プラウド元住吉ガーデンズってどうですか？

[いつか買いたいさん]

中原平和公園および住吉高校南側にあった東芝CREARE独身寮跡地に建設中です。
物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116450/

交通情報
：東急電鉄東横線 「元住吉」駅 徒歩8分
：東急電鉄目黒線 「元住吉」駅 徒歩8分
：ＪＲ横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：ＪＲ湘南新宿ライン 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：東急電鉄東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩14分

所在地：神奈川県川崎市中原区木月住吉町1931番１(地番)
敷地面積：4,330.49 m2（※建築確認敷地は4,329.32㎡）
用途地域：第一種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート地上6階
予定販売価格：未定
総戸数：117戸
間取り：3LDK ・ 4LDK
専有面積：66.86㎡~84.43㎡
建物竣工時期：2023年3月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2023年5月中旬（予定）

売主：野村不動産株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
施工：長谷工コーポレーション株式会社

[スムラボ 関連記事]
プラウド元住吉ガーデンズ　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/40000/

[402: 名無しさん]

>>401 住民さん6さん

踏切は結構な頻度で閉じますよ。
西の人は東に住み替えようとは思わないけど、東の人は西に住み替えようと思う、そういうことですよね

[403: 評判気になるさん]

>>401 住民さん6さん
比較的大きな公園があるのと、武蔵小杉が近い、は東が勝ってるのではないでしょうか？

[404: 評判気になるさん]

>>394 マンション検討中さん

ありがとうございました！

[405: 通りがかりさん]

>>401
綱島街道の信号待ちで5分もかからん、
場所にもよるけど信号ひっかかったら駅に近い歩道に移動すれば良いだけ

[406: マンション検討中さん]

>>403 評判気になるさん

大きな勝ちポイントではないような気もしますが、、。東側である以上西側と比較することはやめましょう！！住みやすさで勝てるポイントはないと思いますので虚しくなるだけです

[407: 金田一 元]

>>389 さん

だから何なの。と、頭がいい人が考えていることは正しい。と思考停止してるので、はっきり書きますが、もちろん状況からみて推理してるだけなので、細かい部分は事実とは異なるかもしれませんが、以下のように推察できます。

プラウド6は西側徒歩6分で他のデベも欲しがる立地、そこを競り落とせた理由としては東側に自社の土地があり、元住吉の相場を引き上げられると考えたから。土地を持ってない他のデベは中古相場から見ても西側6分で坪380万くらいじゃないとさすがに買い手がつかないだろうと判断してるから、高値で競り落とすことはできないので撤退。
野村は西側の土地取得がほぼ確定の状態で自社の東側の土地をプロジェクト7として進めることにして、西側を利益の出る相場に引き上げようとしている。だから順番が逆になっている。

最終的に何が言いたいかというと、この物件は野村の利益上乗せ物件の可能性は高い。
もし野村が吊り上げなかった場合の元住吉の相場を考えるとの西側の利益は5%しかないけど、一旦、東側で吊り上げてやっと西で10%くらいになる的なね。
じゃぁ東側は普通なら10%くらいの利益で出せるんだけど、おそらく15~20%くらいの利益になってるんじゃないのって話。パーセンテージは適当だけど分かりやすくするために数値書いただけ。

さて、上の話はあくまで推理だけど、土地取得背景と徒歩8分なのにこんなに高い理由はよく考えた方がよいとは思うね。あと武蔵小杉には近くはないし、もうちょっと近くて築浅のクリオ武蔵小杉ガーデンマークスの中古相場は確認しよう。

[408: 金田一 元]

>>407 さん

まぁ、相場も上がるとは思うし、買い手が大幅に損することはないから別にこの物件を買うことは何も問題ない。

ただ東側坪380が維持できてもそれ以上は難しいと思うし、勝ち馬に乗るなら西側中古を今なら坪340で仕込めるから数年後プラウド6が出るときに余裕で勝てると思う。

[409: 住民さん6]

>>403 評判気になるさん

公園は毎日行かないけど、駅は通勤で毎日行くでしょ？
武蔵小杉だって通勤定期があるから徒歩では向かわないし。あんまり勝ちとは思わないなあ

[410: マンション検討中さん]

>>408 金田一 元さん
その坪単価の限界ってどこで決まるんでしょうね。
新築が出る度に高い高いと言われ、結局それが相場になって。
供給がこれだけコントロールされてると、続きそうな気もしますね。

[411: 評判気になるさん]

>>409 住民さん6さん

西の方がよいというのは一般論としてはそうなんでしょうね。

[412: ご近所さん]

マンション南の道路沿いの家を解体してますね。何ができるんですかね？

[413: 金田一 元]

>>410 マンション検討中さん

坪単価の限界はないでしょうね、永遠に高くなると思います。
なのでここを買っても損はないでしょう、ということです。だけど西側の築浅中古買ったほうが儲かる可能性が高いし心理的に安心できるのでは？と思います。

