ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/

所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
　　　都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
　　　JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヴェレーナグラン門前仲町　現地訪問レビュー【2LDK】
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” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
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【2022年3～5月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》
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[664: 匿名さん]

>>661 名無しさん
いまどき排ガスぶんぶんしてるクルマなんて無いだろ

[665: マンション検討中さん]

抽選外れました。
欲しいと思う部屋が残っているのか不明ですが2次募集参加される方いらっしゃいますか？

[666: マンション検討中さん]

>>665 マンション検討中さん

角部屋、メゾネットは全て埋まってそうですね。下層は倍率1倍の角部屋がいくつかあったのでキャンセルが出ていれば。
中住戸は5部屋くらい無抽選だったかな？

[667: 検討者]

再販売は11戸みたいですね。ページの下の方にでてました。
https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/outline.html

7,300万円台・7,800万円台・8,100万円台が余ったようです

[668: マンション検討中さん]

>>667 検討者さん
なるほど。すべて中住戸ですかね。

[669: 検討者]

そうかもしれないですね。このマンションの中の価格帯では比較的安い部屋が残ったのかもしれないですね。

[670: マンション検討中さん]

あと1割りやすくないと中住戸は厳しいよ。

[671: 匿名さん]

>>667 検討者さん
値引きは個別交渉ですかね？

[672: 検討者]

他部屋の抽選で外れた人が再申し込みして、全部売れるでしょうね。3倍以上の抽選がかなり多かったので。地元民が買って完売になるはず。

門前仲町駅直結のタワマンは本当にできたら、こちらは間違いなく広域検討が入ってくるので、価格次第でしょうけどどうなりますかね。

[673: 匿名さん]

残っているのは62㎡65㎡70㎡の中住戸ですね。
値下げしなくて売れるかな？

[674: マンション検討中さん]

このタイミングで値引きなんてする訳ないだろ。。

[675: 匿名さん]

メゾメット買えた方うらやましいです！
住んでみたかったなー。

駅直結タワー、UFJのところなんですね。
ファミリー向けだといいな。
楽しみに待ちます！
駅近でタワーたてられる場所というので、赤札堂を立て直すのかと勘違い…?

[676: マンコミュファンさん]

駅近タワーの計画は分譲じゃなくて賃貸物件だから買えないよ

[677: マンション掲示板さん]

>>672 検討者さん
万が一そんなタワマンが実現したとして、下手したら月島並みかそれ以上になっちゃってとても買える気がしない
有楽町線と東西線じゃ交通利便全然違うし

[678: マンション検討中さん]

月島は中央区様です。
江東区は江東区です。

[679: マンション検討中さん]

>>677 マンション掲示板さん

有楽町線と東西線はどちらが便利ですか？

[680: 検討者]

メゾネット購入しました。
入居楽しみです。

[681: 通りがかりさん]

>>676 マンコミュファンさん

ここも借地権だから、考えようによっては賃貸と同じですねw

[682: マンション検討中]

>>680 検討者さん

2億弱払って、屋外ゴミ置き場かつディスポーザーなしですか...
お金が余ってらっしゃるようで羨ましいです！

[683: マンション検討中さん]

>>682 マンション検討中さん
このコメントは酷い。削除して欲しい。

[684: 通りすがり]

>>683 マンション検討さん

>>682 マンション検討中さん

妬みですかね。
まあ、そもそも最上階の部屋なんて、物件価値高めるためにかなり乗っけた価格にするのが常なので、キチキチでローン組んで購入するものではないですから、お金が余ってるのは事実だと思いますよ。

[685: マンション検討中さん]

>>679 マンション検討中さん

大手町（乗り換え路線が多い）につながる東西線のが有利だが、
有楽町線も銀座有楽町だし、そこまでの大差はない。

[686: 匿名さん]

>>679 マンション検討中さん

人によるのでは。
うちは有楽町線。

[687: 名無しさん]

地元民ですが、三菱UFJの1ブロック先の駐車場は今工事やってますよね？三菱UFJの1ブロックでタワマン建てられるのですか？

[688: 匿名さん]

>>686 匿名さん
うちも豊洲や銀座の方がいいなぁ。有楽町線の方が空いてるイメージですし。
東西線は乗り換えなしだと日本橋くらいしか使えなそう。

[689: 通りがかりさん]

>>679 マンション検討中さん
個人的には勤務地が日本橋だから東西線が便利だけど、イメージ的には東西線は通勤路線、有楽町線は休日路線って感じ。

[690: 匿名さん]

門仲の飲み屋で酔っ払ってそのまま帰れるのは羨ましいです
台風の日のゴミ出しは涙目かな

[691: 匿名さん]

即完とはいかなかったけど、販売速度早いですね。
定借とはいえ、門仲で坪400万円は安かったのかな。

[692: 匿名さん]

