管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[61: もはや神オリジナル]

分譲したときのデベ子会社の管理会社の管理委託契約を安くしたければ独立系にしたら半額になるよ。
管理委託契約の中身が基幹事務だけならだけど。
しかし、それで安くなる一戸当たりの管理費は1000円から2000円程度に過ぎないからやめといたほうがよい。

[62: 上位]

デベ系管理会社のフロントの平均年収は700から800万でかなりまともな人がやってるけど、
独立系って年収40０万以下が大半でろくなのいないからやめといたほうがよい。
リプレース時のプレゼンで来る人は会社のエースだけど
リプレースした後しばらくすると管理業務主任者の試験も受からない人が担当になるよ。

[63: マンション検討中さん]

>>62 上位さん
デベのフロントの平均年収が700から800？転職サイトとか見たら500万ちょいだけど、、、

[64: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

この人有名な自作自演の荒らしだから相手にしてはダメですよ。

ただ、管理費が割高な社員の賃金に消えてると言うことなんで、コストの安い会社の方がマシです。

管理会社なんてどこもぼったくりなんで、せめて月のランニングコストが安い方がいいんです。それを組合で意見をまとめてどう選ぶかですね

[65: 通りがかりさん]

>>63 マンション検討中さん
たぶんそこは管理人を含むから。高すぎると反感を買うから安く見せたいんでしょう。住友不動産とか三菱地所の子会社とかかなり高いですよ。むかしいた管理侍はそのへんの会社のフロント。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>64 匿名さん
　　　　↑この人有名な世間知らずの井の中のかわずの人だよ

[67: 匿名さん]

55です。現役フロントですが年収の件についてお答えいたします。
私はデベ系ですが、昨年度の年収は700万弱です。役職は次上がれば管理職というところです。
以前は独立系にいましたが、係長で520万ほどでした。
平なら400万を切るでしょうね。
知り合いが某鉄道系の大手にいますが、そこも5年目主任クラスで400万円台と言っていましたね。
やはり会社によって大きく違いますよ。例えば三井さんなんかはもっと待遇は良いと聞いています。
私が転職した理由も待遇面が大きいですが、私の今の勤め先は求人サイトの年収例より実際の方が多いのに驚きました。普通逆なんですがね。

ただ、やはり管理会社だけあって中途入社のゴールとなる支店長または部長クラスでも1000万は届かないようです。
執行役員から上はプロパーの人間か親会社からの出向くらいしかなれませんから。

[68: マンコミュファンさん]

>>65 通りがかりさん
なるほど…
高い方がいいと思いきや、世間の目を気にして低く見せてるのですね。

[69: 匿名さん]

マジですか

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん

つまりは、デペ系で管理を買ったつもりが、人件費に消えているということですね。
管理組合目線では直接の管理に関係ないコストの分（賃金や福利厚生）も負担しているということなので、ますます大手に頼むのはコスパが悪いということですね。

荒らしの人は「安心だから」とか「質がいい」とか印象論だけで、品質の良さの客観的な根拠を言えないえませんからね。

委託管理は安価な独立系に頼んで、工事営業の構成に関してはこれまた荒らしが荒らしてきたコンサルに業務監査で目を光らせてもらうのが賢いやり方かもしれません。

大手なんて品質に支払っているつもりが、従業員の給料に消えているんですからね。

[71: 評判気になるさん]

>>67 匿名さん
近鉄は電鉄本体が安いから近鉄住宅管理も安いんだよ。

[72: 口コミ知りたいさん]

>>70 匿名さん
安心とか誰が言ってんの？
独立系とデベ系は社員のレベルがちがうんだよ。
独立系だと元は魚屋とかの人がいるんだけど、
違いがわからないのは世間が狭すぎるからだね。

[73: 口コミ知りたいさん]

