ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/

所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
　　　都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
　　　JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヴェレーナグラン門前仲町　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/38335/
” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/50996/

[スムログ 関連記事]
【2022年3～5月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》
https://www.sumu-log.com/archives/40195/

[241: 匿名さん]

>>239 通りがかりさん
まずディベロッパーの販売方法（少しでも高い価格帯で売る）が透けて見えました。
角部屋3LDK 6Fで9.000万と言う提示も今後の反応によってはまだ上げてやろうと感じました。
現地まで足を運ばせておいて価格も正式には示さない…
これは不誠実そのものだと思います。
モデルルームもじっくり拝見しましたが、我々は撤退します。
価格に全く見合ってないように思います。
最上階のメゾネットタイプは1.5億以上はいくと思いますが、イメージが浮かばないのでコメントは差し控えます。
期待値が高かったので失望しかありません。

[242: マンション検討中さん]

情報ありがとうございます。
行っても時間の無駄になりそうだし説明会キャンセルしようかな。

[243: 匿名さん]

>>241 匿名さん
残念ながらどのデベでも事前相談会というのは市場価格を探る会。つまりどこまで高くできるかを探るマーケティング行為です。現在のマンション価格はデベの原価積み上げに適正利益を載せたものではなく需給バランスですから、欲しい人が限りなく75人になる価格となります。それがいくらになるかは正式価格発表まで外部は分かりません。

[244: eマンションさん]

>>243 匿名さん
企業なら高く売れるのを目指すのが当たり前。
それでも買いたい人がいれば需給バランスが取れたってことですね。
掲示板に個々の価値観を書き込んで、あーでもない、こーでもない、なんて意見があっても買う人は買う物件でしょう。(おそらくは競合他社？の書込み？)
借地権云々はそれぞれの価値観でしょうが、門仲3分で所有権はまあ出ないでしょうし、出ても高額なので売主もそれなりの値付をするのも分かります。

[245: マンション検討中さん]

定借で比べると、南町田や南砂があれだけの値段なのを見ると、門前仲町徒歩3分ならもっと高値が付くのは、まあ分からなくはない。気に入らないのはデベの姿勢。

南町田も南砂も、デベ側が最初から覚悟を決めて、「だいたいこういうレンジ」で値段幅を設定して、MR来訪者に価値を問うきてた。この価値があると売主は自負してる、その価値に見合うか品定めしてくれ、と。

ここはそんな覚悟があるの？来訪者の反応を見ながら、できるだけ高く売れる値段帯を探そうとしてない？　別にそれは違法じゃないし悪いとは言わないけど、検討者としては気に入らない。他のデベと比べて、顧客候補に向き合う姿勢として誠実じゃない。

[246: 匿名さん]

>>244 eマンションさん

大手もやってるよ。中小はオブラートにつつむ余裕がないから露骨に見えるだけ。

[247: マンション検討中さん]

このマンションどうこうよりも、値上がり期待が剥落した相場なので、RV下がる前提で資金に余裕がある方が対象なんですかね…

コロナ特需終了後のマンション売買戦略
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20220421

[248: 匿名さん]

>>245 マンション検討中さん

このデベのマンションは見たことがないが、タカラレーベンが同じ売り方ですね。上限が定まらない予定価格を見せられ、反応を見てくる。
大手なら、上限が定まった予定価格を見せられる。
買い手からすれば、後者の方が検討しやすいのは間違いない。

[249: 匿名さん]

〉3LDK 6Fで9.000万
想定より相当に高いですね。
説明会予約取れてますが、行くのが無駄な気がしてきました…

[250: マンション検討中さん]

値付け難しいんですかね。
日本だけ利上げが遅れている結果として、円安による建材価格高騰がきっと今後の販売価格に反映されるんでしょうし。

ターゲット層の大手町～茅場町勤務の方だと、マネーリテラシー高い方も多そうなので、来年、日銀の黒田総裁任期交代→量的緩和終了、を見越した金利上昇シナリオが有力視される中、このタイミングでグロス高い新築買う方がどれだけいるか…

マンション市場の転換点になる気もしているので、今後を占う試金石として様子見しています。

[251: 匿名さん]

いやいや、ここが「試金石」というのはちょっとどうかと。マンション市場の代表物件でもないし。

[252: 匿名さん]

外圧に負けて利上げすんのかな。アホの岸田ならしそうだな。

[253: マンション検討中さん]

試金石というと仰々しいが単純にターニングポイントとしてのベンチマークってことでしょ。
ただ、ここは小規模だからベンチマークになるかな？ここは高くても売り切ると思う。
どうしても門仲がいい(大手町、日本橋、汐留勤務)勢にとってかなり希少性あるし、日本橋マンションに比べると格別に安い。
そしてそういうユーザー層を捌き切る程度の戸数しか元々用意してない。

[254: マンション検討中さん]

