プラウド元住吉ガーデンズってどうですか？

[いつか買いたいさん]

中原平和公園および住吉高校南側にあった東芝CREARE独身寮跡地に建設中です。
物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116450/

交通情報
：東急電鉄東横線 「元住吉」駅 徒歩8分
：東急電鉄目黒線 「元住吉」駅 徒歩8分
：ＪＲ横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：ＪＲ湘南新宿ライン 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：東急電鉄東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩14分

所在地：神奈川県川崎市中原区木月住吉町1931番１(地番)
敷地面積：4,330.49 m2（※建築確認敷地は4,329.32㎡）
用途地域：第一種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート地上6階
予定販売価格：未定
総戸数：117戸
間取り：3LDK ・ 4LDK
専有面積：66.86㎡~84.43㎡
建物竣工時期：2023年3月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2023年5月中旬（予定）

売主：野村不動産株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
施工：長谷工コーポレーション株式会社

[スムラボ 関連記事]
プラウド元住吉ガーデンズ　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/40000/

[321: マンション検討中さん]

>>315 マンション検討中さん
一般家庭の所得は増えてないのかもしれませんが、それはプラウドを一般向けとして売れと言ってますか？
野村不動産は過去最高益なら、所得をちゃんと増やせて、そこに乗れているちゃんとした方たちもいらっしゃると言うことです。
残念ですが、申し訳ございません。

[322: マンコミュファンさん]

元住吉の西とか東とか。。。ちっさい話ですね。
死ぬ気で頑張って都心を目指そうよ。

[323: マンション検討中さん]

>>322 マンコミュファンさん

西とか東とか、ちっさい人間なので、ちっさい話してるんです。その辺の自覚はあります。
死ぬ気で頑張ってこれなんだから、これ以上もう、しょうがない。

[324: 通りがかりさん]

職場などの条件は人それぞれなので都心を目指すというのも違うと思います。
東か西かが小さい尺度というのは同感で
西が100点で東が50点かというとそんな事はなく
徒歩3分のマックスバリューは駅近だけれどスーパーなしより便利でしょうし
西が便利という根拠となっている商店街は月に何度利用するのか、平和記念公園は何度行くのかなどなどそれぞれですね。

[325: マンション検討中さん]

下衆な話にはなってしまいますが皆さんどれだけ余裕あるのですか。。
当方30代前半、頭金1500～2500万入れる予定、世帯年収は大したことなく1400万です。
子育てや習い事などのお金、これからお金かかることを想定すると今後の管理費修繕費の増加、毎月の支払いも厳しく迷い中です。
カツカツな方ばかりではないと思いますが元住吉のこの物件でポンと8000万も出せる方がどんな層なのか気になっております。

[326: 通りがかりさん]

高い高いといくら言っても仕方ないでしょう。

野村がその価格で売れると見込んでいる値付けなだけで。

もし売れなければ下げざるを得なくなる。

文句あるなら商談の際に1000万円値引きしてくれたら買いますよって言ってみたらいいでしょうね。

[327: マンション検討中さん]

>>325 マンション検討中さん
家族構成、職業、年収割合、今後も共働きかなど、その内容で大きく変わるので、一度有償の独立系FPに相談されると良いと思います。
マンションサロンなどでの無料相談は、基本的に買う後押しが目的にある為、甘めのシミュレーションに思います。
まず、無料で受け、その情報を元に有償に相談されると、その差が面白いです。
頭金を2500入れ、残り5500を30代前半から返して行く方は、私の周りではそれなりにいらっしゃります。

[328: マンション検討中さん]

>>326 通りがかりさん
こちらで高い高いとインプットし続けることで、購入を見送る方が増えれば、値引きの可能性はあるかな？

[329: マンション検討中さん]

>>321 マンション検討中さん

中原区の世帯年収のボリュームゾーンは1000～1300くらいでしょうけど、そういった世帯でも一次取得で7000万オーバーの物件はキャッシュフロー的に厳しいのでは？という話です。
一般向けというのはそこを指してます。世帯年収500～800万くらいを一般世帯といってるわけではないです。

また不動産業界のことはよく知りませんが、一般の企業が最高益を出したとしても末端の正社員の給料が大幅に上がることにはなりません。なので日本全体の平均年収は横ばいです。

