【契約者専用】エクセレント ザ タワー

[入居予定さん]

エクセレント ザ タワーの契約者専用スレッドです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/652913/
公式サイト：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

所在地：千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3
交通：JR総武線「千葉」徒歩9分、千葉都市モノレール「葭川公園」駅 徒歩2分、京成千原線「千葉中央」駅 徒歩5分

総戸数：397戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造 地上31階建
売主：新日本建設株式会社、中央日本土地建物株式会社、あなぶきホームライフ株式会社、株式会社長谷工コーポレーション、東方地所株式会社
施工会社：新日本建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
設計会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）
完成予定日：2023年12月
入居予定日：2024年2月

[920: 通りがかりさん]

価格高騰に飲まれる前のギリギリのタイミングで本当に運が良かったですね
とにかくバランスが絶妙なタワマンだと思います
ブリリアはなんだかんだ立地の良さで売れるでしょうし通り道が華やかになるのが楽しみです

[921: 契約者さん8]

質問です。
洗面台の下は、開き扉でしたっけ？
モデルルームで、引き出しではなかったでしたか？

[922: 契約者さん6]

>>918 契約者さん1さん

昨今の市況だと、買い控えするメリットは見出し難いし、不動産（実需）は、買いたい時が買い時という鉄則を守ったこのスレの人は勝者です。

[923: 契約者さん]

ちょっと自慢ですが、私は埼玉県川口市に１７年間、住んでいたマンションを買値の１５０％で売却することが出来ました。私が購入した頃は、川口は東京の赤羽駅の１駅隣なのに、当時赤羽で５千万円する物件が、川口では４千万円程度と、２割安になっていました。理由は埼玉アドレスだからだろうと思います。
今は東京に近い事が見直されて、赤羽と川口で物件の価格差は殆どなく、川口のマンションは総じて高くなっています。（１７年も住んで１５０％上昇は凄いでしょう？（笑））
この物件も、他の同じような物件と比べて割安だと思いますが、物価上昇もありますし、中古価格が上昇する可能性は秘めていると（勝手に）思っています。まあ、外野からの罵声もあるかもしれませんので、これくらいにしときます。

[924: 契約者さん8]

>>921 契約者さん8さん
開き扉だったはずです。
開き扉だからソフトクローズないんだー、と思った記憶があります。

[925: 契約者さん8]

>>923 契約者さん
残債引くと4000万近くプラスになったということですね！
羨ましい。

私は5年前に買ったマンションが＋20%で売れたので色々買ってしまいました笑

[926: 契約者さん]

値上がりする物件の特徴として、準大手のデベロッパーが手掛けていることも１要素になります。例えば、三菱地所のパークハウス、三井不動産のパークホームズなどのハイブランドは、他社が５千万円で売り出すのを６千万円で売り出すのが普通です。（ブランド力が強いから）
このマンションはまさに準大手が手掛けているので、そこまで強気の価格で売り出しませんでした。ですので伸びしろが多いと思われます。中古になれば、ハイブランドであろうが、準大手が手掛けているものであろうが、本当に魅力的な物件であれば、適正な中古価格に収れんします。だから、少々、価格上昇を期待しても良いと思いますよ！

[927: 契約者さん]

ちなみに中古価格が下落しない（上昇する）マンションのメリットは、居住者が常に入れ替わるので（売る人が多いから）、つねに若い世代の比率が多くなる事が挙げられます。
よく多摩地方の団地なんかで、居住者が老人ばかりって団地やマンションがあるようですが、その心配がありません。10年以上経っても幼稚園児が多く住んでいるマンションは活気があって住んでいて気持ち良いものです。このマンションもそうなると良いですね！

[928: 契約者さん2]

>>927 契約者さん
ここみたいに飲食店が多く所謂繁華街のマンションは流動性が高いです。
ベイパークみたいな環境が良いとか言ってるマンションは築古になると流動性が激減し下落率が上がります。

[929: 契約者さん1]

※もしお分かりの方がいればお伺いしたいです。
タイプBの3LDKを契約したのですが、リビングのメイン窓の幅をご存知の方いらっしゃいますでしょうか？
内覧会の際に計測したのですが、カーテンレールの固定リングから計測したかが不安になってまして…
もしお分かりになれば横幅を教えていただきたいです。

[930: 契約者さん3]

うちも1LDKわかる方いれば教えて欲しいです

[931: 契約者さん8]

ドラム式洗濯機入りますかね。。入りますよね笑

[932: 契約者さん]

>>931 契約者さん8さん
私は2LDKのcタイプですが、内覧の時に測ってサイズは大丈夫そうでしたが洗面台辺りの搬入を心配していたら担当の方に入るよ！と言われました。
しかし、電気屋さんではドア通るけどその奥が狭いからドアを外しておいて貰った方がいいと言われ。。
男手が居ないのでドア外すの大変そうで不安に思っていた所です。
皆さんどうされるんですかね。

