ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/
所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
ヴェレーナグラン門前仲町 現地訪問レビュー【2LDK】
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” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/50996/
[スムログ 関連記事]
【2022年3～5月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》
https://www.sumu-log.com/archives/40195/
[スレ作成日時]2022-02-26 19:35:08
ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？
| No.101 |
by 匿名さん 2022-03-14 14:15:04
投稿する
削除依頼
門仲ではこの１０年くらい見たことないです
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| No.102 |
>>101 匿名さん
この10年で増えたんだが？ |
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| No.103 |
基本的に飲み屋街だからね。深夜の酔っ払いの独唱会はセミかコオロギが鳴いてるとか思うしかない
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| No.104 |
坪４００！そんなに行くか？2018年新築のプラウドシティ越中島（越中島徒歩４分、門前仲町徒歩10分）は坪200台だったぞ。今思えば安かったな。
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| No.105 |
定借で坪400ですか？誰が何のために買うのか？
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| No.106 |
立地も間取りも素晴らしい。
大和さんにしたらめったに見れない良い物件 |
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| No.107 |
全然知らないデベなんだがここ大丈夫なの？
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| No.108 |
販売予定時期まで2ヶ月ですが、新しい情報そろそろ来ますかね？
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| No.109 |
最上階メゾネット欲しいと思ったが、定借か…
ちなみに話題のパークホームズ文京小石川は抽選落ちしましたが、安い部屋は完全お見合いとか、大通り目の前で騒音懸念とかある部屋ね。 デザインはこっちの方が好きだな。 |
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| No.110 |
インフレで坪400は欲しいのはデべ側の都合
販売開始前から業者ヨイショが目に付く、定借で近隣中古並みの坪単価は厳しくね？ 不動産不況の始まりを象徴する物件になるかも |
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| No.111 |
自転車5分の豊洲でも雨後の筍のように中古在庫出てるし、月島、勝どきも考慮に入れると競合だらけですなー。
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| No.112 |
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| No.113 |
地代と解体準備金によっては坪４００は厳しいでしょうね。ただ大手町５分の立地、かつ東京駅３キロ圏内の立地で今の相場で所有権のマンションいくらで売られてるのって考えると、高属性の人は選択肢に入るよね。そっちを取り込む目線なら４００は行くだろうなぁ。デベの方向性が気になるね。
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| No.114 |
このが定借で400万円なら、プラウド門仲ディアージュかプラウド越中島買っておけば良かったんじゃないの。
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| No.115 |
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| No.116 |
今の物価高だと坪500万行くかもしれませんね
定借で売り切るの大変そうだ |
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| No.117 |
その坪単価だったら山手線の内側買えますね
所有権で |
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| No.118 |
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| No.119 |
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| No.120 |
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| No.121 |
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| No.122 |
殺伐としてて草
リビオ南砂で坪280万 定借10年長いけど、スペックはリビオの方がいいのでプラマイゼロ。 真ん中の方が駅価値高いから坪単価プラス50万だとすると330万。 うーん、高くても350-370万くらいだろうな。 リビオみてるとそれ以上じゃ買い手がつかん |
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| No.123 |
あ、真ん中じゃなくて門仲です。
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| No.124 |
南砂と門仲比べるのはちょっと
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| No.125 |
初めて新築マンション購入しようと思っているのでマンションコミュニティをのぞいているのですが、