[330: 評判気になるさん]

>>325 マンション検討中さん

充分な世帯年収ですよ。
世の中これに満たない人間がどれだけいるか。
勿論このマンションを検討する中では中間位なんでしょうが。

[331: 評判気になるさん]

>>325 マンション検討中さん

このスペックでしたら何の問題もないかと

[332: マンコミュファンさん]

>>325 マンション検討中さん

世帯年収1409万もありゃその気になれば広尾GHに住んで外車乗り回せるだろ覚悟だよ足りないのは。

[333: マンション検討中さん]

>>330 評判気になるさん

中間ではないでしょう、上位だと思いますよ。そんなに元住吉に金持ちいないよ

[334: マンション検討中さん]

この2年で急激に不動産価格上がってきてるので2年前は都内買えた層が神奈川や埼玉などに降りてきてるんでしょうね

[335: 匿名さん]

学区は東住吉小学校と住吉中学校になりますかね。どなたか評判教えて頂けると助かります

[336: マンション検討中さん]

>>324 通りがかりさん

人によりますけど、平和公園に絶対行かなければならないというシチュエーションはないと思いますけど、買い物は生活の基盤なので、結構頻繁に行くと思いますけどね。
マックスバリュで事足りればいいけど、西側ならパン屋は4つ、スーパーも4つ、ケーキ屋は3つ、肉屋、魚屋、八百屋などなど選び放題でそれぞれ個性があって楽しいんですがねぇ…
西か東の議論がしょーもないとかじゃなく客観的な事実でどちらが住みやすいかを判定してほしいです。

[337: マンション検討中さん]

>>336 マンション検討中さん

地元の方？ありがとうございます。参考になります。今回のこのプラウド東側物件で西側の住みやすさが改めて認識されて値上がりしていきそうですね、この高値相場が続く限り

[338: マンション検討中さん]

以下参考までに個人的な意見を
基本閑静な住環境。ただし学校関連の音は要注意。
高級感のある低層マンションさすがプラウド。住戸数も丁度良い
希少な東横線沿いの新築マンション
天井高は240cmと基準ギリギリ。6階以外はハイサッシでは無い為圧迫感あり。浴槽が狭い。
元住吉駅までの微妙な距離（当マンションから駅まで信号が2箇所あり。信号に引っ掛からなければ大人の足で８分。特に綱島街道の信号が非常に待ち時間が長く、引っかかると10分以上かかります。
元住吉駅までの環境
マックスバリューがあるが中規模のごく普通のスーパー。商店街というが途中まではスナックなどを含む個人店や老舗の居酒屋や個人店メイン。例えば駅を利用して私立に通わせる子供がいるのであれば良い道とは言えない。
東側が中学校に隣接（具体的には体育館）。4階以上は体育館で吹き上がった砂埃の影響は十分考えられる。営業担当者もそこは否定できないと言っていた。
ハザードマップ真っ赤。浸水時は壁のないところに他作業で敷居を立てるシステム。正直不安が拭えません。

当方76m2の東側が西側の角部屋を検討していたが高値掴みは間違い無く、それを上回る魅力は感じられなかったので見送り。同額出すならより利便性のある駅の駅近中古マンションを購入した方が良いだと感じた。
長文失礼しました。皆様の参考になれば幸いです。

[339: マンション検討中さん]

>>338 マンション検討中さん
ポジティブな情報は営業の方から聞けるので、ネガティブ情報は検討に大変役立ちます。
ありがとうございます！

[340: マンション検討中さん]

>>338 マンション検討中さん

非常にわかりやすいまとめありがとうございます。とても参考になりました。
私もこの物件には価格以上どころか価格並みの魅力を全く感じないのでグランドメゾンの中古を待ちます、、

[341: マンション検討中さん]

>>338 マンション検討中さん
とても参考になりました。駅までの道のりとか情報ありがたいです。
浴槽が狭いとありますが、1418ですかね？
ここは自分としては問題ないポイントでした。
自分たちにとっての価値を考えさせられます。
元住吉はマンションそれなりにありますが、ある程度のクオリティとなると、競争率高いのか、お値段も強気ですよね。

[342: マンション検討中さん]

