パークホームズ本郷三丁目ってどうですか？

[匿名]

パークホームズ本郷三丁目について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1925/

所在地　東京都文京区湯島２丁目47番2他（地番）
交通　　東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅　徒歩8分
　　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅　徒歩7分
　　　　総武・中央緩行線「御茶ノ水」駅　徒歩9分
総戸数　52戸（一般販売対象戸数31戸）
竣工時期　2023年3月下旬竣工予定
入居時期　2023年4月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上14階建
施工会社　東急建設株式会社
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
売主・売主　三井不動産レジデンシャル株式会社

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[1: ご近所さん]

場所はいいですね。いくらするだろう。3ldkは1億以下でしたら購入したいです。

[2: 匿名さん]

専門学校やオフィスが多い地域ですが、地味にマンションも多く居住人口はそこそこ多いと思います。アドレスは湯島二丁目ですが三組坂よりも少し離れた場所にあり落ち着いた地域です。オフィスが多いものの車の通行量もそれほど多くはなく、おちついた静かに住める地域と言えるでしょう。

本郷に接続した地域はビルが多く緑が少ないという欠点がありますが、春木町公園、新花公園で子供を遊ばせられるでしょう。広さが欲しい人には大通りを渡って本郷給水所公苑に行かれると良いと思います。

かつては買い物不便地域でしたが、サミットストアが近所にできるため、今後は買い物不便の汚名を払拭できるでしょう。また文京区コミュニティバスの停留所が近くにあり、上野広小路や御徒町へのアクセスも悪くなく、文京区の中では買い物はかなり便利な方になったと思います。

[3: 匿名さん]

湯島にある物件はお茶の水駅とのアクセスの良さを強調する物件が多いと思うのですが、ここからサッカー通りを通って大通りを渡って順天堂大学と東京医科歯科大学の間の路地を通ってお茶の水駅に行く道は高低差が比較的少なくお茶の水駅へのアクセスはより良いと思います。

ただお茶の水駅方面ルートは帰宅ルート上にスーパーなど買い物利便施設が全くないのでネガティブポイントだと思います。ワテラスのオリンピック淡路町店に寄ることもできますが、かなり遠回りになるのがちょっと残念ポイントかもしれません。

[4: 匿名さん]

ただ大学医学部のそばということで学生や大学病院職員を相手にした飲食店が多いです。おしゃれな店はすくないのですが、自炊しない共稼ぎのご家庭は夫婦で食べに行く場所には困らないと思います。

[5: マンション検討中さん]

坪520-550くらいでしょうか。
3LDK11,000-12,000くらいにはなりそう。
この立地で坪400台ならお祭りなので、残念ながら今の相場で10,000切ることはないでしょうね。
近くのグラン レ・ジェイド御茶ノ水が坪520で売り出し出てます。

サッカー通りの絶妙に閑静な感じが好きですね。
どこ行くにも駅距離は少しあるけど、その分利用できる路線も多いし、便利な立地と思います。
ここは元々スーパーあったとこでしたっけ。

[6: マンション検討中さん]

ここに限らずだけど湯島なのに本郷三丁目ってヤメない？
デベは「駅名だから」と言うんだろうけど、地元民以外は「文京区湯島なのに本郷三丁目？？？」ってなるよね。
文京区内で湯島アドレスが他より数段落ちるから、カムフラージュしたいんだろうけど逆効果。

[7: 匿名さん]

>>6 マンション検討中さん

確かに誤認させる恐れがありますよね。本郷三丁目駅にめちゃくちゃ近いわけでもないし。いまの湯島のマンションの増加を見ると、10年後、「湯島」にしとけば良かったという結果になるのは必至です。デベロッパーのネーミング担当者の中に「湯島じゃちょっとイメージが…」という旧式の考えの方がいらっしゃるのだと思います。

