プラウド元住吉ガーデンズってどうですか？

[いつか買いたいさん]

中原平和公園および住吉高校南側にあった東芝CREARE独身寮跡地に建設中です。
物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116450/

交通情報
：東急電鉄東横線 「元住吉」駅 徒歩8分
：東急電鉄目黒線 「元住吉」駅 徒歩8分
：ＪＲ横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：ＪＲ湘南新宿ライン 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：東急電鉄東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩14分

所在地：神奈川県川崎市中原区木月住吉町1931番１(地番)
敷地面積：4,330.49 m2（※建築確認敷地は4,329.32㎡）
用途地域：第一種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート地上6階
予定販売価格：未定
総戸数：117戸
間取り：3LDK ・ 4LDK
専有面積：66.86㎡~84.43㎡
建物竣工時期：2023年3月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2023年5月中旬（予定）

売主：野村不動産株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
施工：長谷工コーポレーション株式会社

[スムラボ 関連記事]
プラウド元住吉ガーデンズ　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/40000/

[41: マンション検討中さん]

新築価格見てきましたがプラウドシティ元住吉やプラウド元住吉アベニューが坪単価250万?260万、グランドメゾン元住吉が296万なんですね。あと2年、3年は続くバブル真っ只中ですね。
私は永住予定なのでそれでも購入検討してますが各停の元住吉、この立地、ハザード真っ赤の中で坪380万払って買ったとしても、いざ売るとなったら期待はできないのでその辺は覚悟して買わないとですね。

[42: 検討板ユーザーさん]

出口戦略を考えると、ここに関わらず、高騰しすぎてどのマンションも怖いですよね…
いつ暴落が起こるかって状態ですからね
（暴落も起きないかもしれないし）

[43: マンション検討中さん]

面積的にやや小さいので価格から逆算して坪単価は高めになりそうですね。
とはいえ、武蔵小杉の駅前中古との競合なので7000万中盤くらいかな？

[44: 検討板ユーザーさん]

>>43 マンション検討中さん
同意です。8000万台は買わないでしょう。上の2つ以外の部屋は7000万台だと思います。

[45: 検討板ユーザーさん]

>>44 検討板ユーザーさん
確かに、8000万になると駅近のどのマンションも検討出来る水準になるので、8000台はきついですね。

[46: マンション掲示板さん]

東横線と目黒線がある、そこそこ駅近の物件は都内中古と比較する人も少なくないかと。見てきたけど8000万は出せないですね。

日吉は見に行ってませんが、価格としてはお手頃ですね。ただあそこは大規模過ぎ。

[47: 評判気になるさん]

大規模ですよね?
だからこそのお手頃価格と仕様なのかなという気もしてます。
トレードオフです。

[48: 通りがかりさん]

>>45 検討板ユーザーさん

学校が横なのでかなりうるさくて、砂埃が凄そうですね。8000万はあり得ない価格かと思います。

[49: マンション掲示板さん]

>>47
大規模だから価格は随分抑えられているでしょうね。

[50: マンション掲示板さん]

結局土地の仕入れ代が大きい要素なんですよね
もちろんブランド料や新築プレミア的なの乗ります
いくら利益上げたいか、という会社の意向もあります
元住吉は（も？）、結構地価上がってるので、70平米8000万はありそうですね
ハザードが赤い地域なので、低層は7000万円代もあるかと思います。
多分、4,5階くらいからは8000いっちゃうんじゃないですかねー

[51: 匿名さん]

>>50 マンション掲示板さん

因みにここは東芝の寮の跡ですよ。野村が東芝不動産を買収したときに付いてきた土地だから高く仕入れてないですよ。それくらい皆知ってますよ。

[52: マンション掲示板さん]

そうなんですね！
やたら喧嘩腰ですけど、ありがとうございます！

[53: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
高く仕入れてないからといって、この物件は安くなるの？
ギリギリの高値追求して利益を最大化するのが営利企業なのでは。。。？

[54: マンション掲示板さん]

>>50 マンション掲示板さん

賃貸で22万、表面利回り3.5%くらいだと仮定すると7500万くらいでしょうか。
立地も人気なので8000いってもおかしくないですね。

【家賃相場ＡＩ ホームカルテ】
推定賃料 >> 218,100円
駅：元住吉駅　間取り：3LDK
面積：70平米　徒歩：8分　築年数：0年
構造：鉄筋コンクリート　階：5
ｳｫｰｸｲﾝｸﾛｰｾﾞｯﾄ、3口以上ｺﾝﾛ
https://yachin-ai.com/D260011233.html?menseki=70&toho=8&chiku=0&am...