公園近いのがいいと思って要望書も出していましたが、子供が公園遊びしなくなったらブレーメン通りまでも10分はかかると思うと良くないように思えてきました、、、。地元の方の情報ありがたいです。

[343: マンション掲示板さん]

>>342 マンション検討中さん

撤回して正解ですよ。私も撤回を考えてます。

[344: マンション掲示板さん]

>>340 マンション検討中さん

グランドメゾンでよければ、よく中古に出てますよ。わざわざ待つ必要もないかと。何か意図があっての書き込みでは、、

[345: 通りがかりさん]

ここ買えるなら晴海フラッグの方が資産性は高いでしょうね

[346: マンション検討中さん]

>>344 マンション掲示板さん

340ですが全く意図はないです、、。
この物件で元住吉という地域を知り現地見学も行い、中古もそのタイミングから見初めてまだグランドメゾンは売り出しを目にしてないですが個人的にはプラウドシティよりかも良い気はしてます、細かい立地は見てないのでわかりませんが。。

[347: マンション検討中さん]

>>346 マンション検討中さん

グランドメゾンはブレーメン商店街を全部通ったあとすぐにある物件でかなりいいです。徒歩9分よりも短く感じると思います。
今年の3月くらいは5物件くらいあったのですが、いまは売り出しはないみたいですね。
プラウドシティも結構良いですが、築年数的にはグランドメゾンの方が新しいのでリフォームがほぼ必要ないというのが利点ですね。あえて欠点をいうと周辺が囲まれてるので日当たりが悪いとか、幅が狭い間取りが多いことでしょうかね、日当たりがよい部屋もあるにはありますが、高値で売り出されがちです。プラウドシティも大体同じことが言えます。

[348: マンション検討中さん]

>>347 マンション検討中さん
ありがとうございます！！とても参考になります。プラウド元住吉検討者スレの中で他マンションの話を振ってしまい申し訳ありません。情報頂き感謝です。

[349: マンション検討中さん]

>>343 マンション掲示板さん

撤回の判断は良いですが、それが正解と言うのはあなたにとってであって、購入を考える者に失礼では無いですか？

[350: マンション検討中さん]

>>345 通りがかりさん
晴海フラッグは千葉や埼玉の方が都民になるための場所で、ここの引き合いになりますか？
晴海フラッグの低い資産性よりも低いという警告の意味ですか？

[351: マンション検討中さん]

>>343 マンション掲示板さん

撤回して正解というのは、あまりに無責任な発言だと思います。
現にこの場所に魅力を感じて購入をしようとしている人がいる中で誰でも閲覧できる掲示板に書くべきではない。

[352: 検討中]

こちらのマンションの購入を検討してます。西側も魅力的ですが、私は普段の買い物はグランツリーが中心と思っており、でもタワマンは嫌なのでこのマンションは非常に魅力的です。私みたいな方も多いのではと思いますが如何でしょう。

[353: 評判気になるさん]

>>352 検討中さん

同じような理由で検討中です。

[354: 匿名さん]

>>352 検討中さん

生活基盤を武蔵小杉とお考えでしたら、武蔵小杉西側に低層マンションの計画（竣工は3年後ですが）がありますよ。ご参考までに。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10078889

[355: 名無しさん]

>>353 評判気になるさん

だいぶ遠いですけど、大丈夫ですか？雨の日とか暑い日とか
ここ買う人はタクシー移動なのかな、なら大丈夫ですけど

[356: 匿名さん]

グランツリー、買い物で徒歩十分以上はきついよ。帰りは荷物あるし。デベさんは平気で徒歩圏とか宣伝しちゃうんだよね。

[357: 匿名さん]

そうですよね～、グランツリーも遠いですし、駅降りて買い物して帰ろうと思っても西側行ってまた駅戻ってマンション向かう感じですよね。高すぎる気がしてきました…

[358: マンション検討中さん]

>>354 匿名さん
ありがとうございます。
武蔵小杉の西側徒歩１５分ぐらいですかね？
どちらかというと武蔵中原ですか。
2025年完成はちょっと待つの厳しいかなと。

[359: マンション検討中さん]

>>355 名無しさん
別に大丈夫じゃないですか？
買い物は自転車なので4分とか普通です。
雨の日不便なのはどこでも一緒ですよ。
雨ならマックスバリューで済ますし。
自家用車というのを使うと何と雨に濡れないんですよ！

