ブランズ牛込柳町

[匿名さん]

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/yanagicho/


新宿区弁天町。
外苑東通りから一歩奥まった高台の住宅街に6階建て93戸のマンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。


(仮称)新宿区弁天町計画

地名地番　東京都新宿区弁天町72-2他
交　　通　都営大江戸線牛込柳町駅徒歩5分、東京メトロ東西線神楽坂駅徒歩10分

構造規模　鉄筋コンクリート造地上6階建 総戸数93戸
延床面積　8,502.83 ㎡
建築面積　1,780.46 ㎡
敷地面積　3,095.62 ㎡

建築主 東急不動産株式会社
設計者 不二建設株式会社一級建築士事務所
施工者 株式会社東急コミュニティー

着工予定 2022/03/31
建物竣工　2024/1月中旬予定
お引渡し　2024/2月下旬予定

[スムラボ 関連記事]
【予定価格】ブランズ牛込柳町｜子育てに最強の立地、見つけました！現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】
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[1361: 匿名さん]

>>1353 マンション比較中さん
荒れるほどではありませんでしたよ。
富裕層に憧れた冷やかしの投稿者が追い出されていたりはありましたが、一期が即完売した途端に掲示板は静かになりました。目白坂辺りはこちらと比較にならない程の立地ですから、仕様も含め価格もそれ相応です。

[1362: マンション比較中さん]

>>1361 匿名さん

目白坂　名前もいいですもんね。

[1363: マンション検討中さん]

https://www.sumu-log.com/archives/49008/
スムログでマンションマニアさんが取り上げてましたね。先着含めて半分程度部屋も残っており、思いの他チャンスかもしれませんね。

[1364: ご近所さん]

売れ残ることは事前にわかってて大抽選会だ値上がり必至だ煽っていたわけだ。
全くマンション商売は弱肉強食だこと。

[1365: 周辺住民さん]

ブランズのブランド、この立地、この価格、それで１期完売でないとは、ちょっと驚いた。韓国人学校の影響で外国人が多く、救急車が夜も通る若松河田エリアのマンションより、はるかにこっちの方が良いと思うけどなあ。

[1366: ご近所さん]

外人が多くて救急車が夜通ることが資産価値にマイナスなら麻布十番の坪単価をどう説明するんですかね？

[1367: 匿名さん]

麻布十番なんて、バブル前までは、工場労働者の住むエリアだった。その後、地下鉄が通り、デベが捏造した「高級な麻布十番」の幻想に踊らされ、過去の歴史を知らない人々が能天気に高値でマンションを買っているだけ。まともな人は買わないよ。

[1368: ご近所さん]

>>1367 匿名さん
麻布十番より牛込柳町の方が"本質的"な価値が高いというなら、売れ残りの原因は嫌悪施設のネガティブインパクトが強すぎるってことですか？

[1369: 匿名さん]

>>1366 ご近所さん

白人様は資産価値にプラス
アジア系（特に韓国）はマイナス

これは差別ではなくて戦後から続く国民感情由来です。

[1370: マンション検討中さん]

マンマニが取り上げたのは要望書を締め切ってからだったはず。そのタイミングで知った多くの人は滑り込めずに次に回されたのでしょう。

[1371: 匿名さん]

この価格で先着順になるとは…　今は高級物件の方が調子良さそうですね。

[1372: マンション検討中さん]

案の定の結果で「安くてもいらない物件」と烙印を押されたようなもの。
流動性も低いしリセールバリューも見込めず、値上がりを期待した購入者は落胆したことでしょう。
気の毒ですが、資金力の低い一次取得者セグメントを狙った鮮やかな売り込みでしたね。
あとはジリジリ値下げしながら完売させる流れでしょうか？

[1373: 名無しさん]

>>1372 マンション検討中さん

マジですか？
どのくらい値下げありますか？

[1374: 検討板ユーザーさん]

>>1364 ご近所さん

気の毒ですね
本当に値引きの可能性があるなら、嬉しいです
不動産にくわしいかたに教えて欲しいです

10パー安くなれば買えそうです

[1375: 匿名さん]

>>1370 マンション検討中さん

マンマニ戦略、炸裂ですか？

[1376: 通りがかりのものです、]

>>1370 マンション検討中さん
一次は予約いっぱいでアポが取れなかったみたいですね。。。。東急さんも焦らず売っていくようです。竣工も再来年2月ですから。

[1377: 匿名さん]