そんなオレも坪単価350万だと買おうと思ってたからもはや顧客じゃないんだが、このマンションがどの程度売れるかはウォッチし続けたいのでこのスレに残ってる。
たぶんこういう人が一定いるから、上の人みたいにスレの風潮と実売値との差分に驚愕するんだと思う。
我々みたいに今のマンション価格は割高だと思ってる勢は結構多い。

[255: マンション検討中さん]

10年前ならこのエリアの3LDKの72平米、定借で5000万から6000万円くらいで買えたよね。

[256: eマンションさん]

>>255 マンション検討中さん
10年前ならそうですね。タイムマシンがあればねー。
リーマンショックがあった後だら今思えば安かったけど、当時はもっと不動産価格は下がるって言われてました。
最近だと東京オリンピックが終われば暴落なんて説もありましたが逆行。
要は誰も先行きは読めないんですよね。
我が家は実家もある程度近く、住み慣れた地域なので後付けで上がった下がったよりも、ここに住みたい、住むメリットがあると思い検討を進めてます。
人それぞれ選択肢はあるので正解はありませんが。

[257: マンション検討中さん]

えー、参考になる。その時代の空気感知らんから。
後から考えてみれば
-異次元緩和
-東京一極集中の加速
で上がる余地しかなさそうに思えるが、また別のロジックがあったんだろうね。(日本株と一緒か
当時は中国もまだまだ途上国で、住宅資材や半導体確保にこまらなかったしね。

[258: マンション検討中さん]

たぶん投資やらなんやらで速攻で売れるんだろうなと思いますが、、、　
定借で9000万は怖くて手が出ませんね。まだ所有なら検討できましたが。

[259: 匿名さん]

>>258 マンション検討中さん

所有権なら別ですが、定借での1億物件は、最後につかんだ人が負けな気がします。
円安もあり、海外勢が買って数年でうまく売り抜けていくんでしょうね。

[260: マンション検討中さん]

定借で億だと円安でも海外勢買うかな？
今はコロナで入国できないから、契約も難しいし、金利が上がれば相場が落ちるから投資回収できない。円安もさらに加速する可能性があるし、このマンションをあえて買う海外勢なんているかね。

[261: 匿名さん]

>>260 マンション検討中さん

購入のため来日とか、海外の人の不動産購入に詳しくなさそうですね。

[262: マンション検討中さん]

いや全然知らんけど、こんなに金利ギリギリで将来性もない国の資産わざわざ買うかな？

[263: 匿名さん]

見学された方、内装についてはどう思われましたか？
正直、寝室の柱が丸々出ていて使いづらそうだなと思いましたが。リビングは天井の梁が気になりました。アイランドキッチンは開放感がありお洒落でしたが賛否両論あるのでどうなのか。

[264: マンション検討中さん]

投資目的のマンション購入は法で禁止すべき
人が生活していくうえでの根幹を外国人の金儲けに使わせるのはおかしいだろう

[265: 通りがかりさん]

>>263 匿名さん
今は財閥系ですらそんな使用ばかりですよ。
三井の上位ブランドのパークコートなんかでも最近の専有部仕様はガッカリ通り越して悲しくなります。

[266: 名無しさん]

>>263 匿名さん
内装、ガッカリでしたね。
鏡で何とかしのぐ？そんな仕様で魅せるなら、最悪それを基本にしてくれたらまだマシですが…鏡はオプションだとか。
全体が価格に見合わない、残念な印象の内装でした。

[267: 匿名さん]

>>266 名無しさん

鏡とウッドボードとダウンライトで目立たないようにしてましたね！全てオプションとのことで実際が想像できませんでした。。リビングの真上にあると気になりそうですよね。オプション満載の部屋にあるから違和感がないものの、普通の部屋にウッドボードや鏡を付けるのもおかしい気が…

[268: マンション検討中さん]

柱や梁は、私も気になりました。「角部屋は柱が多い」という説明でしたね。

がっかりかと言うと、あまりいろいろな物件見てないからか、がっかり感はありませんでした。
こんなもんなのではと思ったのですが、そうでもないのですかね。

[269: マンション検討中さん]

柱をアウトフレームにすると、基本的には室内面積が狭くなります。容積率を緩和されているタワマンや、ゆとりのある敷地面積がある場合なら違うのですが、敷地の限られた低層マンションで、アウトフレームを実現するのは、昨今はなかなか難しいのが現実ですよね。

柱の位置は変えられない。では、柱と柱の間のスペースを、居室にする（居室面積を増やす）or バルコニーまたは室外にする（居室面積を減らす）。販売金額が一緒の場合、皆さんはどちらをご希望になりますか。

[270: マンション検討中さん]

居室面積減らして販売金額一緒という表現はどうかと思いますが、
まぁ、元の質問者さんが表示面積よりも狭く感じたとすれば、しょうがないですかね。一応ですが、パンフレットの専有区画面積は壁芯計算になるので、アウトフレームでもインフレームでも表示面積が同じですので

[271: マンション検討中さん]

> 一応ですが、パンフレットの専有区画面積は壁芯計算になるので、アウトフレームでもインフレームでも表示面積が同じですので
販売するときのパンフレット上では、そうですよね。