[55: マンション検討中さん]

諸費用など諸々込みで予算8500万上限にして広域で探してますが、23区ならともかく元住吉、ハザード真っ赤なこの立地に8000万は絶対買いません笑
まぁ8000万だったらそれはそれで販売や数年後の価値がどうなるか楽しみなので傍観者としては見たいですけどね

[56: マンション掲示板さん]

>>54 マンション掲示板さん
違和感ないです
ただのマンション好きなだけなんですが、価格を予想するのは楽しいですね笑

[57: マンション検討中さん]

住吉という場所や間取りもいいなと思いましたが、ハザード赤で、学校横とは、うるさいし、残念です

[58: マンション掲示板さん]

中原区でハザード気にすると買えない気がしますね…

[59: 検討板ユーザーさん]

>>58 マンション掲示板さん
皆さん武蔵新城と同じで高くなると思って感心が無くなった来ましたね。武蔵新城は高すぎて投稿がかなり減っているみたいですし。

[60: 評判気になるさん]

それでも世の中には買う人がいるわけで。
売れるわけで。
だから値段が上がるわけで。
って感じですね。

[61: マンション検討中さん]

ここはハザードがやばいみたいですね。

[62: マンション検討中さん]

武蔵新城と武蔵浦和のプラウド高値追求物件の販売状況は見ときましょ。販売時この高値で買ったら数年後売る時に苦労しそうです

[63: マンション検討中さん]

プラウドシティ元住吉の中古が3ldk73平米6880万円で出てますね。
新築時に比べたらこの価格もかなりの利益マシマシ価格ですが、この物件と今回の元住吉ガーデンズで比べた時に新築以外で勝る点どこになると思います？

[64: マンコミュファンさん]

>>63 マンション検討中さん
プラウドシティもレインズを見ると実際の売却価格は6千前半くらいです。このマンションとプラウドシティを比べると勝ってる点はほとんどないですね。したがって、このマンションの実質の価値は6千万前半から半ばくらいでしょう。このマンションね1番の問題はハザードだと思います。。

[65: マンション検討中さん]

＞＞64
中原区の多摩川洪水ハザードマップ見てますけど、
プラウドシティ元住吉と大差なく、というか中原区のほぼ全てが3mレベルですが、これはもう中原区の1番の問題ということですか？

[66: 匿名さん]

みなさんハザードマップについてお話されていますが、
売主側もその点を配慮した値付けにするものですか？
リセール時の予想価格もこちらのスレッドを
参考にさせていただいております。

[67: 評判気になるさん]

>>66 匿名さん

ここのマンション計画はドレッセタワー武蔵小杉と比べて書き込みが少なく人気がないみたいですね。やはり、武蔵小杉駅までの距離もネックになっているのでしょうか？駅距離が10分を超えると価格にもだいぶ影響するみたいですし。

[68: マンション検討中さん]

販売価格70平米7500万あたりを予想。
不動産バブルも落ち着いて5年後売却5500万、10年後5000万といった数年前の価格に落ち着くことを予想。実際2年前、3年前なら値付け6000万弱くらいでしょうしね。

[69: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん
中原区民です。12年中原区多摩川寄りに住んでますが、東日本大震災の際はマンション2階で室内無傷(モノ1つ落ちてなかった)、数年前の多摩川氾濫のときも何もなく無傷で、データ上の予測と、実態、実感って乖離が出るよね、と感じました。モチロン、同じ中原区でも数十メートルの距離で状況は変わってくると思いますが、やはり一番確実なのはこのエリアの超近所の人(笑)に過去15年くらいの大きな天災の際、どういう状況であったか、というヒアリングができることかなと思いました。

[70: 匿名さん]

最寄り駅が複数あって便利そうだなと思いましたが
確かにハザードマップを見ると考えてしまうなと思う人は多そう。
どこに住んでいても、何かしらあるし
何もない立地なんてないかもしれませんけどね。
永住目的で購入するのって本当に難しい。悩みますね。

