ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/

所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
　　　都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
　　　JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヴェレーナグラン門前仲町　現地訪問レビュー【2LDK】
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” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
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[21: マンション検討中さん]

駅直結の勝どきのタワマンより高くなるとかありえんだろ

[22: 匿名さん]

>>21 マンション検討中さん

地ぐらいで言えば　門前仲町＞＞＞勝どき　だよ？
　

[23: 匿名さん]

駅直結はそれ以上の価値がありますよ。
それに大規模・共用施設充実の価値が加わるので、やはり勝どきの方が上でしょう。

[24: デベにお勤めさん]

門前仲町は地元ファンが多く穴場なので広告宣伝費かけて広域から呼ぶよりグロス下げて地元周辺客で即完目指した方が結果的に良いと思う。時間かければかけるほど定借だから地代と解体準備金が地縁無しファミリーにネックとなりそうだし。リリーゼもレジデンシャルも即完だし土地のポテンシャルはあるよ。グロス感合えばぜひ買いたいね。

[25: 買い替え検討中さん]

駅直結といっても「小さい・狭い・キツい・騒々しい・どこへ行くかわからない」の大江戸線じゃあね・・・ｗ　勝どきにはほとほと愛想が尽きましたわ

[26: 匿名さん]

キツいのは東西線の方が．．．

[27: マンション検討中さん]

門前仲町はその大江戸線と混雑率ワーストランキング常連の東西線なんだが。。。

[28: 匿名さん]

個人的なイメージとして定借物件価格＝所有権物件価格X８割ぐらいのイメージなんだが、世間一般の評価としてはどいなんだろうか。

[29: 坪単価比較中さん]

>>20
後楽園新築８０平米１億円ってどの物件でしょう？

[30: 通りすがり]

>>29 坪単価比較中さん
別の者ですが　小石川の低層マンのことかと。

[31: 匿名さん]

>>30 通りすがりさん

ヒルテラスなら坪600万ですけど？

[32: 匿名さん]

新大橋の芭蕉記念館のお隣が解体中ですが、マンションになりますかね。あちらもなかなか良い立地だと思うのですが。

[33: 通りすがり]

>>31 匿名さん
それ平均坪単価でしょ。安い部屋もあったよ

[34: 周辺住民さん]

>>32 匿名さん
あすこはいい場所だけど月島倉庫が分譲マンション建てるとは思えないね

[35: マンション検討中さん]

やばいくらい立地がいいので
定借でもかなり強気に出ると思う

[36: 匿名さん]

>>34 周辺住民さん
UR団地だったと思うのですが、月島倉庫なんですね。マンションだといいなぁと勝手に期待してしまいました。八名川小がクラスを増やさないのでファミリーマンションができないと聞いたことがあります。単身向けのマンションばかり建ててますよね。

[37: 坪単価比較中さん]

後楽園、流石に８０平米で１億＝坪４２０弱は無い？みたいですが、最安だと４７０万円くらいからあるんですね。

立地は良いですが、定借だとなかなか４００超え出すの思い切りがいりますね・・・多分超えてくるんでしょうけど。
所有権だったら５００は切らないと思うので、８がけで４００って言われるとまあそんなもんなのかなという気もしますが。

[38: 匿名さん]

門仲って（昔、住んでましたが）言うても、下町ですよね。

駅近で利便性は良くても、定借（所有権の8掛けと言われますね）×ヴェレーナブランドで、坪400超えは肌感的に厳しいのでは？と感じます。ローン金利も設定が23年夏（引き渡し時）になると上昇リスクも意識しますしね。

比較対象としては後楽園より、木場公園の大手デベタワマンや、清澄白河が意識されるのかな？とも（越中島エリアはまた別世界ｗ）…ただ、1億近くのローン積んで、東亜でお茶飲んだり、下町生活するのは、アンバランスだなぁとも感じますｗ

[39: 通りすがり]