値上げはしないでしょうが、値下げもしないんじゃないかな、淡々と売っていく印象。

[1378: 評判気になるさん]

>>1365 周辺住民さん
同じく立地はこちらの方がいいと思います。神楽坂10分ですから。1次1期でいくつかの部屋が集中してしまったようです。おそらく下手に残った部屋（高めの部屋？）よりも2期で開く部屋にチャレンジしたい人もいるのではと思っています。値上げもしていないようなので。
また要望書の時期が近くなると誹謗中傷が多くなりそうですが…

[1379: マンション比較中さん]

日当たりじゃない？日本人は南向き大好きだから。
欧米人は暗かったら間接照明で明るくするんだよ。

[1380: 匿名さん]

温暖化で日が差すと夏は暑すぎるし、このマンションは乾太くんがあるから、南向きにこだわらなくても良いと思うんだけど、農耕民族日本人の南向き信仰は、なかなか変わらないね。

[1381: 匿名さん]

>>1380 匿名さん
日当たりは大事だよ。北向きじゃセロトニンでない。人生終わる。

[1382: 口コミ知りたいさん]

完売しなかったということは、要望書出したけど直前で取りやめた人、申し込みしたけど契約前に辞めた人がいたということかな。このスレ見てビビってやめた人もいそう。

[1383: 検討板ユーザーさん]

不動産を初めて購入する層を狙ったマーケティングだったのは間違いないでしょうね。
立地条件(もう詳しく書く必要はありません)が売却時にどれほど深刻な足枷になるか想像もできなかったでしょう。
入居後に"思っていたのと違う"とならなければよいのですが...

[1384: マンション検討中さん]

1次1期は一部の部屋に人気が偏って抽選になりましたからね

[1385: 評判気になるさん]

>>1382 口コミ知りたいさん

私はここの書き込みをみて、懸念が膨らみ
見送ってしまいました

後悔してますので2期で購入を考えています

惑わされて人気の部屋を狙えなかったのが心残りです

[1386: 匿名さん]

もうちょっと価格調整してればバラけた気がするけどね。この辺は東急に頑張ってほしいところ。いつも一部の部屋だけすぐに売れて、残りで苦戦してるイメージ。

[1387: 口コミ知りたいさん]

>>1381 匿名さん
セロトニン大事だよね。成人うつの発症にはセロトニンが大きく関係してる。

[1388: マンション検討中さん]

>>1385 評判気になるさん

倉付き狙ってました？あれはやっぱり羨ましい。
あと、ランドリールーム独立した部屋。
あれ良いなと思ってるんだけどもう無いのかな？

[1389: マンコミュファンさん]

>>1388 マンション検討中さん

私は庭付きです
面積がとても広くて魅力でした
確認したら、なくなってました

[1390: 評判気になるさん]

>>1389 マンコミュファンさん

（知りませんけど）お子様いたりガーデニングが趣味の人には、庭は確かに魅力ですよね。
私の実家は戸建てなので庭ありますが、一般家庭で育てられる果樹沢山実ってます。
ベリー類は、秋に紅葉するので素敵ですよ。
ベリー類は植木鉢推奨ですが（繁殖力凄い）。

私は、あっちはふらふらこっちへふらふらで決まりません。

[1391: 評判気になるさん]

>>1381 匿名さん

自室警備員には死活問題だ

[1392: ご近所さん]

鬱になったら隣の病院いけばええやろ

[1393: マンション掲示板さん]

2期で申し込み…とありますが、もう情報が出ているのですか。どの部屋が売り出されるのでしょうか。私は1期で決断できず、悩み続けているのですが、2期への挑戦をどうすればいいのか分かりません。

[1394: 口コミ知りたいさん]

>>1390 評判気になるさん

子供がいますので、小さなテーブルや遊具をおいてのんびりするつもりです

[1395: 匿名さん]

２期で勝負するしかない。

[1396: マンコミュファンさん]

>>1393 マンション掲示板さん
問い合わせみればよいのでは？
アクションより悩み続ける時間の方が多いなら、縁がないと思って潔く諦めた方が良いこともありますよ。不動産とはそういうものだと思います。

[1397: 検討板ユーザーさん]

>>1396 マンコミュファンさん
ありがとうございました。そうですね。ずーっと気になり続けた物件ですが、どうしても踏ん切りがつかず…でしたので、潔く諦めることにします。

[1398: 匿名さん]

もったいない。

[1399: 匿名さん]

＞＞1397 検討板ユーザーさん
どこかに、あなたに合うマンションが見つかることを祈っています。

[1400: マンション検討中さん]

（工作活動が効いてまたちょっと倍率が下がった……）

[1401: 検討板ユーザーさん]

精神病院の隣で韓国企業が数多く住戸を所有する売れ残りマンションで倍率下げ工作をする意味って...