[71: マンション比較中さん]

プラウド新丸子も発売になりますね！
新丸子駅2分、武蔵小杉へも8分
こちらも良さげで悩みますね！！

[72: 匿名さん]

>>71 マンション比較中さん
駅距離なら圧倒的にプラウド新丸子なんですよね。ただ周辺環境の落ち着きと物件のランドプランはモトスミの方が魅力的にみえます。どちらも魅力的です！

[73: マンション検討中さん]

元住吉にもう一軒プラウドが建設されるようですが、どの辺りなんでしょうか？
こことは駅の反対側と聞きましたが、、

[74: 匿名さん]

>>73 マンション検討中さん
想定されてるものかわかりませんが、武蔵中原に1コでてくるはずです。
https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/210428400045.html

[75: 匿名さん]

>>74 匿名さん
リンクを間違えました。さっきのリンクがプラウド元住吉で、私が「武蔵中原」と思ってるのがコチラです！
https://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=210621400013&pub=1

[76: マンション検討中さん]

>>73 マンション検討中さん
私も元住吉駅の西側に、同規模のプラウドが建設されるという話を聞いたことがあります。

[77: マンション検討中さん]

>>75
ありがとうございます！中原にもできるんですね～！

>>76
そうなんです。元住吉駅西側の徒歩６分だそうです。どの辺りなんだろう

[78: マンション検討中さん]

もし貸すことになったらと思って賃貸相場見てるけど当然だけどそんなに高くは貸せないね。まぁここは実需として価格盛り盛りでも売れるか

[79: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん

平均坪単価350万円は超えると聞きましたがどうなんでしょうか？

[80: マンション検討中さん]

>>79 マンション検討中さん

今の相場だと野村は最後に取れるだけ利益追求するでしょうしそれくらいいくんじゃないです？
実需、永住、この土地への愛着あれば良いと思いますが、、

[81: 検討板ユーザーさん]

>>79 マンション検討中さん

武蔵新城が高すぎて全く人気がないみないなので、こちらのマンションも同じようになりそうですね。

[82: マンション検討中さん]

>>81 検討板ユーザーさん
武蔵新城スレをみてきましたが武蔵新城であの値付けだとすると、元住吉駅と武蔵小杉駅も一応徒歩圏内の物件であることや公園や学校隣接を考えると坪単価350どころではすまないのではと思えてきました。

[83: eマンションさん]

>>82 マンション検討中さん

この場所で坪単価350は正直あり得ない価格です。350払えるのであれば都内も十分狙えますし、おそらく今井町の積水はもっと安くなると思います。学区も今井町のほうが断然いいので積水待ちの方も多いと思います。

[84: マンション検討中さん]

ありえない価格にするのがプラウドですからね、、武蔵浦和、武蔵新城で信じられない高値設定してますしここも350では収まらないと思います。元住吉で350も異常ですけど

[85: 検討板ユーザーさん]

>>84 マンション検討中さん
武蔵新城が最多価格帯が6900万なので、ここはプラス500万くらいでしょうか。それでもあり得ない価格ですが。現地を見に行きましたが、公園が近いのを売りにしてますが、中学生の運動場の横で、ボロボロの校舎の高校の目の前です。音も砂埃も凄そうです。価格以前に見送ります。

[86: マンション検討中さん]

この物件は武蔵小杉駅まで徒歩でも行けますという謳い文句でさらに価格マシマシにするでしょうけど、武蔵小杉は徒歩10分超えると駅前より数千万以上下げてきますね。ここまで徒歩時間で価格影響出るのもタワマン乱立のせいかな

[87: eマンションさん]

>>86 マンション検討中さん

確かに、武蔵小杉駅まで歩きましたがホームまで20分くらいかかります。

[88: マンション検討中さん]

>>83 eマンションさん
都内のどこですか？借地権のマンション？
中古なら十分狙えるなら分かりますけど，坪350では新築駅近はないでしょうね，，，

今井西の積水がもっと安くなる根拠は？

[89: 匿名さん]

ここよりも今井西の積水の方が高くなるでしょう。
あちらは最寄り駅が武蔵小杉だし、住宅地として格上の西側だし。

[90: 匿名さん]

価格はザックリ70平米で7500万から8000万台と担当から聞きましたが。