管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[961: 口コミ知りたいさん]

>>959 さん

まず、見積もりの意味を勉強してから出直して下さい。
944の謎コメントの意味を日本語で説明してよw

[962: 匿名さん]

何回も同じ答えを書きこんでいるけど、それが理解できない
だけだろう。

[963: 匿名さん]

>>962 匿名さん

間違った答えなんて理解しようないだろw

収支項目って誰が作るのか知ってる？w

[964: 匿名さん]

G社が好みそうなスレ題だな。
スパイ活動とプロバガンダ活動に明け暮れるG社。

[965: 匿名さん]

>>963 匿名さん
収支報告書や予算書の項目は管理会社がつくっているよね。

[966: マンション検討中さん]

>>965 匿名さん

個々のサービスを削るのではないなら、それを管理組合にどの項目の費用を下げるのか聞いてどうするの？

[967: 匿名さん]

>>966 マンション検討中さん
相場と比較して高ければ値下げ交渉できるでしょう。
相場より安ければ格子用は難しいでしょうね。
その時は、サービスの低下で値下げ交渉になります。

[968: 評判気になるさん]

>>967 匿名さん

散々相場聞かれて分からなかったのに何言ってんの？

[969: 匿名さん]

>>968 評判気になるさん
相場を書きこんでも何の反応もないしね。

[970: 評判気になるさん]

あの40万？
根拠ゼロのいつもの嘘じゃんw

[971: 匿名さん]

>>970 評判気になるさん
あの４０万とは何？
あなたは相場は知らないんでしょう。
だったら嘘とか分るの？

[972: 匿名さん]

>>969 匿名さん
>相場を書きこんでも何の反応もないしね。

相場が書きこまれているレス番号を教えてください。

[973: 匿名さん]

管理費の減額交渉の仕方のスレなのにコンサルに丸投げしろ論じるバカがいるんだが、アホなのかな。アホなんだろな。

[974: 匿名さん]

>>973 匿名さん

管理費の減額交渉の仕方のスレでコンサル使えの何が悪いんだよw
結果が出れば丸投げだろうが何だろうがいいんだよ。

お前の、自分でも説明できない方法を一体だれができるんだよw

[975: 匿名さん]

固有性、個別性の高いマンションにおいては、自分たちのマンションの個別のそれぞれの管理項目の市場相場を調べるこはほぼ不可能だから、交渉のしようがない。また、仮に相場が分かったところで、管理会社から無理と言われれば、それまでで、全く現実的な手段ではない。

見積もりを取るんなら、そもそも管理会社と交渉の必要はなく、直接契約でそこと契約すればいいことになる。

収支項目で管理会社と交渉って全く意味不明な手段であることが分かる。

[976: 匿名さん]

管理会社との契約には、総合管理と部分管理があるのを
知っているのかな。
部分管理を導入する気があるのならやればいいんではないの。
やりやすい、各種点検だったら理事会でもできると思うよ。

[977: 匿名さん]

管理費の各項目の相場を調べようともせず、
それを提案されると怒り狂う、その性格は何なの。

[978: 匿名さん]

>>962 匿名さん

あんた自身、調べられなかったのに何言ってんの？w

[979: 匿名さん]

>>969 匿名さん
>相場を書きこんでも何の反応もないしね。

相場が書きこまれているレス番号を教えてください。

[980: 匿名さん]

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。

固有性、個別性の高いマンションにおいては、自分たちのマンションの個別のそれぞれの管理項目の市場相場を調べるこはほぼ不可能だから、交渉のしようがない。また、仮に相場が分かったところで、管理会社から無理と言われれば、それまでで、全く現実的な手段ではない。

見積もりを取るんなら、そもそも管理会社と交渉の必要はなく、直接契約でそこと契約すればいいことになる。

収支項目で管理会社と交渉って全く意味不明な手段であることが分かる。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。