管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[761: 匿名さん]

管理会社のリプレイスは大変だよ。
言うは易しだよ。

[762: 匿名さん]

管理費の値下げをするなら、管理人の人件費、清掃費、委託事務費、
各種点検費だよね。
どれが下げられるかを検討すべき。

[763: 名無しさん]

>>758 匿名さん

見積り取るのは普通は煩雑と感じるが、価値観の問題だから、比較対象もなしに煩雑かどうか答えろとか、普通の神経あるやつはこんな事を聞かないよね？

元レスは見積り作業を複数取るのが煩雑じゃないなら、一部委託や自主管理なんて管理人に対応任せておけば楽だから管理会社に委託する意味がなくなる。

管理人に任せられないとか、頭おかしいこと言ってたけど、外部業者の対応って通常業務だぞ？それやらなかったら何が仕事なの？あんたのマンションは組合直接発注の業者は管理人が対応せず、理事がやってるの？w

[764: 名無しさん]

>>763 名無しさん
組合が見積り取るのが煩雑なら修繕の見積りも管理会社に依頼するしかないな。レベルの低い組合でいたいならどうぞ。

外部業者の対応ってなに？当然知ってるんだろ？

[765: 匿名さん]

>>764 名無しさん

全く言い返せないことは分かった。レベルの高い組合なら、いちいち理事が見積もり取ったりしないよ。

それとも自主管理がしたいのか?レベルが高かったら管理会社に頼む必要ないもんな。
さっさと見積もり取れるレベルの高いスーパー理事に任せりゃいいんだし

[766: 匿名さん]

>>765 匿名さん
外部の対応ってなに？

[767: eマンションさん]

>>765 匿名さん
何故レベルの高い組合は理事が見積り取らないの？
自主管理の組合はレベルが高いってデータあんの？

[768: 匿名さん]

>>767 eマンションさん

>何故レベルの高い組合は理事が見積り取らないの？
自主管理の組合はレベルが高いってデータあんの？

見積もりも楽に取れるような有能な理事なら、管理会社に依頼する必要もなく
自主管理した方が安上がりってことになるよって意味なんだけど。。

[No.765～本レスは、一部テキストを削除しました。]

[769: 匿名さん]

>>768 匿名さん
結局お前の妄想だったことがわかったよ。
見積り取れるイコール自主管理できる。この程度の理解ってことは管理組合に携わったことがないってこと。

で、外部業者の対応ってなに？逃げるの？

[770: 匿名さん]

>>769 匿名さん

じゃあ自主管理は何が大変なんだ? そこ説明しないと意味ないだろ。まあ、罵詈雑言でまた誤魔化すんだろうけど。

>で、外部業者の対応ってなに？逃げるの？

さっきから何が聞きたいの?

[772: 匿名さん]

小修繕、つまり管理費で対応する工事の見積りについては、
管理会社に相見積もりを取らせればいい。
金額は大したことないので、ピンハネされても微々たるもの。
大規模修繕工事に関しては、専門委員会がタッチする。

[774: 職人さん]

まだそんなことをいっているんだね。
収支報告書の項目で下げなければ何をもとに
値下げ交渉をするというのだろう。
まったく頭悪いね。

[775: 匿名さん]

>>774 職人さん


A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。

[776: 匿名さん]

管理費の削減率が平均３０％というのはどういう根拠なの。
管理費削減をコンサルに依頼して安くなったとして、収支報告書
の各項目の金額は変更しないの。
変更する場合は、項目別に値下げ交渉しているということだよね。

[777: 匿名さん]

コンサルが見積もりを取るというのは、同じ条件で
相見積をとるということだよね。
同じ条件ということは、収支報告書の項目ということ
じゃないの。

[778: 匿名さん]

管理費の値下げは、理事会でやるにしろ、コンサルがやるにしろ
収支報告書の項目でやれそうなものをやるんだよ。

[779: 匿名さん]

管理費をさげるんであれば、どの項目を交渉するかです。
事前にその項目の相場ぐらいは調べておくといいでしょう。

[780: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするといっても、自分の住んでいる
マンションの管理費が高いのか安いのかぐらいは知らないと
どうしようもないんじゃないの。

[781: 匿名さん]

>>780 匿名さん

君の意見に賛同する人は誰もいないよ。残念ながら。

君は収支項目で下げると言っても、詳しく突っ込まれたら誤魔化してばかりで何も答えられなかったじゃない。見積もりを取ると言ったり、ネットで相場を見ると言ったり、どっちなのかすら説明できない。

君は値下げしてほしいとき、TVなら、液晶の値段を下げてくれとか言うの？工事なら、スタッフの人件費を下げてくれとか言うの？　

自分でもろくに説明できないことを他人がどうやって実践するの？w

[782: 匿名さん]

>>781 匿名さん
何度もなりすまして頓珍漢なこというんだよなー
ご苦労さん
で、説明されては逃げ回り、同じ質問を繰り返す。

[783: 匿名さん]

>>782 匿名さん

収支項目で下げるやり方ってやっぱり説明できないんですねw

成りすましってだけが誰に成りすましてるの？

どこまでも意味不明だな

[784: 匿名さん]

>>783 匿名さん
収支項目で下げるって？捏造きたー

ところでお前のやり方に賛同者っているのか？まったく見当たらないが？

バカは途上国で作ったテレビでも買えばいい。コンサルがすすめればなんでもいいもんな。安ければ。

[785: 匿名さん]

>>784 匿名さん

ところでじゃねーよw

収支項目見て下げるんだろ? 違うの?
とうとう引っ込めるの?