[414: マンション検討中さん]

>>413 金田一 元さん
>永遠に高くなる
そう言ってバブル崩壊で大損こいた人がいましたね
歴史は繰り返すと言いますが…

[415: マンション検討中さん]

>>413 金田一 元さん
あーこういう人もいるんですね。。永遠に高くなるって。。

[416: マンション検討中さん]

相続税法が変わらない限り富裕層向けの物件が上がり続ける可能性はゼロじゃないかもだけど、こことか庶民向けで富裕層が見向きもしない物件は限度があるでしょ。買える人がいなきゃ売れようが無いんだから。
今の金利で年収1000万の人が35年のローンで借りられる限度が多めに見積もって8000万程度。600万の人は5000万程度。そう思えば、大体限度が見えてくると思うけど。トリプルインカムとかが普通の世の中になったら別かもだけど。

[417: 通りがかりさん]

>>415 マンション検討中さん
少なくとも自分が初めてマンション購入した2003年頃から上がり続けてますね。いつかマンションバブルは崩壊するといわれ続けて2022年まで上がっている印象です。エネルギー価格上がってインフレになりそうですがマンションは下がるのかな？
自分はこれまでは2010年と2017年に買い替えしてかなり儲かりました。

[418: 金田一 元]

>>416 さん

上がるのは坪単価と言ってます。グロスは実需が買えるように調整してくると思います。60平米で7～8000万とかそんなイメージで、1億は超えないようにすると思いますよ。

で、その年収と借り入れの部分ですが、ほんの数年前まで年収1000万の人が借りるとしても6～7000万と言われてましたけど？600万の人は4000万くらい。そのときよりも低金利が進んでいるとはいえども共働き世帯1000万で1億借りる人もいるくらい…長期的なところをよく考えないで借りる層もいるし、インフレを懸念して高くても買おうとする層もいるし、まぁそれをバブルといえばそうかもしれないですけど。円安、インフレ、国外情勢でとてもじゃないけど大幅に下がる予感はしないですね。

[419: 匿名]

ご参考に。

https://www.nomu.com/mansion/library/trend/special/yamashita20.html

[420: マンション検討中さん]

>>415 マンション検討中さん

あーこういう人もいるんですね。。いつか安くなると思ってる人。。。ローン組める年齢で下がり相場がくればいいですね～

[421: マンション掲示板さん]

結論はマンションはしばらく暴落しないから買いが正解！です。

[422: 匿名]

>>419 匿名さん

419です。
言いたかったのは、客観的なデータが存在することと、その解釈の仕方は色々あるので、自信の意見を言いたければ他者を攻撃せずに伝えるのが良いのではと思いました。
長期で見れば土地は上がり続けますし、バブル崩壊前後で買って売ればが痛い目を見た人がいますし、これからはしばらく土地が上がりそうだからすぐに買うのが良いというのも、正解と言えますね。

[423: マンション検討中さん]

>>420 マンション検討中さん

こどもみたいな煽りやめましょう。良い大人ですからね

[424: マンション検討中さん]

初心者マークは営業の回し者ですか？
今の相場は令和バブルですよ。
低金利+コロナで住替重要増+売り控えで一気に相場が上昇しました。
これからは低金利政策もアメリカの利上げで先行怪しくなり、コロナ特需も終息、住宅ローン控除も段階的に縮小するので市況のトレンドはまた変化するでしょう。
ただし、「今は買い時では無い」と言いたいわけではありません。
不動産価格が下がっても、金利が上がって減税額も下がると、相対的には損をする可能性もあるからです。
ただ、安易に坪単価が上がり続けるという盲信は危険だと思います。

[425: マンション検討中さん]

グランドメゾン2LDKの中古出てますね。間取りも内装も眺望も載せずの売出してることは周りにバレたくないけどこの高値で売れたらラッキー、みたいな売出しですが、、。

[426: マンション検討中さん]

>>425 さん

新築から1000万くらい上がってますね～。ここのプラウドは新築時7500万で5年後に8500万で売れるか！？

[427: 匿名さん]

まだまだ上がるって群がるのはまさにバブル。そしてバブルはいつかはじける。

[428: 匿名さん]

>425

人気の中古物件なら仲介業者の待ち行列の中で履けちゃう。表に出して広告してる時点で、チャレンジ価格ってこと。

[429: eマンションさん]

>>425 さん

間取りはリバブルのサイトに出ていますよ。内装の写真は、居住中であれば載せないところも多いですよ。

[430: マンション検討中さん]

元住吉6は場所的に囲まれ感強そうな気がして、6の方を待つか悩んでます

[431: 名無しさん]

>>430 マンション検討中さん
6 の場所って確定してるんですか？
建設データバンクで確認しても出てこないので、ご存知であれは教えて頂きたいです。

[432: マンション検討中さん]

>>431 名無しさん

立て看板でてるので探してみてください！

[433: 匿名さん]