>>691 匿名さん
「立地で買う」を地で行く物件でしたね。
立地の割には安く、設備仕様の割には正直高い。
そこで設備面には目をつぶって買った人がほとんどかと。

[693: 匿名さん]

門前仲町で久しぶりの分譲だったから、たっぷり需要溜まってたわな

[694: 匿名さん]

>>693 匿名さん
そこですね。
この物件、欠点もそれなり多いけど、強烈な需要がそれを吹き飛ばしてしまった感じ。

[695: マンション検討中さん]

けして安くはないでしょう。妥当なところです。
定借を所有権換算にすると500万近いです。
ここは天井低く、ディスポーザー、各階ゴミ置き場なし。
月島のタワマンが550～600程度です。

[696: マンション検討中さん]

私も決して安くはないと思っています。
私としては比較対象は両国駅徒歩2分の某物件と思っていました。その物件は所有権で坪単価450くらいです。ここが定借であることを考慮すると坪360～400くらいが妥当と思っていましたが、屋外ゴミ置き場、外廊下、ディスポーザーなし、天井低いという低スペックなので、坪400越えるとさすがに割高というのが大方の見解だと思います。
ただ単に需要が溜まっていたので割高でも良いと考える人が多かったという認識です。

[697: マンション検討中さん]

ここの物件からは「良いものを作ろう」というデベの意志を感じなかったね
立地だけ

[698: 匿名さん]

立地におんぶにだっこ。
でも借りてる土地。

[699: マンション検討中さん]

>>697 マンション検討中さん

ほんとそれ
デベロッパーが如何に重要かを思い知った物件でしたね

[700: 匿名さん]

でも、門前仲町の新築に住める貴重な機会

[701: マンション検討中さん]

抽選落ちたんですが、繰り上げ当選を祈る日々。。
抽選あたってキャンセルする人ってどれぐらいいるんだろう。。

[702: マンション検討中さん]

それこそ地元富裕層で簡単に売り切るだろうね。
門仲に住めるなら多少高くてもええわ、別に売る気もないから定借でもええわって感じで。

[703: 匿名さん]

>>700 匿名さん
定借だろ

[704: 匿名さん]

今度、近くに行くので見てこようかなと思います。
リバービュー。

高級マンションなんですか？
そのイメージがなかったので意外でした。
販売価格は7,148万円～8,598万円。確かにパワーカップルで払いきれる金額…？？

[705: 通りすがりさん]

>>704 匿名さん
借地権物件とは言え平均坪単価400万ほどらしいので、今のご時世であれば高級マンションと言うほどでは無いと思いますよ。パワーカップルでなくても(低金利下で実際にやるやらないは別として)頭金に余剰資金から2-3千万程度入れられる世帯は少なくないですし、そういう方なら毎月の支払い総額は賃貸と比べても圧倒的に安いですからね。

[706: マンション検討中さん]

ご近所の方教えてください。大横川って、夏場は臭いますか？また現地周辺で、認識しておくべきデメリットはありますか？

[707: 名無しさん]

>>706 マンション検討中さん
ハザードぐらいですかね。あとは、飲み屋街のお姉さんについて行かないように耐える必要がありますね笑

[708: 検討者]

匂いは特にしないと思います。ヴェレーナ周辺は静かなエリアなので音系もない。朝の東西線の混み具合だけは大変かもしれないです。

[709: マンション検討中さん]

>>706 マンション検討中さん
普通の江東区の川って感じです。神田川とかに比べると臭いは少ないです。

[710: マンション検討中さん]

>>707 名無しさん
>>708
>>709
教えて頂きありがとうございます！
川の匂いは大丈夫そうですね。あとはハザードと満員電車ですか、許容できそうです。
お姉さんについて行かないように忍耐鍛えておきます笑

[711: 名無しさん]

>>687 名無しさん
確かに工事というか何か作業してました。これだと、タワマンまでは難しい？気がしました

[712: マンション検討中さん]

>>704 さん

門仲ですから。
都心ならお手頃価格ですが、買うのは門仲の人ですから。

[713: 匿名さん]

「ヴェレーナグラン門前仲町」（75戸）は、64戸に申し込みが入った。最高倍率は7倍で、平均倍率は1.5倍、坪単価410万円だった。申込者の6割が江東区居住者。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6591-7-1-5-75-64

[714: マンション検討中さん]

住まいサーフィンより
1㎡あたり、14万円割高
70㎡換算で980万円割高
やっぱりって感じですが、定借ですし、リセールは厳しそうですね...
ローン払い終えた後は賃貸に出すのが現実的ですかね？

[715: 匿名さん]

>>714 マンション検討中さん

いまは、ほとんどの物件が割高になってますよ。今週の23区割安順位は、安い順の５位だから、いい方です。住まいサーフィン使ってるのに、毎週、メール通知こないの？

[716: 通りがかり]

>>715 匿名さん

何件中の5位ですか？
自分も住まいサーフィン使ってますが、価格更新が2件だけのときとかもありますよね？
分母がわからないと5位だからいい方とは言えないと思うんですが...

