賃料月30万円以上は出せるファミリー層なので、そんな変な人は入らないと思いますけどね。

[1408: マンション掲示板さん]

タワマンにもどこにも愉快なお隣さんがいるものです

[1409: 口コミ知りたいさん]

ロッテは高円寺に社宅がありますが古いですからね。
ここはコリアンタウンとも隣接しており、東京韓国学校にも徒歩圏内なので駐在員の需要は高いと思われます。

[1410: マンション検討中さん]

ずいぶんと事情に詳しい同胞の方が書き込んでいるのでしょうか。このあたりは早稲田大学も近いので留学生も多いですよね

[1411: マンコミュファンさん]

>>1407 名無しさん

企業勤めの駐在韓国人だとしたら、なんの文句も無いけど。馴染む努力が身についてそうだから。

今住んでるマンションで変な人って、金回りが急に良くなったタイプ？の何してるか不明な人。平日見かけてもワイシャツでは無い。目に剣がある感じというか人に対して余裕が無い。一緒のエレベーターになると嫌なんだよな、

[1412: 通りすがりさん]

>>1411 マンコミュファンさん
港区のタワマンに特にいらっしゃいますよね。そういう人は牛込エリア、早稲田～神楽坂ではあまり見かけないですね。

[1413: マンション掲示板さん]

>>1412 通りすがりさん

そんな事ないよ。
いるいるー
新宿って昔から新宿住まいの人も多いんだよ。詳しくは書かないけど。

港区のタワマンで傍若無人なタイプも居ること聞いてるけどね。夫婦で医者で地下駐車場で破壊行為したのに認めないとか聞いたことある（防犯カメラにバッチリ映ってたらしいけど）。

[1414: 管理担当]

[前向きな情報交換を阻害する恐れがある投稿のため、削除しました。管理担当]

[1415: 匿名さん]

>>1414 eマンションさん
江戸時代の地図を見たって、この土地にマイナス要素は見られない。元々、ここは室町時代からこの地域一帯を支配していた牛込氏の本拠地であり、「牛込」の名は、昭和22年に「新宿区」が誕生するまで「牛込区」として脈々と続いてきたもの。つまり、現在の新宿区の基盤は、この地から始まっている。
もうちょっと歴史を勉強した方がいいと思うよ。

[1416: マンション検討中さん]

隣地の用地取得の経緯と歴史的背景は別かもしれませんが、由緒ある土地で、昔から災害に遭うような場所では無いことは事実だと思います。
その上で過去の用地取得経緯は過去として、隣地の病院のコンセプトは開かれた病院であり、この建替事業を機に設計者は病院経験のある建築家を起用しています。
よほど変な建物にはならないことを前提に、前面道路の拡幅事業で緑が多くなり、幅員もゆとりが出る通りとなります。
草間彌生美術館や夏目漱石記念館もこの一帯の価値を少しは高めるでしょうし、福祉センターの建替えも進んでおり、通りの老朽化した暗い印象のある雰囲気は改善されると思います。
複合的に考えると必ずしも資産価値として悪い方向になりすぎるような場所では無いかと思います。

[1417: 検討板ユーザーさん]

こら！ネットで真実に目覚めたおじさんをこれ以上論破するのはやめて差し上げろ！

[1418: マンション検討中さん]

この値段で売れなかったんだから検討者が期待することは値下げだけですよ。
売り手と購入者の言い訳がましいポジキャンに納得できるなら既に申し込んでますって。

[1419: 検討板ユーザーさん]

おっしゃる通り

[1420: 検討板ユーザーさん]

値下げはしないようですよ。MRの申し込み状況を考えれば当たり前ですが残念でしたね

[1421: 口コミ知りたいさん]

>>1420 検討板ユーザーさん
誰からいつ聞いたんですか？

[1422: 評判気になるさん]

先着順申込受付中6戸とありますが第1期第一次が売れ残ったということでしょうか。

[1423: マンション検討中さん]

>>1412 通りすがりさん

半グレやYouTuberは港区や渋谷区のタワマンを好むからね。もちろんそうじゃない人の方が多いけど隣人ガチャであることは否定できない。

[1424: 名無しさん]

>>1422 評判気になるさん
そういうことですね。申込があったけどキャンセル。
普通にあることですが、倍率がついていなかった（思いのほか人気がなかった）ということになると思います。

[1425: マンション検討中さん]

第２希望にしてた部屋に突っ込んでるような人とかもいるからその限りではない。列による差はあったな。

[1426: 通りがかりさん]

売れ残れば当然値引きしますよ。
定価で買った人には内緒ですけど。

[1428: マンション掲示板さん]

[No.1427と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1429: 匿名さん]

>>1425 マンション検討中さん
ちょっとなに言ってるかわからない。

[1430: マンション検討中さん]

やっぱ不動産購入の経験がないファミリー層を１次で狙い撃ちして、後はじりじり値下げしながら適正価格で完売を目指す流れですかね。

担当者が値付けを間違えた、値上がり必至、嫌悪施設は問題にならない、大抽選会、ラストチャンス...

