管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[701: 住民さん1]

例えば管理費の賃金は誰に見積りとるのか不明だし、エレベーター保守も会社は複数から見積りとるべきだし、植栽も複数業者がある。点検や警備もそれぞれ業者はある。これ、理事はかなり負担じゃないの？ただでやらすんでしょ？まずやりたがらないでしょ。

わざわざコンサルと言うけど、コンサルなら電話一本で済むでしょ。

普通はわざわざ、見積りをいちいちとるなら、手慣れたコンサルに他の管理会社への委託の見積りとった方が確実でしょ。

データと言うなら、コンサルが減額事例出してるよ。収支項目みた減額事例はどこにあるの？

[702: 匿名さん]

>>701 住民さん1さん
管理費の賃金って何ですか？初めて聞くので誰に見積り取るか分かりません。収支報告書見たことある？

複数見積り取ればいいだけで、何が負担か全くわからない。全てを同時にする必要はないし今期は点検で来期はEV保守と刻んでもいい。

>収支項目みた減額事例はどこにあるの？
話ずらさないでくれる？それとも効果乏しいって根拠のない嘘だったの？

[703: 匿名さん]

>>702 匿名さん

>管理費の賃金って何ですか？初めて聞くので誰に見積り取るか分かりません。収支報告書見たことある？

収支項目に管理員の人件費あるよね。当然、賃金が元になってるから、賃金もわからないとね。

>効果が乏しいって何かデータあるなら出してね

あんたがこう言ったんだよね。

効果が乏しいというデータを求めるんなら、あんた自身が主張する収支項目の効果があるというデータはあるの？


>複数見積り取ればいいだけで、何が負担か全くわからない。
>複数見積り取ればいいだけで、何が負担か全くわからない。

見積もりをいちいち取るのが負担じゃなければ、自主管理も負担じゃないってこと？
自主管理も一度見積もりとって契約結んどけばあとはそれ以上の負担なんてないよね？

収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、２年目以降はずっと安くなる。

収支項目見て現行の管理会社に交渉しても、苦労だけで目的が達成できない可能性が高いので、どちらが賢い選択かはバカでもわかる。

[704: 匿名さん]

まだそんなこといっているんだね。
管理会社との値下げ交渉での項目は何があると思っているのかな。
管理人人件費、清掃費、各種点検費、それぐらいしかないんだよ。

[705: 通りがかりさん]

>>704 匿名さん

見積もりが大した手間ではないのなら、一部委託や自主管理でいいって事ですか？

[706: 匿名さん]

>>703 匿名さん
>>703 匿名さん
>収支項目に管理員の人件費あるよね。当然、賃金が元になってるから、賃金もわからないとね
普通は管理会社に委託しているから当然収支報告書には出ていない。

>効果が乏しいというデータを求めるんなら、あんた自身が主張する収支項目の効果があるというデータはあるの？
各組合がやることがデータ化なんてされてる訳ないだろ。バカじゃない？

自主管理と仕様の分かってる見積りを取るだけの単純作業を同じに考えるとかすごいですね。どうすればそんな風に考えられるか秘訣教えて？

何故管理会社をリプレイスしない前提なんですか？

[707: 匿名さん]

>>706 匿名さん

>各組合がやることがデータ化なんてされてる訳ないだろ。バカじゃない？

じゃあなんでデータを聞いたの？

700で

>効果が乏しいって何かデータあるなら出してね

こう書いてるよね？　なんで各組合がやってデータがないと自分で書いてるのに、データを出せと書いたの？

>普通は管理会社に委託しているから当然収支報告書には出ていない。

業務を委託してても、内訳は書いてあるのが普通。ってか、委託項目が収支に出てないなら、何をどう交渉するの？

収支見て交渉って、業務委託しているところが分からないなら一体、何を交渉するの？

何から何まで言ってることおかしすぎてついていけないよw

確認だけど、委託項目は収支に載ってない、でいいの？w
今まで言ってきたこと一体なんだったんだよw

[708: 匿名さん]

日頃、管理費の削減交渉には応じると豪語している合人社のステマの臭いがプンプンする。
管理費と言っても固定費である管理委託業務費のことで、合人社の巧みなトリックによって、全体管理費は何故か値上げされる。

[710: 匿名さん]

>>707 匿名さん
俺は聞かれたものはないと言ってるだけ、お前は何か根拠あるんじゃないのか？ないのに効果が乏しいって適当言ったの？また自分の嘘をごまかすの？答えろよカス

[711: 匿名さん]

>>710 匿名さん

>俺は聞かれたものはないと言ってるだけ

そうじゃないだろw なんでないと自分で言い切ってるものを、出せって言うんだよw
頭大丈夫か？ 俺は知らないけど、俺の知らないものを出せ！みたいなこと言ってるんだよ？w