[717: 匿名]

>>715 匿名さん
>>716 通りがかりさん

ここ1週間で価格情報の更新があった物件が載っているので、今回は5件中の5位ということです。
残念ですが...

[718: 匿名さん]

住まいサーフィンでは東京23区新築４３４件中、おすすめ順４位はですけどね。

[719: 匿名さん]

東京都の新築マンション資産性ランキングでも４位です。

[720: マンション検討中さん]

今が最高値と言われ続けているマーケットなのでリセールとか考え出すとなかなかどの物件も買えないので難しいですよね。先週契約時に見ましたが残りの11戸にも既に幾つか申し込みが入っていました。

[721: 検討板ユーザーさん]

定借であることや設備（屋外ゴミ置き場、ディスポーザーなし、下り天井、洋室の柱が邪魔 [柱の分も専有面積に含まれるので有効面積はその分狭い]、屋外駐輪場、屋根なし駐車場、共用設備は集会室だけ、などなど）を考慮すると、割高ですが、場所柄需要が溜まっていたので、売れちゃったってことでしょう。
そう考えるとデベの値付けは間違っていなかったのかもしれませんが、買う側はだいぶ足元を見られたって感じが否めませんね。

[722: 匿名さん]

>>721 検討板ユーザーさん
ん、その通りだね
でもそれが商売。

[723: 通りがかり]

>>719 匿名さん

駅近なので資産性あり
ただ価格は割高（定借なのに）
それだけの話です。

[724: 評判気になる]

>>723 通りがかりさん

うん、まあそうだね。
付け加えるとすると、悲しいかな、その駅近という立地も借りてる土地

[725: マンション検討中さん]

来年の10月入居でもうすぐ数えるくらいしか残ってないの？
はやくね？

[726: マンション検討中さん]

買えました。入居を待つ皆様よろしくお願いいたします。
私はちなみに永住予定ですが、20年後に売却も考えてます。
私が買った部屋は最低限4000万では売れると思っているので低リスクですね。
門仲徒歩3分築20年残存50年3LDK4000万。売れるでしょう。・・売れないかな？

[727: マンション検討中さん]

>>726 マンション検討中さん

余裕で売れる。というか残存50年で4000万は悲観的すぎ。

[728: 匿名さん]

>>724 評判気になるさん
悲しくないよ。
貸してる側からのコメントだから資産性高いよ。

[729: 匿名さん]

リセールは需要と供給。20年後というとギリギリ1億人を保っていると同時に65歳以上人口がピークを迎える予測があります。普通に考えると住宅はあまりまくっているように思えますが、どうなるかは分かりません。

[730: 匿名さん]

>>729 匿名さん

マクロ過ぎる。都心地域と過疎地域の平均値で議論しても意味ないよ。

[731: 匿名さん]

10年単位の将来となると、マクロを無視して流動性の予想をする方が意味がないかと。2025年には東京の人口もピークを迎え、2040年頃には団塊世代もほぼお亡くなりになり良質な住宅も余るでしょう。その前にリーマンショク前のマンション大量供給時代の中古も市場に溢れてきます。だからどうなるかわかる訳がないですが。

[732: 匿名さん]

さすがの門仲。地元需要で蒸発。

[733: 検討者]

オプション会いつからやるか分かります？

[734: マンション検討中さん]

カタログが今月中に送られて来て、オプション会は階数によって違うと言っていた気がします。

[735: 検討者]

カタログが送られてくるんですね！！ありがとうございます。楽しみですね。

[736: マンション検討中さん]

私の担当さんも案内送るって言ってましたね！この立地は二度と無いので今から楽しみです！

[737: 通りがかり]

>>736 マンション検討中さん

立地がいいだけに仕様が残念でしたよね。
そこまでコストカットしなくてもいいのに、、、
残念でしたねー。

[738: マンション検討中]

>>737 通りがかりさん

そうですね。
惜しい（“もう一歩"と"もったいない"という二つの意味で）物件。

[739: 匿名さん]

>>736 マンション検討中さん
すべてのマンションでは、立地は二度と無いです。

[740: 評判気になるさん]

9戸売れ残っちゃったみたいですね、、、

[741: マンション検討中さん]

申込んだけど、契約キャンセル9人の方、賢明な判断だと思います。

[742: 匿名]

>>741 マンション検討中さん

さすがにこの低スペックですから、、、
立地（ただし借り物）に騙されてはいけません。
ちょっと調べれば、適正価格がどれくらいかは明らかなので、普通の判断だと思いますよ。
無知は怖い。

