【契約者専用】エクセレント ザ タワー

[入居予定さん]

エクセレント ザ タワーの契約者専用スレッドです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/652913/
公式サイト：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

所在地：千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3
交通：JR総武線「千葉」徒歩9分、千葉都市モノレール「葭川公園」駅 徒歩2分、京成千原線「千葉中央」駅 徒歩5分

総戸数：397戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造 地上31階建
売主：新日本建設株式会社、中央日本土地建物株式会社、あなぶきホームライフ株式会社、株式会社長谷工コーポレーション、東方地所株式会社
施工会社：新日本建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
設計会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
完成予定日：2023年12月
入居予定日：2024年2月

[940: 契約者さん]

ちなみに東京と千葉ではロケーションが異なるので参考にならないとは思いますが、東京都心の中古タワマンの値上がり率はかなり高いですね。千葉という場所柄からここまで上昇するとは思いませんが、都心の半分の上昇率でも千葉県内の他のマンションに比べたら高リターンが期待できるかもしれません。ただし、このマンションはかなり割安な価格設定でしたので、売却して同じ条件の新築を探すのはほぼ不可能であるとは予想されます。筑波あたりのファミリーマンションくらいを購入するなら、売却益を実感できるかもしれませんね。
https://gendai.media/articles/-/91553

[941: 口コミ知りたいさん]

>>940 契約者さん
確か、5年以内に売却して差益が出た場合は、仲介手数料と易の割が税金で持って行かれるはずです。
ですから、マンション転がしは、値下がりのリスク抱えたうえで、希望の値段で売れるかどうかもわからいので、鼻から実行することをやめました。
5年以上だと、税金いくら持って行かれるか今となってはわかりませんが、手数料と税金がかかること（益出た場合ですが）も考慮に入れるとなんぼにもならなく、住み替えも難しいかもしれません。

[942: 口コミ知りたいさん]

>>941 口コミ知りたいさん
＞仲介手数料と易の割が税金で持って行かれるはずです。
仲介手数料と差益の4割が税金で持って行かれるはずです。
に訂正です。
住み替えは、そこから印紙代、登記手数料、引っ越し代、家具・カーテン等、別途持ち出しになります。

[943: 口コミ知りたいさん]

住んでいたという実績があれば、特別控除3000万円適応でＯＫなんですかね。
だから、マンション転がしで利益を得ようとするのなら、住民票を移さなけらＢならないとか。
あと、住民税も嵩上げになるのかな？

あまり詳しくないので、どなたか簡潔におしえていただけますでしょうか？

[944: 契約者さん3]

>>943 口コミ知りたいさん
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

概要
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています。

計算方法
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
（1）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます（コード3258「取得費が分からないとき」を参照してください。）。
（2）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分し、税金の計算も別々に行います。
長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
（注）「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

ーーーーー

これを読んで理解できないようだとどうしようもないかなと思いますが。何が分からないんでしょうか？

[945: 契約者さん]

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

[946: 契約者さん]

つまり、５千万円で購入したマンションなら、８千万円で売却しても（細かい印紙税などを除いて）税金はかかりません。

[947: 契約者さん]

>>942 口コミ知りたいさん
税金の話を、間違った情報で書き込むのは控えましょう。間違った行動を人に推奨することになりますので、迷惑投稿と同じです。

[948: 口コミ知りたいさん]

3,000万円特別控除の適用要件
3,000万円特別控除を適用するには、以下の適用要件を満たす必要があります。

3,000万円控除の適用要件

マイホームの売却であること
既に転居している場合は住まなくなってから3年以内に売却すること
配偶者や親族など特別な関係の人・法人への売却ではないこと
売却した年とその前年、前々年に3,000万円特別控除の特例や、その他の特例（相続空き家の3,000万円控除と所有期間10年超の軽減税率の特例を除く）を利用していないこと
以上の要件を全て満たしていると、マンション売却で3,000万円特別控除の適用を申請できます。

控除を適用できないケース
一方で、以下のケースに該当する場合は、3,000万円特別控除の特例を適用できません。

投資物件の売却
セカンドハウスや別荘の売却
住み替え先の購入に住宅ローン控除を適用している
住み替えのためにマンションを売却する場合、住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できません。