・あまり詳しくない人が書き込みしているのか、 ・わざと自分の持っていきたい方向に誘導しているのか、 ・しっかり調べて全部検討した上で、それでもこの見解になっているのか、 ・暇つぶしで書いているだけなのか、 どういうことなのか、意図を汲み取れないです。 |
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| No.126 |
資産上がる勢は高くてもOKだし、
今は不動産バブル勢は高いと買いたくないし、 初心者もいるし、何回も買って詳しい人もいるし、 ただ、別に何回買おうが、これからの市況はわからないし個人の経験からくるバイアスも当然あるから、正しい意見など存在しない。 事実を拾うには有益だし(坪単価とか管理費とか周囲環境とか、資材のレベルがどうだとか)色んな人の意見を合わせるとなんとなく全体像が見えてくるのでそういう使い方をみんなしてるんじゃないか？ |
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| No.127 |
再販目的で定借買う人なんかいるの？
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| No.128 |
所有権なら即候補物件ですが、定期借地権はやはり悩ましいですね…
定借だと、一生そこに住むor10年か20年以内に売り抜ける（所有権でないので購入価格よりほぼ確実にさがる）かの2択かと。 売り抜ける時期を過ぎてしまって住み替えしたい時は賃貸にするのがいいでしょうか。 場所が最高にいいので、賃貸としての需要は高そうですよね。 坪300～350と見てます。即完売狙い。 400以上だすなら他の所有権物件を買うかと。 定借ですので2割減で。 |
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| No.129 |
景況感的には、間違いなく買い時ではなく売り時。株も不動産も。高値掴み承知の中定借物件に手を出すのは、タイミング的にどうしても今買わなくてはならない人か、どうしても門仲が良い人くらいかな。
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| No.130 |
>>126 マンション検討中さん
125です。とてもよくわかりました。ありがとうございます。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
>>129 マンション検討中さん
相場の観点からの買い時と売り時なんてわからないです。わかったと言う人は、後講釈か、いつも下がると言い続け、ずっと外しまくってるうちに下がったら、ほら当たったと言うインチキ野郎です。下がったら買い時なのでしょうか？下がってる時の方が怖くて買えないです。まして、上がり続けたこの数年で買えなかった人が買えるとは思えないです。一次取得なら、リスク許容度の範囲内で、とっとと買った方がいいです。待っていいことはないです。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
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| No.136 |
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| No.137 |
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| No.138 |
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
馬鹿が湧くと変な荒れ方するね
まとめて消されますように |
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| No.142 |
どうしてもこの物件じゃないとダメな特別な理由がある人以外、わざわざ定借物件を選ぶ必要はないでしょう。
他に所有権物件いくらでもあるにも関わらず。 門仲には興味があって見にきたがやっぱりダメだな。その特別な理由もないし。 |
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| No.143 |
デベからの物件の続報がなかなかでませんね～
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| No.144 |
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| No.145 |
残念ながら、都内ではこのような定借物件が増えるかも知れませんね。定借のメリットって価格(あと建物？他にも良いのたくさんあるが)しかないような。
もし仮に門仲のこの地にどうしても住みたいとして、定借だと期限も決まってるし、長期間住んで売りたくても買い手が制限されるし、ただでさえ色んな維持費かかるなら、賃貸で良いじゃんって思う。住み替えもできるし。 |
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| No.146 |
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| No.147 |
定借の懸念が多くて改めて考えたのですが、私の年齢ですと70年後は確実にこの世にいません。そもそも70年後の所有権の建物って価値あるのですかね。日本の人口はどのくらいかもわかりませんが、子の世代の負担になるという意味では解体費用が計画的に積立られている分、いつか寿命が尽きる建物の将来と真剣に向き合っているという見方はどうでしょうか。70年経つ前に適当なところでおさらばするのが賢いのでしょうが、それは所有権でも同じのような気がしてきました。やはり戸建の方が良いのですかね。
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
住んでるマンション築40年くらいだけど、所有権で駅近ってこともあって、どんどん値上がりしてんだよね。
ここで重要なのは残年数でさ。 なんだかんだ言って40年でもリフォームすれば全然住めるけど、残り30年だったら値上がりどころか下がり続けるだろうな。 実際の耐用年数は大差ないだろうけど、心理的に残年数ってのが見えてると買いたくなくなるよ、やっぱ。 |
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| No.151 |
所有権か定借かではなく、今後数年は良いとして果たして2030年以降も中古市場は健在かということですね。中古で売り切らない限り建物の寿命を考えたらどちらもさして変わらないというのはある意味アンタッチャブルな意見です。
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| No.152 |