[360: マンション検討中さん]

>>357 匿名さん
西側での買い物が中心の生活を大切にされてるなら、中古を探されるのが良いと思います。
それ以外の価値と総合的に比較して、価値を判断してください。

[361: 名無しさん]

>>359 マンション検討中さん

なるほど！自家用車ですね！！
リッチですね～。駐車場代、車の維持費も払いつつ、この高額物件を買えるなんてうらやましい限り

[362: 匿名]

>>358 マンション検討中さん
グランドメゾン武蔵小杉ですかね。
学区を気にされる方には待つ価値あるかと思います。
積水の立地は学区がとても良いです。またマンションのスペックもかなり高めだとのことです。

[363: マンション検討中さん]

>>361 名無しさん
リッチというのは相対的な話だと思うので、そう思われるならそうなんでしょう。
コストの面ではタクシーやカーシェアなのは確かですね。

[364: マンション検討中さん]

>>357 匿名さん

高い、高すぎる、これは間違いないですね。新築で欲しい人は高いのを我慢して買うしかないでしょうね。。

[365: 匿名さん]

もうちょっと専有面積広いか天井高いかどちらかだったらなぁ

[366: 匿名さん]

3年待てるなら、グランドメゾン武蔵小杉の方が周辺環境や資産性で良さそうですね。

[367: マンション検討中さん]

>>366 匿名さん
徒歩10分超える場所で資産性を期待できますか？
こちらよりリーズナブルであることは期待できるかもしれないですね。
こちらに手が届かない方で、新築が良いなら、良い選択肢と思います。
3年後、マンション価格が落ち着いてると良いなとも思います。

[368: 匿名さん]

>>366 匿名さん
3LDKのうち2居室が煙突風吹き抜けに面した行燈部屋のナロースパン物件でしょ。現物見たらガッカリする事になるだろうね。

[369: 匿名]

>>368 匿名さん
ベランダ側、廊下側共にアウトフレームで部屋の使い勝手は断然グランドメゾン武蔵小杉が優位かと思います。
廊下側に窓があっても通行人が気になり閉め切っている方も多いですし、他にはなかなか無い面白い間取りだと思います。学区の良さといい、値付けといい、人によってはかなり良い物件になるかと思います。とはいえプラウドも流石に良い物件かと思います。ただ要は高いのです。

[370: 検討板ユーザーさん]

競合ではないけど、
パークホームズ横濱東寺尾マークヒルズ
3LDK 4,000万台～だって
ここの半額だ

[371: eマンションさん]

>>369 匿名さん

学区のよさとは今井小学校のことを言っておられる思いますが、他校と比べて良かったのは相当前の話かと。

[372: マンション検討中さん]

>>369 匿名さん
今、売りに出たら引っ張られて高くなりそうですね。

[373: 匿名さん]

>>367 マンション検討中さん

土地勘無さそうですね。
グラメ武蔵小杉予定地（今井中学校の辺り）とこちら（住吉中学校の辺り）では、前者が圧勝です。
住宅地の価値は駅距離だけではありません。

[374: マンション検討中さん]

>>373 匿名さん
突然のコメント失礼します。
今井中学校の辺りが駅から離れていても人気の理由とは、何があるのでしょうか？
勉強不足で申し訳ございませんがよろしくお願いします。

[375: マンション検討中さん]

>>370 検討板ユーザーさん
こちらは高すぎと思ってたので、半額での紹介ありがとうございます！
同じ様な広さなのに半額で住める事で優越感に浸れそうです(^^)

[376: マンション検討中さん]

>>364 マンション検討中さん
別に納得できれば我慢しないで普通に買うと思います。

[377: マンション]

>>373 匿名さん

>>373 匿名さん
中学？小学校の話では？中学はどちらも私学に行かせる家庭が多いかと思いますが。

[378: 評判気になるさん]

今井小がある学区はもともと大手企業（メーカーや商社など）の社宅が多い地域で、教育熱心なご家庭が多く、中受率もそこそこだったので当時では目立ったのでしょう。いまはそれら社宅はだいぶ減りましたけどね。今はタワマン勢が占めつつある新設の小杉小の学区が熱いとききますよ。

