プラウド元住吉ガーデンズってどうですか？

[いつか買いたいさん]

中原平和公園および住吉高校南側にあった東芝CREARE独身寮跡地に建設中です。
物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116450/

交通情報
：東急電鉄東横線 「元住吉」駅 徒歩8分
：東急電鉄目黒線 「元住吉」駅 徒歩8分
：ＪＲ横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：ＪＲ湘南新宿ライン 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：東急電鉄東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩14分

所在地：神奈川県川崎市中原区木月住吉町1931番１(地番)
敷地面積：4,330.49 m2（※建築確認敷地は4,329.32㎡）
用途地域：第一種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート地上6階
予定販売価格：未定
総戸数：117戸
間取り：3LDK ・ 4LDK
専有面積：66.86㎡~84.43㎡
建物竣工時期：2023年3月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2023年5月中旬（予定）

売主：野村不動産株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
施工：長谷工コーポレーション株式会社

[スムラボ 関連記事]
プラウド元住吉ガーデンズ　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/40000/

[382: 金田一 元]

※以下の話は、フィクションです。

このマンションが相場より高い理由！なぞはすべて解けた！

それはプラウドのナンバリングにあった！
西側にできる予定のプラウドがⅥ、こちらのプラウドがⅦ、竣工の順番が逆だ。つまり、土地取得と建築計画は西側のⅥが先、そう、野村不動産は気づいた、いまの元住吉の相場に少し新築プレミアを足すだけだと到底、事業性がないことを！！
そうか！自社の土地を使って東側の相場をつりあげよう、そして、西側を坪420以上で出せば利益を確保できる！

※本書き込みはフィクションです。ノンフィクションにならないことを祈ります．

[383: マンション検討中さん]

>>382 金田一 元さん
マンションディベロッパーも淘汰され、低金利も手伝って、大手のコントロール下ですよね。
その西側は明らかにここより高くなるか、3LDKでは買える価格帯で無くなるため、2LDK以下での展開かもしれませんね。
そしたら、ここが築浅3LDKとして希少性出るかもしれませんね。

[384: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん
気がついた訳でなく、計画があるだけだと思います。
私達なんかよりも遥かに頭の良い方たちが立ててるのでしょう。

[385: 名無しさん]

>>384 マンション検討中さん

ローマ数字読めます？
西側が6でこの物件が7ですよ？
元住吉のプラウドは今のところ5個しかない、6が欠番で7にいく？

[386: 匿名さん]

>>383 さん

元住吉エリアで新築競合が無いから、相場に対して割高でも購入検討する人はいると思いますが、中古になった瞬間撃沈すると思いますよ。
同じ価格でも西側物件（グランドメゾンやプラウドシティなど）を選ぶでしょう。

[387: マンション検討中さん]

グランドメゾン武蔵小杉予定？の隣のガーデンズコート中古も出てるのでおすすめ

[388: マンション検討中さん]

>>386 匿名さん

同意です。まぁ新築信仰もありですよ。同世代の子育て世帯が入るケース多いですし

[389: マンション検討中さん]

>>385 名無しさん
7が先に出てるなら、そういう計画になっただけでしょ。だから何なの。

[390: マンション検討中さん]

>>386 匿名さん
中古になったら瞬間撃沈とか、購入を検討している、決めている人がいる場では、もう少し言葉をえらばれた方が良いかと思います。
その西側とやらにお住まいなのか存じませんが、それこそ民度が心配になります。

[391: 通りがかりさん]