はじめから騙す気マンマンでしたよね～

[1431: マンション検討中さん]

私は値下げされるまで待つことにしました！皆さんも一緒に値下がりするまで待ちませんか？？

[1432: マンション検討中さん]

引き渡しが始まる1年半後には割引価格で買えますかね！？

[1433: 通りがかりさん]

まもなく金利が上がりマンション不況が来ますからその時がチャンスです。私はリーマンショック翌年に大手デベから8%引きで買いました。
皆さん頑張ってください。

[1434: 半年後]

これほど割安な物件をまだ値下げ待ちなんて気の毒な方々がいますね。
残念ですがここ、売れちゃいますよ。
半年後に答え合わせしましょう。

[1435: 匿名さん]

>>1434 半年後さん
割安ではありませんよ

[1436: マンション検討中さん]

竣工後が狙い目ですよ！！！

[1437: 通りがかりさん]

都心マンション相場は上げ止まることはあっても下がることはまず無いでしょう。共働き世帯がこれだけ増えれば払う人は払うし、需給が緩めばデベ側が供給絞る。

[1438: 検討板ユーザーさん]

>>1437 通りがかりさん

それは貴方個人の予想ですか？

[1439: マンション掲示板さん]

もしかしてひろゆきさんですか？ サインください！！

[1440: マンション検討中さん]

竣工近くなると引き渡し先延ばし→値上げが最近の傾向。
時代の変化についていけないアンモナイトが混ざってる。

[1441: マンション検討中さん]

売れ残った事実は変わらない。
未入居で転売しても値下げしなきゃ内覧すら来ない。

でも実需なら高値掴みでもいいじゃないですか？
一生住めば損はしない。

[1442: 口コミ知りたいさん]

値下げなんかあるわけないだろ、アホなんか？

[1443: 検討板ユーザーさん]

このあたりなら相場的に坪450ぐらいでしょうか

[1444: 通りがかりさん]

>>1434 半年後さん

今の時代、デベも体力ある大手ばかりで、値下げなんか郊外で竣工後も販売してるような物件くらいだからな。
竣工まで１年半近くある中、一期二次や二期一次で値下げなんてのはまずない。

[1445: 匿名さん]

値下げはないですが値引きはあります。
そして引き渡し後の住み替え時の価格は値段がつかないでしょう。

[1446: 匿名さん]

いつになるかはわからないけれども、東京にも大震災が来るから、その直後は安く買えるんじゃないだろうか（もしこのマンションの部屋が売りに出ていれば、の話だけれども）。

[1447: eマンションさん]

祐天寺、都立大、西小山で坪600を軽く超えるような市況で、ここが500で買えるなら相対的にかなり割安だと思うんだけどなあ。あっちはここより家賃取れないでしょ？

[1448: マンション検討中さん]

>>1446 匿名さん
タワマンは半値半掛けになるだろうね

[1449: マンション検討中さん]

土地柄実需狙い&竣工まで1年4ヶ月なので東急さんも焦ってってはなさそうですね。
決して安くはないので長期販売になってもおかしくないのですが、同じ新宿区のパークタワー西新宿やクラッシィタワー新宿御苑がおそらく相当高く出てくるので、かなり条件悪い部屋でワンチャンと考えていた組が予算面で届かず流れてくるのではと思っています。結果、思いの外早く売れてしまうのではと。
新築需要は根強いものがあるので、あとは予算なんですよね。。。とか言っていて大外れ（年内余裕で完売or竣工まで全然残る）だったら目も当てられないですね笑。その時はすみません。

[1450: 買い替え検討中さん]

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000041764.pdf
結構な大工事ですね

[1451: 通りがかりさん]

>>1450 買い替え検討中さん
相当歩きやすく、走りやすくなりそうですね。電柱の地中化や緑化ともセットなので、達成すれば資産価値も多少上がりそうですが…あと何年かかるのでしょうか…