>>432 マンション検討中さん

ご存知なら勿体ぶらずに教えてあげればよいのに。

[434: マンション検討中さん]

>>433 匿名さん

まぁ周辺に住んでいる人の特権といいますか…、せっかくなら散歩してみるといいですよ。既存のプラウド巡りをすると何か発見があるかもですね！！

[435: マンション検討中さん]

>>430 マンション検討中さん

これはそう思います。個人的にはちょっと回り道してインするのもイケてないなぁと…北側のどっかの土地を取得して北側にエントランスを設けられたら最強なんですが…

[436: 匿名さん]

VIVAスポーツ跡地ですかね。

[437: マンション検討中さん]

>>433 匿名さん
先に住んでる特権とかでマウント取るような方が近所にいらっしゃると思うとゾッとしますよね。
手の混んだ西側ネガキャンなら、まだ救えますが。

[438: マンション検討中さん]

>>437 マンション検討中さん
プラウド住民にそんな方は居ないので安心して下さい。
この掲示板の質を下げたい外部からのいたずらですよ。

[439: マンション検討中さん]

>>437 マンション検討中さん

なるほど、そう受け取られるのですね。特権といったのは良くなかったかもしれないですけど、その周辺をよく通るので否が応でも情報が入ってきます程度の意味合いですよ。
それに、ヒントも入れて他の方が回答されてるんですから良かったじゃないですか、足を使わず情報得られて、ネットやTwitterではまだ見かけたことないですし

[440: 名無しさん]

プラウド住民の全員を知ってるかの発言も怖いし、外部という発言は、自分は内部＝デベの人といっているのでは？
元住吉6の場所が分かりだしたのにそこには触れず別なところに突っ込むのもなんか不自然

[441: 名無しさん]

>>440 名無しさん

訂正: 知っているかのような発言

[442: マンション検討中さん]

>>429 eマンションさん

あの間取りはDINKSか子育て終了世帯じゃないと長くは住まないですね、、この間取りでこの価格、これが売れたら元住吉の相場も変わりますねー

[443: マンション検討中さん]

>>440 名無しさん
デベの人がその発言する目的は無いように思うなぁ
まぁ、現地で見なきゃわからない情報を元にこの場で話すなら、先に共有した方がいいかもですね。

[444: マンション検討中さん]

>>443 マンション検討中さん

どうでしょう、、西側待ちが増えてここの売れ行きが悪くなるとデベ的には面白くない展開でしょう。
東側は値段を出してるので下げられもせず、竣工後、のらりくらり販売するとなると少々痛手なのかなと。まぁ住友方式で竣工後に値上げして売ってくというスタイルなら何のダメージもないんでしょうけど

[445: 匿名さん]

元住吉の新築マンションてここと西側のプラウド出たらまた数年ないのかな

[446: 匿名さん]

ビバスポーツ跡地はプラウド元住吉ディアージュの目の前ですね。
当時ディアージュのモデルルームに通い検討しましたが、駅距離は申し分無かったのですが、動線が今一つ（ブレーメン通りは1分程で左折するので西側メリットは僅少、左折後は寂しい感じの道のり）に感じ、見送った経緯でした。

[447: マンション検討中さん]

>>446 さん

ディアージュの検討していたとはずいぶん昔から元住吉を見てきたのですね。
おっしゃるように駅に最短で行くとしたら寂しい道のりにはなりますね。ビバ跡地はディアージュよりちょっとだけ西にあるので、パン屋を左折するのでもそこまで違和感なく着けるのかな、と思います。エントランスの位置次第ですが。
朝の出勤は最短ルート、帰りはブレーメン中腹までという使い分けが出来る立地ではないでしょうか？

[448: マンション検討中さん]

>>447 マンション検討中さん
ホント、その頃から見ていると頭でっかちになってしまい、あーだこーだ言ってたら、手の届かない価格帯になってしまい…
こちらが検討できる方が正直羨ましいです。
通りが寂しい以前に、自分のお財布が寂しいです。

[449: 匿名さん]

>>448 さん

ご心配には及びません。ディアージュの後、希望に叶う物件にめぐりあい購入済です。
今は高齢になった親との同居も視野に、住み替えを検討中です。

[450: 通りがかりさん]

>>446 匿名さん
そこの場所だと、ブレーメンのある西側と言うより南側ですよね。南側はたしかに寂しい感じになるのでかなり微妙。私なら東側も西側も買わずにブレーメンを満喫出来るグランドメゾン元住吉の中古を待つかもしれない。

[451: 匿名さん]

>>448 マンション検討中さん

100％を求めたら中々決断できませんが、駅までの道のりは重要ポイントの一つと考える人は多いかと。特にお子さんがいらっしゃるご家庭ほど。
価格、仕様、間取り、周辺環境、ほか、譲れない条件は人それぞれなので、『頭でっかち』とか外野がとやかく言うことではありませんよ。