[786: 匿名さん]

質問です。リプレイスの時に次の管理会社が決まらず、空白期間が出来てしまったとき、どうしましたか。

[787: 匿名さん]

コンサルを使うことに賛同者がいないのはなんでだろうね。

バカは途上国で作ったテレビでも買えばいい。コンサルがすすめればなんでもいいもんな。安ければ。

[799: 匿名さん]

>>798 匿名さん
管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書の大項目での交渉になります。
つまり、清掃費とか管理人人件費の項目で、相場と比べて高いかどうかで
交渉をします。

[800: 匿名さん]

>>799 匿名さん

例えば、タワマンの清掃費の相場ってどこで確認できますか？
URLを教えてください。

[802: 匿名さん]

>>801 匿名さん

相場見ろって、調べられない相場でどうやって交渉するのか早く説明してくださいよ。

[803: 匿名さん]

>>800 匿名さん
下記のような清掃業者の見積もり比較ができるサイトで、数社の見積もり比較もらって、じぶんたちで相談しながら決めたほうがいいよ
こんなところで聞いてもまともな返事は返ってこないはず。
https://emeao.jp/cleaning-lp2/?utm_source=Google&utm_medium=cpc&utm_ca...

[804: 匿名さん]

>>803 匿名さん

タワマンの相場は分からないと言うこと？

見積もりを取るのか、相場を調べるのかどちらなの？

見積もりとって安ければ、そこと契約すると言うことは一部委託や自主管理の方がいいと言うこと？

[805: 匿名さん]

>>804 匿名さん
しつこく他の投稿者にからんで、バカ晒していることに気づいてください。

[806: 匿名さん]

>>805 匿名さん

お前だろw

どっちでもいいから、早くタワマンの清掃費の相場を教えて下さいよw

それとも、調べられない物を持ち出してて交渉しろと言ってるの？

[807: 匿名さん]

清掃費の相場は時給で換算するんだよ。
タワマンだろうが一般のマンションだろうが同じ。
管理員人件費も同じ。

[808: 匿名さん]

>>807 匿名さん

だから、幾らかと聞いてるんだが。

タワマンの清掃業社は清掃員を何人雇ってるの？調べて早く出してよ。

他にもタワマンで使うエレベーターの保守費は？　色々あるぞ？

調べて早く見せてくれよ。

[809: 匿名さん]

>>808 匿名さん
コンサル使う以外の意見は認めないんだな。

それぞれが試行錯誤しながら試し、結果コンサルがいいならそうしたらいいが、経験もなくサイトに削減できると書かれただけの情報を信じろって論理だから誰からも信用、信頼されない。

質問ばかりで朝から晩まで粘着しないで、なにがどうダメかを理論的に否定してみたら？できないか

[814: 匿名さん]

スレタイの荒らしは無視を実践したほうが良さそうだな

[815: 通りがかりさん]

>>814 匿名さん

いいから早く答えてよ。
やっぱ収支項目はガセだったの？

[816: 匿名さん]

>>815 通りがかりさん
では管理費の値下げ交渉のやり方を披露してもらおうか。

[818: 匿名さん]

実際コンサルに頼んだことがあるの。
そして、その成果はどの部分が安くなったの。

[819: 匿名さん]

>>818 匿名さん

コンサルのH Pで公開してるよ。君の自分でも説明できない単なる妄想と違ってねw

ここは管理費の削減をしたい人が見るので、削減したくない人は荒らしに来ないでほしいな。

[820: マンション検討中さん]

荒らしはスルーって書いてるのにスルーされないのはスレ主も収支項目書ぐらい見ないとダメだと理解しているから。

[821: 匿名さん]

>>819 匿名さん
コンサル使ったことないけど、HPをそのまま信じる根拠をお聞かせ下さい。
持ち出しが無いっていうのも嘘なんでしょうか？

海外旅行したことないけど外国について語ってるのとおなじ状態です。

[822: 匿名さん]

>>821 匿名さん

やり方や公開されている事例ですら疑うのに、やり方すら説明できない方法が正しいと思うのはなぜなの？

[823: 匿名さん]

>>822 匿名さん
やり方というのは電話の仕方ですか？
相見積り取ればいいと何人か書かれていますし、相見積りを取れないぐらいの人は何をしてもだめでしょうね。

HPを信じる理由は答えられないのですね。他人には説明求めるのに、自身は何もできない。

[824: 匿名さん]

>>823 匿名さん

電話一本で見積もりの実務を依頼できて、事例も公開されている方法と、実務の方法すら説明できない方法とどっちが現実的か考えるまでもないけどね。

[825: 匿名さん]