[1452: マンション検討中さん]

>>1450 買い替え検討中さん

すでに最終段階まで進捗してますけどね。

[1453: 匿名さん]

>>1447 eマンションさん
「祐天寺、都立大、西小山で坪600を軽く超えるような市況で、ここが500で買えるなら相対的にかなり割安だと思うんだけどなあ。あっちはここより家賃取れないでしょ？」
→　まさにそのとおりですね。マンション購入金額と家賃のバランスで考えると、弁天町は適正だと思います（今の市況下において）。東急沿線は、信じられないくらい利回りが悪いですよね。
　自分が住むためのマンションは、利回りで考える必要はない、とも言えます。しかし、それでも転勤等により家が空くケースもありえるわけですから、マンション購入を考える際には、利回りもある程度、考慮に入れるべきだと思いますね。

[1454: マンション検討中さん]

なぜ本物件の決定的な懸念材料である嫌悪施設について"記憶喪失"される方がいらっしゃるんですかね？

嫌悪施設の隣は絶対嫌だって人が5組中わずか2組だとしても転売時に深刻なネガティブインパクトになりますよ。

利回りという話なら、主な勝者は事業協力者住戸を保有する韓国企業だけでは。

[1455: 匿名さん]

>>1454 マンション検討中さん
仮にあなたの言う”嫌悪施設”を気にして「購入」を見送る人がいるとしても、「賃貸」で入居してくる人は、この程度の”嫌悪施設”なんて全然気にしないよ。それがゴミ処理場とか、非社会的勢力の事務所とか、風俗産業施設だったりしたら別だけどね。

[1456: 匿名さん]

>>1454 匿名さん
よく考えてみると、某宗教団体の施設がたくさんある白金高輪なんて、施設の横だろうと、皆さん全然気にせず、高値でマンションが取引されている。
白金高輪の某宗教団体の施設と、本マンションの横の施設と、どっちを避けるかと言えば、私ならば断然、白金高輪の施設を避けるね。

[1457: eマンションさん]

相場より安い賃料なら嫌悪施設が隣にあっても入居してくれるでしょうね。
でもそれじゃあ焦って購入する必然的がないですよね。

近隣の優良中古を差し置いてここを担ぎ上げる理由は？誰が何の目的で？

[1458: ご近所さん]

嫌悪施設かどうかでまず判断が割れてるんだからどうのこうの言っても意味ないよ。嫌悪施設だと思うならどっか別の物件のスレ行ったほうが良いんじゃない？

[1459: 匿名さん]

>>1457 eマンションさん
「近隣の優良中古を差し置いてここを担ぎ上げる理由は？誰が何の目的で？」
?　そんなことを聞いて、どうするの。　「何の目的で？」（笑）　

[1460: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1461: 匿名さん]

＞＞1460 評判気になるさん
私は買っていない。このエリアのマンション相場の分析を続けているだけ。
そちらも、「評判」なんか気にしないで、自分の価値観を確立した方がいいよ。

[1462: 周辺住民さん]

この物件周辺を歩くと神社仏閣がいくつかあり、たいてい寺には墓がセットになっています。
プラウド神楽坂ヒルトップの正面には寺があり、出羽松山藩主酒井家の墓がありますよ。赤城神社には敷地内にパークコート神楽坂が建ってますよ。
ここで話題になっている隣の病院については理屈だけで割り切れる話ではないから、個々人が感じた通りに行動するしかない。
子供がいる世帯は、東側の狭い道路と外苑東通り拡幅後の交通量のリスクは購入前に検討されたほうがいいと思います。

[1463: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1464: マンション掲示板さん]

>>1461 匿名さん

先生の分析による本物件の適正な坪単価はいくらですか？
嫌悪施設のあるなしで資産価値は変わりますか？
次の抽選で売れ残る可能性はありますか？

[1465: 評判気になるさん]

>>1462 周辺住民さん

墓は、祖先を尊敬してるので問題なし

病院は、なんで他人のケツを持つんだよ

そんな感じ

[1466: マンション検討中さん]

>>1461 匿名さん

先生、いくらまで値引きできますか？
交渉して下さい

蕎麦代だすからさー

[1467: 評判気になるさん]

>>1463 名無しさん

マンション買いたいわー

[1468: マンション掲示板さん]

>>1456 匿名さん

それってここに資産価値を期待してはいけないって言ってるようなものじゃん...

