ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/

所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
　　　都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
　　　JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
ヴェレーナグラン門前仲町　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/38335/
” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/50996/

[スムログ 関連記事]
【2022年3～5月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》
https://www.sumu-log.com/archives/40195/

[151: 匿名さん]

所有権か定借かではなく、今後数年は良いとして果たして2030年以降も中古市場は健在かということですね。中古で売り切らない限り建物の寿命を考えたらどちらもさして変わらないというのはある意味アンタッチャブルな意見です。

[152: 匿名さん]

親のマンションは悲惨ですね。築50年以上経ちますが、所有者不明の住戸や中古で買った若い世代、最初から住み続けてる年寄り等住民の属性が違い過ぎて大規模修繕工事も合意できないようです。そういう意味では終わりが確実に決まっていれば全員の意識は統一されるかも知れません。人口予測は色々ありますが、残念数を半分以上残した2050年の東京人口も1000万人を切ってほぼ老人のようです。中古市場が元気なことを願います。

[153: 地元民]

WEBから資料請求してから、紙の資料送付は行わないみたいな手紙は来たけど。結局モデルルームはいつ開始なんだろう。デベ側もこの時期だから、値付けが相当難しくなってるだろうな。

[154: 匿名さん]

>>153 地元民さん

最近は、ペーパーレスのデベが多いです。エコロジー経営です。世の中の趨勢ですね。

[155: 通りがかりさん]

我が家は、相続でかなり揉めました。
建替えの話が出ているマンションでしたが、切売り出来ないので、必要無い(建替え費用が掛かる)不動産を相続するか、現金＆証券を相続するかで親族間でギクシャク。
税理士にも相談しましたが、マンションの場合、土地に価値は無いですね。
戸建だったら、土地だけでも売れたのに、、、。
と、つくづく思いました。

[156: 匿名さん]

区分所有権は決して個人の自由になるものではありません。重要な財産の処分についても時には自身にとって不本意な決定と負担が生じることもあります。定借と所有権では異なる問題が生じるだけで、その時の建物所有者はいずれにしても鬱陶しい問題に直面するでしょう。

[157: 匿名さん]

多分、155-156さんの言ってることは正しいです。ただ、中古売買の際は、そういった所有権の問題は実感として認識されにくい一方、定借の残存期間は不確かさがない分、どうしても目立つので、残存期間が短くなると所有権より売りにくい（安くなる）のは確かだと思います。

[158: 匿名さん]

数十年物所有権は場所次第だが、数十年物定借は場所に関わらず０どころかマイナスだろ
業者さんご苦労様

[159: 匿名さん]

>>158 匿名さん

マイナスの訳ないだろ。ど素人さん。

[160: 評判気になるさん]

>>155 通りがかりさん
必要なくても建替費用かかっても相場より安く新築物件が手に入るわけで、賃貸に出すなり、建替え後に新築として売ればいいだけでは？

[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん
資産価値0なのに地代や解体積立金より高い賃貸料貰えなきゃマイナスだろ
どど素人さん

[162: マンション検討中さん]

まとめると、定借は一定期間経過後にマイナスになる(価値が下がり続ける一方で固定費は維持、もしくは上昇するから)
所有権も個人の自由にならないケースもある。

とはいっても、マンション建て替えとか70年以上先だろうから、そこまで生きてないだろうし、資産価値が下落し続ける定借の方が確実に発生する問題な分、嫌だよなぁw

ま、安かったら買うんだが。

[163: マンション検討中さん]

価格だけですね。

[164: 匿名さん]

>>161 匿名さん

キャッシュフローなら、所有権だって住んでれば賃料入らずマイナス。資産価値でも、解体費積んでない所有権は、解体時に持ち出しでマイナスに成り得る一方、定借は持ち出しゼロだ。
見えるものしか見えないど素人さん。

[165: 匿名さん]

定借買う気ないのに、必ず定借スレに絡んでくるガラの悪い奴、口調から同じ奴なんだろうな。158お前のことだぞ。

[166: 匿名さん]

バランスシート上は、定借は資産価値ゼロでも解体費と解体準備金が釣り合うからマイナスにはならない。所有権は、土地の価値がショボく解体費という債務を下回れば債務超過でマイナス。キャッシュフローとバランスシートの問題をごっちゃにしてるヤツがいるな。

[167: マンション検討中さん]

