管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[821: 匿名さん]

>>819 匿名さん
コンサル使ったことないけど、HPをそのまま信じる根拠をお聞かせ下さい。
持ち出しが無いっていうのも嘘なんでしょうか？

海外旅行したことないけど外国について語ってるのとおなじ状態です。

[822: 匿名さん]

>>821 匿名さん

やり方や公開されている事例ですら疑うのに、やり方すら説明できない方法が正しいと思うのはなぜなの？

[823: 匿名さん]

>>822 匿名さん
やり方というのは電話の仕方ですか？
相見積り取ればいいと何人か書かれていますし、相見積りを取れないぐらいの人は何をしてもだめでしょうね。

HPを信じる理由は答えられないのですね。他人には説明求めるのに、自身は何もできない。

[824: 匿名さん]

>>823 匿名さん

電話一本で見積もりの実務を依頼できて、事例も公開されている方法と、実務の方法すら説明できない方法とどっちが現実的か考えるまでもないけどね。

[825: 匿名さん]

>>824 匿名さん
それってまったく現実的では無いって分からないのですか？
痩せると謳われたサプリのサイトにも実例出して紹介しているのと何も変わらない事に気づきませんか？最低限の常識があれば騙されませんが、あなたにはないのですね。残念です。

相見積りも電話一本で終わりですけど。件数が違うだけで何も大変な事はありません。考えたら分かることですが

[826: 匿名さん]

>>825 匿名さん

手段すら説明できないあんたの方法は少なくとも全く、現実性ないと思うよw

[827: 匿名さん]

A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。　

[828: 匿名さん]

>>827 匿名さん
あなたにマンション管理士の資格を持っているか何回もたずねたけど、
一回も答えないところを見ると、持ってないんだよね、きっと　
100％持ってないよね？　コンサルって資格なしでもやれるんだよね。
もう二度と聞かないから、安心して。

[829: 匿名さん]

まったく何考えているんだかね。
何の値下げをしたいのかが分からない。
値下げ交渉とかしたことないでしょう。

[830: 匿名さん]

>>829 匿名さん

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

[833: 匿名さん]

収支報告書の項目で下げるという説明はしていますよ。
たとえば、管理人人件費や清掃費が相場より高い場合とか、
時給換算でみた場合かなり高額であれば、それを基に比較して
値下げ交渉をするとか。
また、管理人の勤務日数や時間の短縮をすることにより、値下げ
交渉をしていくとかをいっているんだけど、それにはまったく耳を貸さない。
普通はそれで理解できると思うんだけどね。

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん

時給だけでどうやって業務の相場調べるの？時給だって専業の職種によって違うし、
雇用体系によっても変わる。雇っている人数でも変わる。それをどうやって調べるの？

>また、管理人の勤務日数や時間の短縮をすることにより、値下げ交渉

これは値下げではなく、サービスのカット

なんで何度も同じことを言うの？

例えば、４０階　３００戸のタワマンの清掃費とエレベーター保守費の相場出してよ。

また第三者装って比較サイトのリンク貼って誤魔化すなよw

[835: 匿名さん]

>>834 匿名さん
もうちょっと相手をしてやろうかな。
時給で調べれば相場は分るでしょう。
人数が増えても同じことだよ。
タワマンであろうが、一般のマンションでも管理人の勤務日数や時間に
基づいて時給換算して計算すればいい。
勿論タワマンには管理会社の管理人の中でもある程度は優秀な人材を
投入するかもしれないが、やっていることは同じこと。
清掃についても、日常清掃に違いはないので、時給換算の比較でいい。

[836: 匿名さん]

>>835 匿名さん

分かるんならさっさと調べて相場出してくれよw

[837: 匿名さん]

いままで何回となく相場はあちこちに書き込んでいるんだがね
ここには書き込みたくないね。

[838: 匿名さん]