実際に使用するときは、当然アウトフレームの方が内法面積、居住面積は狭いです。柱の位置が変わらないならね。

[272: マンション検討中さん]

アウトフレームは昨今のマンションで定番になってしまっていますね。ただ一本丸々出ていると使い勝手は悪いですね。
モデルルームではダブルベッドと小さいサイドテーブルを置いてましたが、クローゼット扉の開くスペースを考えると160㎝くらいのスペース。
fix窓がコの字型に囲っていてカーテンが足元までくるとなると、150㎝位までのベッドしか置けないですかね。
狭い寝室にfix窓は困りますね。

[274: マンション検討中さん]

聞いてる感じだとかなり売れ行き良さそうですよ。
このエリアで待ってた人がかなり押し寄せてるみたいです。
この出物逃したら暫く後発もないですし、このあたりで探してた人は真剣に検討した方が良いと思います。
もう新築坪350なんてこのエリアだと未来永劫出てこないです。

[275: 名無しさん]

>>274 マンション検討中さん

そうなんだ。自分の周りは皆撤退とのことでした。

[276: 通りがかりさん]

>>274 マンション検討中さん

私も坪350なら、定借でもエリア考えると検討したいなと思っていたのですが、残念ながら坪350ではなくて坪400ちょっとでの提示でした...
さらに最上階のメゾネットはなんと坪520くらいで出す予定とのでした。
もちろん、現時点では決定はしていないとの前提付きでしたが、私が想定していた値段の遥か上をいっているので、残念ながら撤退ですね。

[277: マンション検討中さん]

>>276 通りがかりさん
わかります。
広域検討の方は多分そうなるんじゃないかと思います。
ここはこのエリアで待ってました！！って人じゃないと買いづらいので、地元民専用なんでしょうね。。

[278: マンション検討中さん]

>>277 マンション検討中さん
わかります。
このエリアと南砂町、ましてや町田を比べるなど、考えたこともないです。

[279: マンション検討中さん]

>>274 マンション検討中さん
誰に聞いたんだか（笑）

[280: eマンションさん]

>>278 マンション検討中さん
門前仲町と南砂、ましてや町田と比較する人もいるんですねー。
そこまでいくと何が欲しいか分からないですね。

[281: 名無しさん]

メゾネットタイプ、両端は1億7～8000万、中央は1億5000万を予定しているそうです。
定期借地権がやはりネックですね。
ほかの都内にある定期借地権物件と比較してこの物件のメリットを説明していましたが、やはり資産として考えるのであればデメリットかなと。

[282: 検討板ユーザーさん]

>>281 名無しさん
メゾネットタイプはこんなもんじゃないかなと思います。
門仲でこの立地、プラン的にはタワマンにもない間取り。
借地権、所有権に関わらずかなりの希少性があるのは間違いないので、
あとは個々の価値観、判断次第かなあと。

[283: マンション検討中さん]

定借なのに高かったら価値ないやん

[284: 通りがかりさん]

>>282 検討板ユーザーさん

個々の価値観次第と言ってしまえばそれまでですが、門仲、ハザード、中堅デベの定借で坪550は一般的には高すぎです。
坪500～出すならもっと都心の物件が欲しいと考えてしまいます。
そもそもメゾネットが希少なのは、メゾネットタイプの需要が多くはないため（戸建と需要が被るため）なので、資産性にはプラスにはならないと思います。
なので、↑でどなたかが仰っていたように、どうしても門仲が良くて、多少損しても痛くも痒くもないって方でないと手は出せないんじゃないか、というのが個人的な意見です。

[285: 検討板ユーザーさん]

最上階は通常のマンションのプレミアムフロア相当なんで550ぐらいだとまぁ安くはないけど高くはないなって印象でした。15%割引だと考えると所有権なら650ぐらいなんで最上階の王様部屋だと今の相場だとそんなもんかなと。。
もちろん通常の部屋と比較しちゃうと鬼高ですが。
いずれにせよ広域検討者はこの王様部屋にはいないでしょう。笑

[286: 通りがかりさん]

>>281 名無しさん

定借のメリットって価格じゃないんですか？
価格面を補って余りあるメリットって何なんでしょうか？
差し支えなければ教えてください。

[287: 匿名さん]

ディスポーザーや各階ゴミ置き場が無いのは致命的だった。専有設備だったら後からグレードアップも可能だけど、ディスポーザーや各階ゴミ置き場は後から追加できないからね。坪単価は今の相場と比べても少し高い（安くはない）。撤退。

[288: マンション検討中さん]

>>286 通りがかりさん
良くも悪くもたて壊すことが決まっていること。負債を未来永劫持つ事はなくなる…とか？

[289: 匿名さん]

>>286 通りがかりさん
デべの説明では遺産相続で揉めないこともメリットだそうですｗ

[290: 通りがかりさん]

>>289 匿名さん

まさに詭弁ですね。
＊辞書で改めて詭弁の意味を調べてみたのですが、ぴったりでしたw