[379: マンション掲示板さん]

>>378 評判気になるさん

私も同じ認識です。今井小が目立ってたのは随分前の話しです。小学校ランキングとかも出てるので参考にされてはどうでしょう。

[380: 匿名さん]

余裕ある教育熱心なご家庭が集まる公立小は、結果中途半端な私立小よりも上ですからね。環境は大切です。

[381: 匿名さん]

大手企業の社宅が集積する地域は安心です。
時代の流れで社宅を売却する企業も多いですが、その跡地の多くはブランドマンションになり、引き続き所得の高い家庭が住まわれます。

[382: 金田一 元]

※以下の話は、フィクションです。

このマンションが相場より高い理由！なぞはすべて解けた！

それはプラウドのナンバリングにあった！
西側にできる予定のプラウドがⅥ、こちらのプラウドがⅦ、竣工の順番が逆だ。つまり、土地取得と建築計画は西側のⅥが先、そう、野村不動産は気づいた、いまの元住吉の相場に少し新築プレミアを足すだけだと到底、事業性がないことを！！
そうか！自社の土地を使って東側の相場をつりあげよう、そして、西側を坪420以上で出せば利益を確保できる！

※本書き込みはフィクションです。ノンフィクションにならないことを祈ります．

[383: マンション検討中さん]

>>382 金田一 元さん
マンションディベロッパーも淘汰され、低金利も手伝って、大手のコントロール下ですよね。
その西側は明らかにここより高くなるか、3LDKでは買える価格帯で無くなるため、2LDK以下での展開かもしれませんね。
そしたら、ここが築浅3LDKとして希少性出るかもしれませんね。

[384: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん
気がついた訳でなく、計画があるだけだと思います。
私達なんかよりも遥かに頭の良い方たちが立ててるのでしょう。

[385: 名無しさん]

>>384 マンション検討中さん

ローマ数字読めます？
西側が6でこの物件が7ですよ？
元住吉のプラウドは今のところ5個しかない、6が欠番で7にいく？

[386: 匿名さん]

>>383 さん

元住吉エリアで新築競合が無いから、相場に対して割高でも購入検討する人はいると思いますが、中古になった瞬間撃沈すると思いますよ。
同じ価格でも西側物件（グランドメゾンやプラウドシティなど）を選ぶでしょう。

[387: マンション検討中さん]

グランドメゾン武蔵小杉予定？の隣のガーデンズコート中古も出てるのでおすすめ

[388: マンション検討中さん]

>>386 匿名さん

同意です。まぁ新築信仰もありですよ。同世代の子育て世帯が入るケース多いですし

[389: マンション検討中さん]

>>385 名無しさん
7が先に出てるなら、そういう計画になっただけでしょ。だから何なの。

[390: マンション検討中さん]

>>386 匿名さん
中古になったら瞬間撃沈とか、購入を検討している、決めている人がいる場では、もう少し言葉をえらばれた方が良いかと思います。
その西側とやらにお住まいなのか存じませんが、それこそ民度が心配になります。

[391: 通りがかりさん]

元住吉の西側に長く住んでましたが、やはりブレーメン通り生活は最高でした。土日の度に何かしらイベントあって、子供と歩いているだけで飽きない、歩いているだけで楽しい、近所の御老人も子供によく話しかけてくれました。一言で言うと活気があって温かいです。なのでブレーメン通り沿いのグランメゾン元住吉は当時最高だと思いました。新築の時6000万くらいだったかと。
東側はオズ通りですが大人向けの飲み屋と飲食店中心なのでファミリーではあまり行かなかったですが色々ありますので便利です。
正直、ムサコのグランツリー界隈は毎週行くと変わり映えしなくて飽きる＆激混み＆コスパ悪いので、下町感あって、お祭りも多い元住吉が育児の面でも私的には圧勝でした。
グランドメゾン武蔵小杉？の今井中学校辺りは住宅街で何もありませんので、私はお勧めしません。
こちらの物件は元住吉界隈と武蔵小杉の両取りできる点は良いと思います。平和公園の桜も良いですし、何かあった時の労災病院も近い。歩道も広い。車も便利です。美味しい焼き鳥屋さんも、近くのMaxバリューも便利。ただ、西側のブレーメン沿いは更に良いですよとは言っておきます。

