ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン門前仲町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr-monzen-nakacho/

所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
交通：東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
　　　都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
　　　JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分
間取：3LDK
面積：62.54㎡～107.77㎡
売主：大和地所レジデンス
施工会社：風越建設
管理会社：大和地所コミュニティライフ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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ヴェレーナグラン門前仲町　現地訪問レビュー【2LDK】
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” ヴェレーナグラン門前仲町”の「私の印象」→良いとうわさの立地は真に神立地！地縁がない、駅前タワマン好きの人でも惚れずにはいられない・・・細かいことには目をつぶりたくなる物件【けろけろ准将】
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【2022年3～5月版】スムログブロガーが本音で選んだ気になるマンションBEST3《首都圏編》
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[1: マンション検討中さん]

非常に良い場所で期待できますね。坪400はいくんだろうな。
ヴェレーナはあんまり詳しくないですが、グランが付くということは仕様高めと考えて良さそうです。

[2: 評判気になるさん]

顧客側からのSNS/掲示板での「買いたい/欲しいアピール」は、売主側を利して、最近多い二次売出での値上げを容易にさせるだけのようです。フラットに情報交換は良いと思いながらも、本気であればあるほど静かに見守り、粛々とモデルルームに見学に行きたいと思っています…
https://www.youtube.com/watch?v=_TgY5ZHEREU

[3: マンション検討中さん]

定借で坪400はきっついなあ。
いくら立地いいとはいえ、ハザード、、、

[4: マンション検討中さん]

坪400なら大人気即完とはいかないだろうね
定借、ハザードエリアとなると坪300代が妥当かな

[5: マンション検討中さん]

確かに魅力的な立地ではあるけど坪400となると定借のお得感は全く無いね。定借じゃなければ坪400でも買いたい人殺到だと思う。

[6: 匿名さん]

坪４００台なら他にいくらでも魅力的な定借じゃない物件ありますからね。せいぜい坪３５０前後じゃないでしょうか。

[7: マンション検討中さん]

大手デベほどのブランド力もないわけで、そこは価格に期待してる。

[8: マンション検討中さん]

坪350でしたら全力でいきたいですね..

[9: 匿名さん]

ここの価格を2LDKさんは坪440～460万円、すまいよみさんも坪400万円以上と予想しているようだが定借でもそんなに高い？
もしそうならここが仮に定借ではなく区分所有だったら坪500から550万円ぐらいということ？
門前仲町でそんなに高いとすれば、日本橋、神田あたりの区分所有物件なら坪600万円以上でも不思議はないがにわかには信じがたい。

[10: 匿名さん]

大和地所でその価格なら、財閥大手デベだったらどーなっちゃうのww
あり得ん

[11: 匿名さん]

現地を見ましたが、立地は良いですね。ただ定借やハザード等を考えるとよほど価格メリットがないと、厳しいかなぁという印象でした。

[12: 匿名さん]

坪380とか？現実的には

[13: 匿名さん]

350くらいかな

[14: 匿名さん]

マンションの事前案内会はいつからかなー

[15: マンション検討中さん]

立地は最高ですよ。
定借とは残念…

[16: 匿名さん]

隣駅は茅場町だもんな。都心といってもいい場所。
・東西線駅徒歩3分
・桜並木サイド＆公園多数
・スーパーオオゼキ至近
立地条件からして城東地区以外の検討者も多いはず。分譲なら70㎡で軽く1億いく。
定借で1億未満なら売れるだろ。

[17: 匿名さん]

>>16 匿名さん
三井の新築が後楽園駅徒歩３分所有権１億ちょいから買える。同じような値付けで売れるわけない。

[18: 匿名さん]

>>16 匿名さん
1億円未満なら売れる？んなわけあるか
1億近い額だせば23区内駅近新築で所有権買えるわ

[19: マンション検討中さん]

個人的には後楽園3分より門仲3分のほうが惹かれるな。元々が日本橋だから文京区高台は好かん。
まあ隅田川越えるのは多少抵抗あるが山の手よりはマシ。

[20: 通りすがり]

>>19 マンション検討中さん
個人的にはとかそういう問題ではなく、
所有権＞定借
高台＞ハザード低地
で価格に差が出ると考えるのが普通では？
しかも後楽園は２路線使えて門仲より駅力あるし、近くに都営三田線もある。
そして三井の物件は80平米1億なんだね。

子育て環境はどちらも良さそう。
価格が圧倒的に安いなら門仲が欲しい。

[21: マンション検討中さん]

駅直結の勝どきのタワマンより高くなるとかありえんだろ

[22: 匿名さん]

>>21 マンション検討中さん

地ぐらいで言えば　門前仲町＞＞＞勝どき　だよ？
　

[23: 匿名さん]

駅直結はそれ以上の価値がありますよ。
それに大規模・共用施設充実の価値が加わるので、やはり勝どきの方が上でしょう。

[24: デベにお勤めさん]

門前仲町は地元ファンが多く穴場なので広告宣伝費かけて広域から呼ぶよりグロス下げて地元周辺客で即完目指した方が結果的に良いと思う。時間かければかけるほど定借だから地代と解体準備金が地縁無しファミリーにネックとなりそうだし。リリーゼもレジデンシャルも即完だし土地のポテンシャルはあるよ。グロス感合えばぜひ買いたいね。