>>824 匿名さん
それってまったく現実的では無いって分からないのですか？
痩せると謳われたサプリのサイトにも実例出して紹介しているのと何も変わらない事に気づきませんか？最低限の常識があれば騙されませんが、あなたにはないのですね。残念です。

相見積りも電話一本で終わりですけど。件数が違うだけで何も大変な事はありません。考えたら分かることですが

[826: 匿名さん]

>>825 匿名さん

手段すら説明できないあんたの方法は少なくとも全く、現実性ないと思うよw

[827: 匿名さん]

A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。　

[828: 匿名さん]

>>827 匿名さん
あなたにマンション管理士の資格を持っているか何回もたずねたけど、
一回も答えないところを見ると、持ってないんだよね、きっと　
100％持ってないよね？　コンサルって資格なしでもやれるんだよね。
もう二度と聞かないから、安心して。

[829: 匿名さん]

まったく何考えているんだかね。
何の値下げをしたいのかが分からない。
値下げ交渉とかしたことないでしょう。

[830: 匿名さん]

>>829 匿名さん

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

[833: 匿名さん]

収支報告書の項目で下げるという説明はしていますよ。
たとえば、管理人人件費や清掃費が相場より高い場合とか、
時給換算でみた場合かなり高額であれば、それを基に比較して
値下げ交渉をするとか。
また、管理人の勤務日数や時間の短縮をすることにより、値下げ
交渉をしていくとかをいっているんだけど、それにはまったく耳を貸さない。
普通はそれで理解できると思うんだけどね。

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん

時給だけでどうやって業務の相場調べるの？時給だって専業の職種によって違うし、
雇用体系によっても変わる。雇っている人数でも変わる。それをどうやって調べるの？

>また、管理人の勤務日数や時間の短縮をすることにより、値下げ交渉

これは値下げではなく、サービスのカット

なんで何度も同じことを言うの？

例えば、４０階　３００戸のタワマンの清掃費とエレベーター保守費の相場出してよ。

また第三者装って比較サイトのリンク貼って誤魔化すなよw

[835: 匿名さん]

>>834 匿名さん
もうちょっと相手をしてやろうかな。
時給で調べれば相場は分るでしょう。
人数が増えても同じことだよ。
タワマンであろうが、一般のマンションでも管理人の勤務日数や時間に
基づいて時給換算して計算すればいい。
勿論タワマンには管理会社の管理人の中でもある程度は優秀な人材を
投入するかもしれないが、やっていることは同じこと。
清掃についても、日常清掃に違いはないので、時給換算の比較でいい。

[836: 匿名さん]

>>835 匿名さん

分かるんならさっさと調べて相場出してくれよw

[837: 匿名さん]

いままで何回となく相場はあちこちに書き込んでいるんだがね
ここには書き込みたくないね。

[838: 匿名さん]

>>837 匿名さん

結局、無理なんだろ？w
タワマンの相場なんて普通に調べても出てこないよ。エレベーターの保守なんて時給換算で出せるわけないだろ

素人が調べられない相場でどうやって交渉するんだよw

[839: 匿名さん]

だれがエレベーターの保守点検費を時給換算といった。
時給換算といったのは、管理人と清掃費の経費のことをいったんだけど
読解力もまったくないんだね。
結局批判するしか能のない人間なんだ。

[840: 匿名さん]

>>839 匿名さん

だから換算して金額を答えてよ。

管理会社がどこの清掃会社に委託していて何人の
スタッフで回しているのか、どうやって調べるの? 値下げ交渉のために管理会社が教えてくれるのか?

エレベーターの保守費は時給換算できないから値下げ交渉できないの?

ここまで聞いてもちっとも相場を答えられないのにどうやって相場で交渉するんだよw

[847: 匿名さん]

このレベルの者に対して、答えても意味ないよ。
>管理会社がどこの清掃会社に委託していて何人の
>スタッフで回しているのか、どうやって調べるの? 値下げ交渉のために管理会社が教>えてくれるのか?

>エレベーターの保守費は時給換算できないから値下げ交渉できないの?

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん

収支項目で交渉は誰に向けての主張だったの？

[853: 匿名さん]

>タワマンのエレベーター保守費や清掃費の相場はどこに書いてあるの？
何回も書き込んでいるのが理解できないんだね。
本当に頭悪いね。
時給換算での比較といっているでしょう。

[854: 匿名さん]

>>853 匿名さん

あなたのオリジナルの計算方法は分かったから、例えば、タワマンの４０階建６人乗りのエレベーター保守費があった場合、相場はいくらなの？　根拠を添えて金額で教えてください。　

[855: 匿名さん]

マンション管理の素人の理事でも調べられる方法なんでしょ？
あんたが詳しいならさっさと幾らか出してほしいね。本当にできるなら出るでしょう。

[859: eマンションさん]

>>858 匿名さん

収支項目を相場で交渉って言うから、その相場を聞いてるだけなんだけど？

[860: 名無しさん]

自分でも説明できない手法をネット上に書き込むのは問題だと思いますよ