プラウド元住吉ガーデンズってどうですか？

[いつか買いたいさん]

中原平和公園および住吉高校南側にあった東芝CREARE独身寮跡地に建設中です。
物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c116450/

交通情報
：東急電鉄東横線 「元住吉」駅 徒歩8分
：東急電鉄目黒線 「元住吉」駅 徒歩8分
：ＪＲ横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：ＪＲ湘南新宿ライン 「武蔵小杉」駅 徒歩13分
：東急電鉄東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩14分

所在地：神奈川県川崎市中原区木月住吉町1931番１(地番)
敷地面積：4,330.49 m2（※建築確認敷地は4,329.32㎡）
用途地域：第一種住居地域
構造・規模：鉄筋コンクリート地上6階
予定販売価格：未定
総戸数：117戸
間取り：3LDK ・ 4LDK
専有面積：66.86㎡~84.43㎡
建物竣工時期：2023年3月中旬（予定）
入居（引渡）時期：2023年5月中旬（予定）

売主：野村不動産株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
施工：長谷工コーポレーション株式会社

[スムラボ 関連記事]
プラウド元住吉ガーデンズ　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/40000/

[21: 通りがかりさん]

綱島街道とマックスバリューのとこの信号はほぼ毎回引っかかると思うので、実際には8分じゃ到底着かないと思うよ。

[22: マンション検討中さん]

初めて元住吉におりて、建設予定地を見に行きましたが、迷って退散w イメージ的には創価学会の建物があるとこかと思ってました。

改札から、マックスバリューまで大人一人で約7分。信号は2回ありましたが、信号待ちはほぼ無しでです。
≫21さんの言う信号はまともに引っかかると結構待ちます。しかも青の時間が短いですね。

この辺りで400以上はないと思いました。団地、寮住まいのエリアとしては、便利で良い場所かと。

[23: マンション検討中さん]

>>20 マンション検討中さん
浦和は知りませんが、武蔵新城って苦戦してるんですか？
まだ販売してない認識でした

[24: マンション検討中さん]

元住吉駅から綱島街道の信号を渡って（マックスバリュ方面）すぐに夜のお店が1件あります。
朝出勤時に何度か酔っ払いに絡まれたこともあり、ちょっと心配。
平和公園を通ると夜が心配だし、ファミリー層向けだけど躊躇しています。

[25: マンション検討中さん]

皆さんの予想だとプラウド日吉と1分しか違わないけど、こちらの方が高くなりそうなんですね。
要因は色々あると思いますが、土地勘がないので教えて頂きたいのですが、一般的に日吉よりも元住吉の方が都内に近い分土地の価格は高いのでしょうか。

[26: マンション検討中さん]

元住吉は各停のみですが、日吉は急行と通勤特急も停まりますね。

[27: 口コミ知りたいさん]

>>25 マンション検討中さん
一般的には若干日吉の方が高いかなという程度の差です。日吉は西側は高いですが東側特に箕輪町は安いです。元住吉も西側のほうが高いですが日吉ほどの差はないです。ただマンションの価格は土地の値段だけでは決まらないですね。

[28: 匿名さん]

プラウド武蔵新城ステーションマークスと同価格帯か、若干上かな・・・

[29: 匿名さん]

プラウドシティ日吉は坂があるので、実質全然9分ではないです。

[30: マンコミュファンさん]

>>29 匿名さん
坂道がキツいので、確かに9分じゃ無理ですね。交通量の多い綱島街道に沿って細い歩道を歩く事になるし、駅距離以上の苦痛を伴います。その点、こちらはオズ通り+αで済むのが良いですね。マックスバリューも近いですし、駅距離の割に便利なのも良い。

[32: マンション検討中さん]

>>27 さん

>>27 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。
野村は当初決めたの価格から上がることはないそうなので、実質4.5年前の相場での値付けですから余計に価格差が出てきそうですね。

[33: マンション検討中さん]

顧客の反応を見た上で物件価格は変動させると、こちらの営業の方がおっしゃってました。例えば、特定の間取りに顧客が集中した際は、物件価格を上げて調整するそうです。

[34: 匿名]

>>33 マンション検討中さん

そうなんですね。失礼しました。私は日吉やちがう物件でそう聞いたので会社全体の方針と誤解してました。

[35: マンション検討中さん]

>>34 匿名さん
発言の差は、販売フェーズが違うせいかもしれません。こちらの物件はまだ販売準備段階なので、価格を上げる可能性はある。一方、日吉や他の物件は販売してしばらく経過しているので、下げることはあっても上げることはない、という具合です。

[36: マンション検討中さん]

>>28 匿名さん
同価格だと武蔵新城が売れなくなるので、武蔵新城よりは上でしょうね

[37: マンション検討中さん]