[1469: 匿名さん]

>>1464 マンション掲示板さん
私の見立ては、モモレジさん、マンマニさんとほぼ同じ。
上で述べられているとおり、「嫌悪施設」と考える人は、買わなければいいだけのこと。他にも都内にたくさんマンションはあるのだから。
ただし、迷っている人もいると思うので、私の見解をお伝えしておくと、晴和病院は建て直しの後、カッコいい建造物になるので、仮に１０年後、このマンションを中古で売り出すことになったとしても、購入希望者が晴和病院を気にすることは無いだろう。
また、実際に現在の地価公示価格をみても、晴和病院の周りが低い、なんてことは全く無い。
冷静になって、自分の頭で判断されたし。「次の抽選が」なんて、はっきり言ってどうでもいいこと。自分に自信があれば買いを入れる、そうでなければ見送る。
更に、どのマンションでも言えることだけれども、マンションは株じゃないので、「将来のキャピタルゲインを狙って買う」なんてスケベ心は持たない方がよい。
あくまでも、そこに住む自分を想像して、フィットするかしないかで判断すべきである。
後は自分で将来の中古価格を考えてみて、仮に賃貸で住んだ場合に払う金額と、中古で値下がりすると予想される価格との見合いで、買って損がなければＧＯだろう。このマンションは売値が少し低めなので、賃貸との見合いで購入側が損するシュミレーションは考えにくいと言える。

[1470: 名無しさん]

>>1469 匿名さん

おお～

[1471: 口コミ知りたいさん]

>>1469 匿名さん
甘い

[1472: 通りがかりさん]

>>1471 口コミ知りたいさん

先生の分析も聞きたいです

[1473: マンコミュファンさん]

嫌悪施設だ何だ言ってないで黙って買えば良いのですよ。過去10年、マンコミュを見てきましたが、議論が白熱してスレの勢いがいい物件は結局上がります。指摘したくなる多少の欠点がある物件のほうが価格が弱めに出てくるからですね。その間、完璧な物件を求めて彷徨った人々の逸失利益は一体いくらになるでしょうか。

[1474: 匿名さん]

こちら1469 ですけれども、購入に迷っている方もおられるようなので、再度お伝えします。

自分が住むマンションを買うときに、「損か得か」で考えるのは止めた方が良い。

たしかに、買ったマンションがその後に値上がりすれば、気分は良いのかもしれないけれど、そんな未来のことは誰にも分からない。また、仮に値上がりしたマンションに住んだとしても、「なんかこの地域は自分にとって居心地悪いなあ」と思うところに住むと、自分のバイオリズムと土地のバイオリズムが合わないということだから、心身にマイナスが生じる。

だから、そこに住む自分をイメージしてみて、「合いそう」と思うところに住むのが一番。そういうところは、自分のバイオリズムと土地のバイオリズムが合っている、ということ。心身にもプラス。

とはいえ、ソロバン勘定も少しは考慮に入れるべきで、その基準は上に書いたとおり、自分がそのマンションに賃貸で住む場合に想定される費用との見合いで考えること。仮に買ったマンションが値下がりしたとしても、賃貸費用と見合うレベルでの値下げならば、自分も納得できるでしょう。

私はこれまで何軒もマンションを買ってきたけれども、又、都内でいろいろなところに住んできたけれども、買わないか買わないかの判断基準はそこにあると確信している。

以上、ご参考になれば。

[1475: マンション検討中さん]

>>1463 名無しさん

君は一生賃貸暮らしだね。

[1476: 周辺住民さん]

買い替えでこのマンション選ぶ人っていると思う？

[1477: 口コミ知りたいさん]

>>1476 周辺住民さん
極端に安くすれば売れるよ。
築10年3LDKで5000万円とか。

[1478: 通りがかりさん]

気になる方は多いようですね
https://wangantower.com/?p=20260

[1479: 名無しさん]

いま、住んでる持ち家の隣りに大きな精神病院が建設させることになったら住民の大反対運動が間違いなく起きるでしょう。
自分ひとりは許容できたとしても大多数の方は隣りに精神病院が存在することを快く思わないのです。単純にそういうことです。

[1480: マンション検討中さん]

安心して新築マンションを買えるなんて局面は基本的にないよね。これまでは株高・低金利環境下で物件価格が上がって高値掴みが不安、これからは金利上昇で不動産不況による資産価値の下落が不安。いつだって不安はついてまわる。値引きがあるのかないのか先のことは分からないけども、ここが値引きされる状況なら市況も悪化してるだろうから、今から値引きを待ってるような人達がそこで決心できるかな?