売却した年だけでなく、その前2年間と後3年間に住宅ローン控除を適用している場合は3,000万円特別控除の適用を受けられません。　

[949: 口コミ知りたいさん]

>>941 口コミ知りたいさん
すいません
投資、セカンドハウス売却でのお話でした。
誤解を与えてメンゴ

[950: 契約者さん3]

駐車場についてそろそろ決まりますかね？

[951: 契約者さん1]

>>950 契約者さん3さん
1月中旬なので再来週くらいですかね

[952: 契約者さん5]

>>951 契約者さん1さん

早くて週明けですかね～
当選して欲しいです

[953: 契約者さん5]

賃貸物件がどんどん出てきますね
賃料が高すぎてびっくりです"(?o|o?)??
1LDK12万円も瞬間蒸発で驚きしかない……

[954: 契約者さん6]

>>953 契約者さん5さん
都内の新築マンションだと平気で倍とかするので、
千葉の割安感はあるのかな～と思いました。

[955: 契約者さん5]

スーパーは決まったのでしょうか

[956: 入居予定さん]

>>955 契約者さん5さん
なんか工事？作業していますね、電気等ついて人の出入りしていました。
でも周辺にスーパーは沢山あるので当分は色んなお店巡りも楽しみましょ

[957: 契約者さん4]

皆さん地震保険は付帯されてますか？
また火災保険は紹介されてるところと別のとこで検討されてますでしょうか。

[958: 契約者さん5]

>>957 契約者さん4さん

地震保険は外しました
おそらく大地震が来るとは思いますが、見返りが少なすぎるのでなくてもいいかなぁと判断しました。
別のところですね。ソニー損保で申し込みました

[959: 契約者さん5]

>>957 契約者さん4さん
私も地震保険つけてません。
958さんと同じでソニー損保にしましたが、かなり安かったです。

[960: 契約者さん2]

>>958さん
>>959さん
地震保険はつけてないのですね。
私も正直必要性があまり無いかなと思っていたので、参考にさせていただきます。
ソニー損保の火災保険も調べてみます！ありがとうございます。

[961: 契約者さん1]

ソニー損保、５年で一万円くらいだったような
安い！と思ってすぐに申込んだのであやふやですが

[962: 契約者さん]

1階にスーパーが入るようですね。担当者に聞いたところ、契約上まだ店舗名は公表できないそうです。去年1月に西友と交渉している所と聞いてたので、それから話が進んだなら、西友かもしれませんね。いずれにせよ、「儲からないから撤退する」事がないように、少々高くてもココで買うようにしましょう！撤退されるとマンションの資産価値が下がるのでね（笑）。

[964: 契約者さん1]

いつオープンかなー

[965: 契約者さん5]

鍵の引渡し日にお部屋直行しても大丈夫ですよね？
その日にお部屋の掃除やらして引越しの日を迎えたいなぁ思いまして

[966: 住民さん8]

>>965 契約者さん5さん

引き渡しされたら自分のものなので大丈夫ですよ。

[967: 契約者さん1]

火災保険についてです。ソニー損保にて申し込んでいるのですが、耐火性能確認書類を提出し耐火建築物・耐火構造の適用外と言われてしまいました。本物件はM構造では無いのでしょうか？

[968: 契約者さん6]

>>967 契約者さん1さん
耐火構造ですよ。
担当の営業さんにソニー損保用のフォーマットで証明書を作ってもらえOKです。
私はそれで耐火構造になりました。

[969: 契約者さん5]

>>968 契約者さん6さん

そうですよねー
私は依頼した際に耐火性能確認書？と言われる書面を送付しましたと言われ、第4面の提出を促されたのですがその第4面で適用外と言われ戸惑っています。
再度4面を送付してみますがこれでダメなら郵送してそれでダメなら担当に証明書の作成依頼しようかと思います

[970: 契約者さん3]

>>969 契約者さん5さん
私も契約時にもらった4面を提示しましたがソニー損保に駄目といわれましたよ。理由は教えてもらえませんでした。

おそらく再送してもダメなので、担当の方に証明書作成をお願いする方が早いです。
所定の証明書なんて担当者名とチェック入れるくらいなのでその日中にPDFでくれますよ。
それをスクショしてソニー損保に提出したらすぐに認められました。

[971: 契約者さん5]