[25: 買い替え検討中さん]

駅直結といっても「小さい・狭い・キツい・騒々しい・どこへ行くかわからない」の大江戸線じゃあね・・・ｗ　勝どきにはほとほと愛想が尽きましたわ

[26: 匿名さん]

キツいのは東西線の方が．．．

[27: マンション検討中さん]

門前仲町はその大江戸線と混雑率ワーストランキング常連の東西線なんだが。。。

[28: 匿名さん]

個人的なイメージとして定借物件価格＝所有権物件価格X８割ぐらいのイメージなんだが、世間一般の評価としてはどいなんだろうか。

[29: 坪単価比較中さん]

>>20
後楽園新築８０平米１億円ってどの物件でしょう？

[30: 通りすがり]

>>29 坪単価比較中さん
別の者ですが　小石川の低層マンのことかと。

[31: 匿名さん]

>>30 通りすがりさん

ヒルテラスなら坪600万ですけど？

[32: 匿名さん]

新大橋の芭蕉記念館のお隣が解体中ですが、マンションになりますかね。あちらもなかなか良い立地だと思うのですが。

[33: 通りすがり]

>>31 匿名さん
それ平均坪単価でしょ。安い部屋もあったよ

[34: 周辺住民さん]

>>32 匿名さん
あすこはいい場所だけど月島倉庫が分譲マンション建てるとは思えないね

[35: マンション検討中さん]

やばいくらい立地がいいので
定借でもかなり強気に出ると思う

[36: 匿名さん]

>>34 周辺住民さん
UR団地だったと思うのですが、月島倉庫なんですね。マンションだといいなぁと勝手に期待してしまいました。八名川小がクラスを増やさないのでファミリーマンションができないと聞いたことがあります。単身向けのマンションばかり建ててますよね。

[37: 坪単価比較中さん]

後楽園、流石に８０平米で１億＝坪４２０弱は無い？みたいですが、最安だと４７０万円くらいからあるんですね。

立地は良いですが、定借だとなかなか４００超え出すの思い切りがいりますね・・・多分超えてくるんでしょうけど。
所有権だったら５００は切らないと思うので、８がけで４００って言われるとまあそんなもんなのかなという気もしますが。

[38: 匿名さん]

門仲って（昔、住んでましたが）言うても、下町ですよね。

駅近で利便性は良くても、定借（所有権の8掛けと言われますね）×ヴェレーナブランドで、坪400超えは肌感的に厳しいのでは？と感じます。ローン金利も設定が23年夏（引き渡し時）になると上昇リスクも意識しますしね。

比較対象としては後楽園より、木場公園の大手デベタワマンや、清澄白河が意識されるのかな？とも（越中島エリアはまた別世界ｗ）…ただ、1億近くのローン積んで、東亜でお茶飲んだり、下町生活するのは、アンバランスだなぁとも感じますｗ

[39: 通りすがり]

レジェイドクロス千代田神保町
https://sumai.es-conjapan.co.jp/jimbocho30/index.html

ここと入居時期同じ。駅距離もほぼ同じ。
定期借地権73年！
住環境は全く違うけど、大手町勤務ならライバル物件になりそう
しかもこっちは千代田区アドレス

[40: 名無しさん]

門仲は賃貸ばかりで分譲マンション少ないですからね。4年程前に深川エリアにプラウドが乱発した以来ですかね。
需要はたまってるから定借とはいえ強気価格かも。

[41: 通りすがり]

>>39 通りすがりさん
やばい、これ結構いいな

[42: 匿名さん]

>>39 通りすがりさん

いやぁ。坪単価100以上は違うと思うけど。

[43: 通りすがり]

こーゆー物件見れば見るほどモンナカで坪400大幅超えとかはありえないんだよな
ハザード真っ赤っかぞ

[44: 匿名さん]

１回に部屋あるのは驚いた
最上階メゾネットが幾らになるのか楽しみ

[45: 通りすがり]

>>39 通りすがりさん
意外といい競合物件になるかも。
千代田区内でも神田・神保町あたりは坪単価安い物件多めだし
同時期発売で明らかにこちらの方が条件いいんだから、大和側は意識せざるを得んだろ

[46: 匿名さん]

>>45 通りすがりさん

あなた専用のスレ立てたからそっちでやって
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677448/

[47: 匿名さん]

通りすがりさんの自問自答が酷すぎるw

[48: マンション検討中さん]

周辺中古の相場見ても坪400はいかないような

[49: 匿名さん]

今回 この物件は、65m～72m がほとんどで（メゾネット除く）広さを抑えてる事から、門仲で許容な「グロス（総支払額）」を意識してるのかなと想像

そうすると永代通り沿いで近いシティハウス門前仲町が築10年で8500万前後で動いているので（これで70m 坪400万）そこから定借、近さ、ブランドを加減して…やっぱりグロス8,000万前後が妥当（7,000万台だと人気）なところだと予想します。
逆に、門仲で中堅デベ×定借で9,000万は払えないという個人的感想もあります

[50: マンション検討中さん]

最近の都内23区定借物件

パークコート渋谷ザ・タワー坪750
ザパークハウス市ヶ谷加賀町レジ坪400
ブリリアシティ西早稲田坪300

さあどうなる？