ネーミングはさておき、ここサッカー通り沿いは立地がいいので、サクッと売れそうですね。イチゴシャンデの「オザワ洋菓子店」や、伊勢うどんの「二代目 甚八」とか、メディアで多く取り上げられる名店がひしめく隠れたグルメタウンです。大学や専門学校が多いので、若い人たちの口コミやSNSで評判にもなりやすいエリアで楽しい立地です。近くのサッカー協会のビルを三井不動産が有効活用するというので、それも注目です。

2019年12月の未明に、近くのローソンで現金76万円が奪われる強盗事件がありました。夜間は人通りが少なく静かですが、本物件の向かいでも東急のマンションを建設中なので、住民がこれから増えて、明るくなるでしょう。湯島・本郷は、管轄する本富士警察署が近く、警察官も頻繁にパトロールしていて、事故・事件の発生率は比較的低いみたいです。

[8: 周辺住民さん]

ネーミングは湯島が云々というより、本郷三丁目の方がイメージが良いからだと思います。

[9: 匿名さん]

D以外の間取りが残念すぎ

[10: 匿名さん]

2面採光で風呂場に窓があるのはいいね

[11: 匿名さん]

>>9 匿名さん

そかな？ 個人的にはCはいいと思うけど。

[12: マンション比較中さん]

3.5Jでベッドルームってあり？

[13: 匿名さん]

>>12 マンション比較中さん

ありだと思うよ。

[14: マンション比較中さん]

>>13 匿名さん
入ったことは決してないが、
拘置所の独居房が3Jと聞いたことがある。
WICとして使うには良いね。

[15: 匿名さん]

>>14 マンション比較中さん

そうなんだ！ 私も入ったことないのでイメージがわきませんが笑

[16: マンション検討中さん]

Dタイプの北東向きの部屋は日当たりはどうなんでしょうかね。上の階なら日当たりがいいのでしょうか？
日当たりが良ければ検討したいです

[17: 口コミ知りたいさん]

加賀屋のところでしょうか。ちょっと坂を降ったところ、というのは少し気になりますね。駅からの歩きは、本郷三丁目からがやはり、一番楽しいと思います。

[18: 匿名さん]

メニュープランってここのマンションにはあるんでしょうか。
Cタイプだとベッドルーム（1）と（2）の間の壁を取り払って一室にしても良いように感じました。
設計上の問題がなければですが。
テレワーク流行りなので小さい部屋の需要は高いんでこういう小さい部屋があるタイプもそれなりに売れていくんでしょうね。
ちなみにこの手の部屋って冷暖房ってどうなるんでしょう？

[19: 匿名さん]

>>18 匿名さん
Cタイプはベッドルーム１を柱の位置に合わせて東側半分をリビングに結合し、西側をウォークインクローゼットとして主寝室に結合、もともとあったウォークインクローゼットを撤去するととてもすっきりした間取りになると思う。ベッドルーム２はせっかくだからリビングインはやめてパイプスペース横にドアをつけて廊下から入るようにすればもう少し使い勝手がよくなる気がするが、それだと2LDKになっちゃうから却下だったのかなあ。

[20: 匿名さん]

生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。
こちらは全戸が角住戸とのことで安心ですね。
キッチンに窓があるというのところにも魅力を感じました。
価格がどれくらいになりそうか気になりますね。

[21: 匿名さん]

そう、肝心なのは価格ですよ。
株も下がって購買意欲も低下気味なんで、
お手頃価格でお願いしたいですね。

[22: 通りがかりさん]

一番広い間取りの
最上階で1.3億くらいかなぁ？
最近、ローソンが改装して
店内キッチンで作った弁当や
たまご・カツサンドが帰るように。
値引きするコンビニだから
たまに行きます。

[23: 匿名さん]

>>20 匿名さん
>キッチンに窓があるというのところにも魅力
そうそう、風呂にも窓があるので湿気とか匂いがこもりそうなところに窓が開いていてマンションっぽくないというか、刺さる人には刺さるかも。浴室乾燥かけたあとに窓を開けて湿気や熱気を逃すとか、魚を焼く時に窓をあけて匂いがこもらないようにするとか色々便利です。

[24: 周辺住民さん]

