管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[621: 匿名さん]

>>614 匿名さん

>コンサルでもいいんだけど、収支報告書の項目が分りやすくて
いいんじゃないの。

コンサルでもいいんだね。コンサルがとってきた見積もり見れば、内訳でこうもくがいくら下がったか分かるよ。なんで何度もしつこく同じこと聞くの?

>管理の条件をいっているんではなく、収支報告書の項目で交渉すべき
といっているんだけど、いつまでたっても理解できないんだね。

あんたが理解できないんだろ?w

>612
>希望する管理の条件とは何なの。
管理員人件費とか清掃費、各種点検費、管理委託費とかをを
いうんじゃないの。

もろ、自分で管理の条件を聞いてるじゃんw 頭おかしいよね。あんた。

>値下げをする項目がなければ、他所のマンション
との比較もできないでしょう。

別にどこを値下げしたいかなんて考える必要ないよ。希望する条件を複数から見積もりとってくるだけだから、どこが下がったなんて、管理会社によって違うし、組合で値段決められないしね。同じ管理で下がったところと契約するだけだから。

キミはTVを値引きしたい場合、TVのどの部品を下げたいとか、このリモコンを下げたいとか、いちいち分解して考えるの ?w

しかし、何で同じことを何度も書くの？

結論としては、ネットでも出てくる管理費削減のコンサル会社に問い合わせ、希望する管理の条件で見積もりをとってもらい、理事会で判断する。これだけ。

いちいち、収支報告書の項目先を一つ一つ当たるなんて馬鹿かことは普通はしません。
わざわざ面倒なこと言って、荒らしが管理費の値下げを諦めさせたいだけです。
普通、値段交渉で内訳をいちいち調べるなんてことしませんよね？他社がこの値段でやってくれるから、そちらはどうする？ってだけですよね。

清掃会社決めるのに、洗剤の種類がどうだからとか、スタッフの数がどうとかで値下げしてなんて言わないですよね？この範囲の清掃をこれだけの時間内に他社ならいくらでやってくれるから、とかそういう決め方ですよね？

あと、値下げとサービスのカットは全然違う話です。エレベーターの保守費で毎月からふた月に１回の点検で値下げとは言わないですよね？毎月の保守費で安くならないと値下げと言わないですよね。

一番無駄なのは、コンサルが怪しいとか言って、最も怪しい管理会社の言い分信じて高い管理費を払い続けてしまうこと。管理費が高いと中古で売れなくなり、資産価値も下がるし。　

[622: 匿名さん]

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者を見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。

[623: 匿名さん]

管理会社を変えると言うことは間違いなく管理の質が変わる。社風や企業価値が異なるように社員の教育もレベルも異なるのだから。特にデベ系と独立系では超えられない壁がある。

独立系は管理戸数ばかり気にしているから工事で回収することを前提で利益率を下げてでも契約を取りに来る。会社だから当然だけどね。

コンサルは削減金額の割合を報酬としている所が多く、品質を落とさず管理費を下げるを謳い文句に実情(契約内容を変えずリプレイスしたのにフロントが全く使いものにならない等)を管理組合にバレないようにしながら管理費を下げるものもいるので管理組合は決して丸投げしないこと。丸投げ意識を改善しない限り管理組合は搾取され続ける。

[624: 匿名さん]

>>623 匿名さん

つまり、どうしたらいいんですか？　コンサルに頼んだ方がいいのか、それとも管理費の高さの改善はあきらめて、何もしない方がいいのか。丸投げはダメとかではなく、具体的に何をすればいいのか、ご教示ください。

[625: 匿名さん]

>>624 匿名さん
どこまで理解した？

[626: 口コミ知りたいさん]

>>625 匿名さん

とぼけないでさっさと聞かれたこと答えろよ

[627: 匿名さん]

>>624 匿名さん
中期的な視野で自主管理に方向転換すればいい。
管理費修繕費は30％程度は楽に削減できる。
そのための人材育成や、人材確保への投資は必要です。
その程度の展望は持たないと、結局、何にもできない。

[628: 匿名さん]

>>626 口コミ知りたいさん
お前ばか？丸投げするなって書いてあるだろ。
次はお前が聞かれたこと答えろよ？

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん

一人で収支項目書眺めとけよw

[630: 匿名さん]

>>629 匿名さん
収支項目書ってなに？バカの言うことはわからんなぁ

[631: 匿名さん]

収支報告書とかはみたこともないからしょうがないよ。
マンションの住民ではないんだから。

[632: 匿名さん]

収支報告書を見たって金額がわかるだけで、内容はわからないんだけどね。

[633: 口コミ知りたいさん]

まあ、いまの管理費に不満あるならとりあえず現行の管理体制でコンサルに相談して複数社から見積りとって金額みて決めればいい話ってことだな。

収支項目みていちいち原価調べて
なんてやりたいやつは好きにすればいいけど、そこの住人はかわいそうだが

[634: 匿名さん]

>>633 口コミ知りたいさん
全国のマンションで共通の収支報告書の項目で比較を
しなければ相場も何も分からないじゃないか。
まだわかってないんだな。
コンサルだってそれを基に交渉するんだよ。

[635: eマンションさん]

>>634 匿名さん

じゃあコンサルでいいじゃんw

[636: 匿名さん]

よくねーよ
何百万も支払う価値があんのかよ。

[637: マンコミュファンさん]

>>636 匿名さん

だから、あんたは収支項目みて、どんどんカットしたらいいじゃん。

何百万ってのは、カットできた分の成功報酬である一年とか半年の金で持ち出しはないし、何百万かかったってことは何もしなかった場合と比べてそれだけ毎年変わってくるってことだから。

[638: 匿名さん]

>>637 マンコミュファンさん
特に反論がないので、コンサルに金を払う価値はないってことだな。

[639: 匿名さん]

>>638 匿名さん

収支項目見て値下げって誰に何をどう訴えるの？　相場ってどこで調べるの？　そんな面倒な事は誰がやるの?
相場より高いからと訴えて断られたら諦めるの？

[640: 匿名さん]

>>639 匿名さん
ほー、相場を調べるのが面倒で、コンサルを探すのは面倒でないのか。
てか相場を調べるのが面倒ってやり方知ってるの？逆に何が面倒なのか教えて？

誰がやるか？理事会に決まってるだろ。マンションの管理に関わったことあんの？基本中の基本なんだけど。

>相場より高いからと訴えて断られたら諦めるの？
お前はどうなん？

コンサルは何をどうやって値下げするの？