管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[482: 匿名さん]

>>481さん
そうですよね。
コンサルを１００％信用してはいけません。
最後は自分たちの判断で、減額交渉をやるべきです。
そもそもコンサルタントって一体だれなんですか。

[483: 匿名さん]

>>482
ＢＳ君とシマ君です。

[484: 匿名さん]

>>482 匿名さん

コンサルがダメなら、管理会社を信じた方がいいってことですか？

[485: 匿名さん]

だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。　
コンサル叩きをやっているのは、商売敵の管理会社の粘着荒らしですから気にされませんよう。

やり方はコンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。

管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費　削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。

コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。

繰り返しますが交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。

[486: 匿名さん]

>>485
管理会社、悪人ですね。

[487: 匿名さん]

見積りを取るのはいいが取り先には注意が必要。

第三者管理をしつこく勧め、規約をぐちゃぐちゃにしてくる管理会社に切り替わるかもしれないから、その辺りは気をつけないといけない。

[488: 匿名さん]

第三者管理をしているマンションは、小規模なんでしよう。
小規模ゆえに人材がいないということ。
輪番制はできない。

[489: 評判気になるさん]

第三者は管理の名を借りて組合資産をなんの抵抗もなく管理会社が主体的に管理費を奪いとっていく制度。電通社員に市長を任せるようなもの。管理組合の大小に関係ない。一度任せると大本営発表で骨の髄までしゃぶりとられます

[490: 匿名さん]

>>489さん
全国のマンションで、管理会社をそんな風にみているとこは
少ないですよ。
管理会社とは共存・共栄です。

[491: 匿名さん]

>>489さん
第三者に管理を委託するということはそんなことではないでしょう。
自分たちのマンションでは人材がいないとか、理事をする者がいない、
面倒くさい等でマンションの管理を第三者に委託しているんです。

[492: 匿名さん]

>>489さん
第三者に管理を委託するマンションは、その大小に大きく
影響されるんですよ。
それに、第三者が悪いことをするとは限らいというか、
そんなことをする者は殆どいませんよ。

[493: 匿名さん]

分譲時は、管理費と修繕積立金の徴収の考え方としては、修繕積立金は
できるだけすくなくして、段階的に値上げをしていくやり方が一般的です。これは
マンションを買いやすくするための手法でもあります。
管理費については、管理委託費や各種点検費、管理員人件費、清掃費、光熱費等
毎年必要額がきまっているので、最初からその金額が設定してあります。
修繕積立金は、段階的に値上げをすることになっていますが、その値上げ時期が
遅ければ遅いほど高額になるのは当然です。

[494: 匿名さん]

>>492 匿名さん
そんなことない。
第三者方式を採用する管理会社のほとんどが悪意に満ち満ちている。
悪徳管理会社の餌食となるのが目に見えている。

[495: 匿名さん]

管理会社はボランティア団体ではなく、営利企業で工事や管理で事業会社に発注し、その利鞘が利益になります。そのために管理組合に値上げや工事の営業をかけるわけです。

第三者管理では営業の必要もなく、やりたい放題で思った通りに決められます。お金が足りなくなれば値上げを自分達で決めればいいわけなんで。その工事は不必要だ！なんて言う機会もないわけで、次から次へと勝手に決まっていきます。危ない制度です。管理会社以外でこれを進める奴はどうかしてます。

[496: 匿名さん]

>>495さん
第三者管理にするということは、管理組合は殆どノータッチなんですよね。
やはり一部第三者管理にせざるをえないとしても、理事会が機能するように
しなければならないでしょうね。

[497: 匿名さん]

第三者がためだから自主管理にもっていこうとしても無理があるだろう。
住民は自主管理は望んでいないから。
自主管理になれば、マンションの資産価値は大幅に落ちるよ。

[498: 匿名さん]

自主管理はだめ。
理事会としても負担がおおきいからやりたがらないだろう。

[499: 匿名さん]

管理費は安くしたいが、自分たちで動くのは嫌だ。
そんなときはどうすれば良い。

[500: 匿名さん]

>>497 匿名さん
逆だと思う。
資産状況は良くなるし、組合に対する住民の意識も高くなるから将来的には希望が持てる。
住民は自主管理を求めている。

[501: 匿名さん]

>>499 匿名さん
やりたい人が有償でやればいい。
無償だからやりたくない人もいる。

[502: 匿名さん]

>>499 匿名さん
管理会社からは縁を切って、有能な管理者を雇えばいい。
年間200万ぐらいは予算が浮く。
修繕積立金に回すか、管理費を下げればいい。

[503: 評判気になるさん]

自主管理は管理会社が儲からないからダメ！自主管理は理事長が多少忙しいくらいで、他の所有権は単純に安くなるだけなのが、バレたらダメ！関係者はもっと不安煽らないとダメ！

[504: 匿名さん]