3.5畳の寝室もすごいけど、4.6畳の主寝室って、もっとすごいと思う。

[25: 匿名さん]

>>23
調理中にキッチンの窓を開けて調理しないほうが窓に油汚れがたまらないそうですよ。
よく、調理中に窓を開けた方が換気ができていいと思っている方がいるそうですが、逆に窓を開けていると換気扇からの油の風が
網戸にくっついてしまうそうです。
調理中は閉めておいて、調理が終わったら開けるということをした方がきれいに保てるそう。

[26: 口コミ知りたいさん]

パークリュクス神田より高いだろうな

[27: 買い替え検討中さん]

>>26 口コミ知りたいさん
神田なら断然こっち。神田は地震時に恐ろしく揺れるよ。

[28: 匿名さん]

>>25 匿名さん
>調理中にキッチンの窓を開けて調理しないほうが窓に油汚れがたまらない
そんなことがあるんですね。換気扇の排気口が窓の外すぐにあるからでしょうか、キッチンに窓がある物件に住んだことがないのでそこまでは知りませんでした。MRで換気扇の開口部も要確認ですね。

[29: 名無しさん]

すぐ近くのサッカー協会のビルが三井不動産レジデンシャルに売却されますね。レジデンシャルなので分譲マンションですね。パークコートでしょうか。

[30: 匿名さん]

>>29 名無しさん
パークコートタワーが建つと近隣の相場も釣られて上がるので期待大ですね

[31: 匿名さん]

坪単価どれくらいでしょうか。

[32: 匿名さん]

キッチンに窓あるのいいなと思っていたのですが、
窓あけて調理したら汚れてしまうんですね。知りませんでした。
でも窓をあけることはなくても手元が明るそうで良いですね。

[33: 匿名さん]

思ったより注目度が低そうですが、大丈夫でしょうか。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん

すぐ近くのサッカー協会のビルも三井不動産のマンションになるみたいで、もしかしたら大規模再開発の可能性もあって、立地としては盛り上がりそうですね。

[35: 匿名さん]

他デベが欲かいた値段で出す中、売れ筋の適正価格で供給すりゃすぐ完売だよ。いつもの三井。

[36: 匿名さん]

どの駅もものすごく近いっていう印象はこのあたりにはなかったんですが、
一応、10分以内にどの駅にもたどり着けることにはなっているようです。

サッカー協会の建物、なくなっちゃうんですか。
知らなかった。
なんか、結構この辺りってマンションが増えている感がありますね。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん

色々、多方面に用事がある人には結構、便利だと思いますよ。シティハウス文京湯島もサミットが近くで良いですが、JR御茶ノ水を利用するなら、ここのがほぼフラットに行けます。この辺りは車も少ないので、駅や買い物など目的地まで思ったよりサクサク歩ける点が良かったです。

[38: 匿名さん]

大江戸線、丸ノ内線、中央線が利用できるのでどこに行くにも便利に生活ができる。
パワー夫婦のような共働き世帯には魅力な立地条件になっていると思います。
３LDKがあるし、平米数もある程度あるのでお子さんを考えている夫婦でも需要がありそうです。

[39: マンション検討中さん]

こちら良いですよね、おいくらほどか！

[40: 匿名さん]

ここいつから案内するつもりなの？
竣工時期も割と近いのに、なかなか動き出さないね
まだ新築なのにカラーセレクトとか無償オプション選べないパターンだね

[41: マンション検討中さん]

三井さん、早く案内してください。

[42: 匿名さん]

マンションの近くにあるサッカーミュージアムのレビューを見ると
日本サッカーの歴史が分かる、貴重なアイテムがある、
グッズも購入可能とサッカー好きにはたまらない施設のようですが
マンション開発でなくなってしまうんですか？

[43: 口コミ知りたいさん]

一般販売住戸が少ないのですね。

[44: 匿名さん]

1000万単位での予定価格はマジでやめてほしい
実質何も教えてくれてないと等しい

[45: 匿名さん]