元住吉の西側に長く住んでましたが、やはりブレーメン通り生活は最高でした。土日の度に何かしらイベントあって、子供と歩いているだけで飽きない、歩いているだけで楽しい、近所の御老人も子供によく話しかけてくれました。一言で言うと活気があって温かいです。なのでブレーメン通り沿いのグランメゾン元住吉は当時最高だと思いました。新築の時6000万くらいだったかと。
東側はオズ通りですが大人向けの飲み屋と飲食店中心なのでファミリーではあまり行かなかったですが色々ありますので便利です。
正直、ムサコのグランツリー界隈は毎週行くと変わり映えしなくて飽きる＆激混み＆コスパ悪いので、下町感あって、お祭りも多い元住吉が育児の面でも私的には圧勝でした。
グランドメゾン武蔵小杉？の今井中学校辺りは住宅街で何もありませんので、私はお勧めしません。
こちらの物件は元住吉界隈と武蔵小杉の両取りできる点は良いと思います。平和公園の桜も良いですし、何かあった時の労災病院も近い。歩道も広い。車も便利です。美味しい焼き鳥屋さんも、近くのMaxバリューも便利。ただ、西側のブレーメン沿いは更に良いですよとは言っておきます。

[392: 評判気になるさん]

>>391 通りがかりさん

ご質問ですが西側は自転車など止めるスペースはスーパー等ありますか？

[393: マンション検討中さん]

>>390 マンション検討中さん
瞬間撃沈はそうなると買えない自分が精神的に救われる願望です。
住人としては、相乗効果で価値を上げていただける事はありがたい話だと思いますが、どうしても狭い視野でマウントとってしまいます。
気分を害された方、申し訳ございません。

[394: マンション検討中さん]

>>392 評判気になるさん
ブレメン通りのマルエツには駐輪場がありますね。
その他のお店では駐輪場かわかりませんが、店の前に停められてる方が多いように思います。

[395: マンション検討中さん]

>>389 マンション検討中さん
数字読めます？
6より７が先に出るなんて無計画そのものです。
スシロー待ちで、自分より後の番号が先に呼ばれたら、店員に詰め寄りますよね？
それと同じことです。

[396: 検討板ユーザーさん]

>>393 マンション検討中さん
相乗効果で上がりそうです。ここが販売開始したらもっと上がる可能性もありそう。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_98552393/

[397: マンション検討中さん]

>>396 検討板ユーザーさん
ここがいくらで売れるのか楽しみですね。売出し価格はいくらでも値付け出来ますし

[398: マンション検討中さん]

>>397 マンション検討中さん
そうですね(^^)
街の価値が上がっていくの楽しみですね。
売出し価格って私達が値付けできるんですか？

[399: 検討板ユーザーさん]

>>398 マンション検討中さん
所有者の意志で決められます。
続々高値の中古物件出てきそう。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_70006993/

[400: マンション検討中さん]

>>399 検討板ユーザーさん
おぉ、とてもいい流れですね。
ありがとうございます！

[401: 住民さん6]

西側と東側の大きな違い。
東側は綱島街道を渡らなければならず、西側はそれがない。同じ徒歩10分でも東側は10分から15分かかることがある。
更に駅の東側にはエレベータがない。ベビーカーを使う場合、わざわざ踏切を渡る必要がある。
めったに閉じない踏切だけど、長年住めば、それに当たることもある。
東が西に勝っている点は一つもない…

[402: 名無しさん]

>>401 住民さん6さん

踏切は結構な頻度で閉じますよ。
西の人は東に住み替えようとは思わないけど、東の人は西に住み替えようと思う、そういうことですよね

[403: 評判気になるさん]

>>401 住民さん6さん
比較的大きな公園があるのと、武蔵小杉が近い、は東が勝ってるのではないでしょうか？

[404: 評判気になるさん]

>>394 マンション検討中さん

ありがとうございました！

[405: 通りがかりさん]

>>401
綱島街道の信号待ちで5分もかからん、
場所にもよるけど信号ひっかかったら駅に近い歩道に移動すれば良いだけ

[406: マンション検討中さん]

>>403 評判気になるさん

大きな勝ちポイントではないような気もしますが、、。東側である以上西側と比較することはやめましょう！！住みやすさで勝てるポイントはないと思いますので虚しくなるだけです

[407: 金田一 元]