分譲したときのデベ系管理会社だと売り上げ計画に大規模修繕工事も入ってるから管理組合が何もしなくても定期的に大規模修繕工事が提案されるよ。ライオンズマンションなんか10年に1回らしい。大半のマンション管理組合は100戸以下で修繕委員会なるものを組織する人材はいない。
例えるならアフリカなんかは独立しないで植民地のままのほうが安定して発展していたはずなのよね。
長谷工の60戸の築30年のマンションでエレベーター交換1300万かけたらしいけど、大した問題ではないだろう。継続した修繕が約束される快適なマンションライフなんだからw

[74: 口コミ知りたいさん]

長谷工のフロントは年収800万くらいが平均みたい。

[75: 匿名さん]

800か・・・

[76: マンション検討中さん]

修繕積立金は必要額の半分程度あるのが理想的。
足らない半分を値引き要求と借入金で賄う。
ないところからは取れないからね。
修繕積立金の増額議案にはとりあえず反対すべき。
大規模修繕が5年10年遅れても実害はないよ。

[77: 評判気になるさん]

>>76 マンション検討中さん

ですね。管理会社が作った長期修繕計画は長期売上計画だなんて揶揄されるくらいですから。

[78: マンション検討中さん]

それにいまインフレで超低金利でしょ。企業物価は10%以上上がっているから、修繕積立金は実質10%以上目減りしている。
借入金で大規模修繕をやれば時間の経過で借金が目減りする。
積立金制度は高金利時代の遺物なんですよ。

[79: 匿名さん]

>>78 マンション検討中さん

きみ、賢いね。ただ、事後徴収は金が集まりにくくないか？

[80: 匿名さん]

>>78 マンション検討中さん
だから管理費等の値上げをしてトントン。
うちは先を見越して管理費等の余剰金を投資している。
現在はリスクヘッジのために利確して現金のみ。

[81: 匿名さん]

80は荒らしなんで相手しないように

[82: 通りがかりさん]

>>79 匿名さん
　　　　↑借入金がわからないあほ

[83: 匿名さん]

>>82 通りがかりさん
ドル高円安の進行を防ぐ操作は中銀の利上げに頼ってきたが効果が薄れてきた。問題がやまずみである。資金不足で管理費等の値上げは必須。ウクライナ侵攻に失敗したロシアが次に打つ手は？。ヨーロッパ発の世界大恐慌。

[84: 匿名さん]

管理費を下げたければ、理事会から営業会社(フロント)を外すことが近道。
これで、理事会がまともに機能する。フロントがいるとどうしても管理会社の売り上げになるように誘導される。理事会は管理会社の提案が妥当なものか、単なる管理会社の売り上げの為の本来不必要な提案かは判断できない。

[85: eマンションさん]

>>84 匿名さん
そんなことしたら烏合の衆になるだけ。植民地から宗主国が消えると意見集約ができず、内乱が起きる。
機能不全になり壊れたモノでもほっとくようになるよ。

[86: 匿名さん]

事務管理費を減額する代わりに、毎月、休日の理事会にフロントは、在宅勤務のリモート参加で良いとする。

[87: 口コミ知りたいさん]

>>86 匿名さん
お前の会社は在宅勤務としたら給料減るのか。
普通の会社だと減額に応じないと思うぞ。フロントの仕事は理事会だけじゃないだろ

[88: eマンションさん]

管理会社が敵で区分所有者が味方だと勘違いしないでね。管理会社は反対意見の区分所有者を制するために使うんだよ。
管理委託費以外の経費から削るべきでそれには管理会社フロントの協力が不可欠である。
例えばエレベーター保守を独立系に変えたらかなり下がるが、理事会で横から安全性がどうのこうのと言われたら総会議案書の理事会決議はできないだろう。

[89: eマンションさん]

植栽はケチらないほうがよい。必ず専門業者に頼むこと。シルバー人材センターみたいなところに頼むと駐車場のクルマに傷を付けたりしてトラブルになるよ。
素人では高木の剪定は無理で、管理できないから伐採してしまえとか別スレのアホスレ主みたいな不幸な結末になるだろう。

[90: マンション検討中さん]