1)　収支項目で交渉するのがいいことを裏付ける根拠やデータはなく、お前の独自の自説でしかないってことだな？

２）管理会社の委託項目は収支に書いてないってことでいいんだな？委託費としかなく、その内訳はかいてないんだな？

３）内訳で交渉するんじゃなかったの？w

4)委託業務を値下げするなら、もう管理会社、つまり他社に見積もり取るしかなくなるってことか？

5)理事が収支項目の見積もりをいちいち取るのが負担じゃなければ、一部委託や自主管理を進めるってことか？

逃げずに答えてねw

[712: マンション掲示板さん]

>>711 匿名さん
>費用だって値下げできなければゼロだよ？試すだけでもダメなの？それなに、そんな煩雑で負担が大きく効果の乏しいやり方に固執する意味がわからないんですが。。

お前は何か根拠あるんじゃないのか？ないのに効果が乏しいって適当言ったの？また自分の嘘をごまかすの？答えろよカス

[713: 匿名さん]

深夜、早朝からご苦労さん。

[714: 匿名さん]

>>712 マンション掲示板さん

効果が乏しいんじゃなくて、お前個人が事実を受け入れたくないだけだろw
コンサルは減額事例をHPに公開しているし、減額できたところは実際に管理費が安くなっているのは売買履歴で辿れるよ。

一方、お前は自分が主張しているだけで、全く根拠がないだろ。

結局、案の定、自分の主張の根拠すら逃げ回って答えられない。そりゃ、誰にも相手されず、荒らしって言われるしなかいな。

なんせ、自分で収支項目見て交渉と言ってるのに、管理人人件費すら、収支にのってなかったら、一体何を交渉するんだよw

完全に頭おかしいわ

[715: 匿名さん]

>>714 匿名さん
あんた収支報告書の内容知ってんの。
それに収支報告書で値下げ交渉をしていくんだが、その項目で
値下げ交渉するんだが、その項目は、管理委託費、管理人人件費、
清掃費、各種点検費ぐらいしかないんだよね。
光熱費や口座振り込み料を値下げする訳にはいかないんだよ。
管理人人件費が収支報告書に載ってない訳ないじゃないか。

[716: 匿名さん]

>>715 匿名さん

おまえ706でしっかりとこう書いてただろ、どっちなんだよw

>>収支項目に管理員の人件費あるよね。当然、賃金が元になってるから、賃金もわからないとね
普通は管理会社に委託しているから当然収支報告書には出ていない。


ってか、管理委託費、管理人人件費、
清掃費、各種点検費ってこれにそれぞれ３社から見積もり取ったとしても１２あるぞ。しかも、各種点検ってエレベーターや受水槽とか消化設備や雑水管の洗浄とかいちいち複数から理事が見積もり取るのか？w

それが、負担じゃないなら、もう一部委託や自主管理でいいってことか？
ちゃんと答えてね

[717: 匿名さん]

>>716 匿名さん
あのね、管理委託費や管理人人件費、清掃費、雑排水管の洗浄費、
エレベーター保守点検費とかの全国の相場ぐらいは掴んでおくことだね。
それぐらいは簡単に調べられるだろう。分からなければ、ここで質問すれば
教えてくれるよ。
そして、自分のマンションの価格が他所と比較して高い部分を
交渉していけばいいんだよ。
相見積をとる必要はないよ。

[718: 匿名さん]

>>715 匿名さん
>管理人人件費が収支報告書に載ってない訳ないじゃないか。

「管理員業務費」は、委託業務費に含まれているのが一般的であり、収支報告書には記載しない。

[719: 匿名さん]

>>717 匿名さん

>簡単に調べられるだろう。

見積もりを取るんだろ？

調べるの？見積もりを取るの？どっちなの？

前、ネットで簡単に調べられると豪語してたのに、できなくて見積もり取るに変えてたよな。管理人の人件費も出てくるとか、出てこないとか、。

話にならねえな

[720: 匿名さん]

>>719 匿名さん
見積りを取るのはどうしてやるの？
そんなことしても、管理会社は金額は出してこないよ。
相場は自分で調べれば大体は分るよ。
教えてあげようか。

[721: 匿名さん]

>>719 匿名さん

某スレの軽薄なスレ主を相手にしてもつまらないですよ。

[722: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　２，０００円～３，０００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　８００円～１，５００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[723: 匿名さん]

大体の相場を記載しましたが、私が調べているものですから
信用できないかもですね。
参考にできるんなら参考にして下さい。

[724: マンション検討中さん]

>>723 匿名さん

で、結局、見積もりは取らないの？

[725: 口コミ知りたいさん]