プロジェクト説明会？の連絡きましたね。

これはエントリー者限定のモデルルーム案内ということなんですかね？
とっても楽しみ。

[168: 地元民]

モデルルーム予約案内きましたね。マンションがたつ場所、工事してる現地のフェンスにも告知の看板がでていました。GW前からのモデルルーム解禁です。ここはやはり価格次第でしょうね。

レジェイトクロス千代田神保町も70年借地で、似たサイズのマンション、これからモデルルーム、同時期に入居なので。70年借地の駅近が今後増えていくかもしれないですね。門前仲町と神保町はそもそも地価が違いますが、ベンチマークにはしたいとこです。

[169: 周辺住民さん]

>>165 匿名さん
当該デべの方ですか？

[170: マンション検討中さん]

とりあえず説明会の予約はしたが、
さて予定価格はどうなるか

[171: 通りがかりさん]

155です。
建替えする事が決まってれば、費用面を含めて親族内で色々と検討出来たのですが。
老人ばかりのマンション内で全く纏まってない状況では、判断出来ませんでした。
相続問題は当事者になると、問題山積です。

[172: マンション検討中さん]

エントリーしているのですが、説明会案内が来ません。メールで来ましたでしょうか？

[173: マンション検討中さん]

私も来ていません。予算～8,500としたので弾かれたのかなあ。

[174: マンション検討中さん]

>>172 マンション検討中さん
>>173 マンション検討中さん

メールでした。申告予算も173さんより低いです。

[175: 検討板ユーザーさん]

4月中に行く方、価格レポお願いしますー

[176: マンション検討中さん]

価格開示あんのかな

[177: 匿名さん]

住環境が好立地ということで、所有権ではないだろうなというのは想像できます。
ここは一般定期借地権で2022年2月1日から2094年1月31日までの72年間という長期間なので、
永住する分には問題ないかなと思いました。
立地がいいので借地権であっても売却はそれほど困難になることはないのかな？

[178: 通りがかりさん]

>>177 匿名さん
借地はローン組みにくいのが難点
残期間問わず不可の金融機関もある

[179: マンション検討中さん]

暫く住んだ後は売却より賃貸でまわすのが良さそう。
賃貸なら残存期間が売却ほどネックにならないし。
門仲で競合物件少ない＆駅近で根強い需要ありそ。

[180: マンション検討中さん]

わざわざ定借を買うメリットなんて良い立地の物件を安く買えることしかないんだから。
頼むよ、デベさん

[181: 匿名さん]

再販で利益が見込めない定借は土地付きの半額くらいが良いとかじゃね

[182: 匿名さん]

>>181 匿名さん

リセールでキャピタル出てる定借は、いくらでもあるよ。当時は安かったからとか無しな。当時は当時で、定借ネガは同じこと言ってるたから。

[183: 評判気になるさん]

>>182 匿名さん
どこですか？

[184: 匿名さん]

>>183 評判気になるさん

ほら、その程度の認識。もう少し知識をつけてからマンション買った方がいいですよ。データは、誰でも見れるあるところにあるから。

[185: 通りがかりさん]

>>183 評判気になるさん
聞いても無駄ですよ。
会話にならない。

[186: 匿名さん]

つまり定借でキャピタルゲイン出すのは無理だと？

[187: 評判気になるさん]

坪400万なら買うべきですね
定借はネックだけど立地と期間考えれば全然安い
あと設備も完璧に仕上げてるね
坪400なら即完、420超えるなら苦戦と予想

[188: マンション検討中さん]

ここって外廊下と内廊下どちらでしょう？

[189: 匿名さん]

設備って今時点で情報あるんでしたっけ？

[190: マンション検討中さん]

>>187 評判気になるさん
最寄り駅徒歩5分以上で、さらに門仲でそれはないでしょう。所有権なら400で適正だと思うが

[191: 匿名さん]

シティタワー品川は特殊としても、それ以外の定借値上がり物件の一例
50～70%程度値上がり
　プラウド南麻布
　ザ・パークハウス渋谷美竹
　銀座タワー
　パークタワー西新宿エムズポート
　パークホームズ南麻布ザレジデンス
　神楽坂アインスタワー
40%程度値上がり
　プラウド恵比寿ディアージュ
　パークコート神宮前
　ブリリアタワー大崎

[192: 匿名さん]

