管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[61: もはや神オリジナル]

分譲したときのデベ子会社の管理会社の管理委託契約を安くしたければ独立系にしたら半額になるよ。
管理委託契約の中身が基幹事務だけならだけど。
しかし、それで安くなる一戸当たりの管理費は1000円から2000円程度に過ぎないからやめといたほうがよい。

[62: 上位]

デベ系管理会社のフロントの平均年収は700から800万でかなりまともな人がやってるけど、
独立系って年収40０万以下が大半でろくなのいないからやめといたほうがよい。
リプレース時のプレゼンで来る人は会社のエースだけど
リプレースした後しばらくすると管理業務主任者の試験も受からない人が担当になるよ。

[63: マンション検討中さん]

>>62 上位さん
デベのフロントの平均年収が700から800？転職サイトとか見たら500万ちょいだけど、、、

[64: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

この人有名な自作自演の荒らしだから相手にしてはダメですよ。

ただ、管理費が割高な社員の賃金に消えてると言うことなんで、コストの安い会社の方がマシです。

管理会社なんてどこもぼったくりなんで、せめて月のランニングコストが安い方がいいんです。それを組合で意見をまとめてどう選ぶかですね

[65: 通りがかりさん]

>>63 マンション検討中さん
たぶんそこは管理人を含むから。高すぎると反感を買うから安く見せたいんでしょう。住友不動産とか三菱地所の子会社とかかなり高いですよ。むかしいた管理侍はそのへんの会社のフロント。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>64 匿名さん
　　　　↑この人有名な世間知らずの井の中のかわずの人だよ

[67: 匿名さん]

55です。現役フロントですが年収の件についてお答えいたします。
私はデベ系ですが、昨年度の年収は700万弱です。役職は次上がれば管理職というところです。
以前は独立系にいましたが、係長で520万ほどでした。
平なら400万を切るでしょうね。
知り合いが某鉄道系の大手にいますが、そこも5年目主任クラスで400万円台と言っていましたね。
やはり会社によって大きく違いますよ。例えば三井さんなんかはもっと待遇は良いと聞いています。
私が転職した理由も待遇面が大きいですが、私の今の勤め先は求人サイトの年収例より実際の方が多いのに驚きました。普通逆なんですがね。

ただ、やはり管理会社だけあって中途入社のゴールとなる支店長または部長クラスでも1000万は届かないようです。
執行役員から上はプロパーの人間か親会社からの出向くらいしかなれませんから。

[68: マンコミュファンさん]

>>65 通りがかりさん
なるほど…
高い方がいいと思いきや、世間の目を気にして低く見せてるのですね。

[69: 匿名さん]

マジですか

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん

つまりは、デペ系で管理を買ったつもりが、人件費に消えているということですね。
管理組合目線では直接の管理に関係ないコストの分（賃金や福利厚生）も負担しているということなので、ますます大手に頼むのはコスパが悪いということですね。

荒らしの人は「安心だから」とか「質がいい」とか印象論だけで、品質の良さの客観的な根拠を言えないえませんからね。

委託管理は安価な独立系に頼んで、工事営業の構成に関してはこれまた荒らしが荒らしてきたコンサルに業務監査で目を光らせてもらうのが賢いやり方かもしれません。

大手なんて品質に支払っているつもりが、従業員の給料に消えているんですからね。

[71: 評判気になるさん]

>>67 匿名さん
近鉄は電鉄本体が安いから近鉄住宅管理も安いんだよ。

[72: 口コミ知りたいさん]

>>70 匿名さん
安心とか誰が言ってんの？
独立系とデベ系は社員のレベルがちがうんだよ。
独立系だと元は魚屋とかの人がいるんだけど、
違いがわからないのは世間が狭すぎるからだね。

[73: 口コミ知りたいさん]

分譲したときのデベ系管理会社だと売り上げ計画に大規模修繕工事も入ってるから管理組合が何もしなくても定期的に大規模修繕工事が提案されるよ。ライオンズマンションなんか10年に1回らしい。大半のマンション管理組合は100戸以下で修繕委員会なるものを組織する人材はいない。
例えるならアフリカなんかは独立しないで植民地のままのほうが安定して発展していたはずなのよね。
長谷工の60戸の築30年のマンションでエレベーター交換1300万かけたらしいけど、大した問題ではないだろう。継続した修繕が約束される快適なマンションライフなんだからw

[74: 口コミ知りたいさん]

長谷工のフロントは年収800万くらいが平均みたい。

[75: 匿名さん]

800か・・・

[76: マンション検討中さん]

修繕積立金は必要額の半分程度あるのが理想的。
足らない半分を値引き要求と借入金で賄う。
ないところからは取れないからね。
修繕積立金の増額議案にはとりあえず反対すべき。
大規模修繕が5年10年遅れても実害はないよ。

[77: 評判気になるさん]

>>76 マンション検討中さん

ですね。管理会社が作った長期修繕計画は長期売上計画だなんて揶揄されるくらいですから。

[78: マンション検討中さん]

それにいまインフレで超低金利でしょ。企業物価は10%以上上がっているから、修繕積立金は実質10%以上目減りしている。
借入金で大規模修繕をやれば時間の経過で借金が目減りする。
積立金制度は高金利時代の遺物なんですよ。

[79: 匿名さん]

>>78 マンション検討中さん

きみ、賢いね。ただ、事後徴収は金が集まりにくくないか？

[80: 匿名さん]

>>78 マンション検討中さん
だから管理費等の値上げをしてトントン。
うちは先を見越して管理費等の余剰金を投資している。
現在はリスクヘッジのために利確して現金のみ。