プラウド元住吉ガーデンズってどうですか？

[いつか買いたいさん]

中原平和公園および住吉高校南側にあった東芝CREARE独身寮跡地に建設中です。
物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116450/

交通情報
：東急電鉄東横線 「元住吉」駅 徒歩8分
：東急電鉄目黒線 「元住吉」駅 徒歩8分
：ＪＲ横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：ＪＲ湘南新宿ライン 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：東急電鉄東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩14分

所在地：神奈川県川崎市中原区木月住吉町1931番１(地番)
敷地面積：4,330.49 m2（※建築確認敷地は4,329.32㎡）
用途地域：第一種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート地上6階
予定販売価格：未定
総戸数：117戸
間取り：3LDK ・ 4LDK
専有面積：66.86㎡~84.43㎡
建物竣工時期：2023年3月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2023年5月中旬（予定）

売主：野村不動産株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
施工：長谷工コーポレーション株式会社

[スムラボ 関連記事]
プラウド元住吉ガーデンズ　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/40000/

[362: 匿名]

>>358 マンション検討中さん
グランドメゾン武蔵小杉ですかね。
学区を気にされる方には待つ価値あるかと思います。
積水の立地は学区がとても良いです。またマンションのスペックもかなり高めだとのことです。

[363: マンション検討中さん]

>>361 名無しさん
リッチというのは相対的な話だと思うので、そう思われるならそうなんでしょう。
コストの面ではタクシーやカーシェアなのは確かですね。

[364: マンション検討中さん]

>>357 匿名さん

高い、高すぎる、これは間違いないですね。新築で欲しい人は高いのを我慢して買うしかないでしょうね。。

[365: 匿名さん]

もうちょっと専有面積広いか天井高いかどちらかだったらなぁ

[366: 匿名さん]

3年待てるなら、グランドメゾン武蔵小杉の方が周辺環境や資産性で良さそうですね。

[367: マンション検討中さん]

>>366 匿名さん
徒歩10分超える場所で資産性を期待できますか？
こちらよりリーズナブルであることは期待できるかもしれないですね。
こちらに手が届かない方で、新築が良いなら、良い選択肢と思います。
3年後、マンション価格が落ち着いてると良いなとも思います。

[368: 匿名さん]

>>366 匿名さん
3LDKのうち2居室が煙突風吹き抜けに面した行燈部屋のナロースパン物件でしょ。現物見たらガッカリする事になるだろうね。

[369: 匿名]

>>368 匿名さん
ベランダ側、廊下側共にアウトフレームで部屋の使い勝手は断然グランドメゾン武蔵小杉が優位かと思います。
廊下側に窓があっても通行人が気になり閉め切っている方も多いですし、他にはなかなか無い面白い間取りだと思います。学区の良さといい、値付けといい、人によってはかなり良い物件になるかと思います。とはいえプラウドも流石に良い物件かと思います。ただ要は高いのです。

[370: 検討板ユーザーさん]

競合ではないけど、
パークホームズ横濱東寺尾マークヒルズ
3LDK 4,000万台～だって
ここの半額だ

[371: eマンションさん]

>>369 匿名さん

学区のよさとは今井小学校のことを言っておられる思いますが、他校と比べて良かったのは相当前の話かと。

[372: マンション検討中さん]

>>369 匿名さん
今、売りに出たら引っ張られて高くなりそうですね。

[373: 匿名さん]

>>367 マンション検討中さん

土地勘無さそうですね。
グラメ武蔵小杉予定地（今井中学校の辺り）とこちら（住吉中学校の辺り）では、前者が圧勝です。
住宅地の価値は駅距離だけではありません。

[374: マンション検討中さん]

>>373 匿名さん
突然のコメント失礼します。
今井中学校の辺りが駅から離れていても人気の理由とは、何があるのでしょうか？
勉強不足で申し訳ございませんがよろしくお願いします。

[375: マンション検討中さん]

>>370 検討板ユーザーさん
こちらは高すぎと思ってたので、半額での紹介ありがとうございます！
同じ様な広さなのに半額で住める事で優越感に浸れそうです(^^)

[376: マンション検討中さん]

>>364 マンション検討中さん
別に納得できれば我慢しないで普通に買うと思います。

[377: マンション]

>>373 匿名さん

>>373 匿名さん
中学？小学校の話では？中学はどちらも私学に行かせる家庭が多いかと思いますが。

[378: 評判気になるさん]

今井小がある学区はもともと大手企業（メーカーや商社など）の社宅が多い地域で、教育熱心なご家庭が多く、中受率もそこそこだったので当時では目立ったのでしょう。いまはそれら社宅はだいぶ減りましたけどね。今はタワマン勢が占めつつある新設の小杉小の学区が熱いとききますよ。

[379: マンション掲示板さん]

>>378 評判気になるさん

私も同じ認識です。今井小が目立ってたのは随分前の話しです。小学校ランキングとかも出てるので参考にされてはどうでしょう。

[380: 匿名さん]