[1402: マンコミュファンさん]

>>1401 検討板ユーザーさん

ここはもともとロッテ所有の土地ですか？
社宅になるんですかね。

[1403: マンション検討中さん]

いいぞ、コージーコーナーの親会社すら気になる愛国者たち！もっとやれ！

[1404: 匿名さん]

>>1402 マンコミュファンさん
一部コージーコーナーが持っていて、ロッテに買収。その土地を病院側の一部と交換したようですね。そのまま一般賃貸にして不動産収入源とするようです。

[1405: 名無しさん]

>>1404 匿名さん

ロッテに問い合わせてそういう回答をもらったんですか？

[1406: 検討板ユーザーさん]

>>1404 匿名さん

ありがとうございます。一般賃貸なので、必ずしも韓国の方が住むわけではないのですね。

[1407: 名無しさん]

>>1406 検討板ユーザーさん
賃料月30万円以上は出せるファミリー層なので、そんな変な人は入らないと思いますけどね。

[1408: マンション掲示板さん]

タワマンにもどこにも愉快なお隣さんがいるものです

[1409: 口コミ知りたいさん]

ロッテは高円寺に社宅がありますが古いですからね。
ここはコリアンタウンとも隣接しており、東京韓国学校にも徒歩圏内なので駐在員の需要は高いと思われます。

[1410: マンション検討中さん]

ずいぶんと事情に詳しい同胞の方が書き込んでいるのでしょうか。このあたりは早稲田大学も近いので留学生も多いですよね

[1411: マンコミュファンさん]

>>1407 名無しさん

企業勤めの駐在韓国人だとしたら、なんの文句も無いけど。馴染む努力が身についてそうだから。

今住んでるマンションで変な人って、金回りが急に良くなったタイプ？の何してるか不明な人。平日見かけてもワイシャツでは無い。目に剣がある感じというか人に対して余裕が無い。一緒のエレベーターになると嫌なんだよな、

[1412: 通りすがりさん]

>>1411 マンコミュファンさん
港区のタワマンに特にいらっしゃいますよね。そういう人は牛込エリア、早稲田～神楽坂ではあまり見かけないですね。

[1413: マンション掲示板さん]

>>1412 通りすがりさん

そんな事ないよ。
いるいるー
新宿って昔から新宿住まいの人も多いんだよ。詳しくは書かないけど。

港区のタワマンで傍若無人なタイプも居ること聞いてるけどね。夫婦で医者で地下駐車場で破壊行為したのに認めないとか聞いたことある（防犯カメラにバッチリ映ってたらしいけど）。

[1414: 管理担当]

[前向きな情報交換を阻害する恐れがある投稿のため、削除しました。管理担当]

[1415: 匿名さん]

>>1414 eマンションさん
江戸時代の地図を見たって、この土地にマイナス要素は見られない。元々、ここは室町時代からこの地域一帯を支配していた牛込氏の本拠地であり、「牛込」の名は、昭和22年に「新宿区」が誕生するまで「牛込区」として脈々と続いてきたもの。つまり、現在の新宿区の基盤は、この地から始まっている。
もうちょっと歴史を勉強した方がいいと思うよ。

[1416: マンション検討中さん]

隣地の用地取得の経緯と歴史的背景は別かもしれませんが、由緒ある土地で、昔から災害に遭うような場所では無いことは事実だと思います。
その上で過去の用地取得経緯は過去として、隣地の病院のコンセプトは開かれた病院であり、この建替事業を機に設計者は病院経験のある建築家を起用しています。
よほど変な建物にはならないことを前提に、前面道路の拡幅事業で緑が多くなり、幅員もゆとりが出る通りとなります。
草間彌生美術館や夏目漱石記念館もこの一帯の価値を少しは高めるでしょうし、福祉センターの建替えも進んでおり、通りの老朽化した暗い印象のある雰囲気は改善されると思います。
複合的に考えると必ずしも資産価値として悪い方向になりすぎるような場所では無いかと思います。

