ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/

所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
　　　都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
　　　JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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ヴェレーナグラン門前仲町　現地訪問レビュー【2LDK】
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” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
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[684: 通りすがり]

>>683 マンション検討さん

>>682 マンション検討中さん

妬みですかね。
まあ、そもそも最上階の部屋なんて、物件価値高めるためにかなり乗っけた価格にするのが常なので、キチキチでローン組んで購入するものではないですから、お金が余ってるのは事実だと思いますよ。

[685: マンション検討中さん]

>>679 マンション検討中さん

大手町（乗り換え路線が多い）につながる東西線のが有利だが、
有楽町線も銀座有楽町だし、そこまでの大差はない。

[686: 匿名さん]

>>679 マンション検討中さん

人によるのでは。
うちは有楽町線。

[687: 名無しさん]

地元民ですが、三菱UFJの1ブロック先の駐車場は今工事やってますよね？三菱UFJの1ブロックでタワマン建てられるのですか？

[688: 匿名さん]

>>686 匿名さん
うちも豊洲や銀座の方がいいなぁ。有楽町線の方が空いてるイメージですし。
東西線は乗り換えなしだと日本橋くらいしか使えなそう。

[689: 通りがかりさん]

>>679 マンション検討中さん
個人的には勤務地が日本橋だから東西線が便利だけど、イメージ的には東西線は通勤路線、有楽町線は休日路線って感じ。

[690: 匿名さん]

門仲の飲み屋で酔っ払ってそのまま帰れるのは羨ましいです
台風の日のゴミ出しは涙目かな

[691: 匿名さん]

即完とはいかなかったけど、販売速度早いですね。
定借とはいえ、門仲で坪400万円は安かったのかな。

[692: 匿名さん]

>>691 匿名さん
「立地で買う」を地で行く物件でしたね。
立地の割には安く、設備仕様の割には正直高い。
そこで設備面には目をつぶって買った人がほとんどかと。

[693: 匿名さん]

門前仲町で久しぶりの分譲だったから、たっぷり需要溜まってたわな

[694: 匿名さん]

>>693 匿名さん
そこですね。
この物件、欠点もそれなり多いけど、強烈な需要がそれを吹き飛ばしてしまった感じ。

[695: マンション検討中さん]

けして安くはないでしょう。妥当なところです。
定借を所有権換算にすると500万近いです。
ここは天井低く、ディスポーザー、各階ゴミ置き場なし。
月島のタワマンが550～600程度です。

[696: マンション検討中さん]

私も決して安くはないと思っています。
私としては比較対象は両国駅徒歩2分の某物件と思っていました。その物件は所有権で坪単価450くらいです。ここが定借であることを考慮すると坪360～400くらいが妥当と思っていましたが、屋外ゴミ置き場、外廊下、ディスポーザーなし、天井低いという低スペックなので、坪400越えるとさすがに割高というのが大方の見解だと思います。
ただ単に需要が溜まっていたので割高でも良いと考える人が多かったという認識です。

[697: マンション検討中さん]

ここの物件からは「良いものを作ろう」というデベの意志を感じなかったね
立地だけ

[698: 匿名さん]

立地におんぶにだっこ。
でも借りてる土地。

[699: マンション検討中さん]

>>697 マンション検討中さん

ほんとそれ
デベロッパーが如何に重要かを思い知った物件でしたね

[700: 匿名さん]

でも、門前仲町の新築に住める貴重な機会

[701: マンション検討中さん]

抽選落ちたんですが、繰り上げ当選を祈る日々。。
抽選あたってキャンセルする人ってどれぐらいいるんだろう。。

[702: マンション検討中さん]

それこそ地元富裕層で簡単に売り切るだろうね。
門仲に住めるなら多少高くてもええわ、別に売る気もないから定借でもええわって感じで。

[703: 匿名さん]

>>700 匿名さん
定借だろ

[704: 匿名さん]

今度、近くに行くので見てこようかなと思います。
リバービュー。

高級マンションなんですか？
そのイメージがなかったので意外でした。
販売価格は7,148万円～8,598万円。確かにパワーカップルで払いきれる金額…？？

[705: 通りすがりさん]

>>704 匿名さん
借地権物件とは言え平均坪単価400万ほどらしいので、今のご時世であれば高級マンションと言うほどでは無いと思いますよ。パワーカップルでなくても(低金利下で実際にやるやらないは別として)頭金に余剰資金から2-3千万程度入れられる世帯は少なくないですし、そういう方なら毎月の支払い総額は賃貸と比べても圧倒的に安いですからね。

[706: マンション検討中さん]

ご近所の方教えてください。大横川って、夏場は臭いますか？また現地周辺で、認識しておくべきデメリットはありますか？

[707: 名無しさん]

>>706 マンション検討中さん
ハザードぐらいですかね。あとは、飲み屋街のお姉さんについて行かないように耐える必要がありますね笑

[708: 検討者]

匂いは特にしないと思います。ヴェレーナ周辺は静かなエリアなので音系もない。朝の東西線の混み具合だけは大変かもしれないです。

[709: マンション検討中さん]