1LDKの間取り、見ています。

間取り、拡大しないんですね。。。
ホームページ、なんだか小さい画像でした。

LDKが広くて、3口コンロでクランクイン玄関で1人で住むなら広め、2人で住めないこともない感じでした。
お風呂場の窓がいいですね！LDK、キッチン横の窓もよさそうでした。北向きなのは気になりますが、バルコニーもあります。主寝室からもバルコニーに出られるのがいいなと思いました。

[46: 匿名さん]

文京区のハザードマップ見て下さい。少し心配です。

[47: マンション掲示板さん]

直床なのかなぁ。。

[48: 匿名さん]

床は直床なんですか？
施工会社が長谷工であれば直床もありかと思いますがこちらは違ったように思いますが
今はもうどのゼネコンであれコストダウンで直床を採用するスタンスになっているんでしょうか。

[49: 匿名さん]

C typeは３LDKだけど、なかなか厳しそうな間取りですね。

[50: マンション検討中さん]

ここも70平米で億超えてくるのかなぁ…つらい

[51: マンション掲示板さん]

直床とのことでした。天井高を取るかどうかですね。。

[52: マンション検討中さん]

えー直床？プラウドに勝てないよ

[53: マンション検討中さん]

素人の質問で恐縮ですが、直床かどうかは図面等で確認できるものなのでしょうか。

[54: マンション掲示板さん]

来場者ページ内のクオリティブックで直床と記載がありました。

乾式戸境壁で隣の部屋の水回りと隣接するベッドルームがある（BとCタイプ）ので、AやDタイプのお隣さんが夜中にシャワー浴びたり、洗濯機回したらB、Cタイプの人は音が気になって寝れなさそうだなぁ…と個人的には思ったりします。

それで直床だとなると…同エリアのプラウドみてからでも良いのではと考えています。
この物件は一般販売少ないので、すぐ埋まるかもしれないですが、埋まらないとなると…

[55: 匿名さん]

天井高2600の直床、意図わからない
普通に2500の二重床でいいじゃん

[56: 匿名さん]

二重床にするコストは階数に比例するので、ここみたいに階数の割に戸数が少ないマンションは不向き。

[57: マンション検討中さん]

ネガ投稿続いてますが、直床と二重床の機能性の違いについて皆さんきちんと勉強されてますか？

https://www.sumu-log.com/archives/5947/?utm_source=adwords&utm_medium=...

[58: マンション比較中さん]

性能差よりもリフォームしにくいのじゃなかったけ？

[59: 匿名さん]

>>57 マンション検討中さん
性能云々より感触がダメだろあんなの

[60: 周辺住民さん]

直床か二重床かの差より、フローリングの硬軟の方が影響している感じがします。直床＋フニャフニャフローリングと二重床＋硬いフローリングだと、前者の方が静かだけど、足の触感は後者の方が断然いい。

[61: 匿名さん]

>>60 周辺住民さん
子供がいると柔らかいフローリングの方が良い面もありますよ。まあ、慣れかなと思います。

[62: 匿名さん]

>>57 マンション検討中さん

いくら性能が一緒で言い張っても結局単なるコストカット
本当に性能差がないならパークコートにも採用するはず
ですか三井は絶対にそうしない

[63: 匿名さん]

荻窪、市ヶ谷、ここ
最近パークホームズにだけ三井は積極的に直床を採用してますね

[64: 匿名さん]

最近の三井の直床はふにゃってないよ。その分遮音性は不安

[65: マンション検討中さん]

直床は明らかなコストカット。中古市場での評価が厳しい。周辺の二重床の中古マンションの方がよほど中長期での評価は落ちづらいような。

[66: 匿名さん]

窓付キッチンというのがポイントの一つっぽいですが、実際のところあった方が良いものなのでしょうか？
昼間は手元が明るくて良いとかはありそうですが、夜とか虫が寄ってこないかなど、
実用的なところでちょっと気になってはいます。

[67: 周辺住民さん]