レジェイドクロス千代田神保町
https://sumai.es-conjapan.co.jp/jimbocho30/index.html

ここと入居時期同じ。駅距離もほぼ同じ。
定期借地権73年！
住環境は全く違うけど、大手町勤務ならライバル物件になりそう
しかもこっちは千代田区アドレス

[40: 名無しさん]

門仲は賃貸ばかりで分譲マンション少ないですからね。4年程前に深川エリアにプラウドが乱発した以来ですかね。
需要はたまってるから定借とはいえ強気価格かも。

[41: 通りすがり]

>>39 通りすがりさん
やばい、これ結構いいな

[42: 匿名さん]

>>39 通りすがりさん

いやぁ。坪単価100以上は違うと思うけど。

[43: 通りすがり]

こーゆー物件見れば見るほどモンナカで坪400大幅超えとかはありえないんだよな
ハザード真っ赤っかぞ

[44: 匿名さん]

１回に部屋あるのは驚いた
最上階メゾネットが幾らになるのか楽しみ

[45: 通りすがり]

>>39 通りすがりさん
意外といい競合物件になるかも。
千代田区内でも神田・神保町あたりは坪単価安い物件多めだし
同時期発売で明らかにこちらの方が条件いいんだから、大和側は意識せざるを得んだろ

[46: 匿名さん]

>>45 通りすがりさん

あなた専用のスレ立てたからそっちでやって
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677448/

[47: 匿名さん]

通りすがりさんの自問自答が酷すぎるw

[48: マンション検討中さん]

周辺中古の相場見ても坪400はいかないような

[49: 匿名さん]

今回 この物件は、65m～72m がほとんどで（メゾネット除く）広さを抑えてる事から、門仲で許容な「グロス（総支払額）」を意識してるのかなと想像

そうすると永代通り沿いで近いシティハウス門前仲町が築10年で8500万前後で動いているので（これで70m 坪400万）そこから定借、近さ、ブランドを加減して…やっぱりグロス8,000万前後が妥当（7,000万台だと人気）なところだと予想します。
逆に、門仲で中堅デベ×定借で9,000万は払えないという個人的感想もあります

[50: マンション検討中さん]

最近の都内23区定借物件

パークコート渋谷ザ・タワー坪750
ザパークハウス市ヶ谷加賀町レジ坪400
ブリリアシティ西早稲田坪300

さあどうなる？

[51: マンション検討中さん]

案内会が楽しみですねー！

[52: 匿名さん]

>>50 マンション検討中さん

三菱の市ヶ谷で400、闘犬の早稲田で350でしょぉ。
300以上じゃ買えないよぉ

[53: 評判気になるさん]

同じく定借のリビオ駒込妙義が坪430くらいで出足かなり鈍ってるからねぇ
戸数がそんなに多くないから先々の修繕費とか考えても、グロス抑えなきゃ意外と苦戦するかも。
72平米だからね

[54: 匿名さん]

>>50 マンション検討中さん
渋谷750なら、立地の差を考慮すれば、ここは600くらいかな？

[55: マンション検討中さん]

ツッコミ待ち…?

[56: 評判気になるさん]

>>54 匿名さん
関係者お疲れ様
見向きもされないマンションになりますね

[57: 匿名さん]

>>52 匿名さん
東建をトウケンと読んで当て字にしてるの？それだと東建コーポレーションになっちゃうよ。せめてトウタテの当て字にしてよ。

[58: 匿名さん]

>>49 匿名さん
グロス8000万って定借じゃなけりゃ億ってことだし
中堅デベにしてはちょっと高く見積りすぎでは？

坪400いくにせよ、階によって価格差つけてくると予想
下階は6000万～
中層階7000万～
上階8000万万～とかで
プレミアム住戸に結構のっけてきたりとかね

[59: 匿名さん]

ここの地主って富岡八幡宮かな？
だとしても事故物件扱いで安くなったりはないか

[60: マンション検討中さん]

