エクセレントシティ東船橋グランってどうですか？

[マンション比較中さん]

エクセレントシティ東船橋グランについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/hf98/

所在地：千葉県船橋市市場4丁目1682番1の一部、他8筆（地番）
交通：JR総武線「東船橋」駅より徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.31m2～84.00m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: ご近所さん]

あらあら、ここマンションなんですね。
以前はフラワーマンションという古い建物で、それを壊して戸建の造成をしたのですが放置されて、やっとマンションに落ち着いたのですか。

駅から歩いて来るとストーンと落ちる崖下の立地で、さらに低い西側にはスポーツで有名な市立船橋高校の体育館が隣接しています。土日も夜遅くも練習に明け暮れる子どもたちのエネルギーをもらえる場所です。

東側の細い道（おそらくエントランス側？）は暗くて見通しがきかなくて不審者注意の看板があるほどでしたが、このマンションが完成したら安心してジョギングコースに組み入れられます。

[2: 匿名さん]

グランって三菱地所の専売だとおもってたらヴェレーナに続いてエクセレントシティもか。
なんだか有り難みが薄くなるなー…　

[3: 匿名さん]

市立船橋のすぐそばなんですね。
校庭も近いですけど航空写真を見ると学校とマンションの間に何かあるようなので
窓から練習風景が見られるという状況にはならなさそうですね。
まあこういう有名校が近くにあるとここのようなファミリーマンションの人気が高くなるんじゃないでしょうか。
リセールや賃貸等では問題が無さそうな気がします。

[4: 匿名さん]

通学路になって生徒たちも真横の坂道を利用してます
廃墟マンションが長い事放置してありました

[5: マンション検討中さん]

予定価格めちゃくちゃ安くないですか？
44平米の1LDKが2800万円台からってことですよね
船橋の本町のエクセレントシティは同じ広さの1LDKが4000万円台半ばでしたよ
同じ市内でも鉄道利便性でこんなに違うんですね

[6: 匿名さん]

>>5 マンション検討中さん

そりゃ違うでしょう。
こちらの場所、そして2800万の部屋の位置を考えたら価格差は妥当だと思いますよ。

[7: マンション検討中さん]

ここは現地を直接見に行った方がいいですよ。崖下みたいなところに立つので4.5階よりじゃないと日当たりは期待できないのではないかと。

[8: 坪単価比較中さん]

「第1期1次・2次 連続即日完売御礼！」って出てますね。
ここは全然書き込みがないのに、はたして何戸売れたのでしょう？？

[9: マンション検討中さん]

購入層は東船橋に住んだことのある方か、地元の方が多いでしょうね。
東船橋はなかなか新築マンション出てこないので気になってます。

[10: まよう]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[11: マンション検討中さん]

自習室があり、ディスポーザーや床暖房が付いているのが嬉しいマンションですね！検討します。

[12: 匿名さん]

住居系地域を謳ってるけど、第一種住居地域って用途地域の制限としては住居『専用』地域とは大違いで、むしろ近隣商業地域や準工業地域に近い。わかってないのか意図的なのか。

[13: 匿名さん]

＞２

地所はグランの１発目である南青山でやらかしちゃってる。縁起悪いネーミングなんだけど。

[14: マンション検討中さん]

マンション建設脇道沿いに、木々が生い茂っている印象ですが、虫や鳥などは結構いるのでしょうか。

[15: 匿名さん]

近隣住民です。
今の季節は東側に生い茂る木々からセミの鳴き声がよく聞こえてきます。
駅までのルートは歩きやすくて良いと思います。

[16: 匿名さん]

ここと同じ売り主で、船橋駅北口の夏見にも建設計画がありますね。

[17: マンション検討中さん]

>>15 匿名さん
早速教えていただきありがとうございました。

[18: マンション検討中さん]

ここ検討していますが売れ行きどうなんでしょうか。2期3次ということは7割位は売れた？
設備も一通りそろっていますね。床暖房・食洗機・ディスポーザ・手洗いカウンター付タンクレストイレ・ミストサウナ・保温浴槽。
エレベーターも2機ついているので朝のラッシュも問題なさそう。

[19: 名無しさん]

ここは最高です。
絶対に買いですね。
資産価値も相当上がると思います。

[20: マンコミュファンさん]

>>18 マンション検討中さん

私も検討していますが、先月聞いた時点で8割は売れてたきがします。
結構人気はあると思います。

[21: 匿名さん]

>18

ディスポーザーって浄化槽の設置が必要でスケールメリットのある大規模でないと一戸当たりの維持費がかさむ。ここ、管理費一般的な設定だから計画をしっかりチェック。破綻前提の計画しれっと作るところもあったりする。入居早々に管理費値上げ議論が・・・・。

[22: 匿名さん]