[933: 契約者さん1]

わかってはいましたが、引っ越しは特別な理由がない限り相見積もり必須ですね。
3月中旬予定で幹事会社よりも10万近く安くなりました。

[934: 契約者さん]

フィットネスクラブのゼクシス千葉の受付が1月15日から始まりますね！私は埼玉でもスポーツクラブに入ってましたが、会費は月１１千円でした。ここは通常でも5.4千円と安いうえに、このマンション住民なら最初3か月が１千円と格安ですね。私の妻はスポーツクラブに入会する予定はありませんでしたが、3か月千円と聞いて、最初の3か月だけ入会するようです（笑）。

[935: 契約者さん3]

ブリリアの価格(まだ正式価格じゃないけれども)を見て、ここの出口戦略を再考。
みなさん、ずっと定年まで住みますか?
タワマンは管理費上がるばかりなので、10年未満で他の新築へ住み替えますか？

[936: 契約者さん4]

>>934 契約者さん
3ヶ月で解約忘れないようにしてくださいね(笑)

[937: 契約者さん1]

>>935 契約者さん3さん
子どもの学区などもあるので10年くらいは住む予定ですが、そのあとどうするかはその時に考えます！
市場がグチャグチャになって終の棲家にしても後悔はないです！

[938: 契約者さん]

>>935 契約者さん3さん
難しいですね。1年後の株価の予想でも当てることが難しいのに、5年後、10年後の住宅価格の予想が難しいのはなおさらです。
言えることは、自分が購入した住宅が、相対的に価格上昇すれば、売却して住み替えるのが合理的かもしれませんね。ただし、住宅価格全般が上昇した場合、自分が購入した物件価格が上昇しても、買い替える際に他の物件も上昇している事になるので、住み替えが成功するとは限りません。千葉のタワマンが、相対的に価格上昇するか否かを、現時点で見通せる人なんていないでしょうから、長く住むことを前提として（相対的に上昇すればラッキー程度に）考えるのが、得策ではないでしょうか。

[939: 契約者さん6]

>>935 契約者さん3さん
10年後の状況次第ですね
FIREしてる予定なので縛りがなくなって選択肢は無限大です

[940: 契約者さん]

ちなみに東京と千葉ではロケーションが異なるので参考にならないとは思いますが、東京都心の中古タワマンの値上がり率はかなり高いですね。千葉という場所柄からここまで上昇するとは思いませんが、都心の半分の上昇率でも千葉県内の他のマンションに比べたら高リターンが期待できるかもしれません。ただし、このマンションはかなり割安な価格設定でしたので、売却して同じ条件の新築を探すのはほぼ不可能であるとは予想されます。筑波あたりのファミリーマンションくらいを購入するなら、売却益を実感できるかもしれませんね。
https://gendai.media/articles/-/91553

[941: 口コミ知りたいさん]

>>940 契約者さん
確か、5年以内に売却して差益が出た場合は、仲介手数料と易の割が税金で持って行かれるはずです。
ですから、マンション転がしは、値下がりのリスク抱えたうえで、希望の値段で売れるかどうかもわからいので、鼻から実行することをやめました。
5年以上だと、税金いくら持って行かれるか今となってはわかりませんが、手数料と税金がかかること（益出た場合ですが）も考慮に入れるとなんぼにもならなく、住み替えも難しいかもしれません。

[942: 口コミ知りたいさん]

>>941 口コミ知りたいさん
＞仲介手数料と易の割が税金で持って行かれるはずです。
仲介手数料と差益の4割が税金で持って行かれるはずです。
に訂正です。
住み替えは、そこから印紙代、登記手数料、引っ越し代、家具・カーテン等、別途持ち出しになります。

[943: 口コミ知りたいさん]

住んでいたという実績があれば、特別控除3000万円適応でＯＫなんですかね。
だから、マンション転がしで利益を得ようとするのなら、住民票を移さなけらＢならないとか。
あと、住民税も嵩上げになるのかな？

あまり詳しくないので、どなたか簡潔におしえていただけますでしょうか？

[944: 契約者さん3]

>>943 口コミ知りたいさん
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

概要
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています。

計算方法
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
（1）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます（コード3258「取得費が分からないとき」を参照してください。）。
（2）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分し、税金の計算も別々に行います。
長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。
（注）「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

ーーーーー

これを読んで理解できないようだとどうしようもないかなと思いますが。何が分からないんでしょうか？

[945: 契約者さん]

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

[946: 契約者さん]

つまり、５千万円で購入したマンションなら、８千万円で売却しても（細かい印紙税などを除いて）税金はかかりません。

[947: 契約者さん]