余裕ある教育熱心なご家庭が集まる公立小は、結果中途半端な私立小よりも上ですからね。環境は大切です。

[381: 匿名さん]

大手企業の社宅が集積する地域は安心です。
時代の流れで社宅を売却する企業も多いですが、その跡地の多くはブランドマンションになり、引き続き所得の高い家庭が住まわれます。

[382: 金田一 元]

※以下の話は、フィクションです。

このマンションが相場より高い理由！なぞはすべて解けた！

それはプラウドのナンバリングにあった！
西側にできる予定のプラウドがⅥ、こちらのプラウドがⅦ、竣工の順番が逆だ。つまり、土地取得と建築計画は西側のⅥが先、そう、野村不動産は気づいた、いまの元住吉の相場に少し新築プレミアを足すだけだと到底、事業性がないことを！！
そうか！自社の土地を使って東側の相場をつりあげよう、そして、西側を坪420以上で出せば利益を確保できる！

※本書き込みはフィクションです。ノンフィクションにならないことを祈ります．

[383: マンション検討中さん]

>>382 金田一 元さん
マンションディベロッパーも淘汰され、低金利も手伝って、大手のコントロール下ですよね。
その西側は明らかにここより高くなるか、3LDKでは買える価格帯で無くなるため、2LDK以下での展開かもしれませんね。
そしたら、ここが築浅3LDKとして希少性出るかもしれませんね。

[384: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん
気がついた訳でなく、計画があるだけだと思います。
私達なんかよりも遥かに頭の良い方たちが立ててるのでしょう。

[385: 名無しさん]

>>384 マンション検討中さん

ローマ数字読めます？
西側が6でこの物件が7ですよ？
元住吉のプラウドは今のところ5個しかない、6が欠番で7にいく？

[386: 匿名さん]

>>383 さん

元住吉エリアで新築競合が無いから、相場に対して割高でも購入検討する人はいると思いますが、中古になった瞬間撃沈すると思いますよ。
同じ価格でも西側物件（グランドメゾンやプラウドシティなど）を選ぶでしょう。

[387: マンション検討中さん]

グランドメゾン武蔵小杉予定？の隣のガーデンズコート中古も出てるのでおすすめ

[388: マンション検討中さん]

>>386 匿名さん

同意です。まぁ新築信仰もありですよ。同世代の子育て世帯が入るケース多いですし

[389: マンション検討中さん]

>>385 名無しさん
7が先に出てるなら、そういう計画になっただけでしょ。だから何なの。

[390: マンション検討中さん]

>>386 匿名さん
中古になったら瞬間撃沈とか、購入を検討している、決めている人がいる場では、もう少し言葉をえらばれた方が良いかと思います。
その西側とやらにお住まいなのか存じませんが、それこそ民度が心配になります。

[391: 通りがかりさん]

元住吉の西側に長く住んでましたが、やはりブレーメン通り生活は最高でした。土日の度に何かしらイベントあって、子供と歩いているだけで飽きない、歩いているだけで楽しい、近所の御老人も子供によく話しかけてくれました。一言で言うと活気があって温かいです。なのでブレーメン通り沿いのグランメゾン元住吉は当時最高だと思いました。新築の時6000万くらいだったかと。
東側はオズ通りですが大人向けの飲み屋と飲食店中心なのでファミリーではあまり行かなかったですが色々ありますので便利です。
正直、ムサコのグランツリー界隈は毎週行くと変わり映えしなくて飽きる＆激混み＆コスパ悪いので、下町感あって、お祭りも多い元住吉が育児の面でも私的には圧勝でした。
グランドメゾン武蔵小杉？の今井中学校辺りは住宅街で何もありませんので、私はお勧めしません。
こちらの物件は元住吉界隈と武蔵小杉の両取りできる点は良いと思います。平和公園の桜も良いですし、何かあった時の労災病院も近い。歩道も広い。車も便利です。美味しい焼き鳥屋さんも、近くのMaxバリューも便利。ただ、西側のブレーメン沿いは更に良いですよとは言っておきます。

[392: 評判気になるさん]

>>391 通りがかりさん

ご質問ですが西側は自転車など止めるスペースはスーパー等ありますか？

[393: マンション検討中さん]

>>390 マンション検討中さん
瞬間撃沈はそうなると買えない自分が精神的に救われる願望です。
住人としては、相乗効果で価値を上げていただける事はありがたい話だと思いますが、どうしても狭い視野でマウントとってしまいます。
気分を害された方、申し訳ございません。

[394: マンション検討中さん]

>>392 評判気になるさん
ブレメン通りのマルエツには駐輪場がありますね。
その他のお店では駐輪場かわかりませんが、店の前に停められてる方が多いように思います。

[395: マンション検討中さん]