ネガポジいろいろありますが…少なくとも、今のバブル超え・建材不足で価格高騰のど真ん中×定借という売りづらい×（お金を）借りづらい＝リスクが相対的に高い物件である、のを理解して購入する必要があるってことですね。
特に城東はあまりリセールが良くないとも聞くので（1億越える中古を城東で買う人が少ない）いろいろ加味すると難しい物件と感じます。
もちろん妥当だったら（坪350以下とか）買いたいですがｗ

[193: 検討板ユーザーさん]

スレの最初の方でやたら話題に出してる人がいる神保町の定借レジェイドクロス、見てみたらなかなか良さそう。どちらも大手町にアクセス良く、価格によってはここと悩む。

[194: 匿名さん]

>>192 匿名さん

それだと、ブリリア西早稲田の再来になる。

[195: 匿名さん]

https://diamond.jp/articles/-/301125?page=3

物件属性として注目したいのが、借地権物件だ。12年3位のザ・パークハウス渋谷美竹と同年5位のプラウド南麻布（土地の所有者はフランス大使館）は定期借地権で割安に買えた。19年5位のブランズ愛宕虎ノ門も神谷町駅徒歩2分の好立地だ。都心の借地権物件は好立地であれば値上がりしやすい。新築の際は分譲される戸数が多いので、借地権は売れ行きが悪くなりやすい。しかし、自分が中古で売る際には、数ある中古の中で割安な物件として高くなりやすいのだ。

[196: 検討板ユーザーさん]

>>195 匿名さん
立地って駅近のことだけを指すんじゃないよ？
しかもここは大和地所で箱も格落ち

[197: マンション検討中さん]

>>195 匿名さん
よくわからんけどパークハウス渋谷美竹って渋谷の坂上一等地で坪300とかだったんでしょ、そりゃ値上がりするやろ。ここ門仲で坪４００超でしょ、値上がり。。。。しないよなあ。

[198: 匿名さん]

300らしい

[199: マンション検討中さん]

価格も設備もまだ公開されてないのに何言ってんだ

[200: 匿名さん]

常に後講釈で、あの物件なら儲かって当然とか笑止千万。

[201: マンション検討中さん]

リリーゼの中古出てるね。
あの価格ならすぐ売れるだろうな。

[202: 評判気になるさん]

定借の中古は激安だな
転売益ないから底値はもっと低いかもだが

[203: 匿名さん]

>>202 評判気になるさん

これだけ値上がり事例を出され、しかも所有権含めトップ5に入っている事実から目を背け、現実逃避する読解力のない人。
所有権、定借関係なく、目利き次第だよ。定借だとばっさり切る目利きのできない君は手を出さなければいいだけ。

[204: 匿名さん]

モデルルーム見学のために直接問い合わせをしたらWG前半までは予約でいっぱいだそうです。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
ＧＷ?

[206: マンション検討中さん]

今日追加枠のメール来たけどな。GW後

[207: マンション掲示板さん]

プラウド門前仲町
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_108/pj_98056489/

駅徒歩２分、大手デベ、所有権のつよつよマンションでも中古はこの程度。昔よりは上がっているとはいえ城東地区はリセール弱い。

[208: 匿名さん]

いやいや、強すぎでしょ・・・プラウド門前仲町なんて築何年で当時いくらよ？

[209: マンション検討中さん]

強すぎて草ほぼ築20年

[210: マンション検討中さん]

中古は売り出し値で決済されないだろうけど

[211: マンション検討中さん]

全く相手にされないような値段で出してる馬鹿な売主もいるからね
最近は強気で出して売れ残ってる中古多い

[212: マンション掲示板さん]

>>208 匿名さん
今のバブル市況でこれが限界なんだから強すぎは言い過ぎだろ、さすがに。

[213: マンション検討中さん]

バブルももう弾けかけてるからな

[214: 匿名さん]

マンションが高騰しているのは今に始まったことではないですよね。
だからこそ同じような便利な立地で、少しでも安い価格となると借地面積物件かも。
財産を残すとか考えず、通勤のしやすさを優先に考えれば最高の物件となりそう。

[215: 匿名さん]

>>207 マンション掲示板さん
所有権だと強気ですね
定借だと下がる一方だよね

[216: 通りがかりさん]

>>213 マンション検討中さん
いつの話ししてるの？

[217: 匿名さん]