[743: 匿名さん]

じゃ残り18戸？
よく売ったわな。

[744: マンション検討中さん]

>>742 匿名さん

流石にみんなそれは承知の上で買ってると思いますよ。
そうじゃなければ本当にただの無知ですが。

[745: マンション検討中さん]

残りは9戸でしょ？どうせ今のマーケットならサクッと売れる。

[746: 口コミ知りたいさん]

キャンセル分も含まれているかもしれませんが、先着順となった残9戸は売れ残った9戸では？
さすがに1階と最上階真ん中の住戸は残っているようですね。

[747: 匿名さん]

欲しいけど予算届かずだったり、過去相場に捉われて決断出来ずとかの方々が悔し紛れと自分を納得させる為に頑張ってネガ投稿繰り返してるのが滑稽…。身の丈に合った物件の検討板に行けば良いのに。

[748: マンション検討中さん]

高くなってるとは思うけど買える時に買わないとずっと買えないままだからね。すぐ無くなると思われ。

[749: 通りがかりさん]

新築検討している人で、この価格で買えない人はいないでしょう。
ただ単に仕様を見て撤退したのだと思われ。

[750: マンション検討中さん]

仕様が悪いとみなさんおっしゃいますが、そんなに悪いですか？？
ディスポーザーとゴミ捨て場外のことをおっしゃってるのでしょうか？

[751: 通りがかりさん]

>>750 マンション検討中さん

まあ、ディスポーザーなくてもゴミ置き場が屋内にあればまだマシですけど、ディスポーザーないのにゴミ置き場も屋外ってのはイマイチだと思いますよ。
他にも、天井低い、柱の出っ張りが酷い、屋根なし駐車場、駐輪場も屋外、共用設備は集会室のみ、アルコープなし、外廊下はちょっと気になりました。
また中住戸はLDが一回り狭く、カメラ付きインターフォンもないようなので、さらにイマイチですね。
なので、定借、城東ってことも考慮すると値段の割りにはって感じだと思います。
かくゆう私も購入者ですが（中住戸ではありません）、割高であることは覚悟の上で、現在の勤務地も考慮した結果、立地に負けて購入しちゃいました。
もちろんそんな物件なので、リセールバリューには期待できないので、無理なローンは組まず、住み替え時用（5年後か10年後かわかりませんが）に資金は貯めておこうと思っています。

[752: マンション検討中さん]

>>751 通りがかりさん

けっこうありますね...
なんで買ったの？

[753: 匿名さん]

>>751 通りがかりさん

リセールバリュー期待できないのに住み替える？？

[754: マンション検討中さん]

>>752 マンション検討中さん

完全に職場からの距離ですね。
まあ、仕様はイマイチだと思っていますので、住み続ける気は毛頭ありません。
門前仲町ですし、もう少しすると子供の教育のことも考えないといけないので、早ければ5年くらいで都心の物件に住み替える予定ですよ。
リセールバリューについては、もともと価格は1割くらい割高かなーと思っているので、5年後に7割くらいの価格で売れたら御の字かなーって感じの計算です。

[755: マンション検討中さん]

もともと大和の物件って実需志向でリセール期待して買う感じではないよね。
この立地で借地ではなく上記の条件を今の市況で満たした物件だとしたら幾らになるのか。
この方も数年で都心に向かうとの事なので、このくらいの仕様が合ってたとも言えますね。

[756: マンション検討中さん]

リセールは売却時の市況次第だからな。過去と比べて高くなったともう5年ぐらい言われてるけど、買えた奴が勝ちの市況がずっと続いている

[757: マンション検討中さん]

残り5戸
早いですね。

[758: 通りがかりさん]

全戸完売しましたね

[759: 通りがかりさん]

売れたんですね。
営業電話けっこうかかってきましたもんね。
営業に人員割いたり、最終的にオプション代値引きしたりするくらいなら、その分もうちょっとマシな仕様にしていれば、営業かけなくても売れたのにと思いますが、最近のデベはお金かけるところがズレているように素人考えだと思ってしまいます。

[760: マンション比較中さん]

>>759 通りがかりさん
検討者にちょっと電話掛ける程度でこの短期間で売れる物件にこれ以上の仕様を付与する事は、少なくとも経済合理性の観点からは無いですよ。

[761: 匿名さん]

不動産は上物ではなく立地ですから。大手町まで5分の駅に近いというのが全てでした。
次の門仲の分譲はいつになることやら。

[762: マンション検討中さん]

細客には落選後の営業はメール一本のみでした

[763: マンション検討中さん]

>>762 マンション検討中さん
落選後にそんな連絡欲しい？
自分は要らないなぁ