ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/

所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
　　　都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
　　　JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヴェレーナグラン門前仲町　現地訪問レビュー【2LDK】
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” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
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【2022年3～5月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》
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[482: マンション検討中さん]

>>481 通りすがりさん

門仲地元の高属性なら全然買うなんじゃないですかねー。
住宅資金贈与1000万+自分でローンなら年収2000万でもギリギリ届きます。
供給ないエリアで物件そのものが希少性高いと動き早いですね。
まさに選ばれし者同士の戦い。

[483: 匿名さん]

>>477 匿名さん

3000万円特別控除って、そもそも売却益が出た場合の話ですよね。
ここ、そんな話が仮定でできるほどリセールバリューありました？

各階ゴミ置き場もない、ディスポーザーもない板マンマンションに特別控除使うこと考えても・・って思ってしまいますが。

[484: マンション検討中さん]

>>483 匿名さん

ここで正論言うとこの掲示板から出て行けって言われちゃいますよ

[485: 匿名さん]

モデルルーム見ましたが、玄関からリビングまでの天井が低く、圧迫感を感じました。実際に計ってないけど、身長１７４cmで背伸びしなで手がべったりつく感じでした。低くね？

[486: 検討板ユーザーさん]

天井もスペックもリセールもすべて低い。
高いのは価格だけ。

[487: マンション検討中さん]

>>485 匿名さん
天井高カットでコストカットよ
低スペコストカット物件だからね

[488: マンション検討中さん]

立地がいいので見てみましたが、
・ディスポーザーなし
・ゴミ捨て場屋外
・定期借地
が引っかかりますね。
今やディスポーザーは当たり前なので
リセールに響きそうで迷います。

[489: eマンションさん]

ディスポーザーなし、屋外ゴミ置き場、定借の板状マンションで坪400超とは。やっぱりマンションは立地なんだな。
定借だから長く住むと売れなくなるね。賃貸用ならいいかもしれない。

[490: 匿名さん]

>>488 マンション検討中さん
転売には不向きだね。

[491: 匿名さん]

>>489 eマンションさん
久々の門前仲町駅近物件が175投資家に荒らされなそうでよかったわ
駅徒歩3分大手町5分の希少性に比べたら他の欠点なんて全部枝葉だろう。

[492: マンション検討中さん]

上の人が仰る通り、ディスポはこの戸数なら無くてもだけど、屋外ゴミ置き場と天高は気になってやめました。

[493: マンション検討中さん]

まぁ何だかんだ早期完売は間違いないと思いますよ。
この立地、後発の無さからすると地元民はここ以外選択肢ないですから。
もう仕様は諦めて欲しい人は検討した方が無難ですよ。

[494: マンション検討中さん]

>>453 マンション検討中さん
最近は入場を絞り、供給も需要対比で小出しにしている（意図的に倍率を付ける）こともあり、晴海フラッグやパークタワー勝どきは歩留まり毎期30-40%ですよ。

[495: 検討者さん]

さっきまで494さんの投稿、晴海フラッグにもパークタワー勝どきにもヤフー不動産のアフィリエイトリンクがついてましたけど、運営側で勝手に削除するんですかね？
なるほど、本当に関係ない人が投稿するんだなぁと、勉強になりました

[496: 495]

間違って「e戸建て」で見てました。
そして私の投稿にもADがついてますね。
運営側がつけてるんですね、スレ汚し失礼しました。。

[497: 検討板ユーザーさん]

>>493 マンション検討中さん
マンマニさんも動画で立地は太鼓判だし
周辺事情、市況的に坪400程度で動いてるようにおっしゃってますね。

[498: マンション検討中さん]

>>497 検討板ユーザーさん

はい。どう考えても割高感ないです。
あくまでも今の相場でなら。ですが。
むしろ門仲は利便性考えると滅茶苦茶便利なのでそれで駅徒歩3分、坪400ならむしろお得感すらあるレベル。
湾岸より利便性は高いですから。
門仲は。

[499: マンション検討中さん]

低スペ定借ってこと考慮した上で割高感ないって言ってんのかね

[500: マンション検討中さん]

>>499 マンション検討中さん

はい。ないです。
非常に残念ではありますが言い切れます。
坪350以下なら殺到して抽選祭りになってたと思います。
適正価格だから広域は来ないしよかったです。
タワマンですが月島で中古で坪550とかの世界です。
もう門仲で70年400万新築なんてむしろ良いと思いますよ。

[501: マンション検討中さん]

くっさいのが湧いてきたなあ

[502: 匿名さん]