親のマンションは悲惨ですね。築50年以上経ちますが、所有者不明の住戸や中古で買った若い世代、最初から住み続けてる年寄り等住民の属性が違い過ぎて大規模修繕工事も合意できないようです。そういう意味では終わりが確実に決まっていれば全員の意識は統一されるかも知れません。人口予測は色々ありますが、残念数を半分以上残した2050年の東京人口も1000万人を切ってほぼ老人のようです。中古市場が元気なことを願います。
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| No.153 |
WEBから資料請求してから、紙の資料送付は行わないみたいな手紙は来たけど。結局モデルルームはいつ開始なんだろう。デベ側もこの時期だから、値付けが相当難しくなってるだろうな。
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| No.154 |
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| No.155 |
我が家は、相続でかなり揉めました。
建替えの話が出ているマンションでしたが、切売り出来ないので、必要無い(建替え費用が掛かる)不動産を相続するか、現金＆証券を相続するかで親族間でギクシャク。 税理士にも相談しましたが、マンションの場合、土地に価値は無いですね。 戸建だったら、土地だけでも売れたのに、、、。 と、つくづく思いました。 |
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| No.156 |
区分所有権は決して個人の自由になるものではありません。重要な財産の処分についても時には自身にとって不本意な決定と負担が生じることもあります。定借と所有権では異なる問題が生じるだけで、その時の建物所有者はいずれにしても鬱陶しい問題に直面するでしょう。
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| No.157 |
多分、155-156さんの言ってることは正しいです。ただ、中古売買の際は、そういった所有権の問題は実感として認識されにくい一方、定借の残存期間は不確かさがない分、どうしても目立つので、残存期間が短くなると所有権より売りにくい（安くなる）のは確かだと思います。
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| No.158 |
数十年物所有権は場所次第だが、数十年物定借は場所に関わらず０どころかマイナスだろ
業者さんご苦労様 |
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| No.159 |
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| No.160 |
>>155 通りがかりさん
必要なくても建替費用かかっても相場より安く新築物件が手に入るわけで、賃貸に出すなり、建替え後に新築として売ればいいだけでは？ |
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| No.161 |
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| No.162 |
まとめると、定借は一定期間経過後にマイナスになる(価値が下がり続ける一方で固定費は維持、もしくは上昇するから)
所有権も個人の自由にならないケースもある。 とはいっても、マンション建て替えとか70年以上先だろうから、そこまで生きてないだろうし、資産価値が下落し続ける定借の方が確実に発生する問題な分、嫌だよなぁw ま、安かったら買うんだが。 |
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| No.163 |
価格だけですね。
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| No.164 |
>>161 匿名さん
キャッシュフローなら、所有権だって住んでれば賃料入らずマイナス。資産価値でも、解体費積んでない所有権は、解体時に持ち出しでマイナスに成り得る一方、定借は持ち出しゼロだ。 見えるものしか見えないど素人さん。 |
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| No.165 |
定借買う気ないのに、必ず定借スレに絡んでくるガラの悪い奴、口調から同じ奴なんだろうな。158お前のことだぞ。
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| No.166 |
バランスシート上は、定借は資産価値ゼロでも解体費と解体準備金が釣り合うからマイナスにはならない。所有権は、土地の価値がショボく解体費という債務を下回れば債務超過でマイナス。キャッシュフローとバランスシートの問題をごっちゃにしてるヤツがいるな。
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| No.167 |
プロジェクト説明会？の連絡きましたね。
これはエントリー者限定のモデルルーム案内ということなんですかね？ とっても楽しみ。 |
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| No.168 |
モデルルーム予約案内きましたね。マンションがたつ場所、工事してる現地のフェンスにも告知の看板がでていました。GW前からのモデルルーム解禁です。ここはやはり価格次第でしょうね。
レジェイトクロス千代田神保町も70年借地で、似たサイズのマンション、これからモデルルーム、同時期に入居なので。70年借地の駅近が今後増えていくかもしれないですね。門前仲町と神保町はそもそも地価が違いますが、ベンチマークにはしたいとこです。 |
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| No.169 |
>>165 匿名さん
当該デべの方ですか？ |
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| No.170 |
とりあえず説明会の予約はしたが、
さて予定価格はどうなるか |
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| No.171 |
155です。
建替えする事が決まってれば、費用面を含めて親族内で色々と検討出来たのですが。 老人ばかりのマンション内で全く纏まってない状況では、判断出来ませんでした。 相続問題は当事者になると、問題山積です。 |
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| No.172 |
エントリーしているのですが、説明会案内が来ません。メールで来ましたでしょうか？
