レ・ジェイド クロス 千代田神保町ってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://sumai.es-conjapan.co.jp/jimbocho30/index.html

レ・ジェイド クロス 千代田神保町について語りましょう。

「レ・ジェイド クロス 千代田神保町」全体概要
所在地 東京都千代田区西神田二丁目2番7外（地番）
交通 東京メトロ「神保町」駅徒歩4分、東京メトロ「九段下」駅徒歩6分、JR「水道橋」駅徒歩7分
敷地面積 1,118.25㎡
建築面積 778.51㎡
延床面積 6,996.00㎡
土地権利 定期借地権
借地権の期間 一般定期借地権（地上権）（2022年2月17日～2095年5月16日）

構造・規模 鉄筋コンクリート造地上14階地下1階建
総戸数 50戸
駐車場 20台（福祉用平置き：1台 機械式：18台 荷搬き用：1台）〈月額使用料：未定〉
駐輪場 43台（スライドラック式：上段25台 下段18台）〈月額使用料：未定〉
バイク置場 3台〈月額使用料：未定〉

売主 株式会社日本エスコン
設計・監理 株式会社スタイレックス
施工 鉄建建設株式会社
管理会社 株式会社エスコンリビングサービス

建物竣工予定時期 2023年8月中旬
入居予定時期 2023年9月下旬

分譲後の権利形態
敷地：借地権（地上権）の準共有
専有部分：区分所有権
共用部分：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有

[1: eマンションさん]

良さそう。定借だけど高そうね。坪600を予想します

[2: 匿名さん]

マンションよオフィスが一体化した建物ですが、住居部分とオフィス部分が分かれているのでプライバシー確保は出来そう。
外観は洋風の建物でおしゃれだと思います。
共用施設はコワーキングスペースで、リモートワークの時に利用したり、勉強に使ったりできそうですね。

[3: ご近所さん]

ココって、もしかして、内廊下でなく外廊下？
だとしたら、ガッカリでパスだわ。最上階ペントハウスに期待したのに・・。

[4: マンション検討中さん]

最近定借物件が多くなったような気がするが、何か理由があるのかな。

[5: マンション検討中さん]

外廊下なら撤退します。内廊下であってくれ！

[6: 匿名さん]

>4
>最近定借物件が多くなったような気がするが、何か理由があるのかな。

ほんとそうですよね。
同じことを自分も思っていました。
財産を残すとか考える考えない別として
リセールする可能性もあることを考えると
どんなに立地が良くても定借物件は避けたいなと思いますね。

[7: 買い替え検討中さん]

公式HPのJ-TYPEの共用廊下に面する洋室2の窓に
通風採光マークがあるから、おそらく外廊下だね。ガッカリ。撤退。

[8: 匿名さん]

>>4 さん

都心のまとまったマンション向きの土地は、昔からあった工場とか社宅が多く、バブル崩壊後は、こぞってリストラの一環で売却されました。もう、ほぼ出尽くしたのと、今は企業の財務も痛んでないので、優良資産を敢えて手放す必要がないからではないですかね。ブリリア西早稲田は、このパターンかと。その他は、神社仏閣や自治体など、土地を手放せないが修繕、建替費用を工面できない人たちには、定借がうってつけの資金調達スキームであること。これはパークコート神宮前、パークコート渋谷ザタワーなどのパターン。

[9: 匿名さん]

G1タイプのシューズクロークに窓が付いてますね。
外廊下ということなので採光や空気の循環とかに使う窓なんでしょうか。
こういう所に窓があるのも珍しい気がします。
個人的にはそれほど外廊下か内廊下かは気にならないんですけど
資産価値的には色々と違ってくるんですか？
定借という条件もあるので、少しでも住みやすい方を望むという感じですかね。

[10: 周辺住民さん]

>>9 匿名さん
G1のSIC窓は採光だけの通風無の固定窓だけど、僕も初めて見ました。何のため？。
又、外廊下は内廊下に比べ、圧倒的に汚れるし、特に高級物件では人気無く売れないけど
結局ココは、定借を前提の低価格路線の企画と販売戦略なのかな？