[1417: 検討板ユーザーさん]

こら！ネットで真実に目覚めたおじさんをこれ以上論破するのはやめて差し上げろ！

[1418: マンション検討中さん]

この値段で売れなかったんだから検討者が期待することは値下げだけですよ。
売り手と購入者の言い訳がましいポジキャンに納得できるなら既に申し込んでますって。

[1419: 検討板ユーザーさん]

おっしゃる通り

[1420: 検討板ユーザーさん]

値下げはしないようですよ。MRの申し込み状況を考えれば当たり前ですが残念でしたね

[1421: 口コミ知りたいさん]

>>1420 検討板ユーザーさん
誰からいつ聞いたんですか？

[1422: 評判気になるさん]

先着順申込受付中6戸とありますが第1期第一次が売れ残ったということでしょうか。

[1423: マンション検討中さん]

>>1412 通りすがりさん

半グレやYouTuberは港区や渋谷区のタワマンを好むからね。もちろんそうじゃない人の方が多いけど隣人ガチャであることは否定できない。

[1424: 名無しさん]

>>1422 評判気になるさん
そういうことですね。申込があったけどキャンセル。
普通にあることですが、倍率がついていなかった（思いのほか人気がなかった）ということになると思います。

[1425: マンション検討中さん]

第２希望にしてた部屋に突っ込んでるような人とかもいるからその限りではない。列による差はあったな。

[1426: 通りがかりさん]

売れ残れば当然値引きしますよ。
定価で買った人には内緒ですけど。

[1428: マンション掲示板さん]

[No.1427と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1429: 匿名さん]

>>1425 マンション検討中さん
ちょっとなに言ってるかわからない。

[1430: マンション検討中さん]

やっぱ不動産購入の経験がないファミリー層を１次で狙い撃ちして、後はじりじり値下げしながら適正価格で完売を目指す流れですかね。

担当者が値付けを間違えた、値上がり必至、嫌悪施設は問題にならない、大抽選会、ラストチャンス...

はじめから騙す気マンマンでしたよね～

[1431: マンション検討中さん]

私は値下げされるまで待つことにしました！皆さんも一緒に値下がりするまで待ちませんか？？

[1432: マンション検討中さん]

引き渡しが始まる1年半後には割引価格で買えますかね！？

[1433: 通りがかりさん]

まもなく金利が上がりマンション不況が来ますからその時がチャンスです。私はリーマンショック翌年に大手デベから8%引きで買いました。
皆さん頑張ってください。

[1434: 半年後]

これほど割安な物件をまだ値下げ待ちなんて気の毒な方々がいますね。
残念ですがここ、売れちゃいますよ。
半年後に答え合わせしましょう。

[1435: 匿名さん]

>>1434 半年後さん
割安ではありませんよ

[1436: マンション検討中さん]

竣工後が狙い目ですよ！！！

[1437: 通りがかりさん]

都心マンション相場は上げ止まることはあっても下がることはまず無いでしょう。共働き世帯がこれだけ増えれば払う人は払うし、需給が緩めばデベ側が供給絞る。

[1438: 検討板ユーザーさん]

>>1437 通りがかりさん

それは貴方個人の予想ですか？

[1439: マンション掲示板さん]

もしかしてひろゆきさんですか？ サインください！！

[1440: マンション検討中さん]

竣工近くなると引き渡し先延ばし→値上げが最近の傾向。
時代の変化についていけないアンモナイトが混ざってる。

[1441: マンション検討中さん]

売れ残った事実は変わらない。
未入居で転売しても値下げしなきゃ内覧すら来ない。

でも実需なら高値掴みでもいいじゃないですか？
一生住めば損はしない。

[1442: 口コミ知りたいさん]

値下げなんかあるわけないだろ、アホなんか？

[1443: 検討板ユーザーさん]

このあたりなら相場的に坪450ぐらいでしょうか

[1444: 通りがかりさん]

>>1434 半年後さん

今の時代、デベも体力ある大手ばかりで、値下げなんか郊外で竣工後も販売してるような物件くらいだからな。
竣工まで１年半近くある中、一期二次や二期一次で値下げなんてのはまずない。

[1445: 匿名さん]