でも高いだけあって外観デザインとかプライバシーへの配慮やトイレタイル張りなどの内装仕様のグレードとか最近の物件にしてはがんばっているでしょ。東京都の環境性能評価でも維持管理劣化対策が三つ星ってあまりなかったと思う。もっとも他が星一つというところはちょっと気になる（笑
https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/plan.html

[503: 匿名さん]

間取り図しか見ていないけれど、柱の配置からいっておそらく室内の下がり天井も少ないと思うし、最近の酷いのと比べると間取りもかなりマシな方では。天井高が低くてもそれほど違和感はない気がする。

[504: 匿名さん]

門前仲町は活力とにぎわいの拠点に指定されている
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/seisaku/new_ctiy/katsuyo_hosh...

その辺が強気の原因でもあるかな

[506: マンション検討中さん]

ステマのかほりがしてきましたね

[507: マンション検討中さん]

門仲3分の新築聞いてときめかない人はさっさと撤退すればよろしい
売れる売れないの素人予想なんてどうでもよろしい

[508: マンション検討中さん]

というかそもそも門前仲町の相場を
誤解してる人が多くてびっくりしてます。
親の資金援助が有るなら別ですが、
普通に稼いでる人が
門前仲町で新築物件買うのは無理だと思います。

[509: 検討板ユーザーさん]

このマンション検討中さんが異常に物件サゲ連投してる。
どこの物件でもいるからいいけど
私念があるのか検討者を叩くのはどうかと
欲しい物件を探して掲示板見てるのに残念ですね。

[510: 通りがかりさん]

むしろ、この時期（販売開始前）にネガティブな意見を出すのは検討している人（競合者が減るのを期待）だと思っていましたが...
なので、ポジティブな意見はデベ関係者の可能性ありで、それが増えてくるとちょっと人気薄で追い詰められているのかなーって感じで思っていたのですが、どうなんでしょう。

[511: マンション検討中さん]

人気なんだと思いますが、うちは価格の割に、下がり天井、1部屋が外廊下に面する、外廊下、外のゴミ置き場が嫌でやめることにしました。

[512: マンション検討中さん]

>>509 検討板ユーザーさん

私念（笑）

[513: マンション検討中]

>>511 マンション検討中さん

うちもです。
あとは洋室の柱とディスポーザー無も気になりました。
定借なのでどうしてもリセールが頭の中にありますし、周辺の民度もちょっと微妙なので、撤退しようかなと思っています。

[514: 匿名さん]

角はすぐ売れそう。中住戸は相応に安くしないと捌くの難しいんじゃない。

[515: 検討中]

>>510 通りがかりさん
そうは思う。
読んでると分かると思うけど
明らかに物件自体を検討してる訳じゃなく気に食わないだけの人が連投してるなぁーって
まぁここのデベロッパーはスレ伸びないから
逆に上がってきていいのかもしれないけど、
半年で完売した北赤羽ですら伸びなかったし

定借は自分は買わないけど70年あればまだいいほうかな
50年とかだと流石に

[516: マンション検討中さん]

>>513 マンション検討中さん
純粋に教えていただきたいのですが、民度ってなんのことを指していますか？人口当たりの犯罪発生件数とかですか？

[517: マンション検討中さん]

>>516 マンション検討中さん
たぶん歩きタバコとかだと思う

[518: 通りすがり]

>>517 マンション検討中さん

確かに。
ポイ捨ても多いですよね。
昔からいる人はちょっと...って感じの方が多い気がします。
そのせいか子供も両極端で、礼儀正しい子もいれば、口が汚い子もいるので、もうすぐ自分の娘が小学生ですが、その中に混ぜるのはって躊躇してしまいますね。

[519: マンション掲示板さん]

>>518 通りすがりさん
民度を求めるなら世田谷区の方がいいのでは？
高級住宅地ですし。
世田谷区は歩きタバコやポイ捨てする人いないですよ。

[520: 匿名さん]

>>518 通りすがりさん

私立小学校に入れたらいいですよ。

[521: マンション検討中さん]

歩きタバコなんてどこにでもいると思いますよ。
そんなデータはどこにもないし、イメージとかエリアのレッテル、自分が歩いたことのあるわずかな範囲からしか判断できないような。

[522: 検討者]

ポイ捨てと、口が悪い子がいるから検討できないってw

[523: 通りがかりさん]

この辺り鳩害があると聞いたのですが、どうなんだろう

[524: マンション検討中さん]

たまに死体が転がってるけどベランダとかまで来ないし、最近鳩減った気がする。
そもそも牡丹だとそんなに気にする必要ないと思う。

[525: マンコミュファンさん]

