管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[321: 匿名さん]

>>315 匿名さん

君はマンションの事を何も知らないようですね。
管理費に反映されるという事は管理委託費が上がるという事。管理委託費の中の管理員業務費が最低賃金改定の為に単純増額するのであれば、重要事項説明会を開催しなければならない。
管理員の給与が上がるたび（ほぼ毎年最低賃金は改定される）に重説会を開いているのかい？そんな管理組合は聞いたことがない。
現実は、管理委託費の中の管理員業務費はほとんどの管理会社は一定で改定していない。もししていても減額依頼がありしぶしぶ減額していることが多い。
では、最低賃金改定によるコストアップはだれが負担しているか。
現実は管理会社の再委託先である管理員を派遣している会社です。
昔が暴利に近い利益率だったから耐えられているだけ。ただ、20年30年前から比較すると3割以上の上り幅になっているため、その貯金もつきつつあり逆ザヤ状態に転落しているケースもある。
現状は、管理員を個人事業主にして業務委託の方式に切り替え方向に進んでいます。

[322: 匿名さん]

３２１さんの書き込み通りですよ。
管理委託費を上げる場合は、重説を行い、承認が必要となります。

[323: 匿名さん]

３１５さんは、もう少しマンション管理の勉強を
することをお薦めします。

[324: 匿名さん]

管理人の給与をあげるのは管理会社がやるべきことだね。
管理組合は関係ない。

[325: 匿名さん]

どういう意味でしょう？

[326: 匿名さん]

>>324 匿名さん

荒らしの相手しても無駄です。321読んだら出鱈目を書く人だと分かるでしょう。

重要事項説明会ってw

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
重説会は不要ということですか？
なぜ不要か教えて下さい。

[328: 匿名さん]

>>327 匿名さん

重要事項説明書と重要かどうかを区別しましょうw

最低賃金の上昇分、管理費を上げますってだけで住民をわざわざ集めて何を説明するの？

>管理委託費の中の管理員業務費が最低賃金改定の為に単純増額するのであれば、重要事項説明会を開催しなければならない。

これは嘘ですよね。根拠はなんの法律ですか？

[329: 匿名さん]

>>328 匿名さん

277＝321です。

適正化法を勉強してください。
業務内容変更なしの単純増額は重説会必須です。
信じられないなら地方整備局にお問い合わせください。

[330: 匿名さん]

>>328 匿名さん
>重要事項説明書と重要かどうかを区別しましょうw
意味がわかりません。

>最低賃金の上昇分、管理費を上げますってだけで住民をわざわざ集めて何を説明するの？
そもそも最低賃金が上がることと管理費が上がる事は関係ない。という回答を期待したのですが、違うのでしょうか？

>管理委託費の中の管理員業務費が最低賃金改定の為に単純増額するのであれば、重要事項説明会を開催しなければならない。
>これは嘘ですよね。根拠はなんの法律ですか？
適正化法72条に書かれていると思います。なぜ嘘と言うのか全く理解できないのですが、どのような解釈なのでしょうか？

[331: 匿名さん]

相手にしない方が良いですよ。
釣りかもしれません。
または本当に知らないのか。

[332: 匿名さん]

釣りだよ。

[333: 匿名さん]

どこもここも値上げ値上げのラッシュ。
こんな時に管理費の値下げ交渉をすれば顰蹙ものだよ。
自分さえよければいいではだめ。

[334: 匿名さん]

管理費を削減する提案をするのなら、例えば管理人の勤務時間を
削減するとか、清掃人の時間を短縮するとかの提案をしなければね。

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん

1番いいのは一部委託に留める事になるね。管理会社に支払う余計な中間マージンが省ける。

[336: 匿名さん]

そこまでして、管理費を削減する必要はないんじゃないの。
そんなに高いものでもないだろうしね。

[337: 匿名さん]

管理費の値上げは館下金額にはならない。
現状５，０００円が１万円になるといえば、猛反対にあうだろう。

[338: 匿名さん]

管理委託費や管理費の値上げをするときは、理由が必要。

[339: 匿名さん]

理由を明確にして交渉しないとだめだな。

[340: 匿名さん]

最近下請けさんからの値上げ要請が増えています。
もちろん管理組合さんに対して転嫁するのが難しいため、据え置きをお願いしておりますが、中には事業撤退される下請け業者さんも出てきており、現状据え置きは大変厳しいのが現実です。
なかなか委託費に転嫁することが難しい以上、社内的にコスト削減を進めていますが、管理会社のコストはほとんどの部分を人件費が占めているため、フロントスタッフの削減により一人当たりの担当数の増加という手段を取っているようです。
ただ、ただでさえ不人気職種であり、不動産業界の中でも低所得ですので、これ以上の担当物件数増加は人材の流出がますます深刻化していくという負のスパイラルに陥っています。
皆さんが想像しているよりも遥かに利益を出しにくい業界なのですが、その点を理解されていない方が多く、濡れ手で粟だと思われています。
実際は大手の役員クラスでも一般的な不動産営業マンより所得が低い業界です。
営業利益率も5％以下を推移しており、中小は今後ますます淘汰が進むでしょう。