>>52 匿名さん
加賀町が400くらいで出てきたときとは相場が違いすぎる。そもそもあそこも途中で値上げしたでしょ

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
とはいえ加賀町は高台よ

[62: 匿名さん]

世界情勢を受けて、ここも優しい値段にして欲しい

[63: 通りがかりさん]

>>62 匿名さん

普通に考えたら、原油高とかを背景にさらに値上げ進むだろうな。

[64: マンション検討中さん]

市ヶ谷のは数年前の相場なので、参考になるかな？ただ、定借だから実需勢にはとてもいいですね。
リビアシティ南砂が物件立地的に気になってウォッチしてますが、定借なので販売進捗が悪く、ここの価格に影響ありそう。
7000万円台なら買うなぁたぶん。

[65: マンション検討中さん]

>>64 マンション検討中さん
大丸有勤めには立地が強すぎますよね
せめて7000万前半であれば…

[66: マンション検討中さん]

大江戸線が通ってるのも、強いですよね。
新宿汐留六本木青山が一本。豊洲、錦糸町は乗換一回ですぐ。
さらに越中島からディズニーに一本。
徒歩3分と合わせてこの機動力はとてもよい。

[67: 匿名さん]

ヤマタネさんと宿舎のところ、いつか再開発されないかなぁとずっと考えてます。まあ無理でしょうけど。新大橋住宅の取り壊しの発注者が日本塩回収となっていましたが、どういうことなんでしょうね。

[68: マンション検討中さん]

大江戸線なんて全然使えねーよ
他の路線乗り継いだ方が早い

[69: マンション検討中さん]

大江戸線は半蔵門/有楽町乗換がすごく楽になるから、メインにならずともあると嬉しい。
清澄/錦糸町/豊洲/汐留あたりはそれなりに行く機会あるからね。

[70: 匿名さん]

ハザード×定借ですから、坪350程度でないと買い手付かないでしょう。後はメゾネットをどうするか。一億を大きく超えるようですと、一億超え成約皆無な門仲では、相当苦しいですね。

[71: マンション検討中さん]

最近は湾岸/城東エリアはハザード関係なく高値が続いてますね。平成の間に大きな水害がなかったからでしょうね。
なので、みんな積極的に買いの姿勢です。
とはいえ、南海トラフと気象変動による災害の増加が確実視されてる中で、随分楽観的だなとは思いますが。

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンション検討中さん
なーんかこの初心者マークさん、関係者っぽいんだよね。
湾岸の高値続きは豊洲勝どきなど再開発エリア・大規模タワマンの話。
門仲はその俎上にないでしょ

[73: マンション検討中]

>>71 マンション検討中さん
大規模共用施設&再開発目白押しの湾岸地区タワマンと同じ土俵で語るのは、流石に無理があるのではないかと。。悲しいかな、時間が止まっている街ですし

[74: 匿名さん]

相場の暴落で頭金予定が溶けていく(´・ω・｀)

[75: 匿名さん]

ほんソレ＞大江戸線 使えない。ホームに行くのに数分かかり、列車は狭く（仕様が本当に小さい）無駄に蛇行して使い勝手が悪いです。六本木に行く時、新宿で飲む時くらいしか使えない。
そして「時間が止まっている街」にもまったく同意です。おじい、おばあの街と言っても過言ではない。鍼灸院とかめっちゃ多いですし。
私も定借で売りづらい（連動すると言われる株相場も下がってますし）加味して坪350は悪くない線だと思います。

[76: マンション掲示板さん]

門前仲町にグランができる時代に
なったんですね。

[77: 匿名さん]

>>76 マンション掲示板さん

グランといってもザ・パークハウスグランじゃないからね
ヴェレーナのグランなら北赤羽にも2つある

[78: 評判気になるさん]