>>521 マンション検討中さん

歩きタバコ、普通いないですよね…

[526: マンション検討中さん]

>>521 マンション検討中さん
確かにそうですね。千代田区のビジネス街で働いてますけど普通に歩きタバコいます。なんなら取り締まる為にパトカー止まってるくらいです。港区も歩きタバコどころか、酒持って歩きながら飲んでる人いますよ。
歩きタバコ駄目なら千代田区港区は住むの無理ですね。

[527: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
犯罪発生件数
江東区は犯罪多いよ、世田谷の方が多いけど

[528: マンション検討中さん]

とても素敵な外観だし立地にも心惹かれますが、ここまで良いのにディスポーザーがないのは残念でした。価格も定借の割になかなかの価格ですのでディスポーザーは欲しかったな～と。
ただ北赤羽のヴェレーナもモデルルーム行きましたが良かったですし、こちらのヴェレーナも完成したら素晴らしいものになるんだろうなぁと思っています。

[529: マンコミュファンさん]

>>524 マンション検討中さん
死体じゃなくて死骸だろ？

[530: マンコミュファンさん]

周りが結構古い建物が多いですね。
Gはやはり出てしまうのかなぁ。川も近いし

[531: 評判気になるさん]

モデルルームへ行ってきました。値段の割に仕様が低かったので購入は見送ります。
立地は良いので都心勤務のパワーカップルが一次取得で買っていくのだと思います。
営業の方も全戸一斉販売にて短期間で売り切る予定とおっしゃっていました。
この金額で最上階以外はアルコーブ無し、上層階は天井高240、サッシ高200など、ディスポーザーや各階ゴミ捨て場無し以外にも残念なところ多数でした。今のマンションはコストカット凄いですね。

[532: 匿名さん]

そうなんですか。グランシリーズはいろいろなブロガーさんがコストカット無縁とのコメントが多かったですが、どうしたのでしょうかね。北赤羽なんかはマンマニさんも絶賛でした。

[533: マンコミュファンさん]

>>532 匿名さん

ヴェレーナシリーズのデザインが好きで、よく見ています。かくいう自分は、立地重視なので他の分譲マンションに住んでいます。あくまでファンによる予想ですが。今までのヴェレーナグランは、東戸塚や上大岡、北赤羽など都心であってもやや離れたところに建てて、豪華な設備にする、他と差別化する、といったところでコストカットとは無縁な印象でした。なので、門仲のこの場所にヴェレーナ がマンションを建てること自体が驚きだったのです。ヴェレーナの1番の弱点であった立地を、むしろ強みにしてきたんです。
だからこそ、それ意外の部分に力が入らなかったのかと。。しかも今回グランシリーズでこの仕様は少し残念ですよね。3ランクに部屋が分かれてるそうですが、グランシリーズにするなら、普通の部屋もある程度のグレード感があるものにして、物件自体の価値を高めるべきでした。
外観も北赤羽ほどの衝撃がない気がします。
あくまで1素人の意見なのですが、今まで手に入れられなかったものを定借として手に入れたがため、その本当の活用方法、魅力を活かしきれていないのかと。それでも売れるんだと判断したんでしょう。

[534: マンション検討中さん]

よくわかってないんで教えてください。定借物件を売るディベロッパーって土地の仕入れ代がかかってないとすると9000万くらいで売った場合相当利益がでるってことなんでしょうか？

[535: マンション検討中さん]

>>534 マンション検討中さん

ゴミ仕様のコストカットマンションなんだからそりゃ儲かって仕方ないよ

[536: マンション検討中さん]

>>534 さん

>>534 マンション検討中さん
借地権は権利なので、仕入れ代というか権利代ということでそれ相応のお金かかってますね。しかもこの土地入札案件だし。多分ですけど相当利益出るなんてことは無いですよ。

[537: 購入経験者さん]

この仕様、単価で全戸一括供給かとも思っちゃうけど、1年以上前から購入検討している人は到底ついてこれない市況。門仲は元々需給がアンバラだし、ここは中古だと+1,500万円出しても買えなそう。欲しいなら全力で突っ込むしかないな。

[538: 匿名さん]

一期売出が９戸だから人気がないとのコメントもありましたが、まさかの全戸供給とは。結局割安派の勝ちということですか。

[539: マンション掲示板さん]

広域で長期検討の結果オタクになった奴らが江東区下町の中堅デベ物件で妥協するって感覚では買えないのよね、ここは。地元需要で売れちゃうから。

坪400らしいが、野村あたりなら坪450で、住友なら500でも売れちゃうんだろうね。完売したらほぼ売りにも出てこないだろう。

そういう奴らはここより安い豊洲IHI跡地や晴海三兄弟あたりの中古タワマンがお似合いなのよ。

[540: マンション検討中さん]

