管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[451: 匿名さん]

ただ、だれがその音頭をとるかです。
それが難しいですよ。

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん

理事長や発言の多い理事を個別に懐柔することですな。
もちろん管理会社の社員がいない時に。理事会の時にライン聞いとくとか。
それすらやる気がないなら厳しいね。諦めて無駄金を管理会社に払い続けて資産価値落としてください。

[453: 匿名さん]

管理会社の委託費を値下げ交渉しても大したきんがくには
ならないよ。

[454: 匿名さん]

また、委託費くんか。君だけだよ。委託費にだけ注目してるのは。
管理関係のスレかたっぱしから巡回して同じような荒らしコメントしてご苦労さん。

[455: 購入経験者さん]

管理費が年々上昇傾向にある？
何がそんなにあがるのか理解できない。

[456: 匿名さん]

光熱費が上がるからでないかな。
口座引き落としの手数料はあがっていないよね。

[457: 匿名さん]

管理費の値下げをするときには、その理由付けが
必要ですよ。
ただ、よそが○○だからうちも同じにしてくれでは
通用しません。
管理会社のフロントも会社に持って帰って値下げの
許可をもらわなければならないのですから。

[458: 匿名さん]

管理会社のフロントが値下げ交渉をされると嫌がるのは
当たり前のことですよ。
会社の利益が減るんですからね。

[459: 匿名さん]

>>457 匿名さん

だから、「交渉」なんてしませんよ。
現行の会社が、他所で出てきた見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。

冷蔵庫買うのと一緒。部品の値段で交渉しないよね？

[460: 周辺住民さん]

管理費の値下げ交渉は何から手をつけたらいいんでしょうか。
適切なアドバイスをお願いします。

[461: 通りがかりさん]

>>460 周辺住民さん
どの項目を下げたいのかによって交渉先も変わります。
まずは交渉先の整理をし、仕様確認をしてそれぞれの競合他社に同じ仕様で見積りをとり比較して交渉がいいかな。

[462: 匿名さん]

どうやって同じ仕様での相見積もりがとれるのかな。

[463: 匿名さん]

相見積を取るときは、まず１社に見積もりを取り
材料とか仕様、数量を消してそれで相見積もりを取るのが良い。

[464: 匿名さん]

↑は工事や各種点検の相見積もりをとるとき。
管理会社の事務管理費や管理員人件費、清掃費は
他管理会社から合い見積もりをとらなければならないので
難しい。

[465: マンション掲示板さん]

>>464 匿名さん
管理会社の費用であれば標準管理委託契約書からいつだして出してくるような所はナシで良いでしょう。分かりにくい見積りを出すような会社は信用できないからね。

[466: 匿名さん]

>>465さん
書いてある内容が理解できないですよ。
何をいおうとしてるんですか。

[467: 匿名さん]

だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。　

コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。

管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費　削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。

コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。

交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。

[468: 匿名さん]

>>467さん
コンサルなどに頼んでというが、そのコンサルがそんなこと
できるんですか。
コンサル料は管理費削減分とかいっているが削減できなければ
コンサルの報酬はなしですか。

[469: 匿名さん]

どんなにしてコンサル募集しますか。
相見積りを取りますか。

[470: 匿名さん]

>>468 匿名さん

ナシだよ。ってか、削減余地がないってことは管理費はそこまで高くないってことだからそういうマンションは最初から断っているよ。考えなくても分かるけど。

管理費が高いから相談するんであって、安ければ最初から相談しないでしょ。頭大丈夫か？話の前提わかっている？

[471: 匿名さん]

>>470さん
管理費のどの部分がどれぐらい高いか分かっているんなら
自分たちで交渉すればいいんじゃないの。

[472: 匿名さん]

自分たちではできないからマンション管理士等に依頼するんじゃないの。
第三者なら交渉がしやすいからね。

[473: 匿名さん]

減額交渉くらいは理事長がしてもいいんではないだろうか。
管理会社のフロントもその話し合いぐらいには応じると思うが。

[474: 匿名さん]

但し、減額交渉をするには、根拠がしっかり
していないと、うまくいかないよ。

[475: 匿名さん]

管理会社との減額交渉でできるのは、管理員人件費、
清掃費、管理委託費ぐらいでしょうね。

[476: 匿名さん]

管理費の値下げは交渉してもそんなにはさがらない。
下げる交渉をすれば、管理内容の低下につながる。

[477: 匿名さん]

管理費等が高いといっているのは、管理費と修繕積立金、駐車場使用料が
合計して高いといわれているんだと思います。
駐車場使用料と修繕積立金は関連性がありますので値下げは難しいと思います。
問題は管理費ですが、これは相場と比べ高いところもあると思います。
高い所は、管理会社と交渉して下げることはできます。
但し、小規模マンションについては、採算性の問題もあり、あまり値下げに
固執すると委託を拒否されることもあります。

[478: 匿名さん]

だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。　

コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。

管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費　削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。

コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。

交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。

[479: 匿名さん]

