管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[847: 匿名さん]

このレベルの者に対して、答えても意味ないよ。
>管理会社がどこの清掃会社に委託していて何人の
>スタッフで回しているのか、どうやって調べるの? 値下げ交渉のために管理会社が教>えてくれるのか?

>エレベーターの保守費は時給換算できないから値下げ交渉できないの?

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん

収支項目で交渉は誰に向けての主張だったの？

[853: 匿名さん]

>タワマンのエレベーター保守費や清掃費の相場はどこに書いてあるの？
何回も書き込んでいるのが理解できないんだね。
本当に頭悪いね。
時給換算での比較といっているでしょう。

[854: 匿名さん]

>>853 匿名さん

あなたのオリジナルの計算方法は分かったから、例えば、タワマンの４０階建６人乗りのエレベーター保守費があった場合、相場はいくらなの？　根拠を添えて金額で教えてください。　

[855: 匿名さん]

マンション管理の素人の理事でも調べられる方法なんでしょ？
あんたが詳しいならさっさと幾らか出してほしいね。本当にできるなら出るでしょう。

[859: eマンションさん]

>>858 匿名さん

収支項目を相場で交渉って言うから、その相場を聞いてるだけなんだけど？

[860: 名無しさん]

自分でも説明できない手法をネット上に書き込むのは問題だと思いますよ

[864: 管理担当]

[No.747～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・複数のスレッドで同じ内容の投稿
・削除されたレスへの返信

[865: 匿名さん]

>>862 匿名さん
自作自演はしていないよ。
僕のほかにも、収支報告書の項目で値下げ交渉を唱えている者が
いるだけだよ。
管理人人件費や清掃費は時給換算で検討しなさい。各種点検費に
ついては、相場で交渉しなさいといっているんだよ。
その相場を教えろといっているが、各種点検費の相場については
自分で調べなさい。何故常識のないあなたに教えてやる者がいますか。
まあ、他スレではその相場は何回か書き込んでいるので、調べれば
分るとは思うがね。

[866: 匿名さん]

>>865 匿名さん

自分はわからないので、簡単に出るのであれば、試しに時給換算して値段を教えてくれませんか？

[867: デベにお勤めさん]

>>865 匿名さん
>まあ、他スレではその相場は何回か書き込んでいるので、調べれば
>分るとは思うがね。

不思議な（理解に苦しむ）数字が並ぶこれですね。
　↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...

[868: 匿名さん]

それを参考にされたらいいでしょう。
後はそれぞれのマンションで事情が違うでしょうから、
それを勘案して決めればいいんです。

[869: 匿名さん]

>>867 のURLには、時給の記載がありませんが？

[870: 匿名さん]

>>867 の
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...
で、「管理員人件費」を見ると、

投稿日：2020/03/09
１時間　　１５００円～２，５００円

投稿日：2021/07/19
１時間　　１，２００円～１，７００円

投稿日：2022/01/06
１時間　　１，２００円～１，７００円

投稿日：2022/03/24
１時間　　１，５００円～２，５００円

投稿日：2023/01/18
１時間　　２，０００円～３，０００円

なんやねん、この数字は？

[871: 匿名さん]

>>867 の
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...

投稿日：2020/03/09
　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９００円内視鏡カメラを１割程度入れる 戸数によって違ってきます。

投稿日：2021/07/19
　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。 ３７６円

投稿日：2021/09/03～2023/01/18
　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

なんやねん、この数字は？

[872: 評判気になるさん]

時給に開きありすぎるし、そもそもなんのデータかの根拠もないし、勝手に素人が作っただけで、こんなのなんの役に立たないだろ。何ですか？これ？と言われて終わり。

そもそもエレベーター保守が人件費だけなわけないし、専門性持った保守人員の時給なんてどうやって割り出すのかな？

しかも、会社によっても違うし、それで「相場」なんてわからないし、値下げが目的なら相場じゃダメなわけ。

全くの空論で話にならないな。

[873: 匿名さん]

素人が調べた相場はダメで自称プロが根拠なくとった見積りは無条件で信じる精神が大切です。
当たり前の事です。自称プロは全部正しいのです？

[874: マンション検討中さん]

>>872 評判気になるさん
だったら参考にしなければいいだけのこと。
だれもエレベーター保守点検費を人件費から割り出すとは一度も
いっていないよ。
時給換算といったのは、管理人と清掃費しかいってないけどね。

[875: 匿名さん]

