ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/

所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
　　　都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
　　　JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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ヴェレーナグラン門前仲町　現地訪問レビュー【2LDK】
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” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
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[21: マンション検討中さん]

駅直結の勝どきのタワマンより高くなるとかありえんだろ

[22: 匿名さん]

>>21 マンション検討中さん

地ぐらいで言えば　門前仲町＞＞＞勝どき　だよ？
　

[23: 匿名さん]

駅直結はそれ以上の価値がありますよ。
それに大規模・共用施設充実の価値が加わるので、やはり勝どきの方が上でしょう。

[24: デベにお勤めさん]

門前仲町は地元ファンが多く穴場なので広告宣伝費かけて広域から呼ぶよりグロス下げて地元周辺客で即完目指した方が結果的に良いと思う。時間かければかけるほど定借だから地代と解体準備金が地縁無しファミリーにネックとなりそうだし。リリーゼもレジデンシャルも即完だし土地のポテンシャルはあるよ。グロス感合えばぜひ買いたいね。

[25: 買い替え検討中さん]

駅直結といっても「小さい・狭い・キツい・騒々しい・どこへ行くかわからない」の大江戸線じゃあね・・・ｗ　勝どきにはほとほと愛想が尽きましたわ

[26: 匿名さん]

キツいのは東西線の方が．．．

[27: マンション検討中さん]

門前仲町はその大江戸線と混雑率ワーストランキング常連の東西線なんだが。。。

[28: 匿名さん]

個人的なイメージとして定借物件価格＝所有権物件価格X８割ぐらいのイメージなんだが、世間一般の評価としてはどいなんだろうか。

[29: 坪単価比較中さん]

>>20
後楽園新築８０平米１億円ってどの物件でしょう？

[30: 通りすがり]

>>29 坪単価比較中さん
別の者ですが　小石川の低層マンのことかと。

[31: 匿名さん]

>>30 通りすがりさん

ヒルテラスなら坪600万ですけど？

[32: 匿名さん]

新大橋の芭蕉記念館のお隣が解体中ですが、マンションになりますかね。あちらもなかなか良い立地だと思うのですが。

[33: 通りすがり]

>>31 匿名さん
それ平均坪単価でしょ。安い部屋もあったよ

[34: 周辺住民さん]

>>32 匿名さん
あすこはいい場所だけど月島倉庫が分譲マンション建てるとは思えないね

[35: マンション検討中さん]

やばいくらい立地がいいので
定借でもかなり強気に出ると思う

[36: 匿名さん]

>>34 周辺住民さん
UR団地だったと思うのですが、月島倉庫なんですね。マンションだといいなぁと勝手に期待してしまいました。八名川小がクラスを増やさないのでファミリーマンションができないと聞いたことがあります。単身向けのマンションばかり建ててますよね。

[37: 坪単価比較中さん]

後楽園、流石に８０平米で１億＝坪４２０弱は無い？みたいですが、最安だと４７０万円くらいからあるんですね。

立地は良いですが、定借だとなかなか４００超え出すの思い切りがいりますね・・・多分超えてくるんでしょうけど。
所有権だったら５００は切らないと思うので、８がけで４００って言われるとまあそんなもんなのかなという気もしますが。

[38: 匿名さん]

門仲って（昔、住んでましたが）言うても、下町ですよね。

駅近で利便性は良くても、定借（所有権の8掛けと言われますね）×ヴェレーナブランドで、坪400超えは肌感的に厳しいのでは？と感じます。ローン金利も設定が23年夏（引き渡し時）になると上昇リスクも意識しますしね。

比較対象としては後楽園より、木場公園の大手デベタワマンや、清澄白河が意識されるのかな？とも（越中島エリアはまた別世界ｗ）…ただ、1億近くのローン積んで、東亜でお茶飲んだり、下町生活するのは、アンバランスだなぁとも感じますｗ

[39: 通りすがり]

レジェイドクロス千代田神保町
https://sumai.es-conjapan.co.jp/jimbocho30/index.html

ここと入居時期同じ。駅距離もほぼ同じ。
定期借地権73年！
住環境は全く違うけど、大手町勤務ならライバル物件になりそう
しかもこっちは千代田区アドレス

[40: 名無しさん]

門仲は賃貸ばかりで分譲マンション少ないですからね。4年程前に深川エリアにプラウドが乱発した以来ですかね。
需要はたまってるから定借とはいえ強気価格かも。

[41: 通りすがり]

>>39 通りすがりさん
やばい、これ結構いいな

[42: 匿名さん]

>>39 通りすがりさん

いやぁ。坪単価100以上は違うと思うけど。

[43: 通りすがり]

こーゆー物件見れば見るほどモンナカで坪400大幅超えとかはありえないんだよな
ハザード真っ赤っかぞ

[44: 匿名さん]

１回に部屋あるのは驚いた
最上階メゾネットが幾らになるのか楽しみ

[45: 通りすがり]