地下室マンションって自治体によっては規制強化で既存不適格リスクをはらんでる。資産性考えるならその辺も要チェック。

[23: 通りがかりさん]

>>19 名無しさん

こういった郊外寄りの物件で資産価値、リセールを気にしすぎるのも、、と思いますが、用途地域の区分からして、同駅圏内で当物件以上の好条件(駅徒歩、前建、周辺環境など)のマンションは物理的に建てにくいでしょうから、リセールを考えた時に下落幅が小さい、と考えることはできそうです。

[24: 匿名さん]

>>22
そうなんですね。実需だと必要ないかもしれませんが万一のことは考えておいた方が良さそうですね。

駅近、生活環境の良さに加えて最近のマンションとしては値段が抑えられてるのもあって売れ行きは好調なんでしょうか。
今の時代だと地盤が良かったり水害の懸念がないというのも好印象なんでしょうね。建物の完成までには売り切れるかな？

[25: 名無し]

>>24 匿名さん

安定した地盤で、静かな住環境。船橋エリアの災害リスクやガヤガヤ感に抵抗がある方にはハマりそうですね。残り部屋数は着々と少なくなっていた感じでした。

[26: 評判気になるさん]

>>24 匿名さん
やはり液状化や水害には強そうです。
残り11とお聞きしました。

[27: マンション検討中さん]

外廊下側の壁ですが縦格子ですかね。
コンクリートかベランダと同じような半透明にして欲しかったな。アルコーブもないためプライバシーへの配慮が少し残念。

[28: 口コミ知りたいさん]

え、結構売れましたね。
まあ、住みやすさと安定的な地盤が受けたかなー
設備も色々あるのもポイントか
検討します。

[29: 通りがかりさん]

残すは低～中層階の中住戸が中心だったような。あのあたりの部屋は、今時期の駅近物件にしては目に優しい金額ですから、そのうち捌けますかねえ

[30: 匿名さん]

ここは水には悩まされる物件だと思います
崖下だし、最近のゲリラ豪雨時には駅までの坂も滝みたいになりますよ

[31: 通りがかりさん]

ゲリラ豪雨時の歩きやすさ気にするなら、もう駅直結しかない

[32: ええどん]

崖下としても周りより高い方ですので
水害に強いと思いますけどね。

[33: 通りがかりさん]

>>32 ええどんさん
ハザードマップ的にも液状化・水害リスクは無色ですしね。

[34: マンション掲示板さん]

>>33 通りがかりさん

こちらは水害に強いと思います。
実際に見学しましたが北の方に水が流れるようになっているし、地台も船橋方よりも高いので安心です。
それより、静かな街での住みやすさが一番よいかと思います。

[35: マンション検討中さん]

ここは近くに川が無いので水害は心配ないと思いますが、崖に囲まれているのでむしろ大雨による土砂崩れが気になりますがどうでしょうか。

[36: 匿名さん]

>>35 マンション検討中さん

一般論として、船橋市のハザードマップでは土砂災害警戒区域の区域外となっています。

また実際に現地歩きましたが、マンション東側の細い道路を挟んだ住宅が建つ斜面は、一部補強もされていました。

大きな心配は無いかな、というのが個人的な印象です。

[37: 口コミ知りたいさん]

>>35 マンション検討中さん
船橋市のHPで確認できるハザードマップには水害の他、土砂災害リスクも含まれていますが、無色です。元の地盤が良いのでしょう。一見平坦に見える所でもハザードマップを見ると真っ赤という事もあるし、素人の見た目の印象では分からないものなんですね。

単に崖＝土砂災害リスクではなく、その地盤が水を含みやすい土質かどうかなど複合して考慮する必要があるようです。(埋立地なんかは当然リスク大ですが。)

当物件の推しポイントでもある下総台地ですが、関東ローム層が堆積した強固な地盤で、特徴としては水を含みにくく水はけが良いです。そのため稲作には向いておらず逆に畑作に適しています。昔この辺りは畑だらけだった、という歴史がありますが、それが水捌けの良さの証拠なのかなと勝手に思っております。

契約にあたって色々調べたもので、長ったらしく失礼しました。間違っていたらスイマセン。

[38: 通りがかりさん]

東船橋って再開発可能性ありますか？船橋市ホームページからはありそうですけど、、

[39: 匿名さん]

>>38 通りがかりさん
今のところ行政の上位計画上、再開発の可能性は示されてませんね。東船橋駅周辺は区画整理された土地で、なおかつ居住環境を守るための地区計画が施行されているので、再開発するとしてもハードルが高そうですね。ただ、船橋市が発表しているメディカルタウン構想でマンション北側の市場通りを超えた先の海老川上流地区で東葉高速線の新駅設置など、新しいまちづくりは検討されてますね。参考までに。