>>706 マンション検討中さん
普通の江東区の川って感じです。神田川とかに比べると臭いは少ないです。

[710: マンション検討中さん]

>>707 名無しさん
>>708
>>709
教えて頂きありがとうございます！
川の匂いは大丈夫そうですね。あとはハザードと満員電車ですか、許容できそうです。
お姉さんについて行かないように忍耐鍛えておきます笑

[711: 名無しさん]

>>687 名無しさん
確かに工事というか何か作業してました。これだと、タワマンまでは難しい？気がしました

[712: マンション検討中さん]

>>704 さん

門仲ですから。
都心ならお手頃価格ですが、買うのは門仲の人ですから。

[713: 匿名さん]

「ヴェレーナグラン門前仲町」（75戸）は、64戸に申し込みが入った。最高倍率は7倍で、平均倍率は1.5倍、坪単価410万円だった。申込者の6割が江東区居住者。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6591-7-1-5-75-64

[714: マンション検討中さん]

住まいサーフィンより
1㎡あたり、14万円割高
70㎡換算で980万円割高
やっぱりって感じですが、定借ですし、リセールは厳しそうですね...
ローン払い終えた後は賃貸に出すのが現実的ですかね？

[715: 匿名さん]

>>714 マンション検討中さん

いまは、ほとんどの物件が割高になってますよ。今週の23区割安順位は、安い順の５位だから、いい方です。住まいサーフィン使ってるのに、毎週、メール通知こないの？

[716: 通りがかり]

>>715 匿名さん

何件中の5位ですか？
自分も住まいサーフィン使ってますが、価格更新が2件だけのときとかもありますよね？
分母がわからないと5位だからいい方とは言えないと思うんですが...

[717: 匿名]

>>715 匿名さん
>>716 通りがかりさん

ここ1週間で価格情報の更新があった物件が載っているので、今回は5件中の5位ということです。
残念ですが...

[718: 匿名さん]

住まいサーフィンでは東京23区新築４３４件中、おすすめ順４位はですけどね。

[719: 匿名さん]

東京都の新築マンション資産性ランキングでも４位です。

[720: マンション検討中さん]

今が最高値と言われ続けているマーケットなのでリセールとか考え出すとなかなかどの物件も買えないので難しいですよね。先週契約時に見ましたが残りの11戸にも既に幾つか申し込みが入っていました。

[721: 検討板ユーザーさん]

定借であることや設備（屋外ゴミ置き場、ディスポーザーなし、下り天井、洋室の柱が邪魔 [柱の分も専有面積に含まれるので有効面積はその分狭い]、屋外駐輪場、屋根なし駐車場、共用設備は集会室だけ、などなど）を考慮すると、割高ですが、場所柄需要が溜まっていたので、売れちゃったってことでしょう。
そう考えるとデベの値付けは間違っていなかったのかもしれませんが、買う側はだいぶ足元を見られたって感じが否めませんね。

[722: 匿名さん]

>>721 検討板ユーザーさん
ん、その通りだね
でもそれが商売。

[723: 通りがかり]

>>719 匿名さん

駅近なので資産性あり
ただ価格は割高（定借なのに）
それだけの話です。

[724: 評判気になる]

>>723 通りがかりさん

うん、まあそうだね。
付け加えるとすると、悲しいかな、その駅近という立地も借りてる土地

[725: マンション検討中さん]

来年の10月入居でもうすぐ数えるくらいしか残ってないの？
はやくね？

[726: マンション検討中さん]

買えました。入居を待つ皆様よろしくお願いいたします。
私はちなみに永住予定ですが、20年後に売却も考えてます。
私が買った部屋は最低限4000万では売れると思っているので低リスクですね。
門仲徒歩3分築20年残存50年3LDK4000万。売れるでしょう。・・売れないかな？

[727: マンション検討中さん]

>>726 マンション検討中さん

余裕で売れる。というか残存50年で4000万は悲観的すぎ。

[728: 匿名さん]

>>724 評判気になるさん
悲しくないよ。
貸してる側からのコメントだから資産性高いよ。

[729: 匿名さん]

リセールは需要と供給。20年後というとギリギリ1億人を保っていると同時に65歳以上人口がピークを迎える予測があります。普通に考えると住宅はあまりまくっているように思えますが、どうなるかは分かりません。

[730: 匿名さん]

>>729 匿名さん

マクロ過ぎる。都心地域と過疎地域の平均値で議論しても意味ないよ。

[731: 匿名さん]

10年単位の将来となると、マクロを無視して流動性の予想をする方が意味がないかと。2025年には東京の人口もピークを迎え、2040年頃には団塊世代もほぼお亡くなりになり良質な住宅も余るでしょう。その前にリーマンショク前のマンション大量供給時代の中古も市場に溢れてきます。だからどうなるかわかる訳がないですが。

[732: 匿名さん]

さすがの門仲。地元需要で蒸発。

[733: 検討者]

オプション会いつからやるか分かります？