>>389 マンション検討中さん
数字読めます？
6より７が先に出るなんて無計画そのものです。
スシロー待ちで、自分より後の番号が先に呼ばれたら、店員に詰め寄りますよね？
それと同じことです。

[396: 検討板ユーザーさん]

>>393 マンション検討中さん
相乗効果で上がりそうです。ここが販売開始したらもっと上がる可能性もありそう。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_98552393/

[397: マンション検討中さん]

>>396 検討板ユーザーさん
ここがいくらで売れるのか楽しみですね。売出し価格はいくらでも値付け出来ますし

[398: マンション検討中さん]

>>397 マンション検討中さん
そうですね(^^)
街の価値が上がっていくの楽しみですね。
売出し価格って私達が値付けできるんですか？

[399: 検討板ユーザーさん]

>>398 マンション検討中さん
所有者の意志で決められます。
続々高値の中古物件出てきそう。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_70006993/

[400: マンション検討中さん]

>>399 検討板ユーザーさん
おぉ、とてもいい流れですね。
ありがとうございます！

[401: 住民さん6]

西側と東側の大きな違い。
東側は綱島街道を渡らなければならず、西側はそれがない。同じ徒歩10分でも東側は10分から15分かかることがある。
更に駅の東側にはエレベータがない。ベビーカーを使う場合、わざわざ踏切を渡る必要がある。
めったに閉じない踏切だけど、長年住めば、それに当たることもある。
東が西に勝っている点は一つもない…

[402: 名無しさん]

>>401 住民さん6さん

踏切は結構な頻度で閉じますよ。
西の人は東に住み替えようとは思わないけど、東の人は西に住み替えようと思う、そういうことですよね

[403: 評判気になるさん]

>>401 住民さん6さん
比較的大きな公園があるのと、武蔵小杉が近い、は東が勝ってるのではないでしょうか？

[404: 評判気になるさん]

>>394 マンション検討中さん

ありがとうございました！

[405: 通りがかりさん]

>>401
綱島街道の信号待ちで5分もかからん、
場所にもよるけど信号ひっかかったら駅に近い歩道に移動すれば良いだけ

[406: マンション検討中さん]

>>403 評判気になるさん

大きな勝ちポイントではないような気もしますが、、。東側である以上西側と比較することはやめましょう！！住みやすさで勝てるポイントはないと思いますので虚しくなるだけです

[407: 金田一 元]

>>389 さん

だから何なの。と、頭がいい人が考えていることは正しい。と思考停止してるので、はっきり書きますが、もちろん状況からみて推理してるだけなので、細かい部分は事実とは異なるかもしれませんが、以下のように推察できます。

プラウド6は西側徒歩6分で他のデベも欲しがる立地、そこを競り落とせた理由としては東側に自社の土地があり、元住吉の相場を引き上げられると考えたから。土地を持ってない他のデベは中古相場から見ても西側6分で坪380万くらいじゃないとさすがに買い手がつかないだろうと判断してるから、高値で競り落とすことはできないので撤退。
野村は西側の土地取得がほぼ確定の状態で自社の東側の土地をプロジェクト7として進めることにして、西側を利益の出る相場に引き上げようとしている。だから順番が逆になっている。

最終的に何が言いたいかというと、この物件は野村の利益上乗せ物件の可能性は高い。
もし野村が吊り上げなかった場合の元住吉の相場を考えるとの西側の利益は5%しかないけど、一旦、東側で吊り上げてやっと西で10%くらいになる的なね。
じゃぁ東側は普通なら10%くらいの利益で出せるんだけど、おそらく15~20%くらいの利益になってるんじゃないのって話。パーセンテージは適当だけど分かりやすくするために数値書いただけ。

さて、上の話はあくまで推理だけど、土地取得背景と徒歩8分なのにこんなに高い理由はよく考えた方がよいとは思うね。あと武蔵小杉には近くはないし、もうちょっと近くて築浅のクリオ武蔵小杉ガーデンマークスの中古相場は確認しよう。

[408: 金田一 元]

>>407 さん

まぁ、相場も上がるとは思うし、買い手が大幅に損することはないから別にこの物件を買うことは何も問題ない。

ただ東側坪380が維持できてもそれ以上は難しいと思うし、勝ち馬に乗るなら西側中古を今なら坪340で仕込めるから数年後プラウド6が出るときに余裕で勝てると思う。

[409: 住民さん6]

>>403 評判気になるさん

公園は毎日行かないけど、駅は通勤で毎日行くでしょ？
武蔵小杉だって通勤定期があるから徒歩では向かわないし。あんまり勝ちとは思わないなあ

[410: マンション検討中さん]

>>408 金田一 元さん
その坪単価の限界ってどこで決まるんでしょうね。
新築が出る度に高い高いと言われ、結局それが相場になって。
供給がこれだけコントロールされてると、続きそうな気もしますね。

[411: 評判気になるさん]

>>409 住民さん6さん

西の方がよいというのは一般論としてはそうなんでしょうね。