>>389 さん

だから何なの。と、頭がいい人が考えていることは正しい。と思考停止してるので、はっきり書きますが、もちろん状況からみて推理してるだけなので、細かい部分は事実とは異なるかもしれませんが、以下のように推察できます。

プラウド6は西側徒歩6分で他のデベも欲しがる立地、そこを競り落とせた理由としては東側に自社の土地があり、元住吉の相場を引き上げられると考えたから。土地を持ってない他のデベは中古相場から見ても西側6分で坪380万くらいじゃないとさすがに買い手がつかないだろうと判断してるから、高値で競り落とすことはできないので撤退。
野村は西側の土地取得がほぼ確定の状態で自社の東側の土地をプロジェクト7として進めることにして、西側を利益の出る相場に引き上げようとしている。だから順番が逆になっている。

最終的に何が言いたいかというと、この物件は野村の利益上乗せ物件の可能性は高い。
もし野村が吊り上げなかった場合の元住吉の相場を考えるとの西側の利益は5%しかないけど、一旦、東側で吊り上げてやっと西で10%くらいになる的なね。
じゃぁ東側は普通なら10%くらいの利益で出せるんだけど、おそらく15~20%くらいの利益になってるんじゃないのって話。パーセンテージは適当だけど分かりやすくするために数値書いただけ。

さて、上の話はあくまで推理だけど、土地取得背景と徒歩8分なのにこんなに高い理由はよく考えた方がよいとは思うね。あと武蔵小杉には近くはないし、もうちょっと近くて築浅のクリオ武蔵小杉ガーデンマークスの中古相場は確認しよう。

[408: 金田一 元]

>>407 さん

まぁ、相場も上がるとは思うし、買い手が大幅に損することはないから別にこの物件を買うことは何も問題ない。

ただ東側坪380が維持できてもそれ以上は難しいと思うし、勝ち馬に乗るなら西側中古を今なら坪340で仕込めるから数年後プラウド6が出るときに余裕で勝てると思う。

[409: 住民さん6]

>>403 評判気になるさん

公園は毎日行かないけど、駅は通勤で毎日行くでしょ？
武蔵小杉だって通勤定期があるから徒歩では向かわないし。あんまり勝ちとは思わないなあ

[410: マンション検討中さん]

>>408 金田一 元さん
その坪単価の限界ってどこで決まるんでしょうね。
新築が出る度に高い高いと言われ、結局それが相場になって。
供給がこれだけコントロールされてると、続きそうな気もしますね。

[411: 評判気になるさん]

>>409 住民さん6さん

西の方がよいというのは一般論としてはそうなんでしょうね。

[412: ご近所さん]

マンション南の道路沿いの家を解体してますね。何ができるんですかね？

[413: 金田一 元]

>>410 マンション検討中さん

坪単価の限界はないでしょうね、永遠に高くなると思います。
なのでここを買っても損はないでしょう、ということです。だけど西側の築浅中古買ったほうが儲かる可能性が高いし心理的に安心できるのでは？と思います。

[414: マンション検討中さん]

>>413 金田一 元さん
>永遠に高くなる
そう言ってバブル崩壊で大損こいた人がいましたね
歴史は繰り返すと言いますが…

[415: マンション検討中さん]

>>413 金田一 元さん
あーこういう人もいるんですね。。永遠に高くなるって。。

[416: マンション検討中さん]

相続税法が変わらない限り富裕層向けの物件が上がり続ける可能性はゼロじゃないかもだけど、こことか庶民向けで富裕層が見向きもしない物件は限度があるでしょ。買える人がいなきゃ売れようが無いんだから。
今の金利で年収1000万の人が35年のローンで借りられる限度が多めに見積もって8000万程度。600万の人は5000万程度。そう思えば、大体限度が見えてくると思うけど。トリプルインカムとかが普通の世の中になったら別かもだけど。

[417: 通りがかりさん]