>>478さん
コンサルに頼むというけど、そのコンサルが相場とかしってるんですか。
また、そのコンサルをどうやって探すんですか。
コンサル費用は、年間の管理費削減とかいってますが、そんな交渉をすれば
コンサルは思い切って値下げ交渉をしますよ。
大型マンションなら、５００万円とか１，０００万円とかになります。
殆ど動くこともなくも短期間の交渉でそれだけの報酬が得られれば
有資格者じゃなくても、ちょっとした知識があるマンションの住民でも、
よその管理会社のフロントでもアルバイト感覚でやりますよ。
契約できれば後は野となれ山となれでもいいんですからね。

[480: 匿名さん]

管理費の減額交渉をする場合は、理事か直接タッチしなければ
ならないでしょう。
交渉の前にいろんな問題点を理事とかで検討しておくべきです。
他人任せにすればいいようにあしらわれますよ。
情報だけをコンサルに貰い、あとの交渉は自分たちでやる。
ただ、そのコンサルをどうやって探しますか。

[481: 匿名さん]

コンサルは成約報酬がもらえれば良いだけなので、見直しの結果マンションの管理がどうなるか、それが良い結果になるかまでは責任を持ちません。
あくまでコンサルはコンサルでしかなく、最後は管理組合の責任でやることになります。

[482: 匿名さん]

>>481さん
そうですよね。
コンサルを１００％信用してはいけません。
最後は自分たちの判断で、減額交渉をやるべきです。
そもそもコンサルタントって一体だれなんですか。

[483: 匿名さん]

>>482
ＢＳ君とシマ君です。

[484: 匿名さん]

>>482 匿名さん

コンサルがダメなら、管理会社を信じた方がいいってことですか？

[485: 匿名さん]

だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。　
コンサル叩きをやっているのは、商売敵の管理会社の粘着荒らしですから気にされませんよう。

やり方はコンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。

管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費　削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。

コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。

繰り返しますが交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。

[486: 匿名さん]

>>485
管理会社、悪人ですね。

[487: 匿名さん]

見積りを取るのはいいが取り先には注意が必要。

第三者管理をしつこく勧め、規約をぐちゃぐちゃにしてくる管理会社に切り替わるかもしれないから、その辺りは気をつけないといけない。

[488: 匿名さん]

第三者管理をしているマンションは、小規模なんでしよう。
小規模ゆえに人材がいないということ。
輪番制はできない。

[489: 評判気になるさん]

第三者は管理の名を借りて組合資産をなんの抵抗もなく管理会社が主体的に管理費を奪いとっていく制度。電通社員に市長を任せるようなもの。管理組合の大小に関係ない。一度任せると大本営発表で骨の髄までしゃぶりとられます

[490: 匿名さん]

>>489さん
全国のマンションで、管理会社をそんな風にみているとこは
少ないですよ。
管理会社とは共存・共栄です。

[491: 匿名さん]

>>489さん
第三者に管理を委託するということはそんなことではないでしょう。
自分たちのマンションでは人材がいないとか、理事をする者がいない、
面倒くさい等でマンションの管理を第三者に委託しているんです。

[492: 匿名さん]

>>489さん
第三者に管理を委託するマンションは、その大小に大きく
影響されるんですよ。
それに、第三者が悪いことをするとは限らいというか、
そんなことをする者は殆どいませんよ。

[493: 匿名さん]

分譲時は、管理費と修繕積立金の徴収の考え方としては、修繕積立金は
できるだけすくなくして、段階的に値上げをしていくやり方が一般的です。これは
マンションを買いやすくするための手法でもあります。
管理費については、管理委託費や各種点検費、管理員人件費、清掃費、光熱費等
毎年必要額がきまっているので、最初からその金額が設定してあります。
修繕積立金は、段階的に値上げをすることになっていますが、その値上げ時期が
遅ければ遅いほど高額になるのは当然です。

[494: 匿名さん]

>>492 匿名さん
そんなことない。
第三者方式を採用する管理会社のほとんどが悪意に満ち満ちている。
悪徳管理会社の餌食となるのが目に見えている。

[495: 匿名さん]

管理会社はボランティア団体ではなく、営利企業で工事や管理で事業会社に発注し、その利鞘が利益になります。そのために管理組合に値上げや工事の営業をかけるわけです。

第三者管理では営業の必要もなく、やりたい放題で思った通りに決められます。お金が足りなくなれば値上げを自分達で決めればいいわけなんで。その工事は不必要だ！なんて言う機会もないわけで、次から次へと勝手に決まっていきます。危ない制度です。管理会社以外でこれを進める奴はどうかしてます。

[496: 匿名さん]

>>495さん
第三者管理にするということは、管理組合は殆どノータッチなんですよね。
やはり一部第三者管理にせざるをえないとしても、理事会が機能するように
しなければならないでしょうね。

[497: 匿名さん]

第三者がためだから自主管理にもっていこうとしても無理があるだろう。
住民は自主管理は望んでいないから。
自主管理になれば、マンションの資産価値は大幅に落ちるよ。

[498: 匿名さん]

自主管理はだめ。
理事会としても負担がおおきいからやりたがらないだろう。

[499: 匿名さん]

管理費は安くしたいが、自分たちで動くのは嫌だ。
そんなときはどうすれば良い。

[500: 匿名さん]

>>497 匿名さん
逆だと思う。
資産状況は良くなるし、組合に対する住民の意識も高くなるから将来的には希望が持てる。
住民は自主管理を求めている。