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| No.173 |
私も来ていません。予算～8,500としたので弾かれたのかなあ。
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| No.174 | ||
| No.175 |
4月中に行く方、価格レポお願いしますー
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| No.176 |
価格開示あんのかな
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| No.177 |
住環境が好立地ということで、所有権ではないだろうなというのは想像できます。
ここは一般定期借地権で2022年2月1日から2094年1月31日までの72年間という長期間なので、 永住する分には問題ないかなと思いました。 立地がいいので借地権であっても売却はそれほど困難になることはないのかな？ |
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| No.178 |
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| No.179 |
暫く住んだ後は売却より賃貸でまわすのが良さそう。
賃貸なら残存期間が売却ほどネックにならないし。 門仲で競合物件少ない＆駅近で根強い需要ありそ。 |
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| No.180 |
わざわざ定借を買うメリットなんて良い立地の物件を安く買えることしかないんだから。
頼むよ、デベさん |
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| No.181 |
再販で利益が見込めない定借は土地付きの半額くらいが良いとかじゃね
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| No.182 |
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| No.183 |
>>182 匿名さん
どこですか？ |
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
つまり定借でキャピタルゲイン出すのは無理だと？
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| No.187 |
坪400万なら買うべきですね
定借はネックだけど立地と期間考えれば全然安い あと設備も完璧に仕上げてるね 坪400なら即完、420超えるなら苦戦と予想 |
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| No.188 |
ここって外廊下と内廊下どちらでしょう？
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| No.189 |
設備って今時点で情報あるんでしたっけ？
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| No.190 |
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| No.191 |
シティタワー品川は特殊としても、それ以外の定借値上がり物件の一例
50～70%程度値上がり プラウド南麻布 ザ・パークハウス渋谷美竹 銀座タワー パークタワー西新宿エムズポート パークホームズ南麻布ザレジデンス 神楽坂アインスタワー 40%程度値上がり プラウド恵比寿ディアージュ パークコート神宮前 ブリリアタワー大崎 |
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| No.192 |
ネガポジいろいろありますが…少なくとも、今のバブル超え・建材不足で価格高騰のど真ん中×定借という売りづらい×（お金を）借りづらい＝リスクが相対的に高い物件である、のを理解して購入する必要があるってことですね。
特に城東はあまりリセールが良くないとも聞くので（1億越える中古を城東で買う人が少ない）いろいろ加味すると難しい物件と感じます。 もちろん妥当だったら（坪350以下とか）買いたいですがｗ |
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| No.193 |
スレの最初の方でやたら話題に出してる人がいる神保町の定借レジェイドクロス、見てみたらなかなか良さそう。どちらも大手町にアクセス良く、価格によってはここと悩む。
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| No.194 |
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| No.195 |
https://diamond.jp/articles/-/301125?page=3
物件属性として注目したいのが、借地権物件だ。12年3位のザ・パークハウス渋谷美竹と同年5位のプラウド南麻布（土地の所有者はフランス大使館）は定期借地権で割安に買えた。19年5位のブランズ愛宕虎ノ門も神谷町駅徒歩2分の好立地だ。都心の借地権物件は好立地であれば値上がりしやすい。新築の際は分譲される戸数が多いので、借地権は売れ行きが悪くなりやすい。しかし、自分が中古で売る際には、数ある中古の中で割安な物件として高くなりやすいのだ。 |
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| No.196 |
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| No.197 |
>>195 匿名さん
よくわからんけどパークハウス渋谷美竹って渋谷の坂上一等地で坪300とかだったんでしょ、そりゃ値上がりするやろ。ここ門仲で坪４００超でしょ、値上がり。。。。しないよなあ。 |
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| No.198 |
300らしい
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| No.199 |
価格も設備もまだ公開されてないのに何言ってんだ
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| No.200 |
常に後講釈で、あの物件なら儲かって当然とか笑止千万。
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