[392: 評判気になるさん]

>>391 通りがかりさん

ご質問ですが西側は自転車など止めるスペースはスーパー等ありますか？

[393: マンション検討中さん]

>>390 マンション検討中さん
瞬間撃沈はそうなると買えない自分が精神的に救われる願望です。
住人としては、相乗効果で価値を上げていただける事はありがたい話だと思いますが、どうしても狭い視野でマウントとってしまいます。
気分を害された方、申し訳ございません。

[394: マンション検討中さん]

>>392 評判気になるさん
ブレメン通りのマルエツには駐輪場がありますね。
その他のお店では駐輪場かわかりませんが、店の前に停められてる方が多いように思います。

[395: マンション検討中さん]

>>389 マンション検討中さん
数字読めます？
6より７が先に出るなんて無計画そのものです。
スシロー待ちで、自分より後の番号が先に呼ばれたら、店員に詰め寄りますよね？
それと同じことです。

[396: 検討板ユーザーさん]

>>393 マンション検討中さん
相乗効果で上がりそうです。ここが販売開始したらもっと上がる可能性もありそう。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_98552393/

[397: マンション検討中さん]

>>396 検討板ユーザーさん
ここがいくらで売れるのか楽しみですね。売出し価格はいくらでも値付け出来ますし

[398: マンション検討中さん]

>>397 マンション検討中さん
そうですね(^^)
街の価値が上がっていくの楽しみですね。
売出し価格って私達が値付けできるんですか？

[399: 検討板ユーザーさん]

>>398 マンション検討中さん
所有者の意志で決められます。
続々高値の中古物件出てきそう。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_70006993/

[400: マンション検討中さん]

>>399 検討板ユーザーさん
おぉ、とてもいい流れですね。
ありがとうございます！

[401: 住民さん6]

西側と東側の大きな違い。
東側は綱島街道を渡らなければならず、西側はそれがない。同じ徒歩10分でも東側は10分から15分かかることがある。
更に駅の東側にはエレベータがない。ベビーカーを使う場合、わざわざ踏切を渡る必要がある。
めったに閉じない踏切だけど、長年住めば、それに当たることもある。
東が西に勝っている点は一つもない…

[402: 名無しさん]

>>401 住民さん6さん

踏切は結構な頻度で閉じますよ。
西の人は東に住み替えようとは思わないけど、東の人は西に住み替えようと思う、そういうことですよね

[403: 評判気になるさん]

>>401 住民さん6さん
比較的大きな公園があるのと、武蔵小杉が近い、は東が勝ってるのではないでしょうか？

[404: 評判気になるさん]

>>394 マンション検討中さん

ありがとうございました！

[405: 通りがかりさん]

>>401
綱島街道の信号待ちで5分もかからん、
場所にもよるけど信号ひっかかったら駅に近い歩道に移動すれば良いだけ

[406: マンション検討中さん]

>>403 評判気になるさん

大きな勝ちポイントではないような気もしますが、、。東側である以上西側と比較することはやめましょう！！住みやすさで勝てるポイントはないと思いますので虚しくなるだけです

[407: 金田一 元]

>>389 さん

だから何なの。と、頭がいい人が考えていることは正しい。と思考停止してるので、はっきり書きますが、もちろん状況からみて推理してるだけなので、細かい部分は事実とは異なるかもしれませんが、以下のように推察できます。

プラウド6は西側徒歩6分で他のデベも欲しがる立地、そこを競り落とせた理由としては東側に自社の土地があり、元住吉の相場を引き上げられると考えたから。土地を持ってない他のデベは中古相場から見ても西側6分で坪380万くらいじゃないとさすがに買い手がつかないだろうと判断してるから、高値で競り落とすことはできないので撤退。
野村は西側の土地取得がほぼ確定の状態で自社の東側の土地をプロジェクト7として進めることにして、西側を利益の出る相場に引き上げようとしている。だから順番が逆になっている。

最終的に何が言いたいかというと、この物件は野村の利益上乗せ物件の可能性は高い。
もし野村が吊り上げなかった場合の元住吉の相場を考えるとの西側の利益は5%しかないけど、一旦、東側で吊り上げてやっと西で10%くらいになる的なね。
じゃぁ東側は普通なら10%くらいの利益で出せるんだけど、おそらく15~20%くらいの利益になってるんじゃないのって話。パーセンテージは適当だけど分かりやすくするために数値書いただけ。