>>942 口コミ知りたいさん
税金の話を、間違った情報で書き込むのは控えましょう。間違った行動を人に推奨することになりますので、迷惑投稿と同じです。

[948: 口コミ知りたいさん]

3,000万円特別控除の適用要件
3,000万円特別控除を適用するには、以下の適用要件を満たす必要があります。

3,000万円控除の適用要件

マイホームの売却であること
既に転居している場合は住まなくなってから3年以内に売却すること
配偶者や親族など特別な関係の人・法人への売却ではないこと
売却した年とその前年、前々年に3,000万円特別控除の特例や、その他の特例（相続空き家の3,000万円控除と所有期間10年超の軽減税率の特例を除く）を利用していないこと
以上の要件を全て満たしていると、マンション売却で3,000万円特別控除の適用を申請できます。

控除を適用できないケース
一方で、以下のケースに該当する場合は、3,000万円特別控除の特例を適用できません。

投資物件の売却
セカンドハウスや別荘の売却
住み替え先の購入に住宅ローン控除を適用している
住み替えのためにマンションを売却する場合、住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できません。

売却した年だけでなく、その前2年間と後3年間に住宅ローン控除を適用している場合は3,000万円特別控除の適用を受けられません。　

[949: 口コミ知りたいさん]

>>941 口コミ知りたいさん
すいません
投資、セカンドハウス売却でのお話でした。
誤解を与えてメンゴ

[950: 契約者さん3]

駐車場についてそろそろ決まりますかね？

[951: 契約者さん1]

>>950 契約者さん3さん
1月中旬なので再来週くらいですかね

[952: 契約者さん5]

>>951 契約者さん1さん

早くて週明けですかね～
当選して欲しいです

[953: 契約者さん5]

賃貸物件がどんどん出てきますね
賃料が高すぎてびっくりです"(?o|o?)??
1LDK12万円も瞬間蒸発で驚きしかない……

[954: 契約者さん6]

>>953 契約者さん5さん
都内の新築マンションだと平気で倍とかするので、
千葉の割安感はあるのかな～と思いました。

[955: 契約者さん5]

スーパーは決まったのでしょうか

[956: 入居予定さん]

>>955 契約者さん5さん
なんか工事？作業していますね、電気等ついて人の出入りしていました。
でも周辺にスーパーは沢山あるので当分は色んなお店巡りも楽しみましょ

[957: 契約者さん4]

皆さん地震保険は付帯されてますか？
また火災保険は紹介されてるところと別のとこで検討されてますでしょうか。

[958: 契約者さん5]

>>957 契約者さん4さん

地震保険は外しました
おそらく大地震が来るとは思いますが、見返りが少なすぎるのでなくてもいいかなぁと判断しました。
別のところですね。ソニー損保で申し込みました

[959: 契約者さん5]

>>957 契約者さん4さん
私も地震保険つけてません。
958さんと同じでソニー損保にしましたが、かなり安かったです。

[960: 契約者さん2]

>>958さん
>>959さん
地震保険はつけてないのですね。
私も正直必要性があまり無いかなと思っていたので、参考にさせていただきます。
ソニー損保の火災保険も調べてみます！ありがとうございます。

[961: 契約者さん1]

ソニー損保、５年で一万円くらいだったような
安い！と思ってすぐに申込んだのであやふやですが

[962: 契約者さん]

1階にスーパーが入るようですね。担当者に聞いたところ、契約上まだ店舗名は公表できないそうです。去年1月に西友と交渉している所と聞いてたので、それから話が進んだなら、西友かもしれませんね。いずれにせよ、「儲からないから撤退する」事がないように、少々高くてもココで買うようにしましょう！撤退されるとマンションの資産価値が下がるのでね（笑）。

[964: 契約者さん1]

いつオープンかなー

[965: 契約者さん5]

鍵の引渡し日にお部屋直行しても大丈夫ですよね？
その日にお部屋の掃除やらして引越しの日を迎えたいなぁ思いまして

[966: 住民さん8]

>>965 契約者さん5さん

引き渡しされたら自分のものなので大丈夫ですよ。

[967: 契約者さん1]

火災保険についてです。ソニー損保にて申し込んでいるのですが、耐火性能確認書類を提出し耐火建築物・耐火構造の適用外と言われてしまいました。本物件はM構造では無いのでしょうか？

[968: 契約者さん6]

>>967 契約者さん1さん
耐火構造ですよ。
担当の営業さんにソニー損保用のフォーマットで証明書を作ってもらえOKです。
私はそれで耐火構造になりました。

[969: 契約者さん5]

>>968 契約者さん6さん

そうですよねー
私は依頼した際に耐火性能確認書？と言われる書面を送付しましたと言われ、第4面の提出を促されたのですがその第4面で適用外と言われ戸惑っています。
再度4面を送付してみますがこれでダメなら郵送してそれでダメなら担当に証明書の作成依頼しようかと思います