>>837 匿名さん

結局、無理なんだろ？w
タワマンの相場なんて普通に調べても出てこないよ。エレベーターの保守なんて時給換算で出せるわけないだろ

素人が調べられない相場でどうやって交渉するんだよw

[839: 匿名さん]

だれがエレベーターの保守点検費を時給換算といった。
時給換算といったのは、管理人と清掃費の経費のことをいったんだけど
読解力もまったくないんだね。
結局批判するしか能のない人間なんだ。

[840: 匿名さん]

>>839 匿名さん

だから換算して金額を答えてよ。

管理会社がどこの清掃会社に委託していて何人の
スタッフで回しているのか、どうやって調べるの? 値下げ交渉のために管理会社が教えてくれるのか?

エレベーターの保守費は時給換算できないから値下げ交渉できないの?

ここまで聞いてもちっとも相場を答えられないのにどうやって相場で交渉するんだよw

[847: 匿名さん]

このレベルの者に対して、答えても意味ないよ。
>管理会社がどこの清掃会社に委託していて何人の
>スタッフで回しているのか、どうやって調べるの? 値下げ交渉のために管理会社が教>えてくれるのか?

>エレベーターの保守費は時給換算できないから値下げ交渉できないの?

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん

収支項目で交渉は誰に向けての主張だったの？

[853: 匿名さん]

>タワマンのエレベーター保守費や清掃費の相場はどこに書いてあるの？
何回も書き込んでいるのが理解できないんだね。
本当に頭悪いね。
時給換算での比較といっているでしょう。

[854: 匿名さん]

>>853 匿名さん

あなたのオリジナルの計算方法は分かったから、例えば、タワマンの４０階建６人乗りのエレベーター保守費があった場合、相場はいくらなの？　根拠を添えて金額で教えてください。　

[855: 匿名さん]

マンション管理の素人の理事でも調べられる方法なんでしょ？
あんたが詳しいならさっさと幾らか出してほしいね。本当にできるなら出るでしょう。

[859: eマンションさん]

>>858 匿名さん

収支項目を相場で交渉って言うから、その相場を聞いてるだけなんだけど？

[860: 名無しさん]

自分でも説明できない手法をネット上に書き込むのは問題だと思いますよ

[864: 管理担当]

[No.747～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・複数のスレッドで同じ内容の投稿
・削除されたレスへの返信

[865: 匿名さん]

>>862 匿名さん
自作自演はしていないよ。
僕のほかにも、収支報告書の項目で値下げ交渉を唱えている者が
いるだけだよ。
管理人人件費や清掃費は時給換算で検討しなさい。各種点検費に
ついては、相場で交渉しなさいといっているんだよ。
その相場を教えろといっているが、各種点検費の相場については
自分で調べなさい。何故常識のないあなたに教えてやる者がいますか。
まあ、他スレではその相場は何回か書き込んでいるので、調べれば
分るとは思うがね。

[866: 匿名さん]

>>865 匿名さん

自分はわからないので、簡単に出るのであれば、試しに時給換算して値段を教えてくれませんか？

[867: デベにお勤めさん]

>>865 匿名さん
>まあ、他スレではその相場は何回か書き込んでいるので、調べれば
>分るとは思うがね。

不思議な（理解に苦しむ）数字が並ぶこれですね。
　↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...

[868: 匿名さん]

それを参考にされたらいいでしょう。
後はそれぞれのマンションで事情が違うでしょうから、
それを勘案して決めればいいんです。

[869: 匿名さん]

>>867 のURLには、時給の記載がありませんが？

[870: 匿名さん]

>>867 の
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...
で、「管理員人件費」を見ると、

投稿日：2020/03/09
１時間　　１５００円～２，５００円

投稿日：2021/07/19
１時間　　１，２００円～１，７００円

投稿日：2022/01/06
１時間　　１，２００円～１，７００円

投稿日：2022/03/24
１時間　　１，５００円～２，５００円

投稿日：2023/01/18
１時間　　２，０００円～３，０００円

なんやねん、この数字は？