[1481: マンション検討中さん]

私は理想的な新築マンションを探し始めて10年のベテランです。最高の物件に出会うために続けてきた500円玉貯金を崩して、完璧なマンションを買える日が来ると信じています。今年は初めて事前審査を通過したので着実に前進しつつあります。

[1482: マンション検討中さん]

投稿を読んでいると、「値引き」という言葉が出てきますが、そもそもマンションを買うとき、値引き交渉などできるのですか？
これまでの体験から、公務員や医者には、デバロッパーの方から、職業割引がはいります、但し表向きな値引きはできないので、契約書はあかまでも売り出し値段で。そしてオプション費用を値引きがくで相殺。そうしてきました。でも、普通に値引き交渉をするやり方を知りたいと思います。

[1483: eマンションさん]

>>1462 周辺住民さん

こんな住人が近くにいるマンションなんて萎えるわ
やっぱり、高くても良いから、別のマンションにするわ

[1484: 検討板ユーザーさん]

>>1474 匿名さん

ラッパー

[1485: eマンションさん]

>>1482 マンション検討中さん

竣工後売れ残りであれば(ただし、住友除く)値引きありえますよ。2019年頃、三井のとある大規模タワーで値引きの提案受けました。といっても、3%くらいでしたね。当時は不動産値上がりの踊り場、オリンピック後下がるという世の中の論調でした。

交渉というか、向こうから提示してきましたね。早く決めたかったのでしょうね。この物件はまだ竣工まで時間がありますし、まだ一期なので値引きは無理でしょう。もう誰も不動産なんて欲しがらないというような状況には程遠いのが足元の市況です。

[1486: 名無しさん]

>>1481 マンション検討中さん
事前審査通らない収入で10年間頑張った意味とは
あと最高の物件なんて無いし、それに近いものはおそらくあなたの収入じゃ届かないから早く妥協点を探してた方がいい

[1487: マンション検討中さん]

>>1485 eマンションさん
今は住友以外もスミフ商法使ってるし値引きは期待できないと思う

[1488: 名無しさん]

でも売れ残ってるし
精神病院の隣だし
韓国企業がはいってるし
牛込柳町だし

値引きは普通にあり得るでしょ

[1489: 名無しさん]

>>1485は、竣工後に売れ残ってれば値引きもあるけど、竣工まで１年数ヶ月ある中で値引きはないと説明してくれているのに、まだ値引きと言ってる荒らしは文も読めないんだな。
そんなに値引き物件がいいならマンマニ氏に聞いてくれば良い。最近スムログで記事書いてたから。

[1490: マンション検討中さん]

でもこんな安くしても売れ残ってるしね。
申し込んだ人もほとんど現れないじゃない？

[1491: マンション掲示板さん]

>>1490 マンション検討中さん
すごく売れてるとは思わないけど、自分がモデルルームで見た限り、要望書が入っていない部屋もそれなりに売り出して47戸中6戸残りなら、そんなものじゃないですかね。

[1492: マンション検討中さん]

>>1491 マンション掲示板さん
6戸はキャンセル分でしょうね。ギリギリになって怖気付いたのではないですか。

[1493: マンション検討中さん]

ここしばらく憶測だらけで新情報なし。

[1494: マンション掲示板さん]

>>1482 マンション検討中さん

東急は基本的に値引きないよ。

[1495: 購入経験者さん]

まぁ実は値引きはあるんですけどね
ここを買う勇者なら交渉する権利はあるよ

[1496: マンコミュファンさん]

ここに限らずですけど、勤めている企業によっては紹介制度のようなもので1.5%～0.5%ぐらい安くなりますよね。地味ですけど1億の1%で100万円になるのでそこそこのオプション代になります。是非そちらも調べられてみてください。

[1497: マンション検討中さん]

抽選部屋で値引き交渉するマンに期待

[1498: 検討板ユーザーさん]

>>1492 マンション検討中さん
キャンセルではなく、要望書入ってない部屋も集中回避なのかそこそこ出してました。結果それでも一定程度残ってしまったので人気の階数や方角、ラインに集中してしまったとだと思います。

[1499: マンション検討中さん]

キャンセルした人もいるんでしょうけどね

[1500: マンション検討中さん]

再来年の引渡しの頃には金利が1%程度上がってるかも知れませんね。そうなると大混乱です。