[11: 匿名さん]

アクセスは良いほうではありますが
車を普段から利用している人も多いと思うので
駐車場はちょっと少ないかなと感じました。
希望者が重なった場合は抽選なんでしょうか。

[12: マンション検討中さん]

借地権じゃ無ければ、本命な物件でした。

[13: 匿名さん]

お茶の水小学校は今建替え中で仮校舎（旧九段中学校）を使っていますが、予定では来年夏に新校舎が完成するはずなので、ちょうど新校舎に通えていいですね。

[14: 匿名さん]

資産性ランキング。2,3,5位が定借。都心の定借は、立地が秀逸だからこうなるんだろうけど、実際は売るとき苦労するんだとうね。
https://www.sumai-surfin.com/search/ranking/new/wealth/

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん
ちなみに、1位は普通借地権。

[16: 匿名さん]

価格発表前に資産性などと言われてもですね…

[17: 評判気になるさん]

ランキング点数低い気がする
スカイが高級とか思われてるから仕方ないのか

[18: 匿名さん]

上のランキングに載っているプラウド神楽坂ヒルトップは苦戦しているみたいですね。やはり定期借地権がネックなんでしょうか。お金のある人は定借は避けるでしょうし、お金のない人は定借であってもどうせ買えないし、というようなこと？

[19: 匿名さん]

>>18 匿名さん

単純に価格が割高だからでしょう。同じ資料にある割安額がマイナス45万円ですからね。

[20: 匿名さん]

>>19 匿名さん
もちろんそうなのですが、売り手と買い手の価格評価が離れた原因は何かというと、やはり定借なのかな？ということです。

この物件は所有権マンションの9割程度の価格になるそうですが、それなら所有権マンション/賃貸マンションの方がいいという人も一定数いるのかなと思います。

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん

やはり所有権派が大半でしょう。好きな場所に住むという、居住本来の目的からすれば、定借はありだと思いますけど、みんなあまりに投資目線なので。

[22: 匿名さん]

>>21 匿名さん
好きな場所に住むなら、賃貸でよくない？

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん
そうすれば？

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん
それはあなたの意見でしょう？

[25: 匿名さん]

所有権マンションの価格は今後も上がるけど定借マンションの価格は確実に下がっていくというのが本当なら、たとえ所有権マンションの9割の価格で買えるとしても定借マンションに魅力はないよね。どうしてもこの場所に住みたいという人にとってはいいと思うけど、どうしても西神田に住みたい人っているのかな。

[26: 匿名さん]

ここの場合はあとは地代次第かなぁ。
定借だと、所有権よりもずーっと安いことが基本はメリットですが
ここの場合はものすごく安いという風にはなりにくいのですか？
地代は固定資産税よりもお得になるくらいがいいと思いますが、
それがどうなるのか…

[27: 匿名さん]

>>25 匿名さん
一律にそうはならないけど？定借も立地次第。

[28: マンション検討中さん]

モデルルームいった方、価格出ましたか?

[29: マンション比較中さん]

MR見学しての感想
・数戸のみ記載の予定価格表の紙は貰えずメモのみ可だが
　ざっくりで、プレミア階3LDKは坪700万～、通常階1,2LDKは坪580万～
・管理費,修繕費,地代,解体準備金すべて未定
・外廊下,LD天井高2400,各階ゴミ置場無,デイスポーザ無,玄関カメラ無
・室内照明計画はダウンライト中心で引掛け金具無
・2～7Fは地主用の非分譲の賃貸用オフィスと賃貸用1LDKのみ
・販売用は8～14Fで、全50戸のうち20戸は賃貸用という特殊な構成
　なのでセキュリティーや管理面が危惧される

[30: 匿名さん]

>>29 マンション比較中さん
20戸？物件概要に書いてある？

[31: マンション比較中さん]

全50戸のうち20戸は非分譲の賃貸用というのは
HPの概要には書いてないが、MRで配る概要書には書いてある

[32: 匿名さん]