直床とはいえ天井高が約2.6mなのだから、コストカットとは言えないような。それに中古市場での評価は立地でほぼ決まり、こんな細かい点は評価されていないかと。

[68: マンション検討中さん]

10年後の売却くらいだとそんなに影響ないかもですね。
20年後の売却を見据えるとリフォームのしやすさは価格に跳ねてくる可能性はありそうです。
ここを新築で買うくらいなら、周辺の築浅中古を狙った方がよいと思いますが、なかなか文京区で良い3LDKは出てこないので、3LDKはアリかもですね。

[69: 周辺住民さん]

> リフォームのしやすさは価格に跳ねてくる可能性

はあるでしょうが、立地に比べるとほとんど無視できるレベルかと思います。せっかくの好立地なのに直床がゆえに購入を躊躇する、というのは非常にもったいないと思います。

[70: 匿名さん]

直床の評価はそんなに高くないんですか？音の問題があるなら心配ですが。

>>66
メリットとしては仰ってる通り電気を付けなくても明るかったり
台所の臭気・湿気が抜けやすいこととかでしょうか。
デメリットとしては夏は窓側はどうしても暑くなるでしょうから調味料を置きにくかったり
劣化が早まりやすいといったところでしょうかね。
こう考えると一長一短ですね。

[71: マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水の掲示板と比べて、こちらは結構落ち着いた感じですね。
注目度がそれだけ違うんでしょうか。。

[72: 匿名さん]

今ってそんなに仕様重視して買わないからな
それでも最高みたいなこと言ってる奴は、違うと思うけど
妥協したなら大人しくしとけと思う

[73: 周辺住民さん]

>>72 匿名さん
仕様よりも立地ってことでしょうかね。私はそこそこ仕様にこだわるタイプでしたが、年を取ったせいもあってか、気にならなくなりました。

[74: 匿名さん]

>>66
虫が心配であれば、網戸と窓用のスプレーが売っていますよ。それをスプレーしておくと虫が寄ってきても死にますから
虫が中に入ってくるということは回避できると思います。
このスプレーはすごい効果がありますし、びっくりするくらい虫が死んでいるときがあったりしてすごい効果があるようです。
一か月以上持つので夏になる前にスプレーしておけば持ちがいいです

[75: マンション検討中さん]

あまり伸びませんね。
立地はとても魅力的なのですが、間取りが残念だなぁと思います。
日本橋でも思ったけど、なかなか無理矢理な余裕ない間取りですよね。
仕様は好きなのでいつも残念に思います。

[76: 匿名さん]

間取り、私的には良いと思います。

[77: 匿名さん]

今はどこも狭い間取りが多いですよね。
広くすると価格が高くなりすぎるというのもあると思います。
ここは規模も大きすぎずちょうどいいですよね。
１フロアも４戸ほど。ご近所付き合いも楽そうかなと思いました。

[78: 周辺住民さん]

もし1フロア3戸にしていたら、1戸当たり80㎡くらいになってしまうので、現状の1フロア4戸にしたのでしょう。BタイプとCタイプは、角住戸なのに行燈部屋があり、苦し紛れの間取りになっていますね。

[79: 匿名さん]

角住戸なのに行燈部屋・・・確かに角住戸であれば設計次第で全ての居室に窓をつける事もできそうですが何かしらしわ寄せが出てしまったのでしょうか。
ご近所付き合いは分譲マンションでもありそうですか？

[80: 匿名さん]

マンションマニアはこことプラウド御茶ノ水なら、ここのほうが価格が現実的だろうからお勧めしやすいと言っている。
ここは55㎡で9000万円以内の部屋もありスペックも気になる点はあるが低いというほどではなく間取りも整っている、一方プラウド御茶ノ水はスペックは高そうだし外観もマンションマニア好みだが価格が期待できそうもないというのが、マンションマニアのここ推しの理由だそうだ。プラウド御茶ノ水はまだ価格が出ていないが、価格が発表されれば「パークホームズ本郷三丁目お安かったね」となるかもしれないとも言っている。
プラウド御茶ノ水は一体いくらぐらいを予想しているのだろうか、坪600万円ぐらいを考えているのかな？