また荒らしが出てきてるのか。ここはどうやるかのスレ。荒らしはピンハネスレから出てくるなよ。お前の意味不明な憶測誰も聞いてないから。

[91: eマンションさん]

>>90 マンション検討中さん
　　　　↑安かろう悪かろうが理解できないあほ

[92: 匿名さん]

>>91 eマンションさん

ルール違反はやめましょうよ。ここは進め方のスレです。

[93: 匿名さん]

>>89 eマンションさん

>駐車場のクルマに傷を付けたりしてトラブルになるよ。

車に傷付けるのは、故意でなければ管理会社が頼む専門業社だって同じリスクがある。

シルバー人材センターに剪定頼むのはいいと思いますよ。
実際、トラブルなんてないし、マンションの共用エリアの草木なんて、管理しやすいように元々最低限しかないし、高い木自体、初めからほとんど植えないよ。
半額近くになって、よほど細かい住人以外、ある程度の出来があれば問題にしません。
そもそも、草木の剪定なんて、別に失敗したところで大きな問題にならないし、一度やってみてよければそのやり方でやってダメならまた業者に移ればいい。何のリスクもない。

[94: 通りがかりさん]

>>93 匿名さん
　　　↑こいつの世間が狭いだけ。
こいつのマンション庭先の雑木林の剪定とまてもなマンション共用部の庭園の剪定の区別がついていないw
高木があるマンションなんかいっぱいあるが、こいつに言わせると手が届かなくなると伐採するらしい。雑木林だからできること。専門業者は強剪定で対応する。
シルバー人材センターのトラブル事例は実際あります。
シルバー人材センターに頼む場合は複数のところに頼むこと。
同じところから複数呼ぶとおしゃべりばかりで仕事しないみたい。でもほんとにシルバー人材センターに頼んでるとはたまげたね。間違いなく雑木林だね。

[95: 匿名さん]

>>94 通りがかりさん

なんでコロコロID変えるの？
だから荒らしは信用されないんだよ。

>シルバー人材センターのトラブル事例は実際あります。

どこにあるんですか？申し込んだ総数とトラブルの割合を教えてください。
大したデータもないのに、自分で調べろと言って逃げないでね。あんたのいつもの手口だからw

シルバー人材センターに頼むとお喋りで契約を履行しないの？どこの自治体？
あんたの憶測以外に根拠あるの？

[96: 匿名さん]

>シルバー人材センターに剪定頼むのはいいと思いますよ。

樹木の高さ制限あるし、範囲が広いと剪定ゴミの処分不可だったりと、小型物件以外では相当使い勝手が悪いですよ。
ただ、20戸未満で植栽が低木や植木程度しかないようなマンションならいいかもしれないです。でも、個人の剪定業者でもシルバー並みの料金でやってくださるところありますから、私ならプロにお願いしますね。

[97: マンション掲示板さん]

>>95 匿名さん
シルバー人材センターのトラブル一覧
https://gokinjowork.jp/corporation/article/silver-human-resources-cent...

この記事以外でも管理組合が剪定を頼んだら駐車場のクルマに養生しないで作業したみたいでクルマにキズがついて
トラブルになった事例を管理会社フロントから聞きましたけど。

[98: マンション掲示板さん]

>>96 匿名さん
職人の日当がシルバー並みになるのは職人なら一人でやる作業を高齢者を二人以上派遣されるからでしょ。

[99: 匿名さん]

まあ、荒らしが必死に否定するということは、剪定なんてシルバー人材センターで十分だということは分かりました。業者に頼むより格段に安く、仕上がりがまあまあ納得できるくらいなら十分ありでしょう。

エレベーターもメーカー系は高いから、独立系にした方がいいということみたいですね。

[100: 匿名さん]

>>99 匿名さん
好きにしたらいいと思うけど。植木の職人って1日３万以上じゃないのかな？貧乏でケチるならいらないだろう。

庭園とは、
文化の発達に伴って、実用目的から離れて花や緑樹を植え、憩いの場として装飾的な地割や植栽を施して、観賞を目的とした庭園へと発達していった。

文化程度の問題だから、議論しても意味ないよ。

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん

そんなにマンションの植え込みを必死に鑑賞したければ、人間国宝でも雇ったらいいんじゃない？もちろん管理会社にふんだんな手数料払ってさ。それが目的なんだろ？

[102: 匿名さん]