[40: 検討板ユーザーさん]

船橋市のホームページに載っている計画は20年以上前のもので、すでに駅前は十分区画整理されてますからね。
ワイズマート奥の関東地整の宿舎？の場所は、なにか活用できないのかな、と個人的に気になってます。

[41: 通りがかりさん]

マンション出てすぐの坂道ですが、もう少しどうにかならないのですかね。
低地一帯の住人の駅まで行く重要な道で高校の通学路でもあるのに。自治体がもっと整備すべきと思いました。

[42: eマンションさん]

>>41 通りがかりさん
道幅はデベが拡幅工事して船橋市に譲渡予定だった気がします。もう少し良くなるかと。
草木についてでしたら、隣の民家の私有地だそうで、行政はタッチできないのでしょうかね。ただ伸びた木が電線に触れており危険な状況とも言えますので、これに関しては近隣住民が声をあげれば或いは、、？と言ったトコロでしょうか。

マンションが建って雰囲気が改善されたらよいですねえ^^

[43: 名無しさん]

マンションの規模の割に植栽計画が結構充実していますね。ちゃんと管理されれば緑豊かなマンションになりそう。
隣の敷地ですがエントランス側と南側に大きな桜の木がありますよ。入居時期と満開時期が重なれば結構テンション上がると思います。

[44: 通りがかりさん]

最近はシート養生もかなり外され、外観が大部分現れてきてますし、植栽の設置やスロープの作成など外構の工事も盛んに行われている様子です。だんだん完成が見えてきてワクワクしますね。

[45: 通りがかり]

本日現場を見てきましたので共有します。だいぶ立ち上がってきましたね。一部外構に植栽も入ってました。

[46: 通りがかりさん]

>>45 通りがかりさん
後少しですかね！周辺の雰囲気が結構かわりますね！

[47: 匿名さん]

一階の部屋の前にある植樹は既に目隠しになるくらい大きい木を植えたんですね～。
これが育ってデザインにあるような感じになったらしっかり隠れて良いと思います。
ただまあその分採光が心配な面もあるのかな？
高校とマンションの位置の写真が分かりやすいです。
マンションの隣の体育館（でしょうか？）が結構背の高い建物なので中階くらいなら音は遮られそうですね。

[48: 周辺住民さん]

今更な書き込みになるかもしれませんが・・・
>>45
>>47
毎日この坂を往復していますが、2F~4F（1Fはエントランス等）は坂から見えるのが気になるところ。植木で目隠ししているようですが、育つまではかなり見えますね・・・。
低層の採光に関しては、午前中は南側の部屋の一部はある程度の日が当たっているようですが、北側の部屋になると周囲の建物などでほとんど日が当たっていないように思えます。低層は採光については諦めるしかなさそうな印象です。

学生も大人数が朝～夜で歩いているので、窓を開けていたら会話が気になるかもしれないです。
あとは坂の周辺にある林ですが、夏に見に来た方は知っていると思いますが、ものすごい量のセミがいるために騒音がひどいですね。会話がしにくいくらい鳴いています。坂からちょっと離れたところに住んでいますが、窓を閉めていてもセミの鳴き声が聞こえてきます。
朝は４～５時くらいから、日が暮れるまで、延々と鳴いています。
窓がペアガラスだとしても林との距離が近いので、朝早くからうるさくて寝ていられないかもしれません。北側の部屋を検討している方は要注意ですね。

地盤を気にされているかたもいますが、しっかりとしているのか大雨でも坂ところのの林含めて崩れるような心配はいまのところありません。
ただ、坂の上からどんどんと流れてくるので、足元はかなりベチャベチャになります。

あとはこの周辺は、スーパーなどが少ないのが不便ですよね・・・
急になにか欲しくなっても、南口のワイズマートまでいかなければいけないので。

[49: マンション検討中さん]

私もよく通りますが、隣の私有地の林は整備されてないように感じますね。台風などで倒れてくる可能性もあるので、間伐などして欲しいです。
セミは凄いので注意が必要ですが、寝室は北側ですし複層ガラスであれば大丈夫な気もします。
通りからは低層階が見えないようにパンフレットでは目隠しフェンスが付くような記載になっていますが、網フェンスのみかもしれません。

東向きの部屋が午前中までしか陽が入らないのはどのマンションも共通だと思うので、日中不在の方向けかと思います。南向きの中住戸と学校寄りの角住戸はこの先目の前に遮るものが建つ可能性ゼロのためいいと思いますが、もう完売したかもしれません。

[50: マンション検討中さん]

騒音といえば線路、自動車、嫌悪施設、酔っ払いや外国人など様々な物件で懸念事項を見てきましたが、こちらはセミですか…

とても静かな住環境であることが推察されます。