ここは階数にもよると思いますが、平均で70平米8000万と予想します。
つまり、平均坪単価380万です。
ハザードが死んでる中原区、各駅しか停まらない元住吉、実質8分以上（？）で中高が近いこの立地でその価値があるのか。
その良し悪しは人によりますし、資産性高いプラウドブランドの後押しはあるかと思います。

個人的には、デベロッパーブランドはそこまで気にしない人（最寄駅や徒歩数、ハザード、階数を重視）なので見送りますが、東横線沿いでプラウドで10分以内は希少だと思います。
売れる（多分）と思うので、買うなら早めの行動が吉かなーと。
個人的には、競合してるプラウドシティ日吉（ここもマンションまでの導線が、、、ってのはありますが規模と値段を考えれば、まぁ妥当かなと）やクリオ横浜綱島グレイステラスなのかなという気がしてます。
長くなりましたが、いやいや、そのマンションは?、というご意見、是非聞きたいです！

[38: マンション検討中さん]

さすがにそこまでの価値はない

[39: マンション検討中さん]

>>38 マンション検討中さん
価値がなくても買う人がいれば価値がある的な。。。
>>37さんの言っていることは割と現実味ありますよ。安売りバーゲンセールする理由がありません。

ふと思いましたが、市ノ坪のプラウドからの住み替えも結構多いのでは？含み益もあることでしょうし。少々高くても買うんじゃないですかね。
ディアージュ、シティ、アベニュー、スクエアからは移ってこないと思いますが。

[40: マンション検討中さん]

競合は中古でしょう。地縁で十分さばける規模なので。グランドメゾンが築５年徒歩８分（ブレーメン沿いなので立地は劣りますが）で坪350なので、滅多に新築の出ない分新築プレミアムがつくと考え坪380でも違和感ないです。

[41: マンション検討中さん]

新築価格見てきましたがプラウドシティ元住吉やプラウド元住吉アベニューが坪単価250万?260万、グランドメゾン元住吉が296万なんですね。あと2年、3年は続くバブル真っ只中ですね。
私は永住予定なのでそれでも購入検討してますが各停の元住吉、この立地、ハザード真っ赤の中で坪380万払って買ったとしても、いざ売るとなったら期待はできないのでその辺は覚悟して買わないとですね。

[42: 検討板ユーザーさん]

出口戦略を考えると、ここに関わらず、高騰しすぎてどのマンションも怖いですよね…
いつ暴落が起こるかって状態ですからね
（暴落も起きないかもしれないし）

[43: マンション検討中さん]

面積的にやや小さいので価格から逆算して坪単価は高めになりそうですね。
とはいえ、武蔵小杉の駅前中古との競合なので7000万中盤くらいかな？

[44: 検討板ユーザーさん]

>>43 マンション検討中さん
同意です。8000万台は買わないでしょう。上の2つ以外の部屋は7000万台だと思います。

[45: 検討板ユーザーさん]

>>44 検討板ユーザーさん
確かに、8000万になると駅近のどのマンションも検討出来る水準になるので、8000台はきついですね。

[46: マンション掲示板さん]

東横線と目黒線がある、そこそこ駅近の物件は都内中古と比較する人も少なくないかと。見てきたけど8000万は出せないですね。

日吉は見に行ってませんが、価格としてはお手頃ですね。ただあそこは大規模過ぎ。

[47: 評判気になるさん]

大規模ですよね?
だからこそのお手頃価格と仕様なのかなという気もしてます。
トレードオフです。

[48: 通りがかりさん]

>>45 検討板ユーザーさん

学校が横なのでかなりうるさくて、砂埃が凄そうですね。8000万はあり得ない価格かと思います。

[49: マンション掲示板さん]

>>47
大規模だから価格は随分抑えられているでしょうね。

[50: マンション掲示板さん]

結局土地の仕入れ代が大きい要素なんですよね
もちろんブランド料や新築プレミア的なの乗ります
いくら利益上げたいか、という会社の意向もあります
元住吉は（も？）、結構地価上がってるので、70平米8000万はありそうですね
ハザードが赤い地域なので、低層は7000万円代もあるかと思います。
多分、4,5階くらいからは8000いっちゃうんじゃないですかねー

[51: 匿名さん]

>>50 マンション掲示板さん

因みにここは東芝の寮の跡ですよ。野村が東芝不動産を買収したときに付いてきた土地だから高く仕入れてないですよ。それくらい皆知ってますよ。

[52: マンション掲示板さん]

そうなんですね！
やたら喧嘩腰ですけど、ありがとうございます！

[53: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
高く仕入れてないからといって、この物件は安くなるの？
ギリギリの高値追求して利益を最大化するのが営利企業なのでは。。。？