ここを買った人から普通借家で借りる人が勝つ感じかな

[218: 通りがかりさん]

相続税の基礎控除は、3600万円になってしまいましたね。※以前の半額と記憶してますが。。。
今後は更に軽減が少なくなると思います。
少子高齢化の時代、子供に不動産(土地相続)問題が無い定期借地権はアリだと思います。

[219: マンション検討中さん]

>>216 通りがかりさん
時勢を読めない人かな？

[220: マンション検討中さん]

こんなに情報が出なくても喧嘩する種はあるんですね。

情報が出てきたらもっと喧嘩が激しくなるのでしょうか？

とにかく今は、早く金額を知りたいのと、モデルルームが楽しみです。
電話して聞いてみたら、モデルルームの間取りは、角部屋のタイプらしいですよ。

[221: 匿名さん]

南町田の定借で坪300万とかだからここは…
ドレッセタワー南町田グランベリーパーク
https://twitter.com/hamahama9614/status/1515299441833492482?s=20&t=v2f...

[222: マンション検討中さん]

リリーゼ売れたみたいやね

[223: マンション検討中さん]

南町田は田都のコンセプトシティたから利便性高くても坪単価高いんよ。たまぷらなんかは門仲より高いし。
しかもタワマンだしね。
といいたいが、最近のマンションの坪単価上昇を見てるとなんとも言えん

[224: マンション検討中さん]

ミスったw
利便性低くても高い
の間違いです。

[225: マンション検討中さん]

今月MR行くけど、この市況だと予算超えで悲しくなりそう笑

[226: マンション検討中さん]

リビオシティ南砂町は割と苦戦しているみたいなので、こちらもどうなるか。駅近新築とはいえ、やはり定借がネックのようです。
今の不動産市況は個人もRVを考慮して買っていることから、所有権に比べてネックになるのは間違いないですね

[227: マンション検討中さん]

今日からプロジェクト説明会はじまりますね。予約取れた方が羨ましいです。よろしければ共有をお願いします！！

[228: マンション検討中さん]

しーん

[229: 匿名さん]

どう考えても超爆高そうなので、説明会すら躊躇しますね…ｗ
マンマニさんがモデルルームレポートを上げるのを待とうかな、と。

こういうマンションが、定借、中堅デベだから…という理由で
坪300でも借地代でランニングがやや高いなー、でも仕様が良いなーどうしようかな、とかで悩める市況に早く戻って欲しい。

[230: 検討板ユーザーさん]

坪400～
地代6.000～/月
解体積立費/3000～/月

[231: マンション検討中さん]

>>230 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
想像はしてましたが条件が悪い部屋で坪400～だと厳しいですね。

[232: 地元民]

最上階のメゾネット部屋。幾らくらいか、もし分かればお願いします！

[233: マンション検討中さん]

南砂は大規模だから、捌ききれなかったけど、ここは小規模だから強気にきそうだわな。

[234: 匿名さん]

プロジェクト説明会参加がプラチナチケットになっているようなのでブロガーさんが取材できる頃にはほとんど残ってないかもしれないです。

[235: 匿名さん]

>>233 マンション検討中さん

地域で一目置かれる立地のマンションは強気でも売れちゃうんだよねえ
門仲でこの立地なら売れる。

けど定借だから自分も買わんわ

[236: マンション検討中さん]

うむ。この戸数の少なさ、利便性から希少性抜群で強気でも売り切るだろうな。

[237: マンション検討中さん]

値付け高かったです～
この価格でみんな買うのかな。

[238: マンション検討中さん]

私マンション購入するのはじめてなのですが、
こういう掲示板に記載されてる情報ってある程度詳しい方の記載なのかと思っていたのですが、
かなりここに記載されていた「このぐらいなら買いだな」っていう金額と乖離していたので、
そういうものなのだと理解できました。
書き込む人と、閲覧する人と、実際に買う人は、実際には違うんだろうなぁと。

過去に記載のあった「門仲で定借なら低層階で6,000万が妥当」とか「坪単価350万」とか
それが妥当かどうかはおいておいて、本当に実際の価格との乖離がすごかったです。

実際にはまだ金額決まってないらしいので、来場者の方の予算感とか見ながら最終調整をしていくとのことです。

[239: 通りがかりさん]