>>970 契約者さん3さん

ありがとうございます！私も取り寄せの方向で動こうと思います！

[972: 入居予定さん]

アートさん見積もり先日しましたが、物凄い高くてびっくりしました！！
ふっかけられたのでしょうか、まだ他の所してないので相見積もりしなきゃ

[973: 契約者さん2]

>>972 入居予定さん

いくらでしたか？

[974: 入居予定さん]

>>961 契約者さん1さん
5年で1万円とかはさすがにないような。。。

[975: 契約者さん5]

ふと思ったのですが、火災保険は所在地と住居地でどちらを登録するものでしょうか？

[976: 入居予定さん]

こちらではソニーさんで地震保険つけない保険だと凄く安そうでやる人が多いですね。
どうしようかなー

[977: 契約者さん8]

駐車場当選の連絡来た人いますか？
中旬なのでそらそろかとおもうのですが一向に連絡が無いので心配になってきました

[978: 契約者さん5]

>>977 契約者さん8さん
連絡来ないですねぇ・・・
もし当たらなかったら車を売るという残酷な手間も増えますね。

[979: 契約者さん]

マンション前のフィットネス、ゼクシス千葉ですが、3月から入会の場合は、3月1日以降にＷＥＢ入会の手続きをとってくださいとの事でした。前月以前にクーポンを使った手続きは取れないようです。

[980: 契約者さん7]

>>979 契約者さん

クーポンはどうやったらもらえますか？
契約が遅いとダメでしょうか…。

[981: 契約者さん]

>>980 契約者さん7さん
確か、内覧会でもらった記憶があるのですが、、、営業担当者に聞いてみては？多分、もらえると思いますよ。

[982: 契約者さん8]

もう中旬すぎたってー
はよ駐車場の抽選連絡くれー！

[983: 契約者さん1]

ゲストルームっておいくらかご存じの方いますか？

[984: 契約者さん1]

>>983 契約者さん1さん

5000円ではありませんでしたか？
私もどこで聞いたのか忘れてしまいましたがそう聞いた記憶があります

[985: マンコミュファンさん]

４０００円では？

[986: 契約者さん1]

>>985 マンコミュファンさん
私も4000円と利用規則集みたいなのでみました。

いつから予約できるかご存知の方いますか？パソコン予約のアカウントを登録するんですよね？

[987: 契約者さん7]

>>986 契約者さん1さん

ペッパーくんで予約ではなかったでしょうか？

[988: 住民さん6]

>>984さん >>985さん >>986さん
ありがとうございます！
内覧会で聞き忘れたので助かります

[989: 契約者さん6]

>>988 住民さん6さん

4000円でしたか！失礼しました

[990: 608]

スマホ予約とペッパーが別管理で両方とも登録が必要と聞いてペッパーは使うことないだろうなと思いました

[991: 契約者さん3]

>>990 608さん
ペッパー君、最初はいらない、と思ってたのですが。
内覧会のときにずっとこちらを見てて、目が合ってたので、ちょっと可愛いなと思いました。

[992: 契約者さん3]

>>974 入居予定さん
保険金額900万、地震保険なし、家財なし、水漏れ時の保証有り(他世帯含む)でソニー損保火災保険5年で5000円くらいでしたよ。
ウェブで簡単に見積もれるのでやってみては。ふ

[993: 入居予定さん]

>>991 契約者さん3さん
同感です、意外にサンタ帽かぶって（かぶせられててw）可愛くて癒されましたよねｗ

[994: 入居予定さん]

>>992 契約者さん3さん
めちゃくちゃ安いですね！水漏れの保証だけでしょうか。でもうちは家財つけようかな、地震もとりあえず。そしたら高くなるかもですが…

[995: 992]

>>994 入居予定さん
通常の火災保険での補償内容に配管破損などによる水漏れの特約をつけた感じです。
家財付けても＋3000円くらいだったような。

地震保険付けると5年で4万近くいくと思います。
ちなみに地震保険は保険料・補償内容が全社共通なので火災保険の内容と料金で申込会社を決めちゃってOKです。
https://faq-smp.sompo-japan.jp/kazai/faq_detail.html?id=80065

[996: eマンションさん]

エコカラットとかキッチンボードをオプションではなく外注した方いますか？
どちらで依頼したか教えて欲しいです。

[997: 契約者さん3]