>>415 マンション検討中さん
少なくとも自分が初めてマンション購入した2003年頃から上がり続けてますね。いつかマンションバブルは崩壊するといわれ続けて2022年まで上がっている印象です。エネルギー価格上がってインフレになりそうですがマンションは下がるのかな？
自分はこれまでは2010年と2017年に買い替えしてかなり儲かりました。

[418: 金田一 元]

>>416 さん

上がるのは坪単価と言ってます。グロスは実需が買えるように調整してくると思います。60平米で7～8000万とかそんなイメージで、1億は超えないようにすると思いますよ。

で、その年収と借り入れの部分ですが、ほんの数年前まで年収1000万の人が借りるとしても6～7000万と言われてましたけど？600万の人は4000万くらい。そのときよりも低金利が進んでいるとはいえども共働き世帯1000万で1億借りる人もいるくらい…長期的なところをよく考えないで借りる層もいるし、インフレを懸念して高くても買おうとする層もいるし、まぁそれをバブルといえばそうかもしれないですけど。円安、インフレ、国外情勢でとてもじゃないけど大幅に下がる予感はしないですね。

[419: 匿名]

ご参考に。

https://www.nomu.com/mansion/library/trend/special/yamashita20.html

[420: マンション検討中さん]

>>415 マンション検討中さん

あーこういう人もいるんですね。。いつか安くなると思ってる人。。。ローン組める年齢で下がり相場がくればいいですね～

[421: マンション掲示板さん]

結論はマンションはしばらく暴落しないから買いが正解！です。

[422: 匿名]

>>419 匿名さん

419です。
言いたかったのは、客観的なデータが存在することと、その解釈の仕方は色々あるので、自信の意見を言いたければ他者を攻撃せずに伝えるのが良いのではと思いました。
長期で見れば土地は上がり続けますし、バブル崩壊前後で買って売ればが痛い目を見た人がいますし、これからはしばらく土地が上がりそうだからすぐに買うのが良いというのも、正解と言えますね。

[423: マンション検討中さん]

>>420 マンション検討中さん

こどもみたいな煽りやめましょう。良い大人ですからね

[424: マンション検討中さん]

初心者マークは営業の回し者ですか？
今の相場は令和バブルですよ。
低金利+コロナで住替重要増+売り控えで一気に相場が上昇しました。
これからは低金利政策もアメリカの利上げで先行怪しくなり、コロナ特需も終息、住宅ローン控除も段階的に縮小するので市況のトレンドはまた変化するでしょう。
ただし、「今は買い時では無い」と言いたいわけではありません。
不動産価格が下がっても、金利が上がって減税額も下がると、相対的には損をする可能性もあるからです。
ただ、安易に坪単価が上がり続けるという盲信は危険だと思います。

[425: マンション検討中さん]

グランドメゾン2LDKの中古出てますね。間取りも内装も眺望も載せずの売出してることは周りにバレたくないけどこの高値で売れたらラッキー、みたいな売出しですが、、。

[426: マンション検討中さん]

>>425 さん

新築から1000万くらい上がってますね～。ここのプラウドは新築時7500万で5年後に8500万で売れるか！？

[427: 匿名さん]

まだまだ上がるって群がるのはまさにバブル。そしてバブルはいつかはじける。

[428: 匿名さん]

>425

人気の中古物件なら仲介業者の待ち行列の中で履けちゃう。表に出して広告してる時点で、チャレンジ価格ってこと。

[429: eマンションさん]

>>425 さん

間取りはリバブルのサイトに出ていますよ。内装の写真は、居住中であれば載せないところも多いですよ。

[430: マンション検討中さん]

元住吉6は場所的に囲まれ感強そうな気がして、6の方を待つか悩んでます

[431: 名無しさん]

>>430 マンション検討中さん
6 の場所って確定してるんですか？
建設データバンクで確認しても出てこないので、ご存知であれは教えて頂きたいです。