>>867 の
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...
で、
２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。
を見ると、

投稿日：2020/03/09～2022/11/21
１時間　　１，０００円～１，４００円

投稿日：2023/01/18～2023/02/19
１時間　　１，２００円～１，７００円

なんやねん、この数字は？

時給、時給と騒いでいたが、管理員と清掃員の時給は、なんぼやねん？

[876: 評判気になるさん]

平均的なマンションなら2万も値上げって、その時点でおかしいし、特殊なマンションなら2万も値上げが必要な価格で最初から設定しないはず。

必要なんじゃなくて計画自体がおかしいか、管理会社や施工会社の養分になってるだけ。それを必要な修繕費と言うのはおかしいね

[877: eマンションさん]

>>874 マンション検討中さん

じゃあエレベーター保守費は交渉できないってこと？

[878: マンション掲示板さん]

>>874 マンション検討中さん
バカの相手はするだけ無駄です。発言の捏造や他人の発言を混ぜ返すばかりで一切議論するきのないバカです。

[879: 匿名さん]

>>875 匿名さん
都道府県で時給が変わるし会社や立地条件、業務内容でも変わるのだから幅があって当たり前じゃないの？
最低限の知能があればどうすればいいかわかりそうなものだけど？

[880: 匿名さん]

ヒマ人だらけのスレ　ｗ

[881: 匿名さん]

>>879 匿名さん

時給　⇒　清掃員給与
時間当たり清掃費　⇒　清掃業務費

「時給」と「時間当たり清掃費」は、イコールではない。

[882: 匿名さん]

「管理員人件費」についても然り、たとえば、時給が３，０００円なら、週４０時間労働で月例給与は、５１６，０００円（年収：約６２０万円）となる。

[883: 匿名さん]

>>881 匿名さん
当たり前だろ。最低限の知能があれば分かるだろってはなしなんだが？

[884: 匿名さん]

>>883 匿名さん

当たり前の話を理解できていないのが、某スレのスレ主なのである。

[885: 名無しさん]

>>884 匿名さん

でもあんたは収支項目を相場で交渉しろと言いながら、全く的外れなオリジナルな
やり方を言っただけで、相場が幾らかを答えられなかったからね。

やり方じゃなくて、相場を教えてくれよ。自分のやり方で算出した金額をなぜ提示できないの？

・４０階タワマンエレベーター１機分６～８人乗りの保守費用の相場

・４０階タワマン５００戸の一月分の清掃費の相場


この二つの相場がいくらかを教えてください。意味不明のやり方を提示して逃げないで金額で教えてください。

あと、相場は相場で特定の会社の金額ではなく、あくまで平均値であることをお忘れなく。

それと、安くしたい場合、相場を提示してもダメだよね。相場より安くしたいんだから。その場合はどうやって交渉するの？

[886: 884]

>>885 名無しさん

人違いです。
わたしの初めてのレスは、>>865 に対する >>867 です。
>>884 の「某スレ」とは、「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」です。
ちなみに、>>865 を書いているのは、「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」のスレ主です。

[887: eマンションさん]

自作自演とか、証明できないことはどうでもいいから885に対して貴方はどう思ってるの？

[888: 匿名さん]

886さん
証明できない書き込みに対して、他人事のようにいうのは見苦しい。
匿名で書き込まれたのであれば、匿名さんでいいんだよ。
それを某スレのスレ主とかいって他人に責任を押し付けて逃げてる
だけじゃないか。

[889: 匿名さん]

>>887 eマンションさん
自作自演とか、証明できないことはどうでもいいから885に対して貴方はどう思ってるの？

くだらない。

[890: 通りがかりさん]

>>889 匿名さん

結局、誤魔化しだけで自分でも答えられないことをなんで主張したの？下らないってあんたの主張の根拠聞いてるだけなんだけど。

[891: 匿名さん]

匿名掲示板で必死に泣きながら根拠求めるとか（笑）

[892: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉の方法はどんなものがあるのか
教えてよ。

[893: 匿名さん]

>>892 宮爺さん

ますは、自分の投稿内容を見直すことから始めよう。

[894: 周辺住民さん]

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。　
　

[895: 匿名さん]

またまた長い書き込みご苦労さん。
しかし、読む気にはなれない。

[896: 検討板ユーザーさん]

>>895 さん

相場で交渉と言いながら、その相場を答えられなかっだ貴方の言う事聞く人いないと思うよ