値下げはないですが値引きはあります。
そして引き渡し後の住み替え時の価格は値段がつかないでしょう。

[1446: 匿名さん]

いつになるかはわからないけれども、東京にも大震災が来るから、その直後は安く買えるんじゃないだろうか（もしこのマンションの部屋が売りに出ていれば、の話だけれども）。

[1447: eマンションさん]

祐天寺、都立大、西小山で坪600を軽く超えるような市況で、ここが500で買えるなら相対的にかなり割安だと思うんだけどなあ。あっちはここより家賃取れないでしょ？

[1448: マンション検討中さん]

>>1446 匿名さん
タワマンは半値半掛けになるだろうね

[1449: マンション検討中さん]

土地柄実需狙い&竣工まで1年4ヶ月なので東急さんも焦ってってはなさそうですね。
決して安くはないので長期販売になってもおかしくないのですが、同じ新宿区のパークタワー西新宿やクラッシィタワー新宿御苑がおそらく相当高く出てくるので、かなり条件悪い部屋でワンチャンと考えていた組が予算面で届かず流れてくるのではと思っています。結果、思いの外早く売れてしまうのではと。
新築需要は根強いものがあるので、あとは予算なんですよね。。。とか言っていて大外れ（年内余裕で完売or竣工まで全然残る）だったら目も当てられないですね笑。その時はすみません。

[1450: 買い替え検討中さん]

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000041764.pdf
結構な大工事ですね

[1451: 通りがかりさん]

>>1450 買い替え検討中さん
相当歩きやすく、走りやすくなりそうですね。電柱の地中化や緑化ともセットなので、達成すれば資産価値も多少上がりそうですが…あと何年かかるのでしょうか…

[1452: マンション検討中さん]

>>1450 買い替え検討中さん

すでに最終段階まで進捗してますけどね。

[1453: 匿名さん]

>>1447 eマンションさん
「祐天寺、都立大、西小山で坪600を軽く超えるような市況で、ここが500で買えるなら相対的にかなり割安だと思うんだけどなあ。あっちはここより家賃取れないでしょ？」
→　まさにそのとおりですね。マンション購入金額と家賃のバランスで考えると、弁天町は適正だと思います（今の市況下において）。東急沿線は、信じられないくらい利回りが悪いですよね。
　自分が住むためのマンションは、利回りで考える必要はない、とも言えます。しかし、それでも転勤等により家が空くケースもありえるわけですから、マンション購入を考える際には、利回りもある程度、考慮に入れるべきだと思いますね。

[1454: マンション検討中さん]

なぜ本物件の決定的な懸念材料である嫌悪施設について"記憶喪失"される方がいらっしゃるんですかね？

嫌悪施設の隣は絶対嫌だって人が5組中わずか2組だとしても転売時に深刻なネガティブインパクトになりますよ。

利回りという話なら、主な勝者は事業協力者住戸を保有する韓国企業だけでは。

[1455: 匿名さん]

>>1454 マンション検討中さん
仮にあなたの言う”嫌悪施設”を気にして「購入」を見送る人がいるとしても、「賃貸」で入居してくる人は、この程度の”嫌悪施設”なんて全然気にしないよ。それがゴミ処理場とか、非社会的勢力の事務所とか、風俗産業施設だったりしたら別だけどね。

[1456: 匿名さん]

>>1454 匿名さん
よく考えてみると、某宗教団体の施設がたくさんある白金高輪なんて、施設の横だろうと、皆さん全然気にせず、高値でマンションが取引されている。
白金高輪の某宗教団体の施設と、本マンションの横の施設と、どっちを避けるかと言えば、私ならば断然、白金高輪の施設を避けるね。

[1457: eマンションさん]

相場より安い賃料なら嫌悪施設が隣にあっても入居してくれるでしょうね。
でもそれじゃあ焦って購入する必然的がないですよね。

近隣の優良中古を差し置いてここを担ぎ上げる理由は？誰が何の目的で？

[1458: ご近所さん]

嫌悪施設かどうかでまず判断が割れてるんだからどうのこうの言っても意味ないよ。嫌悪施設だと思うならどっか別の物件のスレ行ったほうが良いんじゃない？

[1459: 匿名さん]

>>1457 eマンションさん
「近隣の優良中古を差し置いてここを担ぎ上げる理由は？誰が何の目的で？」
?　そんなことを聞いて、どうするの。　「何の目的で？」（笑）　

[1460: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]