[54: マンション掲示板さん]

>>50 マンション掲示板さん

賃貸で22万、表面利回り3.5%くらいだと仮定すると7500万くらいでしょうか。
立地も人気なので8000いってもおかしくないですね。

【家賃相場ＡＩ ホームカルテ】
推定賃料 >> 218,100円
駅：元住吉駅　間取り：3LDK
面積：70平米　徒歩：8分　築年数：0年
構造：鉄筋コンクリート　階：5
ｳｫｰｸｲﾝｸﾛｰｾﾞｯﾄ、3口以上ｺﾝﾛ
https://yachin-ai.com/D260011233.html?menseki=70&toho=8&chiku=0&am...

[55: マンション検討中さん]

諸費用など諸々込みで予算8500万上限にして広域で探してますが、23区ならともかく元住吉、ハザード真っ赤なこの立地に8000万は絶対買いません笑
まぁ8000万だったらそれはそれで販売や数年後の価値がどうなるか楽しみなので傍観者としては見たいですけどね

[56: マンション掲示板さん]

>>54 マンション掲示板さん
違和感ないです
ただのマンション好きなだけなんですが、価格を予想するのは楽しいですね笑

[57: マンション検討中さん]

住吉という場所や間取りもいいなと思いましたが、ハザード赤で、学校横とは、うるさいし、残念です

[58: マンション掲示板さん]

中原区でハザード気にすると買えない気がしますね…

[59: 検討板ユーザーさん]

>>58 マンション掲示板さん
皆さん武蔵新城と同じで高くなると思って感心が無くなった来ましたね。武蔵新城は高すぎて投稿がかなり減っているみたいですし。

[60: 評判気になるさん]

それでも世の中には買う人がいるわけで。
売れるわけで。
だから値段が上がるわけで。
って感じですね。

[61: マンション検討中さん]

ここはハザードがやばいみたいですね。

[62: マンション検討中さん]

武蔵新城と武蔵浦和のプラウド高値追求物件の販売状況は見ときましょ。販売時この高値で買ったら数年後売る時に苦労しそうです

[63: マンション検討中さん]

プラウドシティ元住吉の中古が3ldk73平米6880万円で出てますね。
新築時に比べたらこの価格もかなりの利益マシマシ価格ですが、この物件と今回の元住吉ガーデンズで比べた時に新築以外で勝る点どこになると思います？

[64: マンコミュファンさん]

>>63 マンション検討中さん
プラウドシティもレインズを見ると実際の売却価格は6千前半くらいです。このマンションとプラウドシティを比べると勝ってる点はほとんどないですね。したがって、このマンションの実質の価値は6千万前半から半ばくらいでしょう。このマンションね1番の問題はハザードだと思います。。

[65: マンション検討中さん]

＞＞64
中原区の多摩川洪水ハザードマップ見てますけど、
プラウドシティ元住吉と大差なく、というか中原区のほぼ全てが3mレベルですが、これはもう中原区の1番の問題ということですか？

[66: 匿名さん]

みなさんハザードマップについてお話されていますが、
売主側もその点を配慮した値付けにするものですか？
リセール時の予想価格もこちらのスレッドを
参考にさせていただいております。

[67: 評判気になるさん]

>>66 匿名さん

ここのマンション計画はドレッセタワー武蔵小杉と比べて書き込みが少なく人気がないみたいですね。やはり、武蔵小杉駅までの距離もネックになっているのでしょうか？駅距離が10分を超えると価格にもだいぶ影響するみたいですし。

[68: マンション検討中さん]

販売価格70平米7500万あたりを予想。
不動産バブルも落ち着いて5年後売却5500万、10年後5000万といった数年前の価格に落ち着くことを予想。実際2年前、3年前なら値付け6000万弱くらいでしょうしね。

[69: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん
中原区民です。12年中原区多摩川寄りに住んでますが、東日本大震災の際はマンション2階で室内無傷(モノ1つ落ちてなかった)、数年前の多摩川氾濫のときも何もなく無傷で、データ上の予測と、実態、実感って乖離が出るよね、と感じました。モチロン、同じ中原区でも数十メートルの距離で状況は変わってくると思いますが、やはり一番確実なのはこのエリアの超近所の人(笑)に過去15年くらいの大きな天災の際、どういう状況であったか、というヒアリングができることかなと思いました。

[70: 匿名さん]

最寄り駅が複数あって便利そうだなと思いましたが
確かにハザードマップを見ると考えてしまうなと思う人は多そう。
どこに住んでいても、何かしらあるし
何もない立地なんてないかもしれませんけどね。
永住目的で購入するのって本当に難しい。悩みますね。