[81: 周辺住民さん]

どちらかを選ぶ状況だったら、私もこちらを選びますね。理由は春日通りや本郷三丁目駅に近いから。御茶ノ水に近いというのは都心志向の意味で大きなメリットですが、春日通りのの富阪下から御徒町駅前くらいまではいろんなお店があり、そちらに近い方が良い気がするのです。

[82: 匿名さん]

サイズてきにはやや小さい印象がありますが
無駄がなくコンパクトで済みやすそうなお部屋とも思いました。
意外と収納もあって良いですね。

[83: マンション検討中さん]

プラウドと比べて、人気ないですね。

[84: ご近所さん]

新妻恋坂に近いプラウドに比べると、こちらの方が窓を開けていても静かに暮らせる点は良いですね

[85: マンション検討中さん]

このマンションは専門家の方のお墨付きもありますね。
https://www.sumu-lab.com/archives/53679/

[86: 匿名さん]

ここは低地ですか？

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

当該物件の立地は、地理院地図によると標高17メートルありますので、低地ではありません。

[88: 周辺住民さん]

>>86 匿名さん
低地ではありませんが、ハザードマップによれば、ほんの少し浸水するようですね。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0222/3876/2021830183010.pdf

浸水の度合いは高い低い以上に、下水の処理能力で決まります。東大横の本郷通りなんて尾根道なのに、浸水することになっています。

[89: 匿名さん]

>>87 匿名さん
17mは低いと思います。
また、標高17mでも周りと比べて高いか低いかといったら低いと思います。文京区は坂が多いのですからね。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん

いやいや、17メートルあれば低地じゃないでしょ。何を言ってるの？

[91: 匿名さん]

20mあれば低地ではないと言えるでしょう。
17m？低地とまではいかないが決して高くはないですね。

[92: 周辺住民さん]

絶対値はあまり意味ないでしょ。

低地の春日町交差点は6mくらい、それに比してここの17mは高いです。この物件の周囲で一番高いところでもせいぜい20m前後のはずです。

もう少し内陸部に行くと普通に30mくらいあり、こうした地域で20mなら低いと言わざるをえません。

[93: 匿名さん]

この辺りは坂が多いからその高低差でここはピン立地で低地なのでしょう。
文京区は坂が多いから。

[94: 周辺住民さん]

>>93 匿名さん
台地の上のなだらかな傾斜と、台地から谷筋に至る急な坂の2種類があるんですよ。

本郷三丁目交差点はなだらかな傾斜の上か下か答えられますか？

[95: ご近所さん]

何年か前の大雨でお米屋さんが浸水したと地元の方から聞きました。あの辺りが一番低いんでしょうね、この界隈では。

[96: 周辺住民さん]

現地を見たところ、スリバチ学会の皆さんがきっと歓喜する珍しい地形でした。

この物件の南西角から見ると、東西南北の道路がすべて上り坂になっていて、この付近がすり鉢の底であることがわかります。でもどこかに水が流れ出ているはず。ということで周囲を見てみると、2本南にある東西方向の道路が東向きに下り坂でした。蔵前橋通りと同方向の下り勾配です。

>>95 ご近所さん
浸水の可能性は、ハザードマップにも載っていますね。

[97: 匿名さん]

お茶の水からサッカーミュージアムまで下り坂という印象だったので、やはりすり鉢状の一番低いとこですね。

[98: 匿名さん]

一期販売がそろそろかと思いますが、どのくらい売れているんでしょうか…？

[99: 周辺住民さん]

> 鉢状の一番低いとこですね。
そう見えますが、もっと低いところに向かって坂道がありました。

[100: 匿名さん]

>>96 周辺住民さん
>この付近がすり鉢の底
べつに現地をみなくてもグーグルアースを見ればすり鉢の底でないことが誰にでもわかること。わけ知り顔で言うことじゃない、恥ずかしい。