>>996 eマンションさん
エコカラットはltsという会社にお願いしました。
ほぼ半額。

[998: 契約者さん7]

昨日の荒川のマンションの火事で色々考えてしまいます。火災保険はもちろん入りますが、階が離れてても避難はするべきなんでしょうかね？下手に火元に近づかなくても…と思ったり。エクセレントタワーは防火扉ついてますよね？スプリンクラーは図面に載ってるからあるのは分かりますが、防災についてあまり詳しく話を聞いてこなかったと反省しています。

[999: 契約者さん5]

>>998 契約者さん7さん
避難はするべきですね
どちらかと言うと避難できるうちに避難が鉄則です

スプリンクラー付きで思ったんですが地震でスプリンクラー故障の防水により浸水したら地震保険じゃないと保険下りないみたいですね。構造的に大規模地震の影響受けやすいのでこれは盲点かもしれません

[1000: 契約者さん1]

あんだけ燃えてても局所的だったのは逆にすごいと思ったけどね。

ニュースでもタワーマンションは防火の壁使ってるし避難経路もしっかりしてるから戸建てよりも火災に強いって明言してた。
実際、戸建てよりも火災保険は格安だしね。

[1001: 契約者さん1]

駐車場
抽選結果やっときました

[1002: 契約者さん6]

駐車場当選！よかったです！

[1003: マンコミュファンさん]

皆さん、カーテンはオーダーですか？

[1004: 契約者さん1]

>>1001 契約者さん1さん

何で連絡来ましたか？

[1005: 入居予定さん]

>>999 契約者さん5さん
やはり地震保険はつけておいたほうがよいですかね。二次被害的なので水関係は台風？の時小杉のタワマンでもありましたもんね。

[1006: 契約者さん8]

>>1003 マンコミュファンさん
オーダーカーテンにしようと思っています。
Twitterでエクセレントザタワーに住む方が40万かかったとツイートしてました。
さすがにうちはそこまでかけられないです…。

[1007: 契約者さん6]

メールで抽選結果来ました
全て通りました
これで一安心

[1008: 入居予定さん]

>>1003 マンコミュファンさん
オーダーじゃないとできなくないですかね？天井高いのでうちもオーダーで見積もりいろいろしています。結構ピンキリですよね。バーチカルブラインドにしたかったけど、レール外したりしないといけないらしいので止めました

[1009: 入居予定さん]

>>1006 契約者さん8さん
カーテン高いですよね。うちはベランダに面してるとこだけ新しく作るけど、他の部屋のは今使ってるものをとりあえず使いますｗ

[1010: 契約者さん1]

カーテンは耐火性能があるやつじゃないとだめなんですよね？

[1011: 入居予定さん]

>>1010 契約者さん1さん
そうみたいですね、タワーだと防炎の。うちも途中で気付いてまた選びなおしてます

[1012: 契約者さん7]

>>1011 入居予定さん
そうなんですか！何という書類見たら、この件について詳しく分かりますか？

[1013: 契約者さん8]

>>1012 契約者さん7さん
管理規約にあったような

と思いましたが、マンション(10階建て)では防炎カーテンの利用が義務みたいですね
法律違反になっちゃいます
http://courage.wp.xdomain.jp/?p=23119

[1014: 入居予定さん]

>>1012 契約者さん7さん
うちはカーテン屋さんで見て選んでいる時にどんな物件ですか？と聞かれて31階建てといったら、防炎の決まりがありますと言われました。一般的な決まりのようで、我が家は知らなかったのでアナウンス頂いてよかったです。

[1015: マンコミュファンさん]

バイク置き場、外れたかな。

メールきません？

[1016: 契約者さん7]

>>1015 マンコミュファンさん
外れたとしてもメールはきますよ

[1017: 契約者さん2]

>>1015 マンコミュファンさん

当選結果はいずれにせよ届くようです。
当選していた場合のみ該当される区画番号が記載されており
外れた場合は空欄になるとの事でした。
昨日の15時前後にメールが送られていたので、まだ届かないのであればギャラリーに電話して確認した方がよろしいかと思います。

[1018: 契約者さん2]

賃貸が続々と出てきているので、案外実需で購入した人って少ないんだなぁと思いました。
賃貸住人が増えるとマナーが悪くなると聞くので少し心配です。。

[1019: 契約者さん3]