>>39 通りすがりさん
意外といい競合物件になるかも。
千代田区内でも神田・神保町あたりは坪単価安い物件多めだし
同時期発売で明らかにこちらの方が条件いいんだから、大和側は意識せざるを得んだろ

[46: 匿名さん]

>>45 通りすがりさん

あなた専用のスレ立てたからそっちでやって
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677448/

[47: 匿名さん]

通りすがりさんの自問自答が酷すぎるw

[48: マンション検討中さん]

周辺中古の相場見ても坪400はいかないような

[49: 匿名さん]

今回 この物件は、65m～72m がほとんどで（メゾネット除く）広さを抑えてる事から、門仲で許容な「グロス（総支払額）」を意識してるのかなと想像

そうすると永代通り沿いで近いシティハウス門前仲町が築10年で8500万前後で動いているので（これで70m 坪400万）そこから定借、近さ、ブランドを加減して…やっぱりグロス8,000万前後が妥当（7,000万台だと人気）なところだと予想します。
逆に、門仲で中堅デベ×定借で9,000万は払えないという個人的感想もあります

[50: マンション検討中さん]

最近の都内23区定借物件

パークコート渋谷ザ・タワー坪750
ザパークハウス市ヶ谷加賀町レジ坪400
ブリリアシティ西早稲田坪300

さあどうなる？

[51: マンション検討中さん]

案内会が楽しみですねー！

[52: 匿名さん]

>>50 マンション検討中さん

三菱の市ヶ谷で400、闘犬の早稲田で350でしょぉ。
300以上じゃ買えないよぉ

[53: 評判気になるさん]

同じく定借のリビオ駒込妙義が坪430くらいで出足かなり鈍ってるからねぇ
戸数がそんなに多くないから先々の修繕費とか考えても、グロス抑えなきゃ意外と苦戦するかも。
72平米だからね

[54: 匿名さん]

>>50 マンション検討中さん
渋谷750なら、立地の差を考慮すれば、ここは600くらいかな？

[55: マンション検討中さん]

ツッコミ待ち…?

[56: 評判気になるさん]

>>54 匿名さん
関係者お疲れ様
見向きもされないマンションになりますね

[57: 匿名さん]

>>52 匿名さん
東建をトウケンと読んで当て字にしてるの？それだと東建コーポレーションになっちゃうよ。せめてトウタテの当て字にしてよ。

[58: 匿名さん]

>>49 匿名さん
グロス8000万って定借じゃなけりゃ億ってことだし
中堅デベにしてはちょっと高く見積りすぎでは？

坪400いくにせよ、階によって価格差つけてくると予想
下階は6000万～
中層階7000万～
上階8000万万～とかで
プレミアム住戸に結構のっけてきたりとかね

[59: 匿名さん]

ここの地主って富岡八幡宮かな？
だとしても事故物件扱いで安くなったりはないか

[60: マンション検討中さん]

>>52 匿名さん
加賀町が400くらいで出てきたときとは相場が違いすぎる。そもそもあそこも途中で値上げしたでしょ

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
とはいえ加賀町は高台よ

[62: 匿名さん]

世界情勢を受けて、ここも優しい値段にして欲しい

[63: 通りがかりさん]

>>62 匿名さん

普通に考えたら、原油高とかを背景にさらに値上げ進むだろうな。

[64: マンション検討中さん]

市ヶ谷のは数年前の相場なので、参考になるかな？ただ、定借だから実需勢にはとてもいいですね。
リビアシティ南砂が物件立地的に気になってウォッチしてますが、定借なので販売進捗が悪く、ここの価格に影響ありそう。
7000万円台なら買うなぁたぶん。

[65: マンション検討中さん]

>>64 マンション検討中さん
大丸有勤めには立地が強すぎますよね
せめて7000万前半であれば…

[66: マンション検討中さん]

大江戸線が通ってるのも、強いですよね。
新宿汐留六本木青山が一本。豊洲、錦糸町は乗換一回ですぐ。
さらに越中島からディズニーに一本。
徒歩3分と合わせてこの機動力はとてもよい。

[67: 匿名さん]

ヤマタネさんと宿舎のところ、いつか再開発されないかなぁとずっと考えてます。まあ無理でしょうけど。新大橋住宅の取り壊しの発注者が日本塩回収となっていましたが、どういうことなんでしょうね。

[68: マンション検討中さん]

大江戸線なんて全然使えねーよ
他の路線乗り継いだ方が早い

[69: マンション検討中さん]

大江戸線は半蔵門/有楽町乗換がすごく楽になるから、メインにならずともあると嬉しい。
清澄/錦糸町/豊洲/汐留あたりはそれなりに行く機会あるからね。

[70: 匿名さん]

ハザード×定借ですから、坪350程度でないと買い手付かないでしょう。後はメゾネットをどうするか。一億を大きく超えるようですと、一億超え成約皆無な門仲では、相当苦しいですね。