毎月地代と解体準備金が必要で坪単価580万円か。
しかも東方学会が20/50の議決権持ってるんだよね。
うーん…

[33: マンション比較中さん]

MR見学しての感想 続き
・駐車場は地下機械式18台,バイク3台,駐輪ラック61台
・建物は2棟構成(①東方学会棟は既存改修②14F建てレジ棟は新築)で
　2棟間をエキスパンジョイントで連結という特殊構造なので
　建物登記や耐震性能や融資可能期間はどうなるのか？
・眺望採光は、東方学会棟分の余剰容積率を活用し、新築レジ棟を
　14F建に出来てるので近隣9F建を超える10F～なら、東面の眺望採光は良い

[34: マンション検討中さん]

>>33 マンション比較中さん
情報ありがとう。
駐車場も東方学会が持ち分を確保するとしたら相当厳しくなるね。
逆に確保なしで18/30だったら潤沢。

[35: 匿名さん]

>>31 マンション比較中さん

同時に賃貸も募集？？

[36: 買い替え検討中さん]

簡単にまとめると
①分譲(1～4LDK) 30戸,8～14F
②非分譲(賃貸1～2LDK) 20戸,4～7F,東方学会所有
③非分譲(賃貸オフィス) 2戸,2～3F,東方学会所有

※①②はエレベータ共用,③は別のエレベータ
　メインエントランスは①②③で共用

上記の様に、普通の区分マンションでは無い区分構成で
簡単に言うと雑居ビル的な建物なので、③の賃貸オフィスの業種や
営業時間や営業曜日によっては、プライバシーやセキュリティーが
危惧されるけど、東方学会が20/50(もしかしたら22/52？)の議決権
を持つので、理事会では住民の意見(業種制限等)を反映出来ないかも？

[37: 匿名さん]

>>31 マンション比較中さん
管理費は分譲も賃貸も同じ？

[38: 名無しさん]

場所は満足だったのですが、
理解難解な物件説明会で気分高まらない時間でした。

見学に来てる人は意外に若い方たちばかりでしたけど、借地権マンションの特徴なのかしら？
所有権マンションと比べてかなり安かったと思われました？？？

[40: 匿名]

>>38 名無しさん
見学に行く前に見たら、テンションダウンしたけど、
あくまでも匿名掲示板の意見としておきます。

[41: マンション検討中さん]

もしかしたら、文面から想像するに38の方も、39の方と同様の対応だったのかも？
だとしたら、本当に営業員スキルが相当にヒドそうで、僕はMR訪問の時間を無駄に
したくないので、電話で事前に、詳しい担当者での対応を依頼しようと思う。

[42: マンション検討中さん]

ダウンライトしか使えないのが微妙だなあと思いました。今の世の中照明も自分でアレンジする時代なのでシーリングを普通に設置してほしい。
あとは借地権にしては値段が高いのでもう少し安ければなあというのと、外廊下は気になる。
1LDKは無理やり1LDKにしたような間取りなので手を出しにくいですね。

[43: マンション検討中さん]

ラウンジスペースはちょっとした仕事なんかもできそうでいいですね。

[44: 匿名さん]

>>32 匿名さん
予定毎月地代費用は？

[45: マンション検討中さん]

>>36 買い替え検討中さん
議決権って戸数分で計算するんだっけ？平米数考慮されたような気がするんだけど？

[46: 匿名さん]

>>41 マンション検討中さん

企画やデザインを考えた人からしたら、営業員スキルで敬遠されるのは悲しいね。

[47: 匿名さん]

もしも、本館部分と一体の建物として管理するのなら、東方学会の議決権は20/50どころでは済まないような…
そのおかげでほかより高いマンション建てられたから文句は言えないけど

[48: マンション検討中さん]

やっぱりエグゼクティブプランは別格ですね‥
リビング22平米の天井高4ｍとかすばらしすぎます…。
どんな方が契約するんでしょうかね！

[49: 匿名さん]

天井高240は低すぎるなあ・・

[50: マンション比較中さん]

>>49 匿名さん
日本だと平均的な高さだと思いますよ。
あんまり高くても冷暖房費かさみますしね