>>503 評判気になるさん
なぜ自主管理は理事長が多少忙しくなるくらいでいいことずくめなのにやらないのだろうか？
具体的なやり方がわからないからでは？分からない事を誰もやろうと思わないだろうね。

[505: 匿名さん]

>>504 匿名さん
だから、専門的な有識者を管理者として雇い、アドバイスを受ければいい。
なんでも無償で解決しようとするから行き詰る。
有識者のいない自主管理は管理会社がいる管理方式よりもたちが悪い。

[506: 匿名さん]

>>505 匿名さん
それが曖昧なだって言ってるんだけど。
専門的な有識者ってどこにいて、いくらで雇えるのか？その組織あるいは、その人はなぜ信用できるのか？そもそも何をもって専門的な有識者というのか？できるできると空論ばかり述べずやり方を教えないと誰もやらない。

[507: 匿名さん]

>>506さん
外野席からですが、専門的有識者で一番良いのがマンション管理士でしょう。
募集方法ですが、建設新聞でも掲載してくれますよ。当然無料です。
他には、ＮＰＯマンション管理組合連合会とか、マンション管理士会に
募集を掛けたらいいと思います。
専門的有識者の募集条件としては、マン管の有資格者で、マンションの住民
として理事長並びに大規模修繕工事の専門委員の経験者としたらいいでしょう。

[508: 匿名さん]

やはり、マンションで生活し、実際理事長や修繕委員の役員を
経験してた方がいいですね。

[509: 匿名さん]

>>507 匿名さん
有識者とすることも、募集条件を付けることもリスクだね。有識者と位置付けることで意見しにくい体制となるし、条件に合わない者はマンションの運営に関わることができず、関心が薄れ、結果有識者に乗っ取られないか？しかも有償とか、年間200万浮くとはとても思えない。

[510: 匿名さん]

>>506 匿名さん
それは管理会社に対しても同じことが言える。
どちらにしても結果が大事。結果の出ない専門家はアウト。

[511: 匿名さん]

>>507 匿名さん
マンション管理士会は気を付けたほうが良い。
管理会社の人間が役員になっている場合が多い。

[512: 匿名さん]

>>508 匿名さん
AかBかで選ぶのではなく、AもBも併せ持った人間のほうがいい。

[513: 匿名さん]

>>509 匿名さん
まずやることから始めましょう。
失敗は成功の基ですよ。
ピーチクパーチクでは何も変わらない。
年間200万浮かしている実例はいくらでもある。
彼らはこんなスレにはバカにして参加しない。

[514: 匿名さん]

>>513 匿名さん
やり方を具体化して言えないんだな。
逃げずに説明しなさいよ。それができないのに何が管理費削減なんだか。

実例あるならここにやり方書けばいいじゃないか。
変える気ないのはどっちだろうね。

[515: 名無しさん]

新築マンションで
13階建　マンション2基
月額23万のエレベーター保守費
って高いですよね？

[516: 匿名さん]

>>515 名無しさん
高過ぎます。
メーカーはどこですか？

[517: 匿名さん]

>>515さん
相場すると１基当たり５万円前後ですから高すぎます。
しかし、本当にそんなに高いんですか。
エレベーターの点検業者にはそんなに支払っていないと思いますが。

[518: 匿名さん]

保守点検費の支払いは管理会社経由になっているんですか。
直接管理組合が支払えば解決しますよ。

[519: 匿名さん]

保守点検費は管理会社経由になっているんでしょうね。
総合管理をされているみたいですから。

[520: 匿名さん]

釣りだったか？

[521: 匿名さん]

>>520さん
何が釣りなんですか。

[522: 匿名さん]

>>521 匿名さん
２基で２３万て話だよ。

[523: マンコミュファンさん]

13階でエレベーター２機ってことは、多くて１００世帯だから、管理費の月総額１００万円くらい
それで２３万エレベーターの保守費なわけない
たぶん何かを間違えているか、釣り

[524: 匿名さん]

そうなんだ。
釣りだったのか。

[525: 匿名さん]

>>523 マンコミュファンさん

独立系ならフルメンでも高くて２機で１０万円ってとこですな。

[526: 匿名さん]

>>525さん
独立系なら１機４万円前後が相場でしょうね。

[527: 匿名さん]

現在の物価高は便乗値上げもかなりある。

[528: 匿名さん]

しかし、為替相場はここ２０年ぐらい１ドル１１０円前後だったが
昨年いっきに最高１５１円まで円安となった。
現在は１３０円までに回復はしている。

[529: 匿名さん]

しかしいったん値上げしたものは、為替相場が元に戻ってもなかなか
値下げはしない。

[530: 匿名さん]

小麦粉の輸入価格が円安で高くなったのでラーメンの
値上をしますとか小麦粉を値上げしますといって値上げをしても、
円高になったからといって値下げはしないよね。

[531: 匿名さん]

新築物件の管理費が高くなっているのは何故かといいますと
管理内容のグレードが上がってきているからです。
マンションに付加価値をつけるために管理内容を充実させていますから。