パークホームズ本郷三丁目ってどうですか？

[匿名]

パークホームズ本郷三丁目について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1925/

所在地　東京都文京区湯島２丁目47番2他（地番）
交通　　東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅　徒歩8分
　　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅　徒歩7分
　　　　総武・中央緩行線「御茶ノ水」駅　徒歩9分
総戸数　52戸（一般販売対象戸数31戸）
竣工時期　2023年3月下旬竣工予定
入居時期　2023年4月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上14階建
施工会社　東急建設株式会社
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
売主・売主　三井不動産レジデンシャル株式会社

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パークホームズ本郷三丁目　現地訪問レビュー【2LDK】
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【相談返し】湯島のおすすめマンションは？【2LDK】
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[66: 匿名さん]

窓付キッチンというのがポイントの一つっぽいですが、実際のところあった方が良いものなのでしょうか？
昼間は手元が明るくて良いとかはありそうですが、夜とか虫が寄ってこないかなど、
実用的なところでちょっと気になってはいます。

[67: 周辺住民さん]

直床とはいえ天井高が約2.6mなのだから、コストカットとは言えないような。それに中古市場での評価は立地でほぼ決まり、こんな細かい点は評価されていないかと。

[68: マンション検討中さん]

10年後の売却くらいだとそんなに影響ないかもですね。
20年後の売却を見据えるとリフォームのしやすさは価格に跳ねてくる可能性はありそうです。
ここを新築で買うくらいなら、周辺の築浅中古を狙った方がよいと思いますが、なかなか文京区で良い3LDKは出てこないので、3LDKはアリかもですね。

[69: 周辺住民さん]

> リフォームのしやすさは価格に跳ねてくる可能性

はあるでしょうが、立地に比べるとほとんど無視できるレベルかと思います。せっかくの好立地なのに直床がゆえに購入を躊躇する、というのは非常にもったいないと思います。

[70: 匿名さん]

直床の評価はそんなに高くないんですか？音の問題があるなら心配ですが。

>>66
メリットとしては仰ってる通り電気を付けなくても明るかったり
台所の臭気・湿気が抜けやすいこととかでしょうか。
デメリットとしては夏は窓側はどうしても暑くなるでしょうから調味料を置きにくかったり
劣化が早まりやすいといったところでしょうかね。
こう考えると一長一短ですね。

[71: マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水の掲示板と比べて、こちらは結構落ち着いた感じですね。
注目度がそれだけ違うんでしょうか。。

[72: 匿名さん]

今ってそんなに仕様重視して買わないからな
それでも最高みたいなこと言ってる奴は、違うと思うけど
妥協したなら大人しくしとけと思う

[73: 周辺住民さん]

>>72 匿名さん
仕様よりも立地ってことでしょうかね。私はそこそこ仕様にこだわるタイプでしたが、年を取ったせいもあってか、気にならなくなりました。

[74: 匿名さん]

>>66
虫が心配であれば、網戸と窓用のスプレーが売っていますよ。それをスプレーしておくと虫が寄ってきても死にますから
虫が中に入ってくるということは回避できると思います。
このスプレーはすごい効果がありますし、びっくりするくらい虫が死んでいるときがあったりしてすごい効果があるようです。
一か月以上持つので夏になる前にスプレーしておけば持ちがいいです

[75: マンション検討中さん]

あまり伸びませんね。
立地はとても魅力的なのですが、間取りが残念だなぁと思います。
日本橋でも思ったけど、なかなか無理矢理な余裕ない間取りですよね。
仕様は好きなのでいつも残念に思います。

[76: 匿名さん]

間取り、私的には良いと思います。

[77: 匿名さん]

今はどこも狭い間取りが多いですよね。
広くすると価格が高くなりすぎるというのもあると思います。
ここは規模も大きすぎずちょうどいいですよね。
１フロアも４戸ほど。ご近所付き合いも楽そうかなと思いました。

[78: 周辺住民さん]

もし1フロア3戸にしていたら、1戸当たり80㎡くらいになってしまうので、現状の1フロア4戸にしたのでしょう。BタイプとCタイプは、角住戸なのに行燈部屋があり、苦し紛れの間取りになっていますね。

[79: 匿名さん]

角住戸なのに行燈部屋・・・確かに角住戸であれば設計次第で全ての居室に窓をつける事もできそうですが何かしらしわ寄せが出てしまったのでしょうか。
ご近所付き合いは分譲マンションでもありそうですか？

[80: 匿名さん]

マンションマニアはこことプラウド御茶ノ水なら、ここのほうが価格が現実的だろうからお勧めしやすいと言っている。
ここは55㎡で9000万円以内の部屋もありスペックも気になる点はあるが低いというほどではなく間取りも整っている、一方プラウド御茶ノ水はスペックは高そうだし外観もマンションマニア好みだが価格が期待できそうもないというのが、マンションマニアのここ推しの理由だそうだ。プラウド御茶ノ水はまだ価格が出ていないが、価格が発表されれば「パークホームズ本郷三丁目お安かったね」となるかもしれないとも言っている。
プラウド御茶ノ水は一体いくらぐらいを予想しているのだろうか、坪600万円ぐらいを考えているのかな？

[81: 周辺住民さん]

どちらかを選ぶ状況だったら、私もこちらを選びますね。理由は春日通りや本郷三丁目駅に近いから。御茶ノ水に近いというのは都心志向の意味で大きなメリットですが、春日通りのの富阪下から御徒町駅前くらいまではいろんなお店があり、そちらに近い方が良い気がするのです。

[82: 匿名さん]