世の中には高くても買いのマンションと
高ければ買いでないマンションがある

港区などエリアそのものの価値が高い場合は別として…

例えば駅直結、大規模再開発の中心地などそのエリアの顔となる、ランドマーク的なマンションは
唯一無二の資産価値が保てる
高くても買い

この門仲のヴェレーナグランは
高ければ買いじゃない
安ければ買い
それだけ

[79: マンション検討中さん]

江東区駅徒歩3分＆定期借家と、近しい条件のリビオシティ南砂町ステーションサイトが販売中で、検討者からすると比較し易いですよね。あちらが坪200後半から300ちょい、こちらの方が定借期間と都心距離で勝るので、プラス坪50くらいでしょうか。

[80: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん

駅距離は同じだね
南砂の方がジムとか入ってて共用部は充実してる

[81: マンション検討中さん]

この近辺、中古物件なかなか出ないよね

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
門前仲町ハイムもルネもかなりの築年数なのにあの中古価格…場所が良いからでしょうね。都営アパートの場所いいなぁ。URだったらよかったのにと何度も思いました。月島はタワマンだらけになってしまいつまらなくなりました。門仲はこのままでいいです。おじいおばあの街ですか？こどもの習い事系も多いのに？

[83: 通りがかりさん]

定借でさえなければ。。。
残念すぎ

[84: 匿名さん]

間取りを見れば安く売る気がないのは一目瞭然。
目ん玉ヒン剥くような値段で出てきますよきっと。

[85: 口コミ知りたいさん]

>>84 匿名さん

そこからが勝負。
当然強気だろうが、日経平均の急落に伴う不動産価値の下落と、定借で買い手がつかないことでデベはどこまで値下げせずに我慢できるか。ユーザーはどこまで待てるか、この勝負になりそう。

[86: 匿名さん]

>>83 通りがかりさん

定借は変わらないから、受けつけないなら、検討対象外ということで、さようなら。

[87: 匿名さん]

ウクライナ情勢の悪化で頭金溶けていくわ

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん

キャッシュイズキング。

[89: 買い替え検討中さん]

>>85 口コミ知りたいさん

たしかにね。
大和地所はマンション専業だから資金繰りに窮したら叩き売りするかもね。
日本綜合地所2009の再来ってわけだ。
まあその可能性はあんまり高くないけど露西亜情勢次第では起こりうるかも。

[90: マンション検討中さん]

地代幾らくらいなんでしょうね。検討者の方、地代×840(70年×12ヶ月)、価格に上乗せするのを忘れずに。月2万で計1,680万、月3万で計2,520万、月4万で計3,360万。地代下がるのは考えにくいから、最低でもこの水準。

[91: 匿名さん]

逆に土地に対する固定資産税等は負担がないので半分くらいは相殺されるのでは。さらにいうと解体のための積立金が発生します。実際に解体の時に新築購入者が生きているかはわかりませんが。売主はプロなのでその辺を全て計算して説明できる価格にしてくるでしょう。

[92: マンション検討中さん]

近くの牡丹町公園、アスレチックが充実してていいですよ！子供が大喜びでした。

[93: マンション掲示板さん]

んじゃ、ランキングは定借の方が高いのか。
気をつけんと。
広い公園近いのはいいですね

[94: 地元民]

35年間地元住みです。門前仲町エリアでマンション購入考えてますが、定借70平米門前仲町なら6000～7500万あたりでないと地元民も買わないとおもいます。

[95: マンション検討中さん]

中央区に限りなく近い築2,3年のプ○ラウド、85平米リバービューの中古が、一億の壁を超えるのに大苦戦し坪300台で約定されてましたね。。門仲の限界を感じました。ここよりもはるかに都心に近くブランドも上なのに。もちろん所有権。

[96: eマンションさん]

>>94 地元民さん
それくらいじゃないと古石場で土地付きで戸建の選択肢も出てくるからね

[97: 匿名さん]

>>94 地元民さん

過去の値段を知ってる地元民だから買えないんだと思う。
「大手町10分圏内」「駅3分」「複数路線利用可能」というスペック優先で全方位検討してる人には魅力的に見える･･･かも知れない。