それから706でなんでウソついたの？

結局、その場かぎりでいい加減どころか、嘘しかつかないって事だよな？

[726: マンション掲示板さん]

>>723 匿名さん

だいたいな相場って2、3割も幅もたせてそれで一体どうやって交渉するの？w 管理人１時間2000ー3000円って50%も違うぞw １時間3000円なら相場通りだから交渉すらしないの？w

[727: 匿名さん]

>>722 匿名さん
汚水管洗浄工事はどうしてやらないの？
一般家庭はどうして雑排水管洗浄工事をやらないの？

[728: 匿名さん]

>>727 匿名さん
＞＞一般家庭はどうして雑排水管洗浄工事をやらないの？
やる必要ないからだよ。
そんなことも分からないのか？

[729: 匿名さん]

ははは
雑排水管高圧洗浄なんて、７．７倍も幅があるぞ！

[730: 匿名さん]

結局、誤魔化してばかりで自分の主張ですら、何一つまともな根拠を答えられないんだな。
見積もりを取ると言ったり、ネットで相場を見ると言ったっり、収支見て交渉っていかに意味のない行動かって分かるよ。相場見て交渉って大体、適当な言い訳言われて拒まれたらそれで終わりじゃん。全く何もできないだろうね。

[732: 匿名さん]

管理費用については、マンションの規模・戸数、築年数、管理の質，地域によって
かなり違ってくるので単価の幅があるんです。
それを斟酌して自分のマンションにあてはめていくのです。
それに、管理会社から相見積もりを取るということは、管理会社のリプレイス
をするということですか。
リプレイスの考えもないのに、項目ごとの見積り金額はださないでしょう。
管理会社の回し者とか荒らしとかいって自分を正当化するのはやめなさい。
ここのスレに役に立つ情報の提供をしても何の意味もないようですね。

[733: 匿名さん]

>>732 匿名さん

もういいって、嘘つきが何言っても信じてもらえないよ。
どうせ何聞いても嘘とデマばっかなんだから。

[734: 匿名さん]

>>733 匿名さん
うそつきはお前じゃないの。
嘘とは思っていないんだろうが、無知も同じことだよ。

[735: 匿名さん]

>>733 　匿名さん
あんたも嘘ばっかり書き込んでいないで、勉強したらどうなの。
みんなあんたの書き込みにあきれているよ。

[736: 匿名さん]

　↑
天に唾する某スレの軽薄スレ主

[737: 匿名さん]

無知は怖いね。
それを知らずに押し通すそれがすごい。

[738: 名無しさん]

>>731 匿名さん
>平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。
これはすごい！そんなにさげられるのですね！ぜひコンサルタントに依頼しないと！

[739: eマンションさん]

>>738 名無しさん
電話一本で平米単価２００円前後にまで下げられるとは、まさに夢のよう

[740: 匿名さん]

>>739 eマンションさん

コンサルは電話一本で、各社から見積もりまでマジで取ってくれるよ。
まあ、現行の契約確認のために総会の書類くらいはいるけど。
あとは理事会で検討するだけ。

収支項目眺めて現行の会社に頼み込むだけで値下げできるなんて言ってるバカがいるけどw
まあ、ネットで相場調べるのか、見積もり取るのかさえ、答えられなかったけどな。

[741: 匿名さん]

コンサルなら電話１本で平米２００円程度下げられる？
７０㎡にすれば、１戸14,000円も値下げしてくれるんだ。

[742: 匿名さん]

>>741 匿名さん
よく読め。平米単価200円程度の水準にまで下げられると書いてあるから。
いくらから200円になるってのが書いてないしなんの参考にもならないけど。

[743: マンション検討中さん]

>>742 匿名さん

そんなこと、どこにも書いてないと思うけどどこ？

平米200円程度「まで」下げられるのところを、またウソついてデマ流したの？

ウソつかないと反論もできないんだな。どうしようもないな。

[744: 匿名さん]

>>731
>一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。
>>738
>>平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。
>これはすごい！そんなにさげられるのですね！ぜひコンサルタントに依頼しないと！
　↓
>>739
>電話一本で平米単価２００円前後にまで下げられるとは、まさに夢のよう
　↓
>>741
>コンサルなら電話１本で平米２００円程度下げられる？
>７０㎡にすれば、１戸14,000円も値下げしてくれるんだ。
　↓
>>742
>よく読め。平米単価200円程度の水準にまで下げられると書いてあるから。

[745: 匿名さん]

管理委託費が1戸当たり14,000円ということだね。
しかし、管理委託費が平米当たり２００円とは高すぎだよ。

[746: 匿名さん]

>>741=>>745=某スレの軽薄スレ主

>>744 を、よ～く読め！！