>>238 マンション検討中さん
まぁ　23区はこれからまだまだ上がるだろうから厳しいですよね。

それと同時に中小デベロッパーも苦しいと感じます。
大和地所の定借ってあんまり聞かないから値付けは苦しんでるでは

[240: 口コミ知りたいさん]

近隣の築20年の中古3LDKが7000万ぐらいなのでいくら定借とはいえ新築がそれ以下のはずはない‥
この物件が我が家の最後のチャンスだったので残念(エリアを極めて絞っているため)

[241: 匿名さん]

>>239 通りがかりさん
まずディベロッパーの販売方法（少しでも高い価格帯で売る）が透けて見えました。
角部屋3LDK 6Fで9.000万と言う提示も今後の反応によってはまだ上げてやろうと感じました。
現地まで足を運ばせておいて価格も正式には示さない…
これは不誠実そのものだと思います。
モデルルームもじっくり拝見しましたが、我々は撤退します。
価格に全く見合ってないように思います。
最上階のメゾネットタイプは1.5億以上はいくと思いますが、イメージが浮かばないのでコメントは差し控えます。
期待値が高かったので失望しかありません。

[242: マンション検討中さん]

情報ありがとうございます。
行っても時間の無駄になりそうだし説明会キャンセルしようかな。

[243: 匿名さん]

>>241 匿名さん
残念ながらどのデベでも事前相談会というのは市場価格を探る会。つまりどこまで高くできるかを探るマーケティング行為です。現在のマンション価格はデベの原価積み上げに適正利益を載せたものではなく需給バランスですから、欲しい人が限りなく75人になる価格となります。それがいくらになるかは正式価格発表まで外部は分かりません。

[244: eマンションさん]

>>243 匿名さん
企業なら高く売れるのを目指すのが当たり前。
それでも買いたい人がいれば需給バランスが取れたってことですね。
掲示板に個々の価値観を書き込んで、あーでもない、こーでもない、なんて意見があっても買う人は買う物件でしょう。(おそらくは競合他社？の書込み？)
借地権云々はそれぞれの価値観でしょうが、門仲3分で所有権はまあ出ないでしょうし、出ても高額なので売主もそれなりの値付をするのも分かります。

[245: マンション検討中さん]

定借で比べると、南町田や南砂があれだけの値段なのを見ると、門前仲町徒歩3分ならもっと高値が付くのは、まあ分からなくはない。気に入らないのはデベの姿勢。

南町田も南砂も、デベ側が最初から覚悟を決めて、「だいたいこういうレンジ」で値段幅を設定して、MR来訪者に価値を問うきてた。この価値があると売主は自負してる、その価値に見合うか品定めしてくれ、と。

ここはそんな覚悟があるの？来訪者の反応を見ながら、できるだけ高く売れる値段帯を探そうとしてない？　別にそれは違法じゃないし悪いとは言わないけど、検討者としては気に入らない。他のデベと比べて、顧客候補に向き合う姿勢として誠実じゃない。

[246: 匿名さん]

>>244 eマンションさん

大手もやってるよ。中小はオブラートにつつむ余裕がないから露骨に見えるだけ。

[247: マンション検討中さん]

このマンションどうこうよりも、値上がり期待が剥落した相場なので、RV下がる前提で資金に余裕がある方が対象なんですかね…

コロナ特需終了後のマンション売買戦略
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20220421

[248: 匿名さん]

>>245 マンション検討中さん

このデベのマンションは見たことがないが、タカラレーベンが同じ売り方ですね。上限が定まらない予定価格を見せられ、反応を見てくる。
大手なら、上限が定まった予定価格を見せられる。
買い手からすれば、後者の方が検討しやすいのは間違いない。

[249: 匿名さん]

〉3LDK 6Fで9.000万
想定より相当に高いですね。
説明会予約取れてますが、行くのが無駄な気がしてきました…

[250: マンション検討中さん]

値付け難しいんですかね。
日本だけ利上げが遅れている結果として、円安による建材価格高騰がきっと今後の販売価格に反映されるんでしょうし。

ターゲット層の大手町～茅場町勤務の方だと、マネーリテラシー高い方も多そうなので、来年、日銀の黒田総裁任期交代→量的緩和終了、を見越した金利上昇シナリオが有力視される中、このタイミングでグロス高い新築買う方がどれだけいるか…

マンション市場の転換点になる気もしているので、今後を占う試金石として様子見しています。