>>539 マンション掲示板さん
長期検討してる方だと過去の価格相場を見ちゃってる分、この市況だと価格・質の両面で満足できる物件には相当出会いにくいのではないでしょうか。
さらに高騰傾向は続きそうですし、ある程度で判断しないと最悪一生検討し続けてる気がします。

[541: 匿名さん]

>>539 マンション掲示板さん
定借と所有権付きを同列で比べるアホはいませんよ

[542: マンション掲示板さん]

>>541 匿名さん

でも、売れちゃうんだよね。

スーモ見てエクセル触ってる暇があったら、さっさと買えよと。

[543: マンション検討中さん]

>>541 さん

オタクなのに物件概要みればわかる定借物件のモデルを訪問して、所有権じゃないからゴミとか匿名で騒いでるの、ほんと陰キャの成れの果てって感じ。

これで課長とか親とかやってるんだぜ?

だからマンク(ry

[544: 匿名さん]

>>543 マンション検討中さん

定借の物件を買って売ったこともなく、
定借のローンを引いたこともないのに、
ググッたレベルで定期借地権について
よく講釈垂れてる人いるよね笑。

[545: 評判気になるさん]

流石に全戸に登録は入らないだろうが、完売は早そうだ。門仲でこの価格なら割安なのかな。

[546: マンション検討中さん]

ネガティブ派が書いてるほどネガティブでもないし、
ポジティブ派が書いてるほどポジティブでもない。

割安でもないし、ディスポーザーはあったほうがいいけどその分管理費やすいし、
ゴミ置き場導線には屋根はつけておいてほしかった。
価格は定期借地権なのに明らかに割高。バブル感相当ある。
柱も部屋に食い込んでてもうちょっと頑張ってほしかったけど、
この地域でほかに物件ないし仕方なく買うか。
いいも悪いもない、買うもの無いから買うしか無い。最低水準は超えている。

というのが、実際に購入するこの地域での販売を待ちに待っていた、
そしてここの掲示板に書き込んだり見たりしない多くの人達の気持ちだと思います。

ちなみに、私は買います。ただし生涯持つ予定はありません。
70年の定期借地権なので、15年以内に売却予定です。
その時はバブルが弾けて価格が4割下がってるかもしれないけど、それでも良いです。
もし価格が思ったより下がってなければ、ラッキー。

[547: 通りがかりさん]

登録される方は定借なので70年分の地代を物件価格に足すのをお忘れない様に。

[548: マンション検討中さん]

地代か。どんなもんだろ。

自分も546さんとスタンス一緒だな。
今の相場であれだけの立地なら定借でハザードかかってと妥当だとは思う。

個人的には今からマンションの中古は下がると思ってる。日経やダウが死んでるのと中古成約率が落ち続けてる、都内の高所得流入も減少に転じる。

というわけでRVは期待してないが、立地とデザイン(とくに角部屋のホテルライクな感じ)が気に入った。

メゾネットなんかバカ高いけど、申し込み殺到してるし、年内には全部売り切りそうだ。

[549: マンション検討中さん]

>>546 マンション検討中さん
本当にこれ。
中古も賃貸も他にないので。共有部分はどうでもいいから間取りもうちょっと頑張って欲しかった。
と言いつつ抽選外れるかもしれない。

[550: 匿名さん]

必ず買えるとは限らないけど、ここ欲しかったなー。2年前にマンション購入して満足してるし、２年も待てなかったから仕方ないんだけど、やっぱりここいいです。これだけの立地なら定借だろうと仕様がイマイチだろうと私はそれほど気になりません。今はもう購入は考えませんが、今検討していたら間違いなく購入一直線です。くどいですがここに住める人うらやましいです。

[551: 匿名さん]

門前仲町～清澄白河は供給が止まり過ぎ。
他ならぬこのエリアに新築で住みたいと思ったら贅沢言ってられないのが現状。

[552: 匿名さん]

4、5年前に販売された門前仲町、清澄白河、越中島のプラウドは300万出せば余裕で買えてた。

[553: 匿名さん]

定借は半分借家だよね
いや、定期借家だから永久的に借りられる普通借家以下か

[554: マンション検討中さん]

>>552 匿名さん
300万はいいなー
500万でも欲しいなー

[555: 匿名さん]

500万円だとちょっとね

[556: 匿名さん]