さて、上の話はあくまで推理だけど、土地取得背景と徒歩8分なのにこんなに高い理由はよく考えた方がよいとは思うね。あと武蔵小杉には近くはないし、もうちょっと近くて築浅のクリオ武蔵小杉ガーデンマークスの中古相場は確認しよう。

[408: 金田一 元]

>>407 さん

まぁ、相場も上がるとは思うし、買い手が大幅に損することはないから別にこの物件を買うことは何も問題ない。

ただ東側坪380が維持できてもそれ以上は難しいと思うし、勝ち馬に乗るなら西側中古を今なら坪340で仕込めるから数年後プラウド6が出るときに余裕で勝てると思う。

[409: 住民さん6]

>>403 評判気になるさん

公園は毎日行かないけど、駅は通勤で毎日行くでしょ？
武蔵小杉だって通勤定期があるから徒歩では向かわないし。あんまり勝ちとは思わないなあ

[410: マンション検討中さん]

>>408 金田一 元さん
その坪単価の限界ってどこで決まるんでしょうね。
新築が出る度に高い高いと言われ、結局それが相場になって。
供給がこれだけコントロールされてると、続きそうな気もしますね。

[411: 評判気になるさん]

>>409 住民さん6さん

西の方がよいというのは一般論としてはそうなんでしょうね。

[412: ご近所さん]

マンション南の道路沿いの家を解体してますね。何ができるんですかね？

[413: 金田一 元]

>>410 マンション検討中さん

坪単価の限界はないでしょうね、永遠に高くなると思います。
なのでここを買っても損はないでしょう、ということです。だけど西側の築浅中古買ったほうが儲かる可能性が高いし心理的に安心できるのでは？と思います。

[414: マンション検討中さん]

>>413 金田一 元さん
>永遠に高くなる
そう言ってバブル崩壊で大損こいた人がいましたね
歴史は繰り返すと言いますが…

[415: マンション検討中さん]

>>413 金田一 元さん
あーこういう人もいるんですね。。永遠に高くなるって。。

[416: マンション検討中さん]

相続税法が変わらない限り富裕層向けの物件が上がり続ける可能性はゼロじゃないかもだけど、こことか庶民向けで富裕層が見向きもしない物件は限度があるでしょ。買える人がいなきゃ売れようが無いんだから。
今の金利で年収1000万の人が35年のローンで借りられる限度が多めに見積もって8000万程度。600万の人は5000万程度。そう思えば、大体限度が見えてくると思うけど。トリプルインカムとかが普通の世の中になったら別かもだけど。

[417: 通りがかりさん]

>>415 マンション検討中さん
少なくとも自分が初めてマンション購入した2003年頃から上がり続けてますね。いつかマンションバブルは崩壊するといわれ続けて2022年まで上がっている印象です。エネルギー価格上がってインフレになりそうですがマンションは下がるのかな？
自分はこれまでは2010年と2017年に買い替えしてかなり儲かりました。

[418: 金田一 元]

>>416 さん

上がるのは坪単価と言ってます。グロスは実需が買えるように調整してくると思います。60平米で7～8000万とかそんなイメージで、1億は超えないようにすると思いますよ。

で、その年収と借り入れの部分ですが、ほんの数年前まで年収1000万の人が借りるとしても6～7000万と言われてましたけど？600万の人は4000万くらい。そのときよりも低金利が進んでいるとはいえども共働き世帯1000万で1億借りる人もいるくらい…長期的なところをよく考えないで借りる層もいるし、インフレを懸念して高くても買おうとする層もいるし、まぁそれをバブルといえばそうかもしれないですけど。円安、インフレ、国外情勢でとてもじゃないけど大幅に下がる予感はしないですね。

[419: 匿名]

ご参考に。

https://www.nomu.com/mansion/library/trend/special/yamashita20.html

[420: マンション検討中さん]

>>415 マンション検討中さん

あーこういう人もいるんですね。。いつか安くなると思ってる人。。。ローン組める年齢で下がり相場がくればいいですね～