管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[761: 匿名さん]

管理会社のリプレイスは大変だよ。
言うは易しだよ。

[762: 匿名さん]

管理費の値下げをするなら、管理人の人件費、清掃費、委託事務費、
各種点検費だよね。
どれが下げられるかを検討すべき。

[763: 名無しさん]

>>758 匿名さん

見積り取るのは普通は煩雑と感じるが、価値観の問題だから、比較対象もなしに煩雑かどうか答えろとか、普通の神経あるやつはこんな事を聞かないよね？

元レスは見積り作業を複数取るのが煩雑じゃないなら、一部委託や自主管理なんて管理人に対応任せておけば楽だから管理会社に委託する意味がなくなる。

管理人に任せられないとか、頭おかしいこと言ってたけど、外部業者の対応って通常業務だぞ？それやらなかったら何が仕事なの？あんたのマンションは組合直接発注の業者は管理人が対応せず、理事がやってるの？w

[764: 名無しさん]

>>763 名無しさん
組合が見積り取るのが煩雑なら修繕の見積りも管理会社に依頼するしかないな。レベルの低い組合でいたいならどうぞ。

外部業者の対応ってなに？当然知ってるんだろ？

[765: 匿名さん]

>>764 名無しさん

全く言い返せないことは分かった。レベルの高い組合なら、いちいち理事が見積もり取ったりしないよ。

それとも自主管理がしたいのか?レベルが高かったら管理会社に頼む必要ないもんな。
さっさと見積もり取れるレベルの高いスーパー理事に任せりゃいいんだし

[766: 匿名さん]

>>765 匿名さん
外部の対応ってなに？

[767: eマンションさん]

>>765 匿名さん
何故レベルの高い組合は理事が見積り取らないの？
自主管理の組合はレベルが高いってデータあんの？

[768: 匿名さん]

>>767 eマンションさん

>何故レベルの高い組合は理事が見積り取らないの？
自主管理の組合はレベルが高いってデータあんの？

見積もりも楽に取れるような有能な理事なら、管理会社に依頼する必要もなく
自主管理した方が安上がりってことになるよって意味なんだけど。。

[No.765～本レスは、一部テキストを削除しました。]

[769: 匿名さん]

>>768 匿名さん
結局お前の妄想だったことがわかったよ。
見積り取れるイコール自主管理できる。この程度の理解ってことは管理組合に携わったことがないってこと。

で、外部業者の対応ってなに？逃げるの？

[770: 匿名さん]

>>769 匿名さん

じゃあ自主管理は何が大変なんだ? そこ説明しないと意味ないだろ。まあ、罵詈雑言でまた誤魔化すんだろうけど。

>で、外部業者の対応ってなに？逃げるの？

さっきから何が聞きたいの?

[772: 匿名さん]

小修繕、つまり管理費で対応する工事の見積りについては、
管理会社に相見積もりを取らせればいい。
金額は大したことないので、ピンハネされても微々たるもの。
大規模修繕工事に関しては、専門委員会がタッチする。

[774: 職人さん]

まだそんなことをいっているんだね。
収支報告書の項目で下げなければ何をもとに
値下げ交渉をするというのだろう。
まったく頭悪いね。

[775: 匿名さん]

>>774 職人さん


A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。

[776: 匿名さん]

管理費の削減率が平均３０％というのはどういう根拠なの。
管理費削減をコンサルに依頼して安くなったとして、収支報告書
の各項目の金額は変更しないの。
変更する場合は、項目別に値下げ交渉しているということだよね。

[777: 匿名さん]

コンサルが見積もりを取るというのは、同じ条件で
相見積をとるということだよね。
同じ条件ということは、収支報告書の項目ということ
じゃないの。

[778: 匿名さん]

管理費の値下げは、理事会でやるにしろ、コンサルがやるにしろ
収支報告書の項目でやれそうなものをやるんだよ。

[779: 匿名さん]

管理費をさげるんであれば、どの項目を交渉するかです。
事前にその項目の相場ぐらいは調べておくといいでしょう。

[780: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするといっても、自分の住んでいる
マンションの管理費が高いのか安いのかぐらいは知らないと
どうしようもないんじゃないの。