西向きの部屋を買った者です。西日対策って皆さんどんなことをする予定ですか？ 西向きの部屋に住むのが初めてなので少し心配です。

[1020: 契約者さん8]

>>1019 契約者さん3さん
少しだけ西向きに住んでいましたが、あんまり対策しませんでした。
眩しいながらに夕日を楽しんでいました…。

[1021: 契約者さん8]

>>1019 契約者さん3さん
窓ガラスフィルムを貼って家具の日焼けを防ぐというのは聴いたことがあります。

[1022: 契約者さん5]

>>1019 契約者さん3さん
西日がキツいのは午後１時～３時くらいでカーテン閉めたほうが良いですね。

[1023: 入居前さん]

>>1019 契約者さん3さん
南向き、西向きの直射日光がきついって話は、全面ガラス張りのダイレクトウインドウのタワマンに限った話だと思いますよ。
ここは一般的なマンション同様、バルコニーとひさしがあって扉と窓から入る光くらいですのでエアコンだけで十分だと思いますよ。

[1024: 入居前さん]

>>1018 契約者さん2さん
「賃貸住人が増えるとマナーが悪くなる」説は、もっと安い団地の話だと思いますね。
これほどの家賃を払える層は、社宅や高給取りですからほとんどの人はそれなりのモラルがあると思いますね。

[1025: 口コミ知りたいさん]

>>1018 契約者さん2さん
うち実需ですよ！賃貸が続々といっても394世帯のうちのいくつかですよね。
元々の世帯数が多いのでそんな多いとかは思わなかったけどな。
こんなものじゃないでしょうか

[1026: 契約者さん4]

>>1024 入居前さん

確かに。それもそうですね！
1LDK以外はなかなかのお値段ですもんね。
モラルのある方が多くいることを願います！

[1027: 契約者さん4]

>>1025 口コミ知りたいさん

1割くらいですかね？
こんなもんかと言えばそうですね。
千葉にしては少々高額な家賃になるので誰もがとはいかないだろうしそこまで心配することもありませんでした。

[1028: マンション住民さん]

家賃が高い賃貸は、一定数ローンを組めない職種（夜職など）の方などが入るんですよね。特に築浅タワマンは。
そういう意味でのマナーの心配はありますが。

[1029: 入居前さん]

>>1028 マンション住民さん
そんな人に貸すオーナーがいると思う？？？

[1030: マンション住民さん]

>>1029 入居前さん
千葉でも、隣のセントラルタワーとか割といますよ。
オーナーからしたら、結局安定した賃料が入ることが最優先ですから、貸す人がいない前提では考えない方が良いかと思います。

[1031: 住民さん3]

>>1030 マンション住民さん
芸能人は高級マンションに賃貸で住むと同じパターンですね

[1032: 購入経験者さん]

皆さん火災保険どこにしましたか？前にも話題になっていましたが、ネットで見積もりしたら結構高くなってしまった。５年で７万代だったかな？地震保険つけて。
平均がわからない…

[1033: 契約者さん4]

>>1032 購入経験者さん
あいおいの見積もりがあるはずなので補償内容などを比較しては？

[1034: 契約者さん4]

皆様、ガス会社はどこにしますか？
入居者説明会を欠席したので書類を読んでたのですがガス小売自由化により好きなガス会社選べるみたいですね。

[1035: 購入経験者さん]

>>1033 契約者さん4さん
ありがとうございます。これまで賃貸MSだったので言われるままかけてただけだったのですが、結構悩みますね。どこまでしたらいいか。
あいおいのは更に高かったですね。
楽天の保険で見積もりしてみたらでももっと高くなってしまったｗ

[1036: 契約者さん7]

>>1029 入居前さん

いないと良いけど。
答合わせは１年後くらいですね。
住民板で話題にならないことを祈ります。

[1037: 契約者さん7]

>>1035 購入経験者さん
おそらく同じ保証内容で最も安いのはソニー損保などのネット専業保険だと思います

[1039: 契約者さん8]

ベランダのカーテンの丈、内覧時測ったのですが、なんせ素人なんでカーテンリングからきちんと測ったか今更不安で。
オーダーカーテン高いので失敗したくないと思ってるのですが。。皆さん実寸何センチだったか良ければ教えて貰えませんか？？