>>552 匿名さん
あの時こうしとけば…、を言って何か意味あるか？

[557: 通りすがりさん]

>>552 匿名さん
良かったじゃん。今も将来を考えたらより取りみどりじゃないですか。4、5年後を見越して価値ある物件を選ぶだけでイイんですから楽勝ですね。

[558: マンコミュファンさん]

選り取り見取りね

[559: マンション検討中さん]

越中島は越中島でしょ。団地。

[560: マンション検討中さん]

欲しいのはメゾネットですが（端っこは高すぎて無理なので買うとしたら真ん中の住戸）、リセール考えると、フラットタイプの角部屋の方がいいんですかね？
ただ、フラットタイプの住戸はちょっと広さが足りないのと、洋室の柱の迫り出しが不満で...
悩みます。

[561: マンコミュファンさん]

メゾはリセールむずい。
手を出さない方が無難。

[562: 匿名さん]

>>560 マンション検討中さん
あの倍率状況ならリセールはメゾネット1択かと！

[563: 通りがかりさん]

>>561 マンコミュファンさん
>>562 匿名さん

ご意見、真逆？？

[564: マンコミュファンさん]

どちらの意見もありで先のことは神のみぞ知るてことですかね。
神の味噌汁　なんつって。

[565: マンション検討中さん]

>>561 マンコミュファンさん
寧ろメゾネットはリセール出ないと思う。
ヴェレーナのメゾネットがリセールで出るのほとんど無いかと
出てたのはすぐ成約してたし

[566: 匿名さん]

>>565 マンション検討中さん
定借にリセールなんかないだろ

[567: マンション検討中]

>>566 匿名さん
何言ってんの？
大丈夫か？

[568: 匿名さん]

>>566 匿名さん

なんで？

[569: 通りがかりさん]

>>566 匿名さん

あまりにも無知ですね。
物件概要にも書いてある通り定借ですが、地上権が設定されていますので、売却時や賃貸に出したときも地主さんへの手数料などは不要です。
ですので、5年後や10年後のリセールありきで考えている方も多いと思います。

[570: 匿名さん]

>>569 通りがかりさん
＞＞566
＞定借にリセールなんかないだろ

これに対して、
＞＞569を2回読んだけど意味不明だった。

[571: 検討板ユーザーさん]

>>566 匿名さん

ご存じだと思いますが需要と供給のバランスでリセールバリュー決まるので、売却時に門仲で供給が無くなって需要があれば定借の残存期間関係なく売れますよ。

ちなみに登録しました。今のところ倍率ついてないのでこのまま買えたらいいな。
抽選して外れたら他の部屋でまた抽選参加できるんですかね？

[572: マンション検討中さん]

僕は見送る事にしました。外廊下、天井が低い、駐車場が17％しかない、金利上昇が見込まれて不動産は今が天井（今回こそは）。などなど。

[573: マンション検討中さん]

定借も残存60年とかならRVには全く響かない。
不動産価格今が最高でRVが期待できないのは間違いない。
だからここ買おうがどこ買おうがRVは大差ない。

ここは立地もデザインも好きだから、当方は購入予定。RVは知らんw

というかRV気にする人は絶対今マンション買っちゃダメ

[574: 匿名さん]

だな
マンションを金融商品として捉えたら買えないもんな。ただのお買い物として買えて、快適に居住できればいいかな。

[575: マンション検討中さん]

>>570 匿名さん

＞566
＞定借にリセールなんかないだろ

この書き込みに対して、
事実：定借でもリセールで売買されている物件は、世の中にいくらでもある
根拠：>>569で解説されているとおり、法律的にも定借物件のリセールは「できる」

町の不動産屋に、定借物件の中古の紹介を依頼してみなよ、いくらでも出てくるから。

[576: マンション検討中さん]

どんなにリセールが微妙だとか叫んでも全戸一斉販売で倍率付く部屋も多数。
早期完売でしょうね。
ネガキャンしてる人はもう諦めなさい。

[577: マンション検討中さん]

でもたいして倍率ついてないんだよね。ほぼ1倍で、数部屋2倍。わずかに3倍。
申込みない部屋もある。

[578: 匿名さん]

登録を締め切ってからも落ちるからね。用心しないと。そうゆうとき一斉供給していれば先着順で売れるから一斉供給の狙いはそこでしょうね。

[579: 名無しさん]

>>577 マンション検討中さん
単純に審査落ちてる人が割といるだけでは。

[580: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん
実需物件なんだから倍率なんてない方がいいだろ

[581: 匿名さん]

定借はいいとしてもディスポーザー無いので検討から外しました。