サイズてきにはやや小さい印象がありますが
無駄がなくコンパクトで済みやすそうなお部屋とも思いました。
意外と収納もあって良いですね。

[83: マンション検討中さん]

プラウドと比べて、人気ないですね。

[84: ご近所さん]

新妻恋坂に近いプラウドに比べると、こちらの方が窓を開けていても静かに暮らせる点は良いですね

[85: マンション検討中さん]

このマンションは専門家の方のお墨付きもありますね。
https://www.sumu-lab.com/archives/53679/

[86: 匿名さん]

ここは低地ですか？

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

当該物件の立地は、地理院地図によると標高17メートルありますので、低地ではありません。

[88: 周辺住民さん]

>>86 匿名さん
低地ではありませんが、ハザードマップによれば、ほんの少し浸水するようですね。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0222/3876/2021830183010.pdf

浸水の度合いは高い低い以上に、下水の処理能力で決まります。東大横の本郷通りなんて尾根道なのに、浸水することになっています。

[89: 匿名さん]

>>87 匿名さん
17mは低いと思います。
また、標高17mでも周りと比べて高いか低いかといったら低いと思います。文京区は坂が多いのですからね。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん

いやいや、17メートルあれば低地じゃないでしょ。何を言ってるの？

[91: 匿名さん]

20mあれば低地ではないと言えるでしょう。
17m？低地とまではいかないが決して高くはないですね。

[92: 周辺住民さん]

絶対値はあまり意味ないでしょ。

低地の春日町交差点は6mくらい、それに比してここの17mは高いです。この物件の周囲で一番高いところでもせいぜい20m前後のはずです。

もう少し内陸部に行くと普通に30mくらいあり、こうした地域で20mなら低いと言わざるをえません。

[93: 匿名さん]

この辺りは坂が多いからその高低差でここはピン立地で低地なのでしょう。
文京区は坂が多いから。

[94: 周辺住民さん]

>>93 匿名さん
台地の上のなだらかな傾斜と、台地から谷筋に至る急な坂の2種類があるんですよ。

本郷三丁目交差点はなだらかな傾斜の上か下か答えられますか？

[95: ご近所さん]

何年か前の大雨でお米屋さんが浸水したと地元の方から聞きました。あの辺りが一番低いんでしょうね、この界隈では。

[96: 周辺住民さん]

現地を見たところ、スリバチ学会の皆さんがきっと歓喜する珍しい地形でした。

この物件の南西角から見ると、東西南北の道路がすべて上り坂になっていて、この付近がすり鉢の底であることがわかります。でもどこかに水が流れ出ているはず。ということで周囲を見てみると、2本南にある東西方向の道路が東向きに下り坂でした。蔵前橋通りと同方向の下り勾配です。

>>95 ご近所さん
浸水の可能性は、ハザードマップにも載っていますね。

[97: 匿名さん]

お茶の水からサッカーミュージアムまで下り坂という印象だったので、やはりすり鉢状の一番低いとこですね。

[98: 匿名さん]

一期販売がそろそろかと思いますが、どのくらい売れているんでしょうか…？

[99: 周辺住民さん]

> 鉢状の一番低いとこですね。
そう見えますが、もっと低いところに向かって坂道がありました。

[100: 匿名さん]

>>96 周辺住民さん
>この付近がすり鉢の底
べつに現地をみなくてもグーグルアースを見ればすり鉢の底でないことが誰にでもわかること。わけ知り顔で言うことじゃない、恥ずかしい。

[101: 周辺住民さん]

下水道台帳をみれば、水の流れがわかります。
https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/contractor/d1/daicyo/index.html

[102: 周辺住民さん]

>>98 匿名さん
価格が出ている分だけ売る（要望書が入っている）のだと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/680713/

[103: 匿名さん]

>>102 周辺住民さん
一般販売対象戸数は31戸なので、価格が出ている部屋で全てですね。

[104: 周辺住民さん]

>>103 匿名さん
つまり即日完売なのかもしれませんね。高そうに見えて微妙に安く感じるプライシングです。

>>100 匿名さん
> 誰にでもわかること。
そうでもない書き込みがありましたよね。わざわざそれに突っ込んできてるあなたの方が恥ずかしいかも笑

[105: 坪単価比較中さん]

即日完売かもしれないね
自分は昨日予約したけど、もう間に合わないとやんわりと断られてキャンセルさせられた

[106: 匿名さん]

>>105 坪単価比較中さん
これは即完売のパターンですね。

[107: 匿名さん]

要望書を集めて売れる見込みの分を販売する。即日完売って売る側の演出。

[108: 周辺住民さん]

>>107 匿名さん
でもこの物件は、一般販売対象戸数分のすべてが売りに出されているから、真の意味での即日完売といえるかも。

[109: 匿名さん]

安いからな。坪500ですよ。

[110: 匿名さん]

＞１０８

販売対象戸数を出して時点で売れる見込み分。本当に売れる物件だったら一期で全部出しちゃう。めったにないけど。

[111: 匿名さん]

販売対象出してるのに要望書っておかしいんだけどね。

[112: 匿名さん]

プラウド御茶ノ水と迷っている人は乗り遅れる（た）でしょうね。

[113: 周辺住民さん]

>>105 坪単価比較中さん
ローンキャンセルになる住戸があるかもしれないので、諦めずに頑張って！

[114: 坪単価比較中さん]

>>113 周辺住民さん
あまり真剣に検討してなかったのでノーダメージでした（笑）

[115: マンション検討中さん]

600万におさまれば、あの時買っておいてよかった、となりそう。