最近のエレベーターは現地での定期点検は3か月か4か月に一回で毎月やるのは遠隔点検。だから以前の古いエレベーターの毎月の現地点検よりメーカー保守料金はかなり安い。
独立系に変えると遠隔点検できないと思うよ。センサーの仕様を開示してないみたいで毎月現地に行くしかないのでは？
古いエレベーターは毎月点検、または毎月2回点検だったりして遠隔点検はできないから独立系に変えたら下がると思うが、エレベーターが最新型に更新されたら独立系の仕事はなくなるのでは？公正取引委員会が介入するしかないね。

[103: 匿名さん]

>>101 匿名さん
安いマンションは買うもんじゃないね

[104: 匿名さん]

>>102 匿名さん

独立系も普通に今は遠隔ですよ。なんで嘘ばかりつくの？
メーカー系は遠隔になったから安くなっているわけでもないですよ。

新しい、古いに関わらず、メーカー系は保守系の倍くらい高いのは調べればわかること。

あなたの書き込みなんて嘘ばかりなんだから誰も信じませんよ。

[105: 通りがかりさん]

>>104 匿名さん
独立系に変えて遠隔点検してるとしたら、遠隔点検してる月は何も見てないね。センサーの意味がわからないんだから点検できるはずがない。

[106: 通りがかりさん]

> メーカー系は遠隔になったから安くなっているわけでもないですよ。

技術革新により、現地での点検回数が減ったから安くなったんだよ。
古いエレベーターはいまでも月2回です。

[107: 匿名さん]

>>106 通りがかりさん

価格が変わったというソースお願いします

[108: 匿名さん]

>>100 匿名さん
実は私の実家が造園業を営んでおりますが、以前からお得意さんだった戸建ての剪定も代替わりしたとたんお断りされることが増えたので、以前は職人も雇っていましたが今は両親の2人だけでやっています。もう70近いですし何もしないよりはマシかなという感じで日当1万円でも請けていますよ。

[109: 匿名さん]

>>104 匿名さん
遠隔監視が出来ない独立系もありますよ。
普通にとはどういう基準かわかりませんが、某有名会社さんは出来ませんよ。
あと、メーカー系は遠隔監視になり有人点検が3カ月1回になったタイミングで減額交渉を行った結果、単価は下がりました。
もちろん何も言わなければ下げてもらえませんし、遠隔監視になったから下げれますよね？と聞いても、はいそうです。とは答えませんけどね。

メーカー系と独立系の金額差は昔は倍以上開きがありましたが、今はそこまではないですね。
でも1.5倍程度は差がありますね。これはあくまでも減額交渉ありきなので、何も言わなければ以前の高額な金額のままっていうところもあると思います。

横やり失礼しました。

[110: 評判気になるさん]

>>107 匿名さん
そんなのメーカーとかマンションによって違いますよ。
フルメンテ契約のオーチスを独立系に変えるぞ！と脅したら
役員会決裁だと言って半年近く返事がないから
本当に独立系にかえたら４割くらい下がったかな？
そのあと2年後くらいに元に戻して下さい！とオーチスが懇願して
そこから２割下がったみたいだが。
結局、メーカー保守で半額になったと思うけど。
毎月現地点検のままね。
４万くらいでフルメンテメーカー保守だね。
いまは三菱だと新築でフルメンテ月44000くらいだと聞いてるよ。
現地での点検は3カ月に一回だったかな。
三菱で毎月現地点検の頃の相場はフルメンテ65000程度だったはず。
独立系でも遠隔点検できるのかい？引き継ぎもしないのにどうやってやるんだろうね。
毎月現地に来てたら点検の様子とか管理組合側でわかるけど、
遠隔でやってます！と言われて何を信じるの？