[98: マンション検討中さん]

清澄白河も似てるけどいまいち
再開発がよくも悪くも止まってるからかね

新線や区役所の建替もあるし、豊洲、住吉、東陽町、南砂の方が初江東区ならオススメできるかも

[99: マンション掲示板さん]

>>98 マンション検討中さん

清澄は複数線路通ってるし、最近はお洒落な飲食店が増えてて活気があってファミリーマンションでたらめちゃくちゃ人気でそうですけどね。

南砂は工業地帯なのと、電車の本数が少ないからなぁ、隣の東陽町、木場と比べると微妙？

豊洲は江東区感あんまないですよね。すでに単価感も雰囲気も湾岸エリアとして独立してる感じ

[100: 匿名さん]

駅前ウロウロしてるキャバクラのキャッチってまだいるの？
繁華街の規模の割にキャバクラが多いのは花街の歴史と関係あるのかね

[101: 匿名さん]

門仲ではこの１０年くらい見たことないです

[102: eマンションさん]

>>101 匿名さん
この10年で増えたんだが？

[103: 匿名さん]

基本的に飲み屋街だからね。深夜の酔っ払いの独唱会はセミかコオロギが鳴いてるとか思うしかない

[104: 坪単価比較中さん]

坪４００！そんなに行くか？2018年新築のプラウドシティ越中島（越中島徒歩４分、門前仲町徒歩10分）は坪200台だったぞ。今思えば安かったな。

[105: 匿名さん]

定借で坪400ですか？誰が何のために買うのか？

[106: マンコミュファンさん]

立地も間取りも素晴らしい。
大和さんにしたらめったに見れない良い物件

[107: 匿名さん]

全然知らないデベなんだがここ大丈夫なの？

[108: マンション検討中さん]

販売予定時期まで2ヶ月ですが、新しい情報そろそろ来ますかね？

[109: 匿名さん]

最上階メゾネット欲しいと思ったが、定借か…

ちなみに話題のパークホームズ文京小石川は抽選落ちしましたが、安い部屋は完全お見合いとか、大通り目の前で騒音懸念とかある部屋ね。

デザインはこっちの方が好きだな。

[110: 匿名さん]

インフレで坪400は欲しいのはデべ側の都合
販売開始前から業者ヨイショが目に付く、定借で近隣中古並みの坪単価は厳しくね？
不動産不況の始まりを象徴する物件になるかも

[111: マンション検討中さん]

自転車5分の豊洲でも雨後の筍のように中古在庫出てるし、月島、勝どきも考慮に入れると競合だらけですなー。

[112: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
ここのメゾネットは、不動産不況のシンボルとなる予感しかしない。。笑

[113: デベにお勤めさん]

地代と解体準備金によっては坪４００は厳しいでしょうね。ただ大手町５分の立地、かつ東京駅３キロ圏内の立地で今の相場で所有権のマンションいくらで売られてるのって考えると、高属性の人は選択肢に入るよね。そっちを取り込む目線なら４００は行くだろうなぁ。デベの方向性が気になるね。

[114: 匿名さん]

このが定借で400万円なら、プラウド門仲ディアージュかプラウド越中島買っておけば良かったんじゃないの。

[115: マンション掲示板さん]

>>114 匿名さん

いうても毎年マンションの相場あがってっからなぁ。
もちろん戻れるから買うんだけど。

よくみんなこんな金出せるわ。

[116: 匿名さん]

今の物価高だと坪500万行くかもしれませんね
定借で売り切るの大変そうだ

[117: マンション検討中さん]

その坪単価だったら山手線の内側買えますね
所有権で

[118: 匿名さん]

>>116 匿名さん
その金額ならよほど無知な人しか買わないわな

[119: 匿名さん]

>>117 マンション検討中さん

一例でいいので、現在販売中の新築具体例を教えて下さい。